（一）首部

1、裁判书字号
一审判决：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第7387号民事判决。
二审判决：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第01967号民事判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告（被上诉人）：朴某，男，1983年7月22日出生，朝鲜族，北京青山学院教师。
委托代理人迟爽，北京市首信律师事务所律师。
被告（上诉人）：康某，男，1962年9月5日出生，汉族，北京小康生活超市有限公司总经理。
被告：王某，女，1987年3月20日出生，汉族，无业。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：崔智瑜；审判员：史伟；代理审判员：李俊晔。

6、审结时间：
一审审结时间：2012年10月。
二审审结时间：2013年2月18日。

（二）一审情况

1、一审诉辩主张
朴某诉称：朴某、王某以及北京润泽置业房地产经纪有限公司（以下简称润泽公司）于2010年11月13日签订了《北京市存量房买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）及《房屋买卖补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：朴某将位于北京市朝阳区水岸庄园XXX号楼X单元X层XXX号房屋（以下简称诉争房屋）出售给王某；房屋总价218.5万元，王某向朴某支付110万元首付款，尾款108.5万元于办理房屋转移登记手续时付清。合同签订后，朴某依约办理了提前还贷手续，并将诉争房屋交付王某使用。朴某在取得房屋所有权证后，通知王某办理过户手续，并要求支付尾款，但王某以种种理由推脱不配合办理过户手续也不支付尾款，造成了朴某不能购买三河市的房屋。现诉至法院要求：1、判令解除朴某、王某于2010年11月13日签订的《居间合同》及《补充协议》中有关房屋买卖的部分；2、判令王某赔偿朴某违约金5万元；3、判令王某赔偿朴某定金损失2万元。
王某、康某未出庭应诉及答辩，但庭后到庭表示：王某是康某的下属，实际购房人是康某。康某于2010年9月5日出具委托书，委托王某购买诉争房屋，由于康某长期在东莞，房屋交易过程都是王某办的。2010年11月13日，签订合同时王某是在代理人处签的字，在没有代理人签字的地方，王某才在"买受方"、"乙方"处签的字，实际购房人就是康某。当时是否给对方提交了授权委托书以及是否告知了对方王某系接受委托，记不清了。已支付给朴某的110万元，系康某所出，但收条写的是王某的名。诉争房屋现由王某居住，装修是康某装的，家具电器是康某买的，如果法院判决解除合同，装修及家具电器都不要了，就折价补偿问题，我方另行起诉解决。另外，康某是北京户口，但名下有房产，受限购政策影响，王某是外地人，也受限购政策影响。

2、一审事实和证据
2010年11月13日，朴某（甲方、出售人）、王某（乙方、买受人）及润泽公司（丙方）签订了《居间合同》及《补充协议》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，成交价为218.5万元, 首付款为110万元（含定金），尾款108.5万元于办理房屋转移登记手续时付清；乙方于2010年11月13日支付购房定金5万元，于2010年11月17日之前将定金付至50万元，于2010年12月15日前，向甲方交纳首付款至110万元；当乙方付款至110万元整，甲方将房屋实际所有权（房屋钥匙及相关使用手续）交予乙方；如甲方违约，则需向乙方赔偿50万元作为违约金，并退还已交房款，如乙方违约，则甲方需在扣除违约金50万元后15日内，把已交房款的剩余部分退还乙方。
此后，康某向朴某支付了首付款110万元（含5万元定金），朴某将诉争房屋交付给王某居住。
2011年1月26日，国务院办公厅颁布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），其中规定："六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。"
2011年2月15日，北京市人民政府办公厅颁布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，其中规定："六、合理引导住房需求。（十）继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。"
2011年9月7日，诉争房屋所有权证办至朴某名下。
经查，润泽公司并未进行工商登记。
一审审理中，就合同没有继续履行的原因，朴某表示王某当时表示其受限购政策影响，但自己并没有核实，润泽公司也表示王某受限购政策影响。就朴某的第二项诉讼请求，朴某表示现无法确认王某是否系受限购政策影响，王某也没有提供证据，当时房价下跌，是对方不想购买了，因此主张合理数额的违约金。就第三项诉讼请求，朴某表示签订合同后，又另外去买了一个底商，但由于对方没有及时支付尾款，因此没钱买底商了，定金2万元被底商的卖家扣了。
朴某还向原审法院提交了如下证据：1、北京润泽浩博物业管理有限公司出具的说明，证明2010年11月21日朴某、王某到物业公司办理业主信息变更事宜；2、中信银行私人贷款结清通知书，证明朴某收到康某首付款后还清了诉争房屋所欠银行贷款；3、通话记录；4、购买底商鑫乐汇购物广场认购书；5、交底商定金的收据；6、康某给王某出具的委托书，证明该委托书形成于双方调解中，并非产生于签订合同时；7、康某给朴某写的材料。
庭审结束后，王某、康某到庭提交了如下证据：1、康某于2010年9月5日给王某的委托书；2、支付首付款的银行转账凭证及朴某出具的收到首付款的收据；3、给对方的信件及回执。
庭审结束后，润泽公司总经理陈平亦到庭表示：合同中写的是"北京润泽置业房地产经纪有限公司"，这个名字中包含"置业"无法进行工商登记，因此注册名字是"北京润泽置地房地产经纪有限公司"，所以法院无法查询；当时王某找到润泽公司要买房，经润泽公司介绍，王某与朴某于2010年11月13日签订了合同；王某之前就向润泽公司表示过是受他人委托买房，但当时没提是谁，有没有出具委托书记不清了，润泽公司将这情况告知了朴某，当时我们都不知道委托人是康某；签订合同后，王某、康某向朴某支付了110万元首付款，具体是王某还是康某给的记不清了；诉争房屋是毛坯房，装修是王某或康某进行的，具体谁不清楚；合同无法履行，是因为康某受限购政策影响，润泽公司对此进行了协调，但未成功。

3、一审判案理由
朴某、康某（合同签字虽为王某，但现王某、康某均认可王某系受康某委托，朴某对此亦追认，故合同权利义务承受人应为康某）于2010年11月13日签订的《居间合同》及《补充协议》系各方真实意思的表示，合法有效。现诉争房屋所有权证已办理朴某名下，康某应在办理过户时付清尾款，但现康某、王某均认可自己均受限购政策影响，润泽公司对此亦表示二人确受限购政策影响，故《居间合同》及《补充协议》客观上无法继续履行，朴某有权解除合同，其第一项诉讼请求，法院予以支持。《居间合同》及《补充协议》解除后，朴某应将已收取的110万元首付款退还康某。就《居间合同》及《补充协议》的解除原因，朴某认为系康某因为房价下跌，不想再购买，但对此朴某未提供相关证据，法院不予采信，故对其第二项诉讼请求，法院不予支持。就其第三项诉讼请求，朴某未能提交证据证明其所交定金未被退回，也不能证明其损失与本案有必然联系，故对其此项诉讼请求，法院不予支持。

4、一审定案结论
北京市朝阳区人民法院于2012年10月作出如下判决：一、解除朴某与康某于二○一○年十一月十三日签订的《北京市存量房买卖居间合同》及同日签订的《房屋买卖补充协议》中有关房屋买卖的部分；二、朴某于判决生效之日起三十日内退还康某已付购房款人民币一百一十万元；三、驳回朴某的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（三）二审诉辩主张
康某不服，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回朴某的全部诉讼请求。朴某同意原审判决。王某不同意原审判决，同意康某的上诉请求，但未上诉。

（四）二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另，二审审理中，朴某表示原审判决未支持其第二、三项诉讼请求，其未上诉，不再主张。朴某、王某均认可，王某在签订合同时已告知朴某诉争房屋实际购买人为康某，王某系为康某办理购房手续。另，康某称，因其名下有多处房产，故没有购房资格。王某因其没有北京户籍，纳税与社保亦不符合条件，故亦无购房资格。朴某对康某、王某在北京无法购房资格的陈述予以认可。此外，朴某、康某、王某均表示双方就诉争房屋的买卖事宜尚未办理网签手续。

（五）二审判案理由
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，朴某、王某及润泽公司签订的《居间合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效。上述合同虽由王某签字，但现王某、康某均认可王某系受康某委托办理购房手续；且二审中，朴某、王某均认可，王某在签订合同时已告知朴某诉争房屋实际购买人为康某，王某系为康某办理购房手续。故本院认为，上述合同应当直接约束朴某与康某。
关于朴某要求解除《居间合同》及《补充协议》中有关房屋买卖的部分的诉讼请求。在朴某取得诉争房屋的所有权证之前，国家与北京市已经颁布实施相关限贷政策，现双方当事人均确认，名义购房人王某、实际购房人康某均无资格在北京购房，润泽公司亦表示二人确受限购政策影响。因此，因房地产调控政策的颁布实施致《居间合同》及《补充协议》客观上已无法继续履行，朴某有权解除合同。原审法院对朴某的该项诉讼请求予以支持，依据充分，本院予以维持。
关于合同解除的后果问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在朴某与康某解除房屋买卖合同关系后，朴某应将已收取的首付款110万元退还康某。原审法院据此判令朴某退还康某首付款110万元，于法有据，本院予以维持。
就朴某要求王某支付违约金的诉讼请求，在朴某取得诉争房屋的所有权证之前，国家与北京市已经颁布实施相关限贷政策，王某、康某根据政策无购房资格，因限购政策导致无法继续履行合同，双方对此均无法过错。朴某认为康某因房价下跌，不想再购买，但对此未提供相关证据，故原审法院未予采信，故对朴某要求王某赔偿违约金的诉讼请求予以驳回，并无不妥，且朴某在二审中表示不再主张违约金，本院不持异议，予以维持。
就朴某要求王某赔偿其另购房屋的定金损失的诉讼请求，首先，朴某未能提交证据证明其所交定金未被退回。其次，如前所述，王某对于合同解除并无过错。再次，朴某另行购房与本案房屋买卖合同并无必然联系，另购房屋的定金损失并非本案房屋买卖合同未能履行导致的可以预购的必然损失。故原审法院对该项请求未予支持，事实与法律依据充分，现朴某在二审中表示就该项请求不再主张，本院亦不持异议，予以维持。
综上所述，康某的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。

（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
一、情势变更、不可抗力、商业风险之审判实践视角辩析
房屋买卖合同相关的房地产新政主要是"国十条"实施后的限贷政策与"国八条"实施后的限购政策。关于上述政策法律性质的认定，有情势变更说、不可抗力说、商业风险说、公平原则处理说。在正确认定房地产新政中限贷与限购的法律性质前，首先应当对情势变更、不可抗力、商业风险的概念作出明确区分。
1、情势变更之于不可抗力
《合同法解释（二）》第二十六条规定："合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。"如法条所述，在情势变更审查要件中，《合同法解释（二）》特别提出到了"非不可抗力"的排除性认定标准。因此，在司法实践中，就必要将二者之间的关系梳理清楚。关于情势变更与不可抗力之间的区别问题，受到许多学者的关注。归纳起来，主要有如下区分角度：一是表示形式，情势变更主要表现为履行合同的社会经济形势和环境发生变化，不可抗力一般表现为影响合同履行的自然灾害。二是结果不同，不可抗力是已经造成他人人身和财产的损害，或合同的不能履行;而情势变更一般只是造成合同履行的显失公平。三是程序不同，出现不可抗力，依法取得了确切证据，履行了如通知义务、防止损害扩大的法定义务，则可免责任；主张适用情势变更原则，必须请求裁判机构作出裁判。
情势变更与不可抗力二者之间的区分问题讨论甚多，但亦很难为二者在概念上划清界限。因为二者之间存在千丝万缕的联系，亦存在互相交叉的灰色地带。从实践情况来看，一方面，不可抗力概念中的不可预见、不可避免、不可克服，情势变更事由亦似乎具备；另一方面，情势变更的事由亦系不可预见的客观情况发生于合同签订后，其结果若为合同不可履行亦与不可抗力存在交叉，其结果若为权利义务丧失公平，亦与不可抗力免责同理。通过实践观察，在司法实践中对二者区分，最有意义的角度有三：
（1）后果视角：主观履行不能与客观履行不能
其一在于区分二者的后果，即二者对合同法律关系的影响程度与方式。情势变更对合同法律关系的影响主要表现在使得合同履行出现一定程度的障碍，双方权利义务关系出现失衡，需要对权利义务进行相应变更以达到新的情势下新的平衡，无法达到新的变更的只能解除合同。而不可抗力系导致合同无法履行的事由，在这种情况，无法按原合同来履行合同义务。对此前行为，得以之作为违约之抗辩；对此后行为，得以之作为免除此后合同义务而解除合同之事由。如上述案例一，买受人无法按原合同履行付款义务，系由于政策变化导致其付款能力受到影响，政策实施引起的是其自身履行能力的降低；而案例三的情况是，买受人由于政策实施，即使其自身有足够的履行能力，客观上亦根本无法履行买卖合同。
特别强调的是，对于二者均可能出现的解除合同的后果，其意义有根本区别。从解除的方式看，情势变更之解除合同是对权利义务失衡的一种调整方式，以重新达到公平的状态，因此需要人民法院作为居中裁判者作出裁决；不可抗力之解除合同系对于不履行合同免责的延伸，不仅对过去免责，亦过将来免责。从解除的事由看，二者皆因履行不能，但性质完全不同。情势变更属于主观履行不能，系因当事人的履行能力不无适应变化的情势；不可抗力系客观履行不能，与当事人的履行能力无关。
（2）语境视角：消极抗辩与积极衡平
其二在于区分二者的语境，即二者存在的不同的法律关系，或曰二者存在的不同的请求权与抗辩权基础。不可抗力主要用于违约责任的抗辩，进而在不履行合同义务之合法抗辩之上要求解除合同。其请求权基础在于因不可抗力而承担违约责任，有失公平，是在公平原则之下请求得以免责的事由；由于对不履行合同的免责，进而得以请求此后亦不再履行，即解除合同。情势变更主要用于对权利义务失去平衡后申请进行变更或者解除。在司法实践中的表现形式，前者重于消极抗辩，后者重于积极衡平。此外，对于要求解除合同的请求，系基于不可抗力或是情势变更，若该事由处理二者的交叉地带，则应当参照相关学理分析具体判断。例如上述案例三，买受人由于政策实施导致其丧失购房资格，其不能按原合同履行付款义务的行为不能视为违约，得以不可抗力作为对抗违约的抗辩事由以及进而解除合同的事由；案例一中的买受人不能履行合同系由于政策实施导致其付款义务加重，在语境下的赋予买受人请求法院解除合同的权利是对失衡的权利义务关系的一种调整方式。
（3）价值视角：豁免义务与利益和谐
其三在于区分二者的价值取向，即二者在审判实践适用之思维方式。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第4条规定："在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。"该条规定指明了二者在司法裁判中如何适用的价值取得问题。不可抗力在于豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而情势变更则是充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。案例一与案例二综合来看，可见，人民法院根据买受人履行能力的不同，采取不同的利益衡平方法，案例二中得以变更付款方式的办法解除合同和继续履行问题，使双方权利义务关系重新恢复平衡；案例一由于买受人无法
2、情势变更之于商业风险
关于情势变更与商业风险之间的区分问题，在理论层面，较为明显，最为关键的区分要件在于是否具备可预见性。情势变更具有不可预见性，如果是签约时可以预见的，则归于商业风险。理论探讨中对二者的区分有诸多角度，皆源自二者在要件分析中的可预见性判断标准。是否可预见这一标准决定了：第一，性质不同，情势变更属于意外风险；商业风险属于商业活动固有风险。第二，可归责性不同，情势变更因其不可预见，双方均无过错，因此不可归责于双方当事人；商业风险因可预见，双方应承受其盈亏损益。
在司法实践中如何正确对待情势变更与商业风险的关系问题？最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第3条规定："人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的'高风险高收益'范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。"由该条规定可见，在司法裁判中对二者进行区分可以考虑如下角度：
一是性质，是否属于商业活动的固有风险，即是否是主要由价值规律正常作用产生的市场系统固有的风险。
二是可预见性，风险程度是否远远超出正常人的合理预期，可预见的标准采"社会一般观念"而非"专家观念"。
三是可防控性，风险是否可以防范和控制。
四是风险收益相关性，交易性质是否属于通常的"高风险高收益"范围等因素。
上述标准仅仅是抽象性的指导性裁判方法，在裁判中应当坚持两个基本原则：一是综合联系原则，联系市场环境，结合市场的具体情况，进行综合认定；二是具体问题具体分析原则，裁判事由属于情势变更还是商业风险，必须在个案中进行识别，不存在适用所有案件的"万能模板"。
二、房屋买卖中"限贷"与"限购"新政的法律性质
1、房地产新政对房屋买卖合同履行影响之观察
房地产新政中对房屋买卖合同履行情况产生重要影响的主要是"限贷"政策、"限购"政策两大类。这两类政策均构成房屋买卖合同履行的障碍，但是影响的内容、方式、程度不同。
第一，从内容是上，"限贷"政策体系对房屋买卖合同中付款方式相关约定施加影响，影响的是以贷款为付款方式的房屋买卖合同中付款义务的履行；"限购"政策针对的是合同主体，即买方的资格，而非直接针对合同权利义务的履行产生影响。
第二，从方式上看，"限贷"政策影响的是当事人履行合同的能力；"限购"政策没机会系影响当事人签订合同的资格，对于房屋买卖合同已经签订的，则影响网签的资格。
第三，从程度上看，"限贷"政策对房屋买卖合同履行造成的障碍大小直接取决于买受人的经济能力，买受人有能力承受更高首付款或者全款的，合同仍可以继续履行，合同的解除只具有或然性；而"限购"政策则造成合同根本不能履行，即不能进行网签，合同的解除具有必然性。
2、"限贷"政策的法律性质
"限贷"政策的核心问题是针对房屋买卖的付款方式约定贷款的情况进行调整，主要方式是提高贷款首付款比例或者停止贷款。对于在政策实施前签订的房屋买卖合同，因政策调整，合同履行出现障碍。这种障碍是当事人不可预见的客观情况，对作为买受人一方的履行能力产生了较大影响，使得合同继续履行出现了或然性。如果仍按原合同的约定履行，买受方势必要承受更高的首付款或者全款支付。若买受方不能不能承担上述变化，则承担履行不能的违约责任，这对于买受方来说是不公平的。这种通过变更合同履行方式或者解除合同以达到双方权利义务的法律干预，应当适用情势变更制度来解决，而非不可抗力。
另外，在审判实践中，当事人常常以对房产政策不知情为抗辩理由。在"国十条"等房产调控政策引发二手商品房纠纷中，有一类情况值得注意，即合同签订于"国十条"发布之后不久，当事人以签约时对国家政策不知晓为由拒绝履行合同或拒绝承担履行不能的法律后果。根据法律政策面前人人平等的基本原则，当事人不得以对法律政策不知晓为由作为抗辩理由。房产政策一经发布，应当视为当事人均已知晓。即使签约时间与政策发布时间相差很短，也不能因此认为情势变更的成立。
3、"限购"政策的法律性质
"限购"政策的核心问题是对房屋购买人的资格作出限制，其限制的不是合同权利义务的履行方式，而是直接针对房屋买卖法律关系的主体。对于政策实施前签订的房屋买卖合同，如果买受方不符合新政规定的购买人身份条件或者买受人名下房产已经超额，亦会因"限购"政策出现履行障碍。与"限贷"政策类似，这种履行障碍仍然是当事人不可预见的客观情况，但其性质与"限贷"政策根本不同。因"限购"政策产生的履行障碍并非是对合同当事人履行能力的影响，而是合同当事人不具备从事交易的身份而不能进行交易。这种情况下，合同无法继续履行是一种必然性，而非或然性。"限购"政策使得买受人无法履行房屋买卖合同，其可以作为不履行付款义务的合法抗辩事由，亦可以成为要求解除合同的法定事由，这种事由是典型的不可抗力。
另须明确的是，虽然有人说，政策不同于法律，政策的实施时间不会长久，待政策解除后，合同仍然能够履行，但是应该看到，房屋买卖合同的各项权利义务均有履行期，在可预见的时间范围内，政策不会在履行期届满前解除。
4、审判中新政法律性质慎重认定原则
情势变更与不可抗力两项制度是与契约严守即合同完全履行原则相对应而存在的。在传统合同法理论中，合同签订后就当严格恪守。双方当事人依约履行各自的义务为首要，只有发生情势变更和不可抗力的事由，才可以对合同进行变更或者解除。为了确保合同履行的稳定性，维护交易的安全性，应当审慎认定情势变更与不可抗力，禁止滥用合同干预权力。
《合同法司法解释（二）》实施以后，针对第二十六条情势变更的规定如何适用的问题，最高人民法院作出两个通知慎重适用的通知。
在实体方面，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求以合理调整双方利益关系为中心，在实践中慎重适用情势变更原则。首先，审查的基本原则是公平原则；其次，严格审查当事人提出的"无法预见"的主张；再次，合理区分情势变更与商业风险；最后，在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。
在程序方面，最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》指出："对于解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。"
（李俊晔）