（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第2567号判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第01448号民事判决书。

2．案由：物权保护。

3．诉讼双方
原告（上诉人）许某1，女，1986年9月10日出生，汉族，无业。
一审委托代理人曹某，男，1968年6月1日出生，汉族，无业。
二审委托代理人刘松鸿，北京市易行律师事务所律师。
二审委托代理人刘某（许某1之母），1958年10月6日出生，无业。
被告（上诉人）许某2，男，1955年3月31出生，汉族，退休职工。
一审委托代理人胡某，男，1955年3月20日出生，汉族，石景山保安分公司法律顾问。
二审委托代理人李青生，北京市信凯律师事务所律师。
二审委托代理人许某3（许某2之女），1984年7月21日出生，无业。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：左文兢；人民陪审员：韩培英、郭凤香。
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：辛荣；代理审判员：詹晖、柳适思。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年12月20日（经本院院长批准依法延长审限）。
二审审结时间：2013年3月27日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告许某1诉称：原告于2012年2月29日与北京铁路局石景山车务段签订《铁路公有住宅租赁合同》，承租位于石景山区广宁复兴街XX号房屋。该房屋原承租人为原告的父亲许某4，许某4在2008年2月23日去世后，原告继续居住在该房屋至今。原告承租房屋后，为了生活方便，在该房屋后面加盖了厨房和卫生间并与该房屋连通。2012年4月22日，原告装修扩建过程中，突然带人强行将原告东西搬出，并搬至涉案公房居住，声称房屋为其所有，拒绝搬出。原告认为，原告享有合法的承租权和居住权，被告从未在房屋内居住，强行侵占房屋的行为，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告将涉案公房腾退并交还原告；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告许某2答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实不符。被告许某2与许某1为叔侄关系。许某2之父许某5是铁路局职工，涉案公房原分配给许某5。因家中将老宅基地拆迁所得两居室楼房分配给许某1之父许某4，故许某2、许某4、许某6在1999年签订协议书，约定涉案公房归许某2。因此，被告享有涉案公房的居住使用权，请求法院驳回原告诉求。

2．一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明：位于北京市某区平房两间为铁路局公房（以下简称：涉案房屋），原始承租人为许某5（已于1986年去世），许某5有子女三人，分别为许某2、许某4和许某6，许某4与许某1系父女关系，许某2与许某1系叔侄关系。
1999年12月12日，许某6作为公证人，许某2与许某4签订《协议书》，双方约定："根据两家多次协商，特定如下两条：一、铁路局公房两间归许某2所有；二、铁路局公房两间如果拆迁，拆迁所得新房或房费归许某2所有。"
2001年5月21日，许某4与铁路局签订《公有住宅租赁合同》，取得涉案房屋承租权，后许某4于2008年去世。另，许某1及其父母自1999年至今居住在涉案房屋，期间仅使用外侧公房一间，里侧大间公房一直上锁无人使用。
2012年2月29日，许某1因其父已去世，故与铁路局又签订《公有住宅租赁合同》，承租了涉案公房。随即许某1于2012年3月将里侧大间公房打开，开始对涉案两间公房进行装修、扩建。在装修原有房屋的基础上，新建厨房和卫生间。
2012年4月15日，许某2前往涉案公房现场，双方因争执而报警。2012年4月22日，许某2涉案公房门锁更换，并自行入住。许某1由此诉至法院。
上述事实有下列证据证明：
（1）《铁路公有住宅租赁合同》，证明内容：许某1承租涉案公房；
（2）《证明》、情况说明、公房承租档案材料，证明内容：许某1居住情况及公房承租变更情况；
（3）户口簿，证明内容：许某1户籍在涉案房屋之内；
（4）《协议书》，证明内容：许某2、许某4关于涉案房屋的约定；
（5）调查笔录、询问笔录，证明内容：许某2、许某1在涉案房屋的争执过程，许某2入住涉案房屋情况，许某1原使用房屋情况；
（6）证人证言，证明内容：《协议书》签订过程及背景情况。

3．一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：案件争议焦点为谁享有涉案公房的优先使用权利。
第一，许某1与房屋管理单位签订《公有住宅租赁合同》时，已经取得了公房承租权，其应是涉案公房的合法权利人。
第二，许某2与许某1之父许某4签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。虽然在《协议书》中，二人对公有住宅使用了"所有"一词，但结合当事人对法律用语的理解及认识程度和我国公有房屋的性质，从符合合同目的及诚实信用原则的角度考察，此《协议书》的真实意思应为：许某2、许某4对其父许某5所留公房进行协议分配，两间公房的相应权利归属于许某2，如涉案公房拆迁，则相应拆迁利益归许某2所有。
第三，许某1持有的《公有住宅租赁合同》与许某2持有的《协议书》之间的法律效力。许某1已取得公房承租权，其为登记的合法使用权人，具有优先效力。现许某2未经许某1同意，擅自入住涉案公房的行为，侵犯了许某1的合法权利，许某2应当予以腾退，本院对原告的诉讼请求予以支持。虽然许某1之父于1999年签订《协议书》时并未取得公房承租权，但其行为性质为家庭内部对公房权利的分配。此后，许某2虽未实际对公房进行使用，但许某1之父已取得公房承租权，其作为公房承租人有权对其名下公房进行分配处理。因此《协议书》对许某1之父亦有法律效力，即许某1之父在涉案公房上为许某2设定了相关权利。在此种情况下，许某1取得的公房承租权亦应受到原承租人（即其父）权利设定的约束，按《协议书》约定涉案公房的相应拆迁利益应归许某2享有。

4．一审定案结论
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定,作出如下判决:
许某2于本判决生效后十日内将许某1名下承租的位于北京市石景山区广宁复兴街XX号公有房屋两间及许某1自建厨房一间、卫生间一间腾退并交付许某1。
案件受理费七十元，由许某2负担(于本判决送达之日起十五日内交纳)。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审原告）许某1上诉称：一审法院对对方未主张的法律关系作出裁判，剥夺对方的抗辩权利；一审法院对《协议书》进行认定，该协议是我与许某4签署的，是另一个法律关系，不应在本案中审理；一审法院实体审理错误，许某4在没有取得权利的情况下无权处分的协议无效，许某4签订的协议对我方没有约束力。请求法院撤销原判，发回重审，对方承担诉讼费，不同意对方的上诉请求。

上诉人（原审被告）许某2上诉称：原（2012）石民初字第5009号民事判决未产生法律效力，一审判决适用法律错误，应纠正。请求法院撤销原判，待其他案件文书生效后再行审理，对方承担诉讼费，不同意对方的上诉请求。

（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，许某2就诉争房屋另诉向北京市石景山区人民法院请求确认许某1与石景山车务段签订的房屋租赁合同无效，石景山区人民法院做出（2012）石民初字第5009号民事判决书驳回许某2的诉讼请求，许某2对该判决不服提起上诉，本院于2013年2月做出（2013）一中民终2104号民事判决，该判决称："许某1与北京铁路局石景山车务段签订的《铁路公有住宅租赁合同》系单位内部的行政管理行为。许某1是否具备承租条件对于上述合同效力认定不构成实质影响。一审及本院审理过程中，石景山车务段与许某1均明确表示认可合同的效力。故本院认定上述合同均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。"最终判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已经生效。
上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、（2013）一中民终2104号民事判决在案佐证。

（五）二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：人民法院已经生效的民事判决，具有既判力。（2013）一中民终字第2104号民事判决已经确认《铁路公有住宅租赁合同》为有效。许某1因此取得了复兴街XX号房屋的公房承租权利，其应享有上述公房的居住使用权。结合许某1一直在此居住并无其他住房的事实，一审法院认定许某1对复兴街XX号两间公房及自建厨房、卫生间享有优先的居住使用权并无不当。许某2擅自入住该房的行为，侵犯了许某1的合法占有的权利，其应当予以腾退并向许某1支付一定的使用费。
另，许某4与许某2签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违法法律行政法规强制性规定，应属有效合同。许某4与许某2于1999年签订《协议书》的行为性质为家庭内部对公房权利的分配。许某4后取得公房承租权，其作为公房承租人有权对其名下公房进行分配处理。因此《协议书》对许某4亦有法律效力，即许某4在公房上为许某2设定了相关权利。在此种情况下，许某1取得的公房承租权亦应受到原承租人许某4上述约定的约束。因本案为物权保护纠纷，许某2对诉争房屋有何种权利成为是否应当腾退房屋之关键，故一审法院对《协议书》性质和效力的审理与本案的结果有密切相关性，一审法院对上述待决事实的审理并无不当，但是《协议书》是否履行、如何履行，并不在本案的审理范围内。

（六）二审定案结论
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，许某1与许某2的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由许某2负担(于本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费一百四十元，由许某2负担七十元（已交纳），由许某1负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。

（七）解说
1.问题的提出
在市场经济条件下，公房管理的相关规定已经不能满足现实需要，涉及公房的民事、行政纠纷不断增多。案件争议的焦点大多主要集中在公房承租人的变更问题上。
从案情上梳理，许某2自行占有入住房屋的理由主要依据原家庭签订的《协议书》。而许某1主张权利的主要依据为其持有的《公有住宅租赁合同》。一个是家庭协商处分公房相应权利的法律效力，一个是与公房管理单位签订合同而成为登记的承租使用权人的法律效力。二者在一件个案中产生了法律冲突，如何在现有公房管理现状和体制下，妥善处理两个法律权利的冲突问题，成为正确处理此案的关键。
2.公房承租权的法律属性及可家庭协商分配的实务分析
本案中，涉案公房原始取得方式为分配取得，分配的基础为许某2之父许某5系铁路局职工，公房承租人与公房出租人之间的存在特殊身份关系。许某2之父许某5承租涉案公房的另一条件是其在单位工作期间取得了工作成绩，作出了贡献，单位依据许某5履行劳动合同的情况，并结合其家庭人口等诸多因素而将公房分配。在特定历史背景下，涉案公房是一种劳动报酬式的住房补助，隐含了一部分劳动价值。同时，我国的公房实物分配实行低租金政策，其强调的是社会福利性。公房承租权作为一种社会福利和劳动报酬而存在。从法律角度分析，许某5基于上述条件而取得公房承租权，其应视为一项财产权利，并应当具有可继承性。因此，涉案公房的权益不仅仅局限于许某5，也涉及到家庭成员等利害关系人。在法律逻辑上，上述人员对公房享有财产权益应是一种私权利，相关利害关系人可以通过意思自治而进行家庭协议分配，这是处理本案的理论基础。
另一方面，实践中公房承租无租期限制，只要公房承租权人不违反相关公房租赁的规章制度，不出现国家对公房解除的法定条件，公房所有权人或公房管理单位不得随意解除或终止租赁合同关系，不能随意收回公房。因此，本案中许某5享有的承租使用权在其去世后，仍然可由其家庭成员继受享有，租赁关系一般是以变更承租人的方式继续存在，并未因许某5的去世而终止，这为许某2、许某4、许某6家庭内部分配公房承租权提供了现实可能。
结合以上分析，公房承租权本身的权能就包括了占有、使用、收益和在一定条件下限制处分的权能，伴随着公房产权单位所有权逐渐弱化，管理方式的被动性，制度赋予了公房承租权人相当宽泛的使用自由。公房承租权本身已经显现出很强的独立性，本质上属于财产性权利，权利人依据意思自治的基本原理可以通过家庭协商方式对公房承租权益予以分配。
3.本案具体分析
在本案中，原承租人许某2之父许某5去世后，其子女许某2、许某4、许某6作为法定继承人，在不违反公房产权单位房屋管理规定、不侵犯产权人权利的情况下，三人签订《协议书》将父亲所留公房的承租使用权进行协议分配并无不当，是三人合理合法分割、继承父亲所留遗产的行为，未超出当事人意思自治的范畴。
《协议书》明确约定：涉案公房两间由许某2"所有"，按合同解释规则判断，"所有"的意思即为由许某2享有承租使用权，包括以上论述的相应权能。
但此后，许某2未能实际取得登记的公房承租权，而是由许某4实际与产权单位订立合同，成为登记的公房承租权人。进而许某4死亡，又由其女许某1与产权单位签订租赁合同，成为登记的公房承租权人。由此，引发了双方争议，一方面许某2持《协议书》，另一方面许某1持租赁合同。
本案中，许某2与许某4虽约定涉案公房的权利由许某2享有，但因许某4与铁路局签订《公有住宅租赁合同》的行为，导致双方未能实际履行《协议书》约定的第一项内容，即"铁路局公房两间归许某2所有"。因此，许某1在取得《公有住宅租赁合同》后当然成为权利人，得到了产权单位的认可，具备了一定的公示公信效力，许某1实际取得公房权利并享有了对公房使用的优先效力。
因此，本案法院在处理腾房问题上，认定许某1为登记的公房承租权人，许某2未经同意而擅自入住的行为侵犯了许某1的权利，许某2应当将房屋腾退并返还。同时，笔者根据上述"可以通过家庭协商方式对公房承租权益予以分配"的分析，从案件的另一角度对许某2与许某4签订的《协议书》进行了诠释，并从公平、诚实信用角度对案件作出了妥善处理，维护了当事人理应享有的合同权益。
本案中，虽然许某1及其父许某4未能实际履行《协议书》约定，但根据公房承租权在不影响产权人利益的前提下，相关利害关系人可对公房相应权利进行有效处分的理论依据，本院判决书对《协议书》第二项内容予以肯定，即"铁路局公房两间如果拆迁，拆迁所得新房或房费归许某2所有"。
在公房遇拆迁时，本市产权单位通常做法是保护公房承租人等权利人的拆迁利益，或将公房产权放弃给个人，或授权个人签订拆迁协议，总之拆迁利益为个人享有。基于此，许某2与许某1之父签订的《协议书》因未侵犯产权人的权益，故应为有效合同。
许某4在未取得公房承租权时，与许某2签订《协议书》约定公房拆迁所得归许某2，应为双方对父亲所留家庭财产权益的分配。此后，许某4与铁路局签订《公有住宅租赁合同》成为登记权利人，其在《协议书》中与许某2作出上述约定的行为性质应为对自己有权处分的公房承租权下的部分财产权益进行让渡。此法律行为属有权处分，法律后果是在涉案公房上为许某2设定了期待权，并对自己享有公房相应权益进行了限制。
因分配公房本身目的是为解决相应人员的住房困难，包括承租人的家庭成员，所以本案中许某4在承租时对公房的处分效力亦应涉及并约束许某1。基于此种特定同住亲属身份关系，许某1在其父去世后，基于直系亲属身份与铁路局签订《公有住房租赁合同》，取得了公房承租权。但此时承租权中获得拆迁补偿的期待权已经由其父通过《协议书》让渡给许某2。因此在与国家或公房产权单位权利不相冲突的情况下，许某1取得的公房承租权本身已经由其父设定了限制，基于公房的特殊性质，许某1之父的有权处分行为亦应对许某1起到约束限制作用。
所以，本院在解决家庭协议分配公房承租权与公房登记效力之冲突后，对其家庭内部之间协议约定分配处分公房权能权益行为效力作出认定，许某1取得的公房承租权应当受到原承租人权利设定的约束，即如遇拆迁在产权单位不提出异议的情况下，两间公房的相应拆迁利益应归许某2享有。
综上，从本案考察笔者认为，解决问题的关键是平衡国家或产权单位与承租人及其共居人或近亲属之间的登记分配关系，和承租人、共居人、近亲属之间的利益处分关系，使两种关系在登记效力与意思自治间得到平衡。一方面明确国家或公房产权人的行政性管理范围，一方面运用意思自治的法经济学原理和市场经济手段，来共同建立完善的公房承租权的登记、变更、分配体系及制度，更好地保障公房承租权利下各方当事人的合法财产权益，使社会资源配置达到最优化，使类似本案的民事纠纷不再发生。
（左文兢）