1.判决书字号
一审判决书字号：丹东市元宝区人民法院（2013）元民二初字第00069号
二审判决书字号：丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第00443号

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.诉讼双方
上诉人（原审原告）：李某，男，1971年1月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：张某，男，1972年2月10日出生，汉族。
委托代理人：宋士君，辽宁云舒律师事务所律师。
第三人：董某，女，1957年7月1日出生，汉族。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：丹东市元宝区人民法院
审判人员：
二审法院：丹东市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：时磊；审判员：任飞；代理审判员：房春堂

6.审结时间
一审审结时间：2013年7月1日
二审审结时间：2013年10月14日

1.一审诉辩主张
李某（原审原告）在一审诉称，原告将元宝区X街X号X房屋出租给第三人董某，房屋租赁合同约定租期5年（2008年1月1日-2012年12月31日），不得转租。在租赁期内，第三人将涉案房屋转租给被告，其以第三人的名义交纳房租，未与原告重新签订房屋租赁合同。2012年5月和12月，原告向第三人和被告明示租赁期满后，同等条件下其有优先承租权，并出示新的租赁合同样本，被告以房租太高为由拒绝续租。2013年1月1日，原告与案外人就涉案房屋签订了租赁合同，但被告以合同未到期为由拒绝倒房。2013年1月，原告对其与第三人签订的房屋租赁合同申请仲裁，仲裁认定该合同2012年12月31日到期，责令第三人限期倒房。在该仲裁执行过程中，原告了解到被告与第三人签订的转租协议中明确约定被告同等享有第三人在房屋租赁合同中享有的权利义务，被告应按照合同约定倒房。合同到期后，被告拒不倒房的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉讼至法院，请求依法判令：1、被告立即倒出房屋；2、赔偿原告违约金13 000元，租金损失按7 800元/月的标准自2013年1月1日计算至判决确定的给付之日止；3、诉讼费由被告承担。
张某（原审被告）在一审辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告要求被告倒房没有法律依据，原告与第三人签订的合同期限截止至2013年12月31日，至今仍未到期；2、原告主张13 000元违约金没有事实和法律依据，应予驳回；3、根据合同约定双方租金为42 000元/年，原告主张7 800元/月没有依据。
董某（原审第三人）在一审述称，李某发现原租赁合同租赁期限5年存在笔误，后双方签订补充协议。将房屋转租给张某时约定的租期和租金等都按照其与李某的合同履行，房子到期后，由张某直接和李某商量。张某和李某没有重新签订合同，而是履行其与李某签订的合同。房租由张某交给李某。

2.一审事实和证据
一审法院经审理查明，2007年8月23日，原告李某与第三人董某签订了房屋租赁合同，约定将丹东市X街X号楼一楼临街商铺出租给董某使用，租期5年（2008年1月1日至2013年12月31日），租金为42 000元/年；董某转租房屋必须经李某同意。2008年12月31日，双方又签订了房屋租赁补充协议，将合同履行期限由2008年1月1日至2013年12月31日变更为2008年1月1日-2012年12月31日。2010年7月19日，第三人董某与被告张某签订了丹东市元宝区X食品经销店（双汇冷鲜肉经销商）转让协议，将涉案房屋转租给被告张某使用。合同约定，张某同等享有董某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。庭审中，原告李某对第三人董某的转租行为予以认可。诉讼中，被告张某认为房屋租赁补充协议非原告与第三人于2008年12月31日签订的，并申请对该协议的形成时间进行鉴定，但在鉴定过程中，被告张某不予配合。
另查，2013年5月29日，被告张某将涉案房屋的钥匙交给原告李某，并将涉案房屋倒出。原告李某变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿违约金13 000元；2、租金损失按7 800元/月的标准自2013年1月1日计算至2013年5月29日。

3.一审判案理由
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据被告与第三人签订的转让协议约定，被告同等享有第三人在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，并未提到房屋租赁补充协议，原告与第三人也无证据证明在签订转让协议时已将补充协议交于被告，说明被告对涉案房屋租赁截止日期由2013年12月31日变更为2012年12月31日并不知情，故转让协议中涉案房屋的租赁截止日期应为2013年12月31日。在此日期之前，被告应当按照42 000元/年的标准向原告支付租金。被告于2013年5月29日将涉案房屋倒予原告，故其应向原告交纳的租金为17 500元（42000元/年÷12个月×5个月）。原告主张被告按7 800元/月的标准赔偿其租金损失，没有事实基础，不予支持。因被告并未违反合同约定，故原告请求被告赔偿其违约金13 000元，没有法律依据，不予保护。综上，

4.一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告张某自判决生效之日起十日内给付原告李某房屋租金17 500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费905元，由被告张某负担300元，原告李某负担605元。

被上诉人张某辩称，不同意上诉请求及理由。上诉人与董某间签订合同是否存在瑕疵与被上诉人无关，被上诉人的租赁行为虽然是法律上的转租，但被上诉人与董某间的转租行为业已得到上诉人的确认，上诉人在原审法院的庭审中对这一事实是认可的，另外上诉人也不否认收取了被上诉人的年租金，而且不止一年。现在争议的焦点是上诉人与第三人间签订的合同当中所谓的租赁期限的瑕疵责任应由谁来承担。上诉人在原审法院庭审时拿出上诉人与第三人董某间签订的所谓的补充协议，显然是虚假的。原审法院认定被上诉人张某申请对该协议的形成时间进行鉴定，但在鉴定过程中被上诉人不予配合，显然不是客观事实，被上诉人积极配合鉴定，包括交纳鉴定费等相关义务，但原审法院告知被上诉人需要承担巨额的法院工作人员往返外地的机票和食宿费用，并且不能出具相关单据，也就是说无论鉴定结果如何，被上诉人都需要额外支付巨额费用，但被上诉人是愿意支付鉴定费用的。另外原审法院在经审理查明一节中表述：2008年12月31日上诉人与第三人签订补充协议，将合同履行期限由2008年1月1日至2013年12月31日变更为2008年1月1日至2012年12月31日，这一事实没有证据证明，被上诉人对此是不知晓的。另外通过这一认定不难看出，上诉人与董某均不否认原先协议履行期限2013年12月31日，被上诉人作为房屋转租后的新承租人，当时看到的合同租赁期限的截止日期为2013年12月31日，由于被上诉人是中途转租涉案房屋，因此被上诉人关心的就是房屋何时到期，而董某告知张某截止日期就是2013年12月31日。根据法律规定，谁主张谁举证，因此上诉人有义务举证证明张某在转租受租房屋时应当清楚知道涉案房屋的租赁期限是截止到2012年12月31日。
另外，上诉人强调其同意转租并不等同于认同转租协议，这一观点不能成立，上诉人既然作为房屋的出租人，也同意了董某的转租行为，就应当关心和了解涉案房屋的转租行为，如果因为上诉人的主观故意或过失，没有去了解，损失和后果是需要上诉人承担的。上诉人收纳了被上诉人年租金的行为足以认定上诉人认可并认同涉案房屋的转租行为，因此董某与被上诉人间的转租行为对上诉人是合法有效的，应得到法律支持，而且第三人和被上诉人之间签订的转租协议并未延长租赁期限，本案之所以出现二个时间截止点，是因为上诉人与第三人签订合同有瑕疵，被上诉人无过错，被上诉人受让房屋看到的是上诉人与第三人签订的房屋租赁合同，而该房屋租赁合同当中清楚显示涉案房屋的租期截止日期，因此并不存在上诉人所强调的第三人与被上诉人之间延长了租赁期限。
被上诉人并非系侵占他人房屋，被上诉人合法使用房屋的依据是上诉人与第三人之间签订的房屋租赁协议，以及被上诉人与第三人之间签订的房屋转租协议而来，谈不到非法侵占一说。
综上，被上诉人认为本案无需第三人董某到庭，现有证据足以证明被上诉人是在合法行使租赁房屋的相关权利，如果上诉人认为第三人的行为侵犯了其合法权益，应当另案向第三人主张权利，而并非对本案进行缠诉。