（一）首部

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告：张某1。
委托代理人谢某。
委托代理人张某2。
被告：李某。
委托代理人易能勇，广西明辩律师事务所律师。
委托代理人胡海淘，广西明辩律师事务所实习律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区临桂县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：秦国斌；审判员：李洲水；人民陪审员:何永发。

6.审结时间：2014年1月15日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称，2009年7月6日，原告张某1的几家邻居在被告李某处购买了房屋，在邻居的推荐下，原告也愿意购买被告的房屋，为此原、被告订立了由被告提供的《房屋买卖合同》，合同约定：乙方（原告）同意购买甲方（被告）位于金山路22号房屋（金山市场内）共七层中第三层的清水房房屋一套，三房两厅，建筑面积约105平方米。外窗为铝合金窗，厕所配蹲式简易便盆一个，水电到大门，交易价格为人民币1900元／平方米，总计208950元，合同签订当日乙方（原告）向甲方（被告）支付3万元定金，另，甲方（被告）向乙方（原告）收取8000元的配套设施费，合同签订后一个月甲方（被告）将房屋交给乙方（原告）使用，约在2011年5月31日交房地产证给乙方（原告）。合同签订当日，原告即将184000元交给被告，其中16万（包括定金3万元）为购房款，配套费8000元，办证手续费16000元，被告向原告出具收据两份，但办证手续费16000元，被告没有向原告出具收款收据。2011年5月31日过后，被告没有向原告交付房产证，经原告多次催问，被告均以各种理由搪塞，2013年5月份，原告联系被告时，被告答复说他已没有自己办理房产证，原告想怎么做都可以。
原告认为：诚实信用原则是市场经济的基本原则，被告向原告收取了绝大部分的购房款和办证费，却说没有资金办理房产证，只能理解为欺诈原告。由于被告的欺诈行为使原告作出了错误的意思表示，原、被告所签的《房屋买卖合同》就是无效合同，被告应当承担因欺诈行为造成的民事侵权赔偿责任，为维护原告的合法权利，特提起诉讼，请人民法院依法判决：1、判令被告返还原告购房款184000元，并赔偿原告184000元，即另外购置相同房产发生的差价；原告退还位于临桂镇金山路22号第三层房屋（建筑面积约105平方米）给被告；2、本案诉讼费用全部由被告负担。

2.被告辩称，原、被告2009年7月6日签订房屋买卖合同系有效合同，原告的诉请事实和理由不充分，不能作为诉讼的理由。新的口头答辩意见如下：1.双方签订的《房屋买卖合同》无效，理由是原告在民事起诉状中自认此份合同是无效合同；根据《城市房地产管理法》的规定，房屋交易必须具备土地使用证跟房屋所有权证。现该房并不具备这两证，没有合法的建设手续，根据《合同法》的规定，违反法律禁止性规定的合同无效，因此该合同属于无效合同。2.原告的诉讼请求已超过法律保护的诉讼时效，不应得到支持。理由是根据房屋买卖合同的约定，双方是在2011年5月31日就应相互返还这笔购房款及房屋，但原告起诉的时间已超过2年保护的诉讼时效。3.原告没有产生损失，理由是房屋一直在原告的使用中，只是并未办理好产权证，即便是有损失，也只是购房款的同期贷款利息的一倍，所以超出部分不应得到支持。

（三）事实和证据
临桂县人民法院经公开审理查明：被告李某在位于临桂县金山路22号建设房屋共七层，用于出卖。2009年7月6日，原告张某1与被告李某签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方（原告）同意购买甲方（被告）位于临桂县金山路22号房屋共七层中第三层的清水房房屋一套，三房两厅，建筑面积约105平方米。外窗为铝合金窗，厕所配蹲式简易便盆一个，水电到大门，交易价格为人民币1900元／平方米，总计208950元，合同签订当日乙方（原告）向甲方（被告）支付3万元定金，另，甲方（被告）向乙方（原告）收取8000元的配套设施费，合同签订后一个月甲方（被告）将房屋交给乙方（原告）使用，约在2011年5月31日交房地产证给乙方（原告）。合同签订当日，原告即将首付160000元交给被告，剩余房款48955元于产权证交割完毕当日付清，办理产权证费用（含税费）由甲方承担。合同签订后，原告即将购房款首付160000元（包括定金3万元）交给被告，配套费8000元，办证手续费15000元，被告即交付房屋给原告，并向原告出具收据两份，但办证手续费15000元，被告没有向原告出具收款收据。2011年5月31日过后，被告没有向原告交付房产证。2013年3月29日，原告张某1之子张某2电话被告，协商该房屋退房问题，双方没有达成协议。同时查明，被告李某位于临桂县金山路22号房屋，在本案一审法庭辩论终结前没有取得有关部门对该房屋的准建批文。
上述事实有下列证据证明：
1、 身份证复印件，证明原告的主体资格；
2、 合同约定了房屋位置、总价、具体的办理房产证的时间；
3、 2009年7月6日两份收据，两份收据是通过转账方式转入李某的账户，证明有配套费8000元，房款和定金是100000元，我说明还有16000元是没有写收据的，是同笔款存入的。李某的房屋是没有窗帘所以张某1少交了1000元给李某，李某当时也允许了的；
4、 客户通讯单，原告的儿子在2013年3月29日打电话催问被告有关房产证办理的事项；
5、2011年8月10日临桂县国土资源局土地违法行为处理处罚决定书，2011年7月7日临桂县政务服务中心部门服务事项收件通知书中心办理手续的通知书，房屋测绘结果报告表；证明原告所签合同是有效的，被告正在办理相应的涉及购房的包括本案原告在内的房屋的手续情况。

（四） 判案理由
临桂县人民法院经审理认为：被告李某建设房屋共七层用于出卖，隐瞒事实真相，将没有合法手续、禁止买卖的房屋出售给原告张某1，严重违背诚实信用原则，属欺诈行为，违背了原告的真实意思表示，被告李某与原告张某12009年7月6日就买卖临桂县金山路22号房屋共七层中第三层房屋所签订的《房屋买卖合同》因此无效。被告李某辩称合同有效，理由不充分，依法不予采信；之后又称合同无效，超过诉讼时效，我国法律对无效合同相关方面的诉讼时效没有做出规定，被告提出超过诉讼时效没有依据，依法不予采信；合同被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给对方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中造成合同无效，是因为被告出卖的房产没有合法手续，在本案法庭辩论终结前亦没有补办手续，是违法建筑，过错方在被告，故原告张某1要求返还购房款，并要求赔偿重置相同合法房产所受的损失，证据充分、理由正当本院予以支持；原告原购买该房屋的价款为208950元，另行重置相同合法房产的价款为325000元，原告所受到的损失应为116050元（325000-208950）；原告实际交纳的各项购房款共计183000元，应当按照其实际交纳183000元返还。

（五）定案结论
临桂县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款之规定，作出如下判决：
1、被告李某与原告张某1于2009年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效；
2、被告李某返还原告张某1购房款183000元；
3、原告张某1返还位于临桂县金山路22号房屋共七层中第三层房屋一套给被告李某；
4、被告李某赔偿原告张某1损失116050元；
5、驳回原告张某1其他诉讼请求。
案件受理费6820元，财产保全费2360元，由被告李某负担。

（六） 解说
根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者合同条款无效，即"（1） 一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，但是如果还损害了国家利益，则属于无效合同。"
合同无效或者被撤销的法律后果，是指无效合同或者可撤销合同的当事人，基于无效或者被撤销的法律事实，依法应承担的返还财产、赔偿损失和追缴财产等民事责任。合同被确认无效或者被撤销的，从合同成立时起就没有法律效力，对当事人不具有法律约束力。但是这种无效仍然会产生一定的法律后果，只是这种法律后果不是当事人意思表示所追求的，而是由法律直接加以规定的。
1.返还财产。
所谓返还财产，是指合同被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。如果一方取得，取得方应该将该财产返还给对方；如果双方取得，双方相互返还。返还财产的范围，以全部返还为原则。这意味着，对方给付的财产，无论返还时是否存在，原则上返还义务人须按原数或者原价返还。如果原物存在应以原物返还，否则应以种类物返还，不能以种类物返还时，应作价偿还；如果原物有损坏，应予以修复后返还，或给付相当的补偿；如果对方给付的是金钱，除了返还本金以外，还应按银行利率支付利息；如果对方给付的是劳务、无形财产或者其他不能返还的利益，则应折算为一定的金钱，予以偿还。
2.赔偿损失。
所谓赔偿损失，是指合同被确认无效或者被撤销后，对合同无效或者被撤销有过错的一方应当赔偿对方因此所受的经济损失；双方都有过错的，依各自过错大小相抵后赔偿对方损失。这里的"过错"包括故意和过失两种心理状态，无论是出于故意还是过失只要给对方当事人造成损失，均要承担赔偿责任。应当注意的是，如果是单方过错，则有过错的一方应当承担对方因民事行为无效或者被撤销所引起的一切直接损失和间接损失。当财产损失是由于当事人一方自己的过错造成的情况下，则由该当事人自己承担损失。如果是双方过错，《民法通则》规定应当各自承担相应的责任。所谓各自承担相应的责任，是指按照双方各自过错的程度以及对造成民事行为无效或撤销所起作用的大小，来确定他们在合同无效或被撤销所造成的全部损失中所应承担的份额。实践中，通常是将依双方过错确定的损失承担额与各自的损失相抵后，对仍有损失的一方进行赔偿。
3.追缴财产。
所谓追缴财产，是指双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。追缴财产的目的在于，一方面使不法行为人受到经济上的制裁，另一方面，将追缴的财产转归受损害的国家、集体或者第三人，使之获得经济上的补偿。因此，追缴财产具有惩罚性和补偿性双重属性。追缴财产的范围包括双方已经取得和约定取得的财产。已经取得的数额同约定取得的数额不一致时，以其中较大的数额为准。在追缴财产的情况下，双方当事人之间不存在返还财产的义务。但是除了被追缴财产以外的损失，应由双方按过错轻重和责任主次予以分担。对于追缴回来的财产如何处理，根据《民法通则》规定，实施恶意串通民事行为的双方当事人，如果是从国家或集体那里取得的财产，就应当将其收归国家或集体所有；如果是从第三人那里取得的财产，就应当返还给第三人。
应注意的是，根据无效合同的违法性质，除责令当事人承担以上法律后果外，并不免除当事人所承受的其他民事制裁乃至行政制裁，情节严重的，还要追究当事人的刑事责任。
（卢晨）