一、案件基本信息

（一）判决书字号
一审：北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第5071号（2012年12月17日）
二审：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第1802号（2013年4月22日）

（二）案由
房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
上诉人张某1。
被上诉人李某。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院
合议庭组成人员：审判员：王歆
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘秋燕；代理审判员：范磊；代理审判员：徐冰

（六）审结时间：
一审审结时间：2012年12月17日。
二审审结时间：2013年4月22日。

二、一审情况

（一）一审诉辩主张
张某1在一审法院诉称：2011年11月15日，张某1与李某签订房屋买卖合同一份，约定将李某名下坐落于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号的房屋出售给张某1，房屋作价人民币2 000 000元整。合同签订后，张某1分别于2011年11月15日、16日通过工商银行网上转账汇款的方式，将该款汇至李某指定的收款人王某1的卡号内，李某亦为张某1出具了收条。时至今日，李某却未将该房屋过户至张某1名下，严重侵犯了原告的合法权益。根据相关法律规定，诉请判令：一、李某履行其与张某1签订的房屋买卖合同，将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号房屋过户至张某1名下；二、李某承担本案的诉讼费。
李某在一审法院辩称：李某与张某1之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，李某未曾指定任何收款人，也未收到任何购房款。不同意张某1的诉讼请求。
李某在一审期间提起反诉：张某1的诉讼代理人陈某1及张某1等人开办小额贷款公司。李某的朋友赵某开办公司，因资金紧张，向陈某1等借款，并找到李某请求以其房产提供担保。李某认为赵某有能力还款，出于信任而同意。李某也以为只是办理抵押手续，但陈某1等人欺骗李某签署了包括房屋买卖合同、公证委托书、收条等一系列文件。李某并无出卖房屋的真实意思，其真实意思是为赵某借款提供担保，但陈某1等人的行为违反了担保法律有关规定。李某从未指定任何收款人，也从未收到任何购房款项。综上，因双方并非真实房屋买卖关系，且李某未曾收到任何购房款项，故反诉诉请判令解除李某与张某1之间的房屋买卖合同及网签合同，诉讼费由张某1承担。
张某1针对李某的反诉辩称：李某的反诉事实不属实，不同意其反诉请求。

（二）一审事实和证据
涉案房屋位于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号，所有权人登记为李某。该房屋上目前无抵押、查封情况。
李某（甲方）与张某1（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方愿意将本人或配偶名下的涉案房屋出售给乙方，总建筑面积104.61平方米；双方协商成交价人民币2 000 000元（贰佰万元）；甲方保证在30日之内将上述房屋腾空并交付乙方，乙方在过户当日付清剩下房款。该《房屋买卖合同》未约定具体付款方式及过户日期，落款日期显示为2011年11月14日。
2011年11月15日，李某在北京市中信公证处办理了委托陈某2（即本案原告张某1的诉讼代理人陈某1之子）代理签订涉案房屋买卖合同（含网签合同）、办理产权过户登记手续等事项的公证手续。
李某出具收条一份，载明："今收到陈某1负给李某房屋买卖款人民币贰佰万元整，房屋地址为石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX。"收条落款日期显示为2011年11月16日。收条中的"陈某1"即本案原告张某1的诉讼代理人陈某1。
根据张某1提供的中国工商银行网上银行电子回单及转账汇款查询单显示，付款人王某2于2011年11月15日、11月16日分别向收款人王某1以网上转账汇款方式汇出1 000 000元和180 000元，总计汇出1 180 000元；付款人莫某于2011年11月16日向收款人王某1以网上转账汇款方式汇出700 000元。
陈某2以李某的委托代理人身份与张某1办理了涉案房屋的网签合同，即合同编号为CXXXXXX8的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），打印日期为2012年1月4日。同时陈某2与张某1办理了《房屋登记受理通知书》。张某1交纳了相应契税。涉案房屋未实际交付。
李某提供赵某、王某1出庭作证。
赵某作证称：其与李某系朋友关系。2011年11月，因其所经营的公司缺少流动资金，遂通过朋友向科华跃旗担保有限公司申请借款。因其没有抵押担保，所以就找到了李某，用李某名下的涉案房屋为其借款进行抵押。2011年11月15日，其与李某到了位于优士阁B座陈某1经营的该担保公司处，有关手续都是李某去办的，其不了解。期间根据担保公司要求，随李某及担保公司人员去位于金融街的公证处办理公证手续，具体内容不清楚。根据担保公司的规矩，其与该担保公司之间无借款合同，其共向担保公司借款2 000 000元，其中120 000元以现金方式给付，剩余1 880 000元打入其司机王某1的账户内，王某1与李某并不相识。打入王某1账户的1 880 000元其已分别转付各应付款单位。李某提供涉案房屋只是用于借款抵押，并非出售。
王某1作证称：其于2001年至2012年4月期间在赵某经营的公司任职。2011年某天晚上，赵某给其打电话，告知需要用其工商银行的网银卡号做贷款转账，当晚其就将卡给了赵某。其并不认识李某。
张某1及其代理人陈某1对上述证人证言不予认可。
经法院查询核实，卡号为6XXXXXXXXXXXXXXXXX6的工商银行网银卡的开户人即为出庭作证的证人王某1，根据该卡交易明细，不能显示李某收到购房款。
李某提供科华跃旗（北京）投资担保有限公司的企业查询信息及陈某1、张某1的名片，显示该公司成立于2011年12月6日，地址为朝阳区广渠门外大街8号东座3008号，法定代表人为陈某1，职务为总经理；张某1为该公司业务经理。
张某1及其代理人陈某1对上述证据的真实性予以认可。陈某1称，其租用上述地址办公至今大约三四年，本欲在此办理科华跃旗咨询公司营业执照，后一直未能办理成功。此后办理科华跃旗（北京）投资担保有限公司的营业执照，办理了两三个月后即办理成功。
陈某1称，张某1系其好友之子，平时称张某1为侄子。张某1和其本人的侄女谈恋爱，因此想买一套房屋给张某1及其女友。其通过朋友苏某得知李某因欲用钱而想出卖涉案房屋，双方洽谈后认为满意，于是决定购买。因想省去中介费的开支，因此未通过中介公司进行买卖。王某2、莫某均系其朋友，因二人能够通过网银付款，较为方便，因此由该二人向李某指定的收款人王某1付款。余款120 000元是以现金方式于签约当日给付李某，该款是向其朋友苏某借的，不清楚苏某从哪家银行取的款。
李某对于陈某1上述陈述不予认可，称并无出卖房屋意思，只是为赵某提供担保。所有手续都是应陈某1等人要求出具的，且均于2011年11月15日出具，相关文件的落款日期也是按对方意思写的。
张某1称，其已向李某支付了购房款，因此不同意再向李某支付任何款项。
根据李某的申请，本院对于涉案房屋采取了保全措施。
上述事实，有京房权证市石私字第4XXXXX9号房屋所有权证、建委查询结果、《房屋买卖合同》、（2011）京中信内民证字第15316号公证书（含委托书）、公证询问笔录、收条、中国工商银行网上银行电子回单及转账汇款查询单、网签合同、《房屋登记受理通知书》、契税收据、证人证言、银行查询结果单及交易明细单、企业查询信息、名片、保全裁定书以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

（三）一审判案理由
北京市石景山区人民法院判决认定：根据现有证据，从形式上判断，张某1与李某之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。
支付价款是买受人的主要合同义务。现张某1虽提供有李某出具的收条，但结合证人证言、银行查询结果以及双方当事人陈述等证据，加之张某1与李某之间的房屋买卖合同从合同内容到签约、履行等环节均有不合常规之处，不能认定李某实际收到购房款。现张某1拒绝向李某付款，构成明示违约，符合解除合同的法定条件。李某主张解除双方房屋买卖合同及网签合同，合法有据，法院予以支持。对于张某1所持办理过户之请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张某1与李某就北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号房屋签订的二○一一年十一月十四日《房屋买卖合同》；二、解除陈某2以李某的委托代理人身份与张某1就北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号房屋签订的网签合同，即合同编号为CXXXXXX8的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）；三、驳回张某1的诉讼请求。

三、二审诉辩主张
张某1不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院：一、撤销一审判决，改判李某履行与张某1签订的房屋买卖合同，将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号房屋过户至张某1名下。二、李某承担本案的一审及二审诉讼费。张某1的上诉理由是：一、一审法院认定事实错误，证据不足。一审法院认定李某和赵某系朋友关系，但二人是以夫妻名义与张某1谈卖房之事。赵某、王某1与李某有利害关系，其证言缺乏证明力。二、一审法院程序违法。1、一审法院到公证处调取的证据未经当庭宣读。2、李某变更了反诉请求，一审法院没有给张某1合理的答辩期。3、陈某2是李某的委托代理人，我方提出让陈某2出庭作证，一审法院没有准许。
李某在二审期间答辩称，李某用本案诉争房屋担保赵某的借款。对方的诉讼代理人陈某1是开办小额贷款公司的，让李某签了一系列的材料，所有这些文件都是对方提供的。李某未能就其主张向本院提供抵押合同。李某表示签过抵押合同，不过这些合同在对方手里，但对方不向法庭提供。综上，李某同意一审法院的判决。不同意张某1的诉讼请求和理由。

四、二审事实和证据
本院经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号，所有权人登记为李某。该房屋上目前无抵押、查封情况。
李某（甲方）与张某1（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方愿意将本人或配偶名下的涉案房屋出售给乙方，总建筑面积104.61平方米；双方协商成交价人民币2 000 000元（贰佰万元）；甲方保证在30日之内将上述房屋腾空并交付乙方，乙方在过户当日付清剩下房款。该《房屋买卖合同》未约定具体付款方式及过户日期，落款日期显示为2011年11月14日。
2011年11月15日，李某在北京市中信公证处办理了委托陈某2（即本案原告张某1的诉讼代理人陈某1之子）代理签订涉案房屋买卖合同（含网签合同）、办理产权过户登记手续等事项的公证手续。
李某出具收条一份，载明："今收到陈某1负给李某房屋买卖款人民币贰佰万元整，房屋地址为石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX。"收条落款日期显示为2011年11月16日。收条中的"陈某1"即本案原告张某1的诉讼代理人陈某1。
根据张某1提供的中国工商银行网上银行电子回单及转账汇款查询单显示，付款人王某2（卡号：6XXXXXXXXXXXXXXXXX0）于2011年11月15日、11月16日分别向收款人王某1（卡号：6XXXXXXXXXXXXXXXXX6）以网上转账汇款方式汇出1 000 000元和180 000元，总计汇出1 180 000元；付款人莫某（卡号：6XXXXXXXXXXXXXXXXX2）于2011年11月16日向收款人王某1（卡号：6XXXXXXXXXXXXXXXXX6）以网上转账汇款方式汇出700 000元。
陈某2以李某的委托代理人身份与张某1办理了涉案房屋的网签合同，即合同编号为CXXXXXX8的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），打印日期为2012年1月4日。同时陈某2与张某1办理了《房屋登记受理通知书》。张某1交纳了相应契税。涉案房屋未实际交付。
李某在一审审理期间提供赵某、王某1出庭作证。
赵某作证称：其与李某系朋友关系。2011年11月，因其所经营的公司缺少流动资金，遂通过朋友向科华跃旗担保有限公司申请借款。因其没有抵押担保，所以就找到了李某，用李某名下的涉案房屋为其借款进行抵押。2011年11月15日，其与李某到了位于优士阁B座陈某1经营的该担保公司处，有关手续都是李某去办的，其不了解。期间根据担保公司要求，随李某及担保公司人员去位于金融街的公证处办理公证手续，具体内容不清楚。根据担保公司的规矩，其与该担保公司之间无借款合同，其共向担保公司借款2 000 000元，其中120 000元以现金方式给付，剩余1 880 000元打入其司机王某1的账户内，王某1与李某并不相识。打入王某1账户的1 880 000元其已分别转付各应付款单位。李某提供涉案房屋只是用于借款抵押，并非出售。
王某1在一审法院作证称：其于2001年至2012年4月期间在赵某经营的公司任职。2011年某天晚上，赵某给其打电话，告知需要用其工商银行的网银卡号做贷款转账，当晚其就将卡给了赵某。其并不认识李某。
张某1及其代理人陈某1对上述证人证言不予认可。
经法院查询核实，卡号为6XXXXXXXXXXXXXXXXX6的工商银行网银卡的开户人即为出庭作证的证人王某1。
李某提供科华跃旗（北京）投资担保有限公司的企业查询信息及陈某1、张某1的名片，显示该公司成立于2011年12月6日，地址为朝阳区广渠门外大街8号东座3008号，法定代表人为陈某1，职务为总经理。张某1为该公司业务经理。
张某1及其代理人陈某1对上述证据的真实性予以认可。陈某1称，其租用上述地址办公至今大约三四年，本欲在此办理科华跃旗咨询公司营业执照，后一直未能办理成功。此后办理科华跃旗（北京）投资担保有限公司的营业执照，办理了两三个月后即办理成功。
陈某1称，张某1系其好友之子，平时称张某1为侄子。张某1和其本人的侄女谈恋爱，因此想买一套房屋给张某1及其女友。其通过朋友苏某得知李某因欲用钱而想出卖涉案房屋，双方洽谈后认为满意，于是决定购买。因想省去中介费的开支，因此未通过中介公司进行买卖。王某2、莫某均系其朋友，因二人能够通过网银付款，较为方便，因此由该二人向李某指定的收款人王某1付款。余款120 000元是以现金方式于签约当日给付李某，该款是向其朋友苏某借的，不清楚苏某从哪家银行取的款。
李某对于陈某1上述陈述不予认可，称并无出卖房屋意思，只是为赵某提供担保。所有手续都是应陈某1等人要求出具的，且均于2011年11月15日出具，相关文件的落款日期也是按对方意思写的。
张某1称，其已向李某支付了购房款，因此不同意再向李某支付任何款项。
根据李某的申请，法院对于涉案房屋采取了保全措施。
上述事实，有京房权证市石私字第4XXXXX9号房屋所有权证、建委查询结果、《房屋买卖合同》、（2011）京中信内民证字第15316号公证书（含委托书）、公证询问笔录、收条、中国工商银行网上银行电子回单及转账汇款查询单、网签合同、《房屋登记受理通知书》、契税收据、证人证言、银行查询结果单及交易明细单、企业查询信息、名片、保全裁定书以及双方当事人在一、二审的陈述等证据在案佐证。

五、二审判案理由
本案的争议焦点有二。争议焦点一、李某究竟是买卖房屋还是仅用诉争房屋为借款提供担保。争议焦点二、李某是否收到诉争房屋的房款。
关于争议焦点一。本院认为，结合本案双方的举证情况，张某1与李某之间存在《房屋买卖合同》的主张应当成立。理由如下：其一、张某1与李某签订了的《房屋买卖合同》、李某签署了的收到案外人陈某1200万元房款的《收条》、陈某2按照李某的委托与张某1办理了网签。《房屋买卖合同》及其网签合同、《收条》的标的均明确指向北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号的房屋。以上证据可以形成一个完整的证据链证明李某与张某1之间存在房屋买卖关系。其二、李某是完全的民事行为能力人，具有相应的判断能力。李某签署的《房屋买卖合同》的抬头即为《房屋买卖合同》。李某在办理公证时面对公证员的询问亦明确表示委托陈某2代办网签合同。李某在办理上述手续时应当预见其可能会因签署上述文件而丧失本案诉争房屋。其三、李某虽主张上述文件系李某为赵某的借款提供担保而签署，李某应当就其主张向法院提供证据证明。李某不能证明其主张，应当由其承担相应的不利后果。本院对李某的该项主张不予认可。
关于争议焦点二。赵某认可王某1系其司机，李某认可赵某系其朋友。李某在一审期间提供王某1和赵某出庭作证。赵某表示12万元已经以现金方式支付。中国工商银行的转账记录显示，王某1开立于工商银行的卡号为6XXXXXXXXXXXXXXXXX5的账号于2011年11月15日、2011年11月16日共收到款项188万元整。李某亦于2011年11月16日。就此出具了收到房款为人民币200万元的收条。上述证据的金额、时间可以相互印证，可以证明李某已经收到了200万元的房款。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。本案中陈某1代张某1履行给付房款的义务，李某为其出具了200万元的《收条》。该《收条》可以认定李某同意陈某1代张某1履行给付房款的义务。由此，张某1已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务。现李某以其未收到任何房款为由请求法院解除其与张某1签订的《房屋买卖合同》及网签合同，但未能提供证据证明其主张，本院对其该项主张不予支持。一审法院认为不能认定李某实际收到房款，该认定是错误的，本院予以纠正。
本案中，张某1与李某签订了《房屋买卖合同》，且张某1已经支付了全部房款，张某1有权要求李某将诉争房屋过户到自己名下，李某应予配合。《房屋买卖合同》未约定具体的履行期限。对于履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案诉争房屋的过户时间由本院根据本案的具体情况酌定。

六、二审定案结论
综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第5071号民事判决。
二、李某于本判决生效后三十日内协助张某1将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXXX号房屋过户至张某1名下。
三、驳回李某的全部反诉请求。

七、解说
小额贷款公司利用房屋买卖合同担保贷款合同的情况在现实生活中越来越常见。实践中小额贷款公司的习惯做法是让借款人签订房屋买卖合同、借款合同、房款收条、借款收条等，然后小额贷款公司保留签订合同过程中的全部凭证，借款人收到的只有借款，手头上无其他证据。
在本案审理中，合议庭评议过程中有共识也有分歧。通过庭审对各方当事人的观察，张某1和李某之间的法律关系确为借款合同无疑，对于这点合议庭达成共识。对于本案的处理方法，合议庭有分歧。少数意见认为，虽然李某的证据不能证明其主张，但鉴于上述手法是小额贷款公司的一贯做法，且房屋买卖合同从合同内容到签约、履行等环节均有不合常规之处（如付款人是多人付款，银行显示的收款人也不是卖房人本人，张某1的委托代理人确为小额贷款公司总经理），可以认定双方之间的法律关系是借款关系，认为李某的诉讼请求可以成立，张某1的诉讼请求应予驳回。多数意见认为，虽然庭审中的感觉是双方真实的法律关系确实是借贷关系，但案件的定案结果要以证据说话，按照双方的举证情况来认定双方之间的法律关系，不宜抛开证据主观判断。
双方对于本案的争论非常激烈，最后按照诉讼法的规定，少数服从多数--依据证据的本来面目来认定此案。
关于本案到底属房屋买卖合同还是借款合同上，有以下疑问：一、付款人并非张某1本人，而是多人付款。银行显示的收款人也不是卖房人李某本人，而是他人代收。但房款的代收代付并不影响买卖关系的成立。二、张某1的委托代理人确为小额贷款公司总经理。虽然存在以上疑问，但上述疑问都是孤证，且不能形成完整的证据链来否认张某1和李某的房屋买卖关系。
张某1提交的重要证据包括：一、张某1与李某签订了的《房屋买卖合同》；二、李某签署了的收到案外人陈某1200万元房款的《收条》，该收条明确表示李某收到诉争房屋的房款；三、陈某2按照李某的委托与张某1办理了网签。李某通过公证办理了委托，公证时面对公证员的询问李某明确表示委托陈某2代办网签合同。上述证据可以证明，李某在办理上述手续时对于其可能会因签署上述文件而丧失本案诉争房屋至少是有预判的。另外，李某不能证明其主张的帮张某2办理贷款的情况。结合以上证据认定张某1与李某之间的房屋买卖关系是没有疑义的。
认定了双方的法律关系之后，余下的争议焦点是李某是否收到款项，这一点合议庭并无争议。赵某认可王某1系其司机，李某认可赵某系其朋友。李某在一审期间提供王某1和赵某出庭作证。赵某表示12万元已经以现金方式支付。王某1的账户也显示其收到188万元整。为此，李某出具了收到房款为人民币200万元的收条。上述证据的金额、时间可以相互印证，证明李某已经收到了200万元的房款。
债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。陈某1代张某1履行给付房款的义务，李某为其出具了200万元的《收条》。该《收条》可以认定李某同意陈某1代张某1履行给付房款的义务。由此，张某1已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务。现李某以其未收到任何房款为由请求法院解除其与张某1签订的《房屋买卖合同》及网签合同，但未能提供证据证明其主张，本院对其该项主张不予支持。一审法院认为不能认定李某实际收到房款，该认定是错误的，应予以纠正。
（范磊）