一、首部

1、判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2013）年朝民初字第28342号民事判决书
二审判决书：北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第1783号民事判决书

2、案由：房屋租赁合同纠纷

3、诉讼双方
上诉人(原审原告)陈某，男，1985年3月15日出生，汉族，温州世纪金科拉链公司总经理。
委托代理人张青永，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)杨某，男，1982年8月4日出生，汉族，无业。
委托代理人曲田，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)岳某，男，1982年10月29日出生，汉族，个体工商户。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院
独任审判:张淑清
二审法院：北京市第三中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：宋少源；审判员：韩静；代理审判员：高可。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年9月18日
二审审结时间：2014年2月25日

二、一审诉辩主张

陈某在一审法院起诉称：我与杨某在2008年12月18日共同购买了位于北京市朝阳区百子湾X号赛洛家园C1R-XXX房屋（简称XXX房屋）。2010年4月10日开始XXX房屋以杨某的名义出租给王某，租期5年，租金是43万元，三年不变，第四年开始每年46万元，第五年开始每年47万元。2011年11月，我与杨某因房屋份额争议纠纷诉至法院，后经调解，我享有66%的份额，杨某享有34%的份额。杨某与我的姐姐陈某因离婚纠纷诉至浙江省温州市鹿城区人民法院，2013年4月1日经法院调解达成协议，杨某将XXX房屋的34%份额折价143万元给陈某，杨某配合陈某办理房屋交接手续。杨某承诺在收到首笔款之后的一周内办理房屋有关租赁出租人名字变更手续，移交有关出租书证资料。受陈某的委托，我于2013年5月13日与杨某办理房屋移交有关手续时，杨某告知房屋的实际承租人是岳某，原承租人王某已经提前退租。经查看杨某、岳某签订的房屋租赁合同我才得知：XXX房屋已经出租给岳某，杨某、岳某于2012年9月18日签订XXX房屋租赁合同，租期5年，租金为43万元，三年不变，第四年租金46万元，第五年租金47万元。鉴于杨某、岳某之间租赁合同的实质性条款明显侵犯我的合法权益，不符合市场规则，因此我不认可该合同，致使房屋租赁出租人的主体无法变更。为妥善解决此事，我于2013年5月16日将书面异议通知送达岳某，要求按照通知内容执行，或友好协商，直至2013年6月10日对XXX房屋的租赁事宜均未达成一致意见。杨某擅自将共有房屋出租给岳某的行为严重侵犯了我的合法权益。故诉至法院请求：1、判令杨某、岳某于2012年9月18日签订的XXX房屋租赁合同无效；2、判令岳某腾退租赁的XXX房屋；3、判令杨某、岳某承担连带责任，按日租金8.43元每平方米赔偿我的经济损失（自2012年9月18日起支付至实际腾退之日）。

杨某在一审法院答辩称：第一、我与岳某签订的租赁合同是双方真实意思的表示，是有效的，该租赁合同是经陈某同意的，并非无权处分。第二、租赁合同有效，因此陈某应积极履行义务。第三、2012年12月12日、2013年6月10我已将租金收益支付给陈某，陈某在收到租金后没有提出任何异议，故其现要求赔偿金没有依据。第四、我与岳某签订租赁合同时，还没有确定房产份额，且此前XXX房屋都是以我的名义对外出租，以前的承租人因为违约解除了租赁合同，后我将XXX房屋又租给了岳某。在与岳某签订租赁合同后，经法院调解，我与陈某才确定了双方的房产份额，再以后我将我所有的份额出让给陈某。在我出租给岳某房屋后，每月租金我按66%的份额给付了陈某，并不拖欠。不同意陈某的诉讼请求。
岳某在一审法院答辩称：我不认识陈某，我是与杨某签订的租赁合同，该合同合法有效，我要求继续履行合同。请求法院驳回陈某的诉讼请求。

三、一审事实和证据
一审法院经审理查明：2008年12月18日，陈某、杨某作为买受人与出卖人北京高盛房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定：北京高盛房地产开发有限公司向陈某、杨某出售北京市朝阳区百子湾X号（丽江新城2A地块）赛洛家园C1R#配套公建X层C1R-XXX房屋；总价款4 041 040元；北京高盛房地产开发有限公司应当在2009年9月15日前向陈某、杨某交付该商品房。
2010年4月11日，杨某作为出租方与承租方王某签订《商铺租赁合同》，约定由王某承租北京市朝阳区百子湾X号赛洛家园C1R-XXX房屋，租期自2010年6月11日至2015年6月11日，前三年每年租金为43万元，第四年租金为46万元，第五年租金为47万元。陈某庭审中称其对该租赁合同是认可的。
2012年9月18日，杨某作为出租方与承租方岳某签订《北京市商铺租赁合同》，约定由岳某承租北京市朝阳区百子湾X号赛洛家园C1R-XXX房屋，租期自2012年9月18日至2017年9月18日，前三年每年租金为43万元，第四年租金为46万元，第五年租金为47万元。陈某主张该租赁合同无效，理由如下：1、杨某出租涉案房屋未经陈某同意。2、2012年12月之前陈某没有收到过任何租金。3、陈某认可杨某与王某签订的租赁合同，但不认可杨某和岳某签订的租赁合同。4、与岳某签订的租赁合同降低了租金标准，延长了租赁期限，杨某与岳某是恶意串通，侵犯了陈某的权益。5、直到2013年4月1日，杨某一直隐瞒将房屋出租给岳某的事实，导致陈某无法按照市场价收取租金。
陈某曾将北京高盛房地产开发有限公司作为被告、将杨某作为第三人诉至法院，要求北京高盛房地产开发有限公司将涉案房屋78.82%的份额过户至陈某名下。历经一审、二审，2012年11月30日经北京市第二中级人民法院调解，陈某享有涉案房屋66%的份额，杨某享有涉案房屋34%的份额。
2013年5月16日，陈某向岳某送达了通知，要求各租户在2013年5月25日之前可与陈某协商一致并签订房屋租赁合同，逾期视为不再承租；各租户如不再承租房屋，请在2013年6月10日之前腾退房屋。岳某承认收到该通知，但对内容不予认可。
陈某举出案外人的租房协议及租赁合同，欲证实杨某与岳某签订的租赁合同租金过低。杨某、岳某对此不予认可。
杨某举出银行个人汇款业务凭证，欲证实其按期向陈某支付相应租金利益，陈某对与岳某签订的租赁合同知情并同意，该租赁合同合法有效。陈某对汇款凭证的真实性认可。
一审法院查明以上事实，有双方当事人陈述及生效法律文书、《北京市商铺租赁合同》等在案佐证。

四、一审判案理由
一审法院审理后认为：杨某与岳某签订的《北京市商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，内容及形式不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
陈某称杨某与岳某签订租赁合同时未经其同意及授权，且杨某、岳某恶意串通侵犯了陈某的合法权益。对此法院认为，陈某对杨某作为出租人与王某签订的合同是认可的，2012年11月30日经法院生效文书确认，陈某享有涉案房屋66%的份额，杨某享有涉案房屋34%的份额，而杨某、岳某的租赁合同签订于2012年9月18日，在陈某与杨某确认房产份额之前；且仅凭陈某举出的案外人租赁合同也不能证明杨某、岳某的租赁合同降低了租金标准，构成恶意串通。因此陈某主张杨某、岳某于2012年9月18日签订的《北京市商铺租赁合同》无效，没有事实及法律依据，法院不予支持。陈某基于合同无效而主张岳某腾房及要求杨某、岳某赔偿经济损失的请求，法院亦不予支持。

五、一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回陈某之诉讼请求。

六、二审情况

1、二审诉辩主张
一审法院判决后，陈某不服，向该院提起上诉，请求撤销原审判决，改判：1、杨某与岳某于2012年9月18日就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效；2、岳某立即腾退涉案房屋；3、杨某与岳某连带赔偿陈某经济损失，按照日租金8.43元每平米赔偿，赔偿期限自2012年9月18日起至实际腾退日为止。理由是：1、杨某出租房屋时未获得陈某的授权，杨某系无权代理。陈某对杨某与岳某的租赁合同不知情，未事后追认；2、岳某明知房屋有其他共有权人，岳某不构成善意相对人，杨某的代理行为不构成表见代理;3、杨某与岳某恶意串通，延长了租赁合同的期限，降低了租金标准，加重了出租人的负担，侵害了陈某权益，杨某、岳某应当赔偿陈某损失；依据我国《物权法》第九十七条的规定，杨某无权出租涉案房屋。
杨某、岳某同意一审法院判决，不认可陈某的上诉请求和理由。

2、二审事实和证据
二审期间，陈某提交《商品房预售合同》复印件一份，以证明房屋买受人及共有权人是陈某、杨某，岳某在签订房屋租赁合同时知道房屋共有权人陈某，杨某应当就承租方变更事宜告知陈某；陈某另提交杨某、陈某、陈某父亲2013年4月1日签署的协议书复印件，该协议书显示的是移交的是王某的押金，证明直到2013年4月1日，陈某不知道承租人变更事宜。杨某、岳某对陈某提交的前述证据均不予认可。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，岳某已经将涉案房屋的部分另行转租。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

3、二审判案理由
二审法院认为：本案的核心争议在于杨某与岳某之间的《北京市商铺租赁合同》的效力问题。在对该房屋租赁合同的效力做出认定后才有对杨某、岳某是否应赔偿损失及岳某是否应腾退房屋问题得审查。
对于本案中的房屋租赁合同效力问题，陈某主张该租赁合同无效的理由主要包括杨某无权代理、杨某与岳某恶意串通侵害其权益以及杨某的出租行为涉及无权处分。
就杨某的无权代理问题，该院认为，依照相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，在涉及无权代理与越权代理的纠纷中，如果行为人订立的合同未经被代理人追认，出现的后果是合同对被代理人不发生法律效力，而非合同无效。据此，陈某以杨某无权代理为由请求确认杨某与岳某之间房屋租赁合同无效的主张该院不予采信；就陈某主张杨某与岳某之间恶意串通侵害其权益一节，该院认为，当事人有责任对其主张提供证据予以证明。本案中，陈某仅依据案外人的租赁合同的租金标准，尚不足以使该院确信杨某、岳某降低租金标准，构成恶意串通；就杨某是否存在无权处分一节，该院认为，出租行为并非物权法领域中的处分行为，因此不适用该领域中的无权处分的相关规定。
在陈某未提供充分证据证明杨某、岳某签订的商铺租赁合同存在其他无效情节的情况下，该院对陈某要求确认杨某与岳某签订的商铺租赁合同无效的主张不予支持。进而，对陈某基于杨某与岳某之间的商铺租赁合同无效而提起的杨某、岳某赔偿损失及岳某腾退房屋的诉讼请求，该院也不予支持。

4、二审定案结论
二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

七、解说
本案中当事人之间的核心争议集中在以下几个问题：杨某与岳某之间是否构成恶意串通侵害陈某权益；杨某擅自出租房屋的行为是否构成无权处分；杨某单方与岳某签订租赁合同是否构成无权代理；
1、杨某与岳某之间是否构成恶意串通侵害陈某权益。
恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为侵害他人利益或为谋取不正当的利益，合谋实施法律行为。恶意串通是一种主观状态，司法实践中，裁判者多根据行为的后果以及纠纷中其他情节进行综合推定。逻辑关系上，首先需要有合同的履行将明显侵害或已经明显侵害第三人利益的发生，才能引发对订立合同的当事人之间是否存在恶意串通的考察。在启动该考察后，综合当事人之间的关系以及案件中的其他相关情节，例如订立合同时当事人之间的立场以及相互之间的关系，对当事人之间的主观状态进行推定。在对恶意串通进行初步推定以后，还要求将行为人恶意串通的主观状态与其实施客观行为联系起来进行正反向的往返检验，达到逻辑上顺畅，情势上合理，才最终对当事人之间的法律行为系恶意串通进行认定。这个过程是一个裁判者内心自我确信的过程，过程中对裁判者内心确信的程度要求也比较高，裁判者不能以合理怀疑即对当事人之间的恶意串通进行认定。
杨某与陈某是否存在恶意串通侵害陈某权益问题，也应当首先从合同履行的后果来推断。本案中，陈某主张杨某与岳某之间订立的合同价格过低，依据仅是案外人就其他房屋订立的合同所体现出的价格。一方面，该价格不能使法院确信即是涉案房屋的公允的市场价格，另一方面，这个价格与合同价格的差异也不足以使法院确信合同价格畸低。因此，陈某的举证力度，对裁判者启动恶意串通审查的促动力是不足的。从本案中的其他情节看，本案纠纷产生以前，杨某基本上按时转交了陈某应当获得的租金份额，在一段时间里，杨某也是房屋的共有权人并按照其与他人订立的合同价格获取其应得的租金份额。因此，法院难以详细杨某以自己同时承受损害的方式去侵害陈某。
因此，一、二审法院对陈某述称杨某与岳某构成恶意串通的主张未予采信是正确的。
2、杨某单方与岳某签订租赁合同是否构成无权代理
从二审法院的判决看，应是将杨某的行为认定为无权代理，进而进行了论述。无权代理是指行为人在没有代理权的情况下以他人的名义从事法律行为。本案中，杨某在签订合同之初是房屋的共有权人，以本人的名义与岳某签订租赁合同，与无权代理不尽相符。从这个角度看，二审法院判决的论述似乎欠妥。
但从合同的签订流程推断，在签订合同之初，杨某应当是声称已获得陈某授权或事后可以获得陈某授权或追认与岳某洽商，岳某无论出于对杨某陈述的信任或其他原因，与杨某缔结合同。从这个角度看，杨某签订租赁合同的行为又与无权代理极为接近。依据我国《民法通则》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，在涉及无权代理与越权代理的纠纷中，如果行为人订立的合同未经被代理人追认，出现的后果是合同对被代理人不发生法律效力，而非合同无效。
3、杨某擅自出租房屋行为是否构成无权处分。
《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条对共有物的管理和处分做出了规定。第九十六条规定 "共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务"。第九十七条规定"处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。"可见，我国物权法领域中，对共有物的管理以及共有物的处分是区分的。
共有物的管理是指为了维护共有物，发挥共有物的各项效能，而对共有物的保存、改良、利用。其中的保存是指防止共有物的灭失、毁损或者功能减损而为的维护行为；改良是指在不改变共有物性质的前提下而为的增进其效用或价值的行为；利用则是指依照共有物的性质和用途，决定共有物收益方法的行为。共有物的处分分为事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指对共有物的物质形态的变更，例如房屋的拆除；法律上的处分，则是指直接使某种权利发生、变更或者消灭，主要包括物权的处分以及准物权的处分，例如房屋的买卖、债权的转让。由此可见，租赁行为并不属于法律上的处分，而应当属于对共有物的利用。
对于共有物的无权处分，我国法律法规已经有较为系统的规定，主要包括：《中华人民共和国物权法》第十五条规定"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"《中华人民共和国合同法》第五十一条"无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"依照前述法律条文，无权处分共有物或他人之物，无权处分人与第三人之间签订的合同自成立之时生效，而第三人能够通过合同履行获得物权，则需产权人的追认或无处分权的人订立合同后取得处分权，当然，第三人构成善意取得的除外。
而对于共有物的擅自管理，我国并没有系统明确的法律规定。我国《物权法》规定共有物的管理有约定依约定，无约定的话都有管理权，并未对共有物的管理规则以及出现纠纷时的解决规则有进一步的规定。一般来讲，对于共有物的保存行为即简单修缮行为，所有共有人都将获利，任何共有人均可为之，单独一人为之可向其他共有人要求费用分担。而对重要改良行为，则可能牵涉重大费用支出，是否做出需要有相应的决议规则；对于共有物的利用，则涉及共有物所有权的重要权能收益权的实现，也应有相应的决议规则。对于共有无得改良以及利用的管理规则，有观点主张应当参照共有物的处分，经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意方得为之，抑或有观点主张应经占份二分之一以上的按份共有人或者全体共同共有人同意方得为之。而在台湾地区法律规定，改良行为需经共有人过半数且其应有份额过半数者共同决定。而对擅自为改良或利用的处理，国内理论及实践中讨论则更少。
对于共有物的擅自管理，尤其是擅自出租行为，应当认为首先有一个对利用出租方案是否系基于公平的决议规则做出的审查的问题。如果该决议方案系按照决议规则做出，虽然有部分共有权人不同意该出租方案，除非该出租方案的执行可能造成显失公平的后果，该利用法案依然是合法的，共有权对该出租方案提出的异议不应当支持。如果对共有物的利用方案并非基于合法的决议规则做出，则该出租方案的处理则有讨论的余地，例如并未经过过半数的共有权人同意。这种情况下，其他共有权人应当有权利主张前述出租方案对其不发生法律效力。理由在于，共有权人的物权应当优先得到保护；而如果承租人知道有其他共有权人的存在，其完全有机会避免这种局面的出现。
共有物的出租，属于共有物的利用，虽然这一领域的规则尚不明确，但是可以明确的是出租合同系发生债权债务的债权行为，其效力不以出租人有处分权未必要，出租合同成立时即生法律效力。本案中，陈某主张杨某无权处分，属于定性错误，另外无论杨某属于无权处分还是擅自出租行为，杨某与岳某之间的合同效力都不受其有无权源的影响。
综上，部分共有权人擅自出租共有房屋的租赁合同为有效合同。对于其他共有权人，如果认为出租方案形成不符合相关法律原则，可以主张该出租方案对其不发生法律效力，并据此主张承租人返还承租房屋。
（宋少源）