（一）判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第5841号
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第13755号

（二）案由
房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（上诉人）董某，女，1968年9月1日出生，汉族，海淀区培英小学校长。
委托代理人吕晓晶，北京市实现者律师事务所律师。
被告（被上诉人）熊某，男，1956年6月6日出生，汉族，北京阔通时代国际贸易有限公司董事长。
委托代理人李克敏，北京市瑞得律师事务所律师。
委托代理人夏亮，北京市瑞得律师事务所律师。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院
合议庭组成人员：审判长：张鹤；审判员：岳维；人民陪审员：陈捷
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：辛荣；代理审判员：夏根辉；代理审判员：詹晖

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年8月18日。
二审审结时间：2013年12月16日。

（一）一审诉辩主张
上诉人董某在一审法院诉称：2009年7月21日，双方经北京亿家嘉策房地产经纪有限公司居间签署了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同中约定由我购买熊某所有的海淀区西翠路5号今日家园7号楼XXXX号房屋，熊某已取得该房屋房产证，该房屋性质为"向社会公开销售的经济适用住房"。合同签订后，我已向熊某交纳了全部房款，熊某也依照约定将房屋交付给了我，我已于2009年将房屋全部装修完毕并入住至今。根据双方约定，2012年5月1日后我要求熊某给我办理房产过户手续，但熊某以种种理由不予配合办理，又提出加价等无理要求。本案争议的房屋于2007年4月1日取得房屋所有权证，至2012年5月1日已满五年具备上市条件，现熊某的行为已违反合同，构成违约。故请求法院判令熊某继续履行北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），将北京市海淀区西翠路5号今日家园7号楼XXXX号房屋过户至董某名下；判令熊某给付违约金（自2012年5月1日至实际过户日止按每月1万元的标准计算）；熊某承担本案诉讼费。
被上诉人熊某在一审法院辩称，我方未违反合同约定，是董某违反合同。根据双方签订的存量房屋买卖合同第二条约定，余款140万元于2010年8月10日前交清，在此期间，买受人给付出卖人年5%的服务费。而实际上董某于2010年8月22日才支付余款及服务费，比合同约定晚了12天。根据该合同第七条第二款的约定我方提出反诉，要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同；熊某承担违约金147 000元；本案的诉讼费由董某承担。

（二）一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经审理查明：熊某系位于北京市海淀区西翠路5号今日家园7号楼XXXX号房屋的所有权人。2009年7月20日，熊某（出卖人）与董某（买受人）经北京亿家嘉策房地产经纪有限公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，将上述房屋出售给董某，双方约定：该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；房屋成交价格为290万元，买受人采取自行交割方式付款；买受人向出卖人支付定金5万元；首付款145万元整于2009年8月10日交清于出卖人，余款145万元整于2010年8月10日前交清于出卖人，在此期间买受人给予出卖人5%/年的服务费（按实际给付时间计算）；出卖人应当2009年8月20日前将该房屋交付给买受人；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起到2012年5月1日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能按约定时间取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照年利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付；买卖双方必须互相配合到规定的时间和规定的地点办理过户手续，若因出卖人主观原因未能按时配合买方办理过户手续，出卖人赔偿1万元/月给买受人。
上述合同签订后，董某于2009年7月25日给付熊某购房定金5万元及首付款145万元，熊某将房屋交付董某使用。2010年8月22日董某给付剩余房款及服务费共计147万元。双方约定的办理过户期限届满后，董某要求熊某协助办理过户，熊某至相关部分办理政府不回购证明过程中发现双方签订上述合同约定的房屋价款低于政府不回购的价格，故无法办理政府不回购证明，因而至今无法办理房屋过户手续。经一审法院至北京市海淀区建设委员会调查询问，现上述房屋政府回购价格为19 800元/平方米。
2013年3月30日，北京市人民政府办公厅发布《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，明确要求对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。因熊某名下除诉争房屋外，尚有其他房屋，故本院向双方示明，就买卖诉争房屋产生的个人所得税的负担，双方无法达成一致意见。
一审法院庭审中，董某提交了中介机构刘某于2010年8月11日所写的证明一份，写明："由于出卖人熊某先生出差，造成没能按合同所规定的时间进行支付房屋余款的交付（一百四十七万元），与买受人无关"。刘某未出庭作证。熊某对上述证言不予认可。此外，董某向法庭提交了其购房资格的核验结果，为初步核验通过。
另，熊某未按时交纳反诉案件受理费。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所与权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、银行转账凭条及收条等证据在案佐证。

（三）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：董某与熊某签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，买卖熊某名下的经济适用住房，该房屋现已具备上市交易条件，故双方签订的上述合同合法有效。虽该合同为有效合同，但双方在签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，熊某名下的上述房屋尚未取得上市交易资格。根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第二十一条的规定"经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定"。在该房屋具备上市条件时，该房屋的回购价格已高于双方约定的房屋价格，故导致双方合同无法继续履行。此外，在该合同履行过程中，因政策调整导致税费增加，双方就增加的税费如何负担无法达成一致，亦导致合同难以履行，在此情况下，董某要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将北京市海淀区西翠路5号今日家园7号楼XXXX号房屋过户至其名下的诉讼请求，一审法院不予支持。虽熊某反诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，应当予以支持，但熊某未在指定期限内交纳案件受理费，一审法院对其反诉按照撤诉处理。就违约金部分，双方所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无法履行，在双方签订上述合同时均明知诉争房屋系经纪适用房，尚不符合上市条件，故双方对上述合同现无法履行均存在过错，并非一方反悔不予履行，且税费增加不可归责于任何一方当事人。因此，董某要求熊某支付违约金的请求，一审法院亦不予支持。此外，熊某收取董某购房等款项已三年之久，其现以董某违反合同约定逾期支付购房等款项为由要求解除合同并支付违约金，没有事实依据，一审法院对其该项抗辩理由不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条；最高人民法院关于适用《诉讼费用交纳办法》的通知第二条之规定，判决如下：驳回董某全部诉讼请求。