(一)首部
1、判决书字号
一审判决书:北京市西城区人民法院(2012)西民初字第2007号民事判决书
二审判决书:北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第07018号民事判决书
3、诉讼双方
上诉人(原审原告)天雨丰华(北京)文化发展有限公司。
法定代表人张某,总经理。
委托代理人司昌荣,北京市君泰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)鲁能英大集团有限公司。
法定代表人孙某1,董事长。
委托代理人习卫红,北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人许春森,北京市中瑞律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院:北京市西城区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郭云燕;人民陪审员:付希萍;人民陪审员:倪春玲。
二审法院:北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王良胜;代理审判员:柳适思;代理审判员:宋少源。
6、审结时间:
一审审结时间:2013年3月15日
二审审结时间:2013年7月29日
(二)一审情况
1、一审诉辩主张:
天雨丰华公司在一审法院起诉称:2006年5月23日,北京京洲房地产开发有限公司授权北京鲁能物业管理有限责任公司(以下简称鲁能物业公司)与张某签订《房屋租赁合同》,由张某代天雨丰华公司承租位于海淀区时代之光名苑小区3号楼地上一层(以下简称涉诉房屋)和地下二层建筑面积899.90平方米的房屋,租赁期5年,自2006年6月1日至2011年5月31日止。2006年9月26日,鲁能物业公司与天雨丰华公司签订《补充协议》,将《房屋租赁合同》中承租人张某正式更名为天雨丰华公司,承租合同继续履行。2010年年底及2011年3月初,天雨丰华公司就承租的房屋续租事宜多次要求与业主协商,鲁能英大公司代理人拒绝了天雨丰华公司的合理要求。后经天雨丰华公司多方了解,鲁能英大公司已于2009年6月22日将涉诉房屋出卖于案外人。经天雨丰华公司调查才知悉,北京京洲房地产开发有限公司(以下简称京洲房地产公司)已于2009年2月12日注销,注销后的债权、债务责任由鲁能英大公司承担,鲁能英大公司为此出具了相应的承诺书。鉴于鲁能英大公司的售房行为侵害了天雨丰华公司对涉诉房屋的优先购买权,故天雨丰华公司诉至法院,要求鲁能英大公司赔偿因侵害天雨丰华公司优先购买权而给天雨丰华公司造成的损失16 289 330元(计算方式为评估价格即每平米单价31 381.78元减去售房时的价格即每平米单价7600元,乘以涉诉房屋即天雨丰华公司承租的地上一层的面积684.95平米)、评估费43600元及案件受理费均由鲁能英大公司承担。
鲁能英大公司在一审法院答辩称:一、本案应由北京仲裁委员会管辖。天雨丰华公司与我公司之间不存在租赁合同,天雨丰华公司无权起诉主张优先购买权。其次,天雨丰华公司起诉所依据的《房屋租赁合同》中约定有仲裁条款,我公司提出了管辖权异议,天雨丰华公司依据此合同主张权利,应向北京仲裁委员会申请仲裁,而不应提起诉讼。二、租赁合同已终止,天雨丰华公司主张优先购买权无依据。因天雨丰华公司拖欠租金、擅自转租、擅自拆改房屋结构等违约行为,出租人京洲房地产公司及其代理人于2008年12月16日向天雨丰华公司下发《终止合同通知书》,天雨丰华公司工作人员孙某2签收。京洲房地产公司于2008年12月25日又通过邮局特快专递方式向天雨丰华公司的注册地址发送了《终止合同通知书》,进一步确认终止合同事宜,出租人通过合法方式发出了两份终止合同通知,房屋租赁合同已经终止,天雨丰华公司未在法律规定的异议期间内对终止合同的通知提出过异议,现其对合同解除提出异议没有依据且已超过异议期间,法院不应支持。我公司与天雨丰华公司之间不存在租赁合同,在2009年6月22日房屋出售时,我公司没有继续出租房屋的意愿。三、即使租赁关系存在,天雨丰华公司也不是主张优先购买权的适格主体。涉诉房屋出售时,居委会使用103房屋、北京多乐宝科技发展有限公司(多乐宝环球儿童创意艺术中心)承租我公司102号房屋的大部分(建筑面积330平方米)。只有多乐宝公司是3号楼一层房屋的合法承租人。四、即使租赁合同未终止,天雨丰华公司存在恶意拖欠租金、擅自转租房屋等在先的违约行为,其已丧失了诚实信用,使租赁合同目的无法实现,我公司也有权依据《合同法》之规定拒绝天雨丰华公司所提出的优先购买权请求。五、即使天雨丰华公司可以主张优先购买权,其主张按照房屋市场价计算损失无依据。即使天雨丰华公司可以主张优先购买权,天雨丰华公司在租赁期限内(2006年6月1日至2008年12月期间)以及在租赁合同终止后均未向出租人或者我公司表达过购买涉诉房屋或另行购买房屋的意思表示。其主张按照房屋出售价格与2011年房屋市场价差价计算其损失完全没有依据。在本案中,天雨丰华公司至今也未主张过在同等条件下购买涉案房屋的意愿,其实际已放弃优先购买权的行使。六、即使天雨丰华公司享有并主张行使优先购买权,法院也应审查其是否具备履行购房合同的能力。(1)天雨丰华公司应当主张行使优先购买权,(2)法院应审查天雨丰华公司是否有购买房屋的真实意思表示,(3)法院审查天雨丰华公司是否具备合同履行能力。只有经法院审查认定天雨丰华公司可以行使优先购买权,而天雨丰华公司又无法买到争议房屋后,才能认定天雨丰华公司的优先购买权受到侵害。天雨丰华公司不具备合同履行能力,"连年亏损"、"资不抵债"的公司,且长期拖欠房屋租金及房屋使用费的公司,没有能力购买500余万元的房产。七、天雨丰华公司主张的损失没有依据。房屋出售未给天雨丰华公司造成任何损失;天雨丰华公司主张的损失不存在。即使天雨丰华公司有损失,法院也应对天雨丰华公司主张的损失予以调整;天雨丰华公司主张的损失超过了可预见范围;天雨丰华公司主张房屋上涨的差价损失,其在房价开始上涨时就应及时购房,防止其"损失"扩大,而其未及时购房致使"损失"扩大,其不得就扩大的"损失"主张赔偿。
综上,天雨丰华公司存在拖欠租金以及私自转租等行为,我公司已终止租赁合同;合同终止后我公司没有继续出租房屋的意愿,在出售涉诉房屋时与天雨丰华公司之间无租赁关系,我公司出售房屋是合法有效的,没有侵犯天雨丰华公司的任何权利。天雨丰华公司亦未向我公司提出过购房的意思表示,天雨丰华公司更不具备履行购房合同的能力,其主张按照房屋差价计算损失是完全没有依据的,请法院依法驳回天雨丰华公司的诉讼请求。
2、一审事实和证据
一审法院审理查明:2006年5月23日,京洲房地产公司授权鲁能物业公司(作为甲方,出租方)与张某(作为乙方,承租方)签订《房屋租赁合同》,甲方将位于北京市海淀区时代之光名苑小区3号楼地上一层和地下二层(建筑面积899.9平方米)出租给乙方经营使用;经营范围除甲方已有项目外,如需增加经营项目,乙方自行注册登记,甲方给与配合。乙方所租赁的物业范围包括其所租单元内全部使用面积;租赁期五年,自2006年6月1日至2011年5月31日止。该合同第2.4条约定:乙方有下列情形,甲方可以单方终止合同,收回房屋,保证金不予返还,所造成损失由乙方负责赔偿,合同终止日期自甲方发出书面通知日始:(1)乙方未通过甲方同意擅自将房屋转租、转让或转借的;(3)未经甲方同意擅自装修或拆改承租房屋结构或者改变房屋用途的;(4)乙方逾期一个月未交纳房屋租金和各种费用的。第11条,争议的解决,甲乙双方发生争议时应协商解决。协商无效时,任何一方均有权提请北京市仲裁委员会按照现行仲裁规则做出仲裁。
2006年9月26日,鲁能物业公司(作为甲方)与天雨丰华公司(作为乙方)签订《补充协议》,就合同主体变更事项达成一致意见:将原租赁协议合同主体乙方名称由张某变更为天雨丰华公司。其他条款仍按照原租赁协议执行。合同继续履行。租金标准为第一年2006年6月1日至2007年5月31日为每月11 000元人民币,第二年到第五年即2007年5月31日至2011年5月31日为每月12 500元人民币,租金含物业费,物业费标准为每月每平方米5元。
2009年2月9日,鲁能英大公司向北京市工商行政管理局出具《承诺书》,同意承担京洲房地产公司注销后的一切债权债务问题,在该公司注销后,再发生任何与该公司有关的债权债务问题,均由鲁能英大公司承担责任。同日,清算组出具了京洲房地产公司注销清算报告,即如今后发生债权债务纠纷由鲁能英大公司承担。2009年2月12日,京洲房地产公司办理了注销登记手续。
2009年6月22日,鲁能英大公司与陈某签订3份《存量房屋买卖合同》,将天雨丰华公司承租的海淀区西直门北大街45号3号楼1层X01号(建筑面积60.08平方米)以456 608元、1层X02号(建筑面积412.1平方米)以3 131 960元、1层X04号(建筑面积212.77平方米)以1 617 052元的价格分别出售给陈某,(3套房屋面积总计684.95平方米,价款总计为5 205 620元)。3份合同中就该房屋的租赁情况写明:出卖人已将该房屋出租,承租人已放弃优先购买权。同日,鲁能英大公司作为甲方,陈某作为乙方签订《补充协议》,该协议第三条约定:鉴于甲乙双方已经明确知道此房目前处在租赁状态,双方经协商,一致同意自本协议签订之日起六个月内,甲方负责与原承租人解除原有租赁合同,完成交房。合同解除后的善后事宜,包括补偿、赔偿等责任全部由甲方承担。第四条约定:乙方取得此房产房屋所有权证,甲方解除与原承租人的租赁合同,承租人腾房之日乙方当天接受房屋,该日起,视为甲方向乙方完成了《存量房屋买卖合同》项下的房产交付义务。2010年7月15日,陈某就涉诉房屋提出了房屋所有权转移登记申请,并于7月27日领取了所有权证书。
2008年12月16日,鲁能物业公司向天雨丰华公司发出《终止合同通知书》,以天雨丰华公司自2008年11月开始未按时支付租金,且私自改变房屋结构以及私自将房屋转租,违反合同约定为由,通知天雨丰华公司租赁合同于2008年12月20日终止。天雨丰华公司的孙某2签收该函。2008年12月25日,鲁能物业公司再次致函天雨丰华公司,要求天雨丰华公司尽快腾空交还房屋。该函以邮局特快专递方式发送给天雨丰华公司。
2009年7月9日,鲁能英大公司收取天雨丰华公司租金25 000元,收据中写明租金,现金。2009年9月21日、10月26日、11月23日、12月17日及2010年1月19日、2月26日、3月23日、4月23日、2010年5月25日、6月25日、8月25日、10月28日,天雨丰华公司通过银行转账向鲁能英大公司每月支付租金12 500元,在附加信息及用途或款项来源一栏写明天雨丰华房租。
2011年4月6日,北京鲁能物业服务有限责任公司向天雨丰华公司下发《关于收回3号楼出租房屋的告知函》:......贵单位在实际租赁使用过程中,出现了将房屋转租的情况,给我方管理带来了许多困难,并且到目前为止,贵方已有五个月未支付房屋租金,......贵方行为已构成严重违约,现我方按合同规定,解除租赁合同,请贵方于4月12日前交还所承租的房屋并恢复原状。且陆续收回了天雨丰华公司租赁的房屋。至2011年5月底,天雨丰华公司承租的房屋全部腾退。
现天雨丰华公司以鲁能英大公司侵害了其优先购买权为由诉至该院,要求鲁能英大公司赔偿其损失16 289 330元,鲁能英大公司持答辩理由予以抗辩。经该院调解,双方各持己见。
审理中,针对天雨丰华公司是否享有优先购买权,双方分别向该院提交了证据,其中,天雨丰华公司提交的鲁能物业服务公司出具的《关于收回3号楼出租房屋的告知函》及租金收据、汇款凭据、客户回单,证明其始终直接向鲁能英大公司支付房屋租金直至2010年11月,鲁能英大公司出售涉诉房屋时,天雨丰华公司、鲁能英大公司租赁关系存续。天雨丰华公司引用《评估报告书》,证明涉诉房屋在起诉时市场价为每平米31 381.78元,(涉诉房屋在2009年6月的售价为每平方米7600元),计算鲁能英大公司应当赔偿其损失16 289 330元。鲁能英大公司认为对《关于收回3号楼出租房屋的告知函》的意见是:鲁能物业公司的代理行为在京洲房地产公司注销时的2009年2月12日已经终止,鲁能英大公司未委托鲁能物业公司代理房屋出租事宜。对收据及汇款单的意见是:均系天雨丰华公司单方填写,所涉及款项应为房屋使用费,租赁合同在2008年12月已经终止。鲁能英大公司称在出售房屋的时候双方不存在租赁关系,不同意评估,也不同意《评估报告书》的内容,评估过程中评估机构没有进入房屋内部,该评估报告与本案无关。
鲁能英大公司就双方争议的事实向该院提交如下证据:《终止合同通知书》及特快专递详情单,证明天雨丰华公司收到《终止合同通知书》后未提出异议,双方租赁合同已解除。天雨丰华公司在租赁合同终止后,占用该房屋已没有合法依据;对涉诉房屋于2009年1月15日所做的《房地产估价报告》,证明涉诉房屋在2009年1月15日的单价为每平方米7536元,而房屋出售价格每平方米7600元高于当时的市场价;天雨丰华公司公司2006至2009年度年检报告,证明天雨丰华公司的财务状况,不具备购买涉诉房屋的条件及天雨丰华公司将涉诉房屋进行转租的相关证明等证据材料。天雨丰华公司认为《终止合同通知书》及《特快专递详情单》不能证明双方租赁关系已经解除,鲁能英大公司的行为证明有效存续。《房地产估价报告》及2006至2009年度年检报告与本案无关,而转租事实鲁能英大公司早已知晓。
另查,一、关于管辖异议问题。本案在审理中,鲁能英大公司向该院提交管辖异议申请,认为本案应由涉诉房屋所在地北京市海淀区人民法院管辖,该院以本案系涉及不动产合同纠纷,由鲁能英大公司住所地或合同履行地法院管辖,因鲁能英大公司的住所地在该院辖区,该院裁定驳回了鲁能英大公司的管辖权异议申请。鲁能英大公司上诉至北京市第一中级人民法院,以鲁能英大公司主要营业地已于2009年搬至北京市朝阳区为由,要求将本案移送至朝阳区人民法院审理。北京市第一中级人民法院以鲁能英大公司的上诉理由缺乏证据支持为由,驳回了上诉。
二、关于天雨丰华公司租赁面积。2007年7月5日,北京鲁能物业管理有限责任公司与北京多乐宝科技发展有限公司签订租期三年的《房屋租赁合同》,将时代之光名苑小区3号楼地上一层(建筑面积330平方米)出租给北京多乐宝科技发展有限公司使用。依据天雨丰华公司与鲁能物业公司签订的《房屋租赁合同》,约定的地上一层和地下二层租赁的总面积899.9平方米,鲁能英大公司提交的天雨丰华公司与祥一影艺(北京)图文设计有限公司就地下二层签订的《房屋租赁合同》,租赁的面积220平方米,计算地上一层租赁面积约680多平方米,与鲁能英大公司出售的三套房屋面积相符。即涉诉房屋系一层X01、X02、X04三套,面积为684.95平方米。而鲁能英大公司所述北京多乐宝科技发展有限公司使用的地上一层(建筑面积330平方米)系X02室房屋的一大部分,明显与事实不符。
三、关于评估情况。该院应天雨丰华公司的申请,委托北京东华天业房地产评估有限公司对涉诉房屋于2011年4月(即天雨丰华公司主张其知晓房屋出售时)的市场价值进行了评估,评估结果为:海淀区西直门北小街45号时代之光名苑小区3号楼地上一层X01、X02、X04号(合计建筑面积684.95平方米及相应分摊土地面积)在2011年4月1日的价值为人民币2149万元,综合单价为每平方米31 381.78元。天雨丰华公司交纳评估费43 600元。鲁能英大公司以租赁合同已经终止,天雨丰华公司不享有优先购买权为由不同意进行评估。
四、关于转租情况。天雨丰华公司与鲁能物业公司签订《房屋租赁合同》后,将租赁的部分房屋陆续进行了转租。鲁能英大公司对此情况知悉,于2008年12月告知天雨丰华公司后,继续履行了租赁合同,此后未再提出异议。
一审查明的事实,有双方当事人陈述、授权委托书、《房屋租赁合同》、补充协议、京洲房地产公司注销清算报告、承诺书、准予注销登记通知书、《存量房买卖合同》、所有权转移登记申请书、领证凭证、《评估报告书》及《终止合同通知书》等证据材料在案佐证。
3、一审判案理由
一审法院审理认为:依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。对优先购买权的侵害系基于租赁合同关系而产生的合同之债,出租人保障承租人优先购买权系法定的合同义务,对该合同义务的损害赔偿责任应属违约责任。
本案中,鲁能英大公司承继京洲房地产公司的债权债务关系,继续履行与天雨丰华公司的租赁合同。鲁能英大公司在涉诉房屋存在租赁关系的情况下欲进行出售,应当通知天雨丰华公司,征求天雨丰华公司的意见。现因鲁能英大公司未履行通知义务,侵害了天雨丰华公司的优先购买权,天雨丰华公司为此提起诉讼。
结合双方的证据及该院查实的事实,本案争议的焦点是,第一,天雨丰华公司是否享有优先购买权。该院认为,优先购买权是基于合法的租赁关系而存在。本案中,天雨丰华公司承租鲁能英大公司承继的房屋,正常使用并交纳租金,虽存在拖欠租金及转租的事实,但鲁能英大公司在2008年12月即已知晓并向天雨丰华公司提出解除租赁合同,但从天雨丰华公司提交的2009年7月9日的租金收据中,鲁能英大公司方明确写明了租金25 000元,且距离天雨丰华公司再次交纳租金的日期2009年9月21日相差2个月,正常理解应当是天雨丰华公司交纳的是2009年7月及8月的租金,而鲁能英大公司所述该笔款项系补交2008年11月及12月的租金,缺乏证据支持且与正常认知不符。而从鲁能英大公司延续收取天雨丰华公司的租金至2010年10月,且天雨丰华公司直至2011年5月才将涉诉房屋陆续腾退,在此期间鲁能英大公司未再提出异议来看,应理解为天雨丰华公司补交了租金,双方的租赁关系一直延续。此外,2009年6月22日,鲁能英大公司与陈某签订的《补充协议》第三条约定"鉴于甲乙双方已经明确知道此房目前处在租赁状态",这也说明鲁能英大公司认可双方的租赁关系并未终止,鲁能物业公司在2008年向天雨丰华公司发出的《终止合同通知书》没有效力,鲁能物业公司并没有单方终止合同的权利。
另外,2011年4月6日鲁能物业服务公司向天雨丰华公司出具《关于收回3号楼出租房屋的告知函》,要求与其解除租赁合同,并要求天雨丰华公司于4月12日之前腾退房屋,则更进一步说明了双方租赁关系的存在。综上,比较双方证据的证明力,鲁能英大公司只依据《终止合同通知书》来确定双方租赁关系的解除,证据明显不足。对此,该院不予采信。结合上述事实,鲁能英大公司所述2009年后的租金应为房屋使用费的陈述明显与事实不符,该院亦不予采信。综上,该院认定鲁能英大公司于2009年6月出售涉诉房屋时,与天雨丰华公司之间的租赁合同未解除,双方存在租赁关系。而鲁能英大公司出售涉诉房屋未向天雨丰华公司履行通知义务,侵害了天雨丰华公司的优先购买权。
第二,侵害优先购买权的赔偿标准。对于侵害优先购买权的赔偿标准目前我国法律没有明确的规定。该院认为,确定适当的赔偿额度,既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失,又要惩戒出租人不诚信行为,同时也不要过分加重其赔偿责任。虽然目前处理优先购买权损害赔偿数额时,将赔偿内容确定为房屋差价损失为认定该损害赔偿数额的一种较为直观的方式,广泛适用,但结合本案案情,因鲁能英大公司出售房屋时的价格低于当时的市场价格,故售房价格与评估价格数额相差巨大,天雨丰华公司依此提出的赔偿请求数额,已超过鲁能英大公司出售房屋时所能预见的范围,故对于鲁能英大公司侵害天雨丰华公司优先购买权所应支付的赔偿数额,该院将综合考虑鲁能英大公司的过错程度、鲁能英大公司的预见范围、租金标准、租赁期限及天雨丰华公司拖欠部分租金的过错等因素,依法酌情确定。对于鲁能英大公司抗辩中所述的天雨丰华公司不具备购买涉诉房屋的经济能力等意见,该院认为均与侵害优先购买权的赔偿请求无关。
另,对于鲁能英大公司答辩中所述的管辖问题,鲁能英大公司曾就管辖问题向该院提出本案应由北京市海淀区人民法院管辖,在北京市第一中级人民法院又提出本案应由北京市朝阳区人民法院管辖,被北京市第一中级人民法院裁定驳回后,在本案开庭审理中,又以本案应由北京市仲裁委员会仲裁为由提出抗辩,对此,该院认为,双方之间达成的由北京市仲裁委员会仲裁的协议内容是无效的,并无该仲裁机构,另外,依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的相关规定,鲁能英大公司在法院首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的,视为放弃仲裁协议,人民法院应当继续审理。故鲁能英大公司的该项主张,该院不予支持。
对于鲁能英大公司于2012年12月24日庭审中,以天雨丰华公司变更了诉讼请求的数额为由,要求15天的答辩期,延期审理问题,该院认为,本案自2012年1月4日立案审理,至2012年12月24日合议庭开庭审理,近一年的时间,天雨丰华公司主张的均是侵害优先购买权的赔偿请求,鲁能英大公司完全有时间进行调查取证及做出抗辩,且在2012年11月30日该院组织双方进行举证、质证时,鲁能英大公司已明确提出 "天雨丰华公司要求16 289 330元的损失没有依据",还要求就天雨丰华公司转租事宜申请调查。该院给鲁能英大公司出具了调查令,允许其调查。可见,鲁能英大公司是知晓天雨丰华公司诉讼请求的变更,调查时间充分,现又提出延期审理,明显系拖延诉讼。该院对其延期审理的请求在庭审中已明确告知不予支持。鉴于鲁能英大公司的违约行为,致使天雨丰华公司提起本案诉讼,并为计算赔偿数额对涉诉房屋进行的评估,故评估费应由鲁能英大公司负担。
4、一审定案结论
一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定,判决如下:
一、鲁能英大集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿天雨丰华(北京)文化发展有限公司经济损失三百万元。
二、驳回天雨丰华(北京)文化发展有限公司的其他诉讼请求。如鲁能英大公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
(三)二审诉辩主张
鲁能英大公司不服一审判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉,请求撤销一审判决,改判驳回天雨丰华公司的一审全部诉讼请求。其上诉理由是:鲁能英大公司承继京洲房地产公司的债权债务,但并不能推导鲁能英大公司与天雨丰华公司存在租赁关系,故一审法院认定天雨丰华公司承租鲁能英大公司承继的房屋没有依据;因天雨丰华公司未按时交纳租金,鲁能物业公司分别于2008年12月16日、25日以书面形式向天雨丰华公司送达解除合同的通知,故天雨丰华公司与京洲房地产公司的租赁关系已经解除;此后,鲁能英大公司未直接收取天雨丰华公司的钱款,而是天雨丰华公司直接将钱款汇入鲁能英大公司帐户;从天雨丰华公司的注册资金、实有资本及负债情况看,天雨丰华公司始终没有行使优先购买权的意愿,更没有实际购买房屋的能力。
天雨丰华公司不服一审判决,向该院提起上诉,后申请撤回上诉;其不认可鲁能英大公司的上诉请求和理由,答辩理由同一审所持意见。
(四)二审事实和证据
针对鲁能英大公司提出的异议,二审法院对本案的事实进行了审查,现查明:2009年1月,鲁能英大公司取得涉诉房屋的所有权。2009年6月22日,鲁能英大公司与陈某签订房屋买卖合同,约定将涉诉房屋出售给陈某,后陈某于2010年7月27日取得该房屋的所有权证书。
2008年12月16日,鲁能物业公司向天雨丰华公司发出《终止合同通知书》,以天雨丰华公司自2008年11月开始未按时支付租金,且私自改变房屋结构以及私自将房屋转租,违反合同约定为由,通知天雨丰华公司租赁合同于2008年12月20日终止。天雨丰华公司签收了该函。
2009年7月9日,天雨丰华公司向鲁能英大公司补交了2008年11、12月的租金25 000元。2009年9月21日、10月26日、11月23日、12月17日及2010年1月19日、2月26日、3月23日、4月23日、2010年5月25日、6月25日、8月25日、10月28日,天雨丰华公司通过银行转账方式向鲁能英大公司支付款项,在附加信息及用途或款项来源一栏写明天雨丰华(公司)房租。鲁能英大公司未向天雨丰华公司出具发票,仅认可上述款项为房屋使用费,并称其将上述款项转给了他人。
另,二审法院查明的其他事实与一审法院认定的一致,二审法院对此予以确认。
(五)二审判案理由
天雨丰华公司申请撤回上诉符合法律规定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定,该院予以准许。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。由上述规定可以推出,承租人行使优先购买权系以当事人双方存在合法的租赁关系为前提条件的,若出租人出卖房屋是在租赁关系解除或终止之后,则承租人不再享有优先购买权。具体到本案中,天雨丰华公司要求鲁能英大公司承担损害承租人优先购买权赔偿责任,而鲁能英大公司则以其在出售房屋时双方业已不存在租赁关系为由进行抗辩,双方为支持其主张均提交了相关证据。因此,判定鲁能英大公司是否承担赔偿损失责任,关键是要明确鲁能英大公司在出售房屋时双方是否存在租赁关系。
对该问题,该院结合双方提交的证据,着重从以下几个方面进行分析:一是鲁能物业公司作为京洲房地产公司委托的物业管理人与天雨丰华公司所签租赁合同第2.4条约定,若天雨丰华公司逾期1个月不交纳租金,鲁能物业公司有权终止合同。而根据查明的事实可知,因天雨丰华公司未交纳2008年11月、12月的租金等问题,鲁能物业公司向天雨丰华公司发出《终止合同通知书》,要求于2008年12月20日解除双方之租赁合同;天雨丰华公司于2008年12月20日前收到该通知,且未提出异议。因此,鲁能物业公司与天雨丰华公司之间的租赁合同因鲁能物业公司行使约定解除权而于2008年12月20日解除。二是天雨丰华公司接到鲁能物业公司关于收回房屋的通知后虽然一直占用涉诉房屋,但其此后未与出租人就继续使用房屋的相关事宜进行协商,勿论说达成一致意见,故该占有行为不构成事实租赁关系。三是鲁能英大公司于2009年1月取得涉诉房屋的物权,并于2009年2月承继原房屋所有人京洲房地产公司的债权债务关系,而此时天雨丰华公司与鲁能物业公司之间的租赁合同业已解除。四是虽然天雨丰华公司于2009年9月后通过银行向鲁能英大公司的帐户汇入款项,但该款项汇入时间系在其接到解除合同通知的9个月之后,此时鲁能英大公司已将涉诉房屋转让给案外人;此外,鲁能英大公司未向天雨丰华公司出具任何票据,且仅认可上述款项为天雨丰华公司占用房屋的使用费,故天雨丰华公司上述汇款行为亦不能证明鲁能英大公司认可双方存在事实租赁关系。由以上分析判定,天雨丰华公司与房屋管理人鲁能物业公司之间的租赁合同于2008年12月20日解除,作为所有权人的鲁能英大公司于2009年6月将房屋转让他人时,双方业已不存在租赁关系。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负举证责任的当事人承担不利后果。本案中,由于天雨丰华公司提交的证据不足以证明鲁能英大公司在转让房屋时双方存在租赁关系,故天雨丰华公司与鲁能英大公司不存在承租人优先购买权之法律关系,从而天雨丰华公司无权向鲁能英大公司主张优先购买权损害赔偿,该院对鲁能英大公司的上诉请求予以支持。一审法院认定鲁能英大公司侵害了天雨丰华公司的优先购买权并判令赔偿损失不当,该院予以纠正。
(六)二审定案结论
二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定,判决如下:
一、撤销北京市西城区人民法院(2012)西民初字第2007号民事判决;
二、驳回天雨丰华(北京)文化发展有限公司的诉讼请求。
(七)解说
本案中,争议的核心焦点有二:一、天宇丰华公司是否有优先购买权;二、侵犯承租人的优先购买权的赔偿责任如何计算。
针对第一个核心的争议焦点,一审法院与二审法院做出了不同的判断,原因主要在于对天雨华丰公司与鲁能英大公司之间的租赁合同是否仍旧持续的认定上。二审期间,通过对一审事实的审查积极证据的进一步补强,认定天宇丰华公司与鲁能英大公司之间的房屋租赁合同已经解除,进而认定天宇丰华公司不享有优先购买权,进而驳回了天宇丰华公司要求赔偿的诉讼请求,这实质上是一个事实查明的问题,并无更大的讨论空间。
值得探讨的是本案的第二个争议焦点,如一审法院判理所述,对于侵害优先购买权的赔偿标准目前我国法律没有明确的规定。一审法院认为,把握该赔偿额度的原则是:既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失,又要惩戒出租人不诚信行为,同时也不要过分加重其赔偿责任。应当认为该原则是比较妥当的。承租人的优先购买权,应当认为是一项法定的合同权利,对于出租人来讲,则是一种法定的合同义务。出租人未履行通知义务,导致承租人的优先购买权丧失的,应当视为对合同义务的违反,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。因此,一审法院对侵犯优先购买权的定性是比较准确的。
在确定侵犯优先购买权的赔偿责任的计算上,一审法院认为"将赔偿内容确定为房屋差价损失为认定该损害赔偿数额的一种较为直观的方式,广泛适用"。这种观点值得商榷。一般来讲,出租人出卖房屋时,承租人享有优先购买权,并不意味着承租人必定行使优先购买权。在承租人行使优先购买权情况下,即可与出租人订立合同,在该阶段,如果出租人无视承租人行使优先购买权的表示,而与第三人订立合同并过户房屋,这实际上是对承租人与出租人之间买卖合同违反的问题,而非侵犯优先购买权的问题。本案中,一审法院在认定鲁能英大公司应当承担的责任时,所把握的原则事实上是将违反新的买卖合同的后果视为侵犯优先购买权的后果,应当说是不可取的。
承租人因为出租人未履行通知义务而未能行使优先购买权所遭受的损失,实际上是一个机会损失。对于机会损失的价值如何认定,是该类案件中的核心问题。该机会会给承租人带来多大的收益,也就是出租人可能给承租人带来的损失数额。这些收益实际上是出租人节省的支出,这些节省的支出包括:1、信息费用,承租人无需到市场上寻找交易信息,从而节省了该笔费用;2、谈判费用,承租人无需再与第三人谈判达成交易而支出相应的费用;3、搬迁费用。承租人因为行使优先购买权获得承租房屋,从而不必在租赁合同到期后搬迁,从而节省一笔费用。
相比出租人出卖给第三人的价格,承租人购买替代物所多支出的费用,是否应当计算在赔偿范围之内,有一定争议。本案中,一审法院即认为该费用是该类赔偿的核心。我们认为该类费用不应当计算在赔偿范围之内,原因在于正常的市场交易主体,不可能从正常的市场交易中获得超常收益。如果出租人与第三人进行的是正常的市场交易,则该交易的价格应当是市场价格,该价格与承租人通过市场获取同样替代物的价格应当一致,不应当有差异,承租人行使优先购买权获得租赁房屋,不会获得超常收益。因此,如果出租人出卖的价格明显低于市场价格,则很有可能该价格并非完全基于市场因素产生,例如亲属之间的买卖、关联公司之间的买卖等。这部分差价在市场中不可能被承租人得到,当然也不应该在该类责任的赔偿范围之列。
(王良胜)
【裁判要旨】在承租人行使优先购买权情况下,即可与出租人订立合同,在该阶段,如果出租人无视承租人行使优先购买权的表示,而与第三人订立合同并过户房屋,这是对承租人与出租人之间买卖合同违反的问题,而非侵犯优先购买权的问题。承租人因为出租人未履行通知义务而未能行使优先购买权所遭受的损失是机会损失。相比出租人出卖给第三人的价格,承租人购买替代物所多支出的费用,不应被赔偿。