（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第5256号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第12272号民事裁定书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人、反诉被告）：刘某。
被告（上诉人、反诉原告）：朴某。
第三人（上诉人）：陈某。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院
合议庭组成人员：审判长：王克鸽；人民陪审员：董福利、段福奎。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王良胜；代理审判员：周明珠、柳适思。

6.审结时间：
一审结案时间：2013年7月8日。
二审结案时间：2013年10月15日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
刘某在原审法院诉称：2011年12月25日，我与朴某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市海淀区褐石园23号楼1单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）一套。我依约交纳了5万元定金。2012年2月19日，朴某给我发告知函，明确告知我将不履行《北京市存量房屋买卖合同》约定的义务。在我多次催促朴某履行义务的情形下，其均不予理睬。故现诉至法院，请求法院判决朴某继续履行双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》，即朴某将XXX号房屋交付予刘某，办理过户手续；刘某向朴某支付房款，并承担本案一切诉讼费用。
朴某在原审法院辩称：不同意刘某的全部诉讼请求。第一，因刘某未按合同约定履行600万元的购房首付款付款义务，故我有权按照合同约定解除合同，并要求其承担违约金。第二，刘某在起诉书中关于5万元定金交付给我的陈述与事实严重不符。刘某从未向我支付过任何款项，刘某是向中介公司交纳了该笔费用。第三，我与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，刘某请求继续履行合同没有事实和法律依据。现提出反诉要求法院判令解除我与刘某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，刘某向我支付违约金120万元，并承担本案的所有诉讼费用。
陈某在原审法院述称：我买该房屋的时候并不知道刘某与朴某买卖房屋的事情，我是在办理过户的时候才发现他们之间的纠纷；我已经支付了500万元的购房款，并且已对房屋进行了装修并入住。我不同意刘某的全部诉讼请求。
刘某针对朴某的反诉在原审法院辩称：我不同意朴某的全部反诉请求，根据双方所签的房屋买卖合同和补充协议，我现在付款的条件并未成就，朴某并未依约履行提供担保、提交房屋的购房发票及商品房预售合同等义务，其提出的反诉没有事实及法律依据。

2．一审事实和证据
2006年3月6日，朴某（买方）与北京泰跃房地产开发有限责任公司（卖方）签订《北京市商品房预售合同》，购买XXX号房屋。朴某可以取得房屋所有权证，因刘某在诉讼中提出财产保全冻结XXX号房屋的交易手续，故朴某尚未持有房屋所有权证。
2011年12月19日，刘某与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订购房意向书，约定刘某购买XXX号房屋，房屋总价款为900万元。当日刘某向北京我爱我家房地产经纪有限公司交纳购房意向金5万元。
2011年12月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，朴某（卖方）与刘某（买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。刘某至今亦未实际占有、使用该房屋。
2012年2月19日，朴某向刘某发出告知函，称因朴某现在只能提供正式购房发票，不能按照补充协议约定提供房屋商品房预售合同，且刘某未向朴某支付购房定金，导致房屋买卖合同无法生效；为不影响刘某再次购房，请刘某于2012年2月23日前与朴某办理合同无效的相关手续，如到期不与朴某联系，双方所签全部合同资料自行无效。
2012年4月25日，朴某与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买XXX号房屋，房屋成交价格为880万元。至一审法庭辩论终结前，陈某已通过银行向朴某支付购房款500万元。现该房屋已由陈某装修并已实际入住。
朴某与刘某、朴某与陈某就XXX号房屋均未签订网签合同。在案件审理过程中，刘某、陈某均表示，各自剩余购房款的给付能力不存在问题。

3．一审判案理由
就XXX号房屋，刘某与朴某签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及刘某、朴某与金某签订了《买卖合同补充协议》均应为合法有效。
根据双方约定，刘某在朴某担保人金某提供担保手续后3日内，向朴某支付房屋首付款600万。但是朴某未举证证明其已提供担保手续，刘某支付购房首付款的条件并未成就。朴某以刘某未付款为由提出解除合同，并无法律依据。
朴某在未与刘某就合同解除事宜达成一致，亦未经法定程序处理合同解除事宜的情况下，另行将房屋出售予第三人陈某，其应对此承担相应的法律责任；而陈某在购买房屋时，明知朴某与刘某就诉争房屋之买卖事实，却仍未尽到对房屋信息进行核验的审慎义务，亦应对此承担法律责任。刘某签约在先，在合同履行中亦无违约情形，现XXX号房屋尚在朴某名下，朴某继续履行与刘某的合同，并不存在现实履行障碍。故法院对于刘某要求朴某继续履行双方所签房屋买卖合同，向其交付房屋并办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持，刘某向朴某支付房屋购房款900万元，朴某将房屋交付给刘某，并协助刘某办理房屋过户手续。
对于朴某提出的反诉请求不予支持。对于朴某无法向第三人陈某履行合同义务，致使陈某未能取得房屋，由此给陈某造成的损失，因陈某在本案中未对朴某提出相应主张，本案对此不宜处理，陈某可另案解决。

4．一审定案结论
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，作出判决如下：
一、刘某、朴某（P）继续履行双方于二○一一年十二月二十五日签订的关于北京市海淀区褐石园二十三号楼一单元XXX号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；二、刘某向朴某（P）支付购房款九百万元；三、朴某（P）将北京市海淀区褐石园二十三号楼一单元XXX号房屋交付给刘某，并协助刘某办理该房屋的过户手续；四、驳回朴某（P）全部反诉请求。

（三）二审诉辩主张

朴某的上诉请求是：撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。

陈某的上诉请求是：撤销原判，依法改判确认陈某与朴某签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；判令朴某协助陈某办理XXX号房屋的产权过户手续。

刘某答辩称，我方服从原判，不同意两上诉人的上诉请求。

（四）二审事实和证据
2006年3月6日，朴某（买方）与北京泰跃房地产开发有限责任公司（卖方）签订《北京市商品房预售合同》。2011年12月19日，刘某与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订购房意向书，约定刘某购买XXX号房屋，房屋总价款为900万元。当日刘某向北京我爱我家房地产经纪有限公司交纳购房意向金5万元。
2011年12月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，朴某（卖方）与刘某（买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日，朴某（甲方）、刘某（乙方）与金某（担保方）又签订《买卖合同补充协议》。庭审中，金某出庭为朴某作证称，其向刘某提供车辆证件、未向刘某提供房产证件。对此，刘某表示金某未向其提供房屋及车辆的证件。朴某对此未能继续举证证明。在刘某与朴某签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中，双方就XXX号房屋的交付时间未作明确约定。刘某至今亦未实际占有、使用该房屋。
2012年2月19日，朴某向刘某发出告知函，称因朴某现在只能提供正式购房发票，不能按照补充协议约定提供房屋商品房预售合同，且刘某未向朴某支付购房定金，导致房屋买卖合同无法生效；为不影响刘某再次购房，请刘某于2012年2月23日前与朴某办理合同无效的相关手续，如到期不与朴某联系，双方所签全部合同资料自行无效。
2012年4月25日，朴某与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买XXX号房屋，房屋成交价格为880万元。至一审法庭辩论终结前，陈某已通过银行向朴某支付购房款500万元。现该房屋已由陈某装修并已实际入住。
另查，刘某就诉争房屋曾于2012年7月6日向北京市海淀区人民法院递交起诉书起诉朴某要求继续履行合同，并对于诉争房屋提出财产保全，后刘某撤诉。本次诉讼中刘某再次对XXX号房屋提出财产保全，对该房屋查封冻结，为此刘某支付保全费5000元。
再查，朴某与刘某、朴某与陈某就XXX号房屋均未签订网签合同。在案件审理过程中，刘某、陈某均表示，各自剩余购房款的给付能力不存在问题。

（五）二审判案理由
本案争议焦点有二：第一，朴某作为出卖人就XXX号房屋分别与刘某、陈某签订买卖合同，刘某、陈某均要求继续履行合同，应如何确定合同的履行顺序。第二，朴某是否有权解除其与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
就争议焦点一，本院认为，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同的签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。具体到本案，刘某、陈某均未办理房屋所有权转移登记，而陈某依据有效合同已实际合法占有、使用XXX号房屋并对房屋进行了装修，同时考虑陈某已经实际支付500万元购房款的事实，本院认为按照上述原则，应当优先履行朴某与陈某之间达成的房屋买卖合同。而陈某在购买XXX号房屋时是否知晓朴某与刘某之间的买卖一节并不影响其合同的依法履行。因此，原审法院判决继续履行刘某、朴某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，违背了上述确认优先履行顺序之原则，侵害了陈某的合法权益，本院对此予以纠正。本案中，陈某明确表示要求继续履行其与朴某签订的合同，故对刘某主张的要求继续履行合同的相关诉请，不予支持。因朴某确为一房二卖，刘某可通过主张违约责任等方式维护自身权利。
就争议焦点之二，结合本案现有证据及基本事实，本院认为，朴某以刘某未依约履行付款义务为由要求解除合同，依据双方《买卖合同补充协议》的约定，刘某在朴某担保人金某办理完毕担保手续后3日内支付朴某购房款600万元；担保人金某需向刘某提供其名下房产和车辆证件的复印件。但是，在合同履行过程中，因担保人金某房屋已经办理抵押且尚未到期，不能再次办理担保手续；朴某亦未举证证明金某已向刘某提供相应的房产及车辆证件。据此，在未办理完毕担保手续的情况下，刘某支付购房款的条件尚未成就，故朴某以刘佳未支付房款为由要求解除其与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》之诉求，本院不予支持。
另，上诉人陈某在原审中未提出独立的诉讼请求，故本院对其在二审中要求朴某协助办理XXX号房屋的产权过户手续之诉求不予处理，其可另行主张。

（六）二审定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销原审民事判决第一、二、三项；二、维持原审民事判决第四项；三、驳回刘某的全部诉讼请求。

（七）解说
本案属于"一房二卖"的情形，所谓一房二卖，是指出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，分别转让给两个买受人的行为。主要包括两种情况：一种是当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如出卖人未向买受人办理房屋过户登记手续，出卖人仍为房屋的所有权人。此时，出卖人再与第二买受人订立买卖合同转让房屋。第二种是出卖人与第一买受人订立买卖合同后，为买受人办理了房屋过户登记手续，该买受人已取得房屋的所有权。当出卖人再为第二买受人订立买卖合同时，出卖人已非标的物的所有权人，当事人之间的买卖合同属于出卖他人之物的买卖合同。本文所称的一房二卖仅指第一种情况，即出卖人在两次买卖时均是房屋的所有权人。第二种情况下的出卖他人之物属于无权处分的范畴，不在本案例中予以讨论。
(一)两个房屋买卖合同的效力。
最高人民法院《合同法解释（二）》第15条规定"出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。"依据该规定，出卖人就同一房屋签订的数个房屋买卖合同，均属于有权处分，合同有效。需要注意的问题有：
1如果买卖合同存在《合同法》第52条规定的无效情形，应认定为无效。
2如果出卖人与第二买受人存在恶意串通侵害第一买受人利益的情形，可以认定后签订的房屋买卖合同相对于特定的第一买受人无效。实践中可以参照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第10条的规定："买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。"
在认定出卖人与第二买受人存在恶意串通的情况时，应当注意出卖人与第二买受人均明知房屋已转让给第一买受人并不必然导致合同无效，因为认定恶意串通不仅要求双方存在恶意，还要求双方存在侵害他人利益的意思联络和共同的目的指向，因此第二买卖合同的效力并不必然因双方明知而受影响。
3出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，又与第二买受人订立买卖合同，并将房屋的所有权移转归第二买受人所有，对第一买受人而言，出卖人所负担的主给付义务会陷于履行不能的状态，自然会妨害第一买受人合同债权的实现。此时，第一买受人作为特定物债权的债权人，能否行使债权人的撤销权，以保全自己的合同债权？我国《合同法》第74条明文规定了债权人撤销权制度。但撤销权的规定是以保障全体债权人的利益为目的，非为确保特定债权而设。若许可特定物债权的债权人行使撤销权，显然逾越撤销权制度的原有机能，不利于交易安全的维系。故第一买受人不得行使撤销权。
(二)一房二卖情况下的房屋所有权归属。
在各房屋买卖合同均为有效的情形下，如何判断确定房屋所有权的归属及哪个合同优先履行？
1如果其中一个买受人已经办理了房屋产权过户登记，取得了房屋的物权，其他房屋买受人则仅享有要求办理房屋过户的合同债权，依据物权优先于债权的原则，已经取得物权的买受人应当优先得到保护。
2如果其中一个买受人已经办理了房屋产权过户的预告登记，该买受人享有的合同债权具有对抗其他买受人的效力。因此，办理了预告登记的合同买受人请求履行合同办理房屋过户本登记的，应当得到支持。
3各买受人均未办理房屋产权过户本登记和预告登记，其享有的均是合同债权，如何确定房屋权属？有观点认为由于各个买受人享有的债权具有平等性，到底由谁取得房屋的所有权以及履行哪个合同，应当由出卖人自主选择决定。
我们认为，在当事人的纠纷未进入诉讼前，应当由出卖人自主决定履行哪份合同以及向哪个买受人履行；在其中一个买受人与出卖人就合同是否继续履行发生纠纷进入诉讼的情况下，由于债权不具有公示性，法院也无法准确查明还有无其他房屋买受人并进行比较，因此只能根据当事人的请求进行审查，如果双方签订的买卖合同能够继续履行，就应当判决该合同继续履行；如果多个买受人均要求继续履行合同并进入诉讼的情况下，出卖人的选择权应当受到限制，合同如何履行应由法院依据公平合理的原则予以判断，一般情况下，已经实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护，均未合法占有房屋的，由于实际情况比较复杂，应由法院综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素予以确定。上述意见为实践中的通说。北京市高级人民法院《房屋买卖合同指导意见》第13条规定："出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。"
本案中，就诉争房屋存在两个房屋买卖关系：一是朴某与刘某于2011年12月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某购买XXX号房屋，房屋成交价格为900万元。二是朴某在2012年4月25日，朴某与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买XXX号房屋，房屋成交价格为880万元，将诉争房屋另行出售给陈某。依上述分析，两次房屋转让均为有效。依查明的事实，两次房屋转让均未办理房屋过户登记手续，现房屋由陈某实际控制和支配。在刘某和陈某均主张权利，要求继续履行合同的情况下，应当由已经实际合法占有房屋的买受人取得房屋所有权。
（金曦）