（一）首部

1.判决书字号：福建省福鼎市人民法院（2012）鼎民初字第1862号

2.案由：房屋租赁合同

3.诉讼双方
原告福鼎市农村信用合作联社桐山信用社。
负责人陈某，该信用社主任。
委托代理人林立明，上海金钻律师事务所律师。
被告刘某，男，1983年4月25日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人陈振涵，福建建达（福鼎）律师事务所律师。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省福鼎市人民法院。
合议庭成员：审判长：李威；审判员：周友泉；人民陪审员：夏华宁。

6.审结时间：2012年8月7日

（二）诉辩主张

1. 原告诉称
原告福鼎市农村信用合作联社桐山信用社诉称，原、被告双方于2009年12月5日签订的店面租赁合同，约定原告将所属的福鼎市闽浙边贸商城2楼南外××-××号共四间店面出租给被告作商铺使用，租期自2010年1月1日至2015年12月30日止，年租金29000元，租金按每年10%递增，支付方式为承租之日起一次性付清全部租金。被告经原告多次催收，并告知被告租金支付账号，但仍拒绝履行支付租金义务。2012年5月8日，原告通知被告解除店面租赁合同通知书。被告长期违约拖欠租金的行为，致使合同目的无法实现，已属构成根本违约，根据合同法第94条、第227条，作为出租人的原告可以要求解除合同，被告应支付原告房租损失及按房租10%承担15000元违约金。诉讼时效问题，参照适用司法解释规定，"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。"因此，原告请求并未超过诉讼时效。为此，请求依法解除双方于2009年12月5日签订的店面租赁合同，被告承担合同租金（2010年1月1日-2012年5月31日）75520元、损失赔偿金15000元并即时腾退房屋。

2.被告辩称
被告刘某辩称，1、签订租赁合同是事实，但对租赁期限有异议，合同签订租期实际为六年，原告称五年应属笔误。2、被告不存在任何违约行为。2010年1月，被告支付了第一期租金，由原告单位的负责人收取。在2010年12月30日准备支付第二年租金时，遭原告拒收。被告于2011年4月7日发函原告，要求原告提供年租金存入的账号。原告承认收到被告告知原告要求提供账号的函，但始终没有提供账号给被告，因此，导致被告无法履行交付租金的义务。期间也有多次电话告知原告应提供账号，但未得到答复。现原告因要提高租金而恶意要求解除合同。3、诉讼时效问题，解除合同是不适用诉讼时效，但是解决合同的后果可以适合诉讼时效的，延付或者拒付租金是一年诉讼时效，假设第一期没有交付的话，现在已经过去两年半，诉讼时效已超过一年。4、被告愿意继续履行合同，也愿意支付尚欠的第二年、第三年的租金。为此，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省福鼎市人民法院经公开开庭审理查明：
原、被告于2009年12月5日签订了店面租赁合同，双方约定原告将边贸南外××-××号店面出租给被告，租期2010年1月1日-2015年12月30日，年租金为29000元，每年按10%递增年租金。被告将第一期租金交付给原告，约半月后，原告将租金退还给被告。2010年12月30日、2011年4月7日曾书面要求原告及原告上级单位福鼎市信用社合作联社提供租金存入账号。2012年5月8日原告向被告书面通知解除合同，并要求支付租金等。2012年5月12日被告书面答复原告上级单位福鼎市信用社合作联社不同意解除合同，应继续履行合同。
上述事实有下列证据证明：
1、身份证，证明被告主体资格。
2、店面租赁合同，证明原、被告于2009年12月5日签订的店面租赁合同及合同约定内容。
3、《关于告知店面（边贸二楼南外××-××号）年租金存入账号的函》、省内特快专递邮件详情单，证明被告在向原告负责人陈金石要求支付2011年度租金遭拒时，于2011年4月7日向福鼎市农村信用合作联社发函要求告知租金存入账号，但是一直未得到答复。
4、《关于对<解除合同通知书>的答复》、省内特快专递邮件详情单，证明被告曾分别于2012年5月11日、5月14日向福鼎市信用合作联社发函，对原告要求解除合同的主张提出异议，并再次明确表达了被告愿意履行合同义务的意思表示及履行合同的金额等事项。

（四）判案理由
福建省福鼎市人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告双方提供的证据，双方均认可，且具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案认定案件事实的依据。原告主张被告未能履行义务支付三期租金。被告认可了第二、三期租金未支付的事实，但第一期租金已经支付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。"的规定，被告主张已经支付第一期租金，负有举证责任，但被告未能提供证据证实，因此，本院认为被告并未支付第一期租金，应予以支付。同时，被告主张租金未能支付原因，是由于被告拒收且不提供账号引起的。本院认为，原告是应提供账号使被告得以履行支付租金的义务，因此，被告未能支付租金是有正当理由的。原告不能依据《合同法》第二百二十七条"承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"的规定，主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。"的规定，原告要求被告支付第一期的租金，可按最近一期即2011年12月5日起算诉讼时效，因此，原告要求支付租金没有超过诉讼时效

（五）定案结论
福建省福鼎市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、被告刘某应予本判决生效之日起十日内支付给原告福鼎市农村信用合作联社桐山信用社租金75520元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2063元，由原告负担375元，被告负担1688元。

（六）解说
本案争议的焦点在于1、被告是否按合同约定履行支付租金的义务。2、原告是否有权要求解除双方签订的店面租赁合同。3、原告要求支付租金是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。"的规定，被告主张已经支付第一期租金，负有举证责任，但被告未能提供证据证实，因此，本院认为被告并未支付第一期租金，应予以支付。同时，被告主张租金未能支付原因，是由于被告拒收且不提供账号引起的。本院认为，原告是应提供账号使被告得以履行支付租金的义务，因此，被告未能支付租金是有正当理由的。原告不能依据《合同法》第二百二十七条"承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"的规定，主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。"的规定，原告要求被告支付第一期的租金，可按最近一期即2011年12月5日起算诉讼时效，因此，原告要求支付租金没有超过诉讼时效。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的店面租赁合同，合法有效，受法律保护。原告主张因被告拒绝支付租金，构成根本违约，应该解除双方签订的店面租赁合同并即时腾退房屋，没有事实和法律依据，不予支持。原告要求被告应支付租金75520元、赔偿损失15000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条"当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。"的规定，被告应依合同约定支付2010、2011、2012年的租金，原告主张被告支付2010年1月1日至2012年5月31日的租金75520元，没有超过法律保护范围。原告要求被告赔偿损失15000元，但租金的迟延支付的责任在原告，因此赔偿损失没有依据，不予支持。
（林双娅）