（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00681号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第14611号

2．案由
房屋租赁合同纠纷

3．诉讼双方
原告罗某（被上诉人）。
委托代理人刘新颖，北京市宝盈律师事务所律师。
被告别某（上诉人）。
委托代理人王书宁，北京市中闻律师事务所律师。
第三人高某
委托代理人穆振辉，北京市中闻律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判员：刘艳。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：白松；审判员：袁芳、庞研。
该部分注意事项与一审相同，请参见一审格式相应部分。此外，一审合议庭组成人员必须列明。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年7月17日。
二审审结时间：2013年11月26日。

（二）诉辩主张

1．一审诉辩主张
（1）原告诉称
2009年8月8日，罗某与高某签订房屋买卖合同，约定我购买高某所有的位于北京市原崇文区广渠门内大街XX号楼X单元XXXX室房屋1套（以下简称涉案房屋），高某出具该房屋未对外出租证明。此后，双方对房屋买卖发生纠纷，我起诉要求高某继续履行房屋买卖合同。该案诉讼中，高某于2010年4月出示了其与别某签订的房屋租赁合同。我与高某的房屋买卖合同纠纷现已经法院判决，我于2011年9月2日取得了涉案房屋所有权。我与别某的租赁合同关系应当自我取得房屋所有权时成立，但这个租赁合同对我来讲属于显失公平的合同，故我要求撤销与别某的房屋租赁合同。

（2）被告辩称
罗某作为合同权利义务的继受人，其享有的所有权晚于我享有的承租权，其应当承担原权利人在房屋上的权利义务，无权撤销合同。罗某于2009年10月就已经明确知道房屋出租的情况，现在提出撤销合同已经超过了法定的除斥期间。另，租金的高低会受到租期、支付方式、出租人和承租人之间的关系及房屋出租是否经过中介等各种环节的影响，所以我与第三人之间约定的租金与市场价格的差距在合理的范围之内，并不存在显失公平的情形。故我不同意罗某的诉讼请求。

（3）第三人述称
高某与别某签订的房屋租赁合同真实有效，考虑到该房屋长期闲置，不能产生效益，加之我与别某系朋友关系，其租赁期限较长，故我适当降低了租金，考虑到市场因素，双方也在合同中也做出了每5年上调租金10％的约定。故我与别某的租赁合同不存在显失公平的情形。罗某是承继的权利，其只能享有原产权人享有的权利，由于我在1年内并未行使撤销权，故罗某作为权利继受人也不享有撤销权，并且租金高低属于可调整事项，属合同变更范围，不属于合同撤销范围。我不同意罗某的诉讼请求。

2．一审事实和证据
别某与高某签订的房屋租赁协议落款日期为2009年7月6日，双方约定租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，每月租金1500元，年租金18000元，房屋租金每五年递增10%。2009年8月8日，高某与罗某签订房屋买卖居间合同。同日，高某签署了未出租声明。后，罗某与高某因房屋买卖合同纠纷诉至本院，罗某要求高某继续履行房屋买卖居间合同，尽快办理产权过户手续并支付逾期办理产权过户手续违约金。2010年11月30日，北京市东城区人民法院作出（2010）崇民初字第00081号民事判决：一、高某继续履行与罗某及北京美联房地产经纪有限公司于二〇〇九年八月八日签订的《房屋买卖居间合同》；二、高某于本判决生效之日起十日内协助罗某办理位于北京市崇文区广渠门内大街XX号楼X单元XXXX室房屋的所有权变更登记手续；三、高某自罗某领取《房屋所有权证》当日将位于北京市崇文区广渠门内大街XX号楼X单元XXXX室房屋交付给罗某；四、高某于本判决生效之日起十日内支付罗某自2009年11月1日起至2009年11月10日止的逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金人民币91500元；五、驳回高某的反诉请求。高某不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2011年4月19日，北京市第二中级人民法院作出(2011)二中民终字第07444号判决，驳回上诉，维持原判。罗某于2011年9月2日取得涉案房屋所有权。罗某于2011年12月29日起诉要求确认别某与高某签订的房屋租赁合同无效。2012年6月，北京市东城区人民法院作出（2012）东民初字第01482号判决，驳回了罗某的诉讼请求。该判决现已生效。
罗某于2012年8月31日以其与别某成立的房屋租赁合同显失公平为由，向本院起诉要求撤销其与别某之间成立的房屋租赁合同。庭审中，根据当事人申请，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京仁达房地产评估有限公司对位于北京市东城区广渠门内大街XX号X号楼XX层X单元XXXX号房屋的市场租赁价格进行了评估。2013年5月20日，该评估公司作出仁达房估字[2013]第0110931945号房地产估价报告，估价结果如下：在涉案房屋精装修的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3450元至3850元，2010年1月至2010年12月月租金为4150元至4600元，2011年1月至2011年12月月租金为4900元至5450元，2012年1月至2013年1月月租金为5500元至6100元，2009年7月月租金为3615元，2013年1月月租金为5619元；在涉案房屋为毛坯房的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3000元至3350元，2010年1月至2010年12月月租金为3600元至4000元，2011年1月至2011年12月月租金为4250元至4700元，2012年1月至2013年1月月租金为4750元至5300元，2009年7月月租金为3086元，2013年1月月租金为4836元。罗某支付了评估费14600元。原、被告及第三人均未对该评估报告提出异议。

3．一审判案理由
北京市东城区人民法院经审理认为：罗某于2011年9月2日取得涉案房屋权属证书，其基于"买卖不破租赁"原则与别某形成了新的房屋租赁关系。因罗某于双方建立新的租赁关系后的1年内提起了撤销之诉，并未超过法定除斥期间，故对于别某与高某提出的罗某不享有合同撤销权的意见，法院不予采纳。罗某因取得涉案房屋所有权与别某形成房屋租赁合同关系，且高某在与罗某签订买卖合同时签署了未出租声明，罗某对于高某与别某的租赁关系并不知情，故罗某与别某形成的房屋租赁关系并非罗某的真实意思表示。另，罗某与别某形成租赁关系时涉案房屋的市场租赁价格应在4250元至5450元之间，而依据涉案房屋的租赁合同，别某需要支付的月租金为1500元，低于市场最低价格的40％，该合同使当事人之间享有的权利和承担的义务极不对等，显失公平。故对于罗某要求撤销合同的诉讼请求，法院予以支持。

4．一审定案结论
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，作出如下判决：
撤销罗某与别某之间的房屋租赁合同。

（三）二审的诉辩主张
一审判决后，别某不服一审判决提起上诉。
别某上诉称，罗某作为合同权利义务的继受人，其享有的所有权晚于我享有的承租权，其应当承担原权利人在房屋上的权利义务，无权撤销合同。罗某于2009年10月就已经明确知道房屋出租的情况，现在提出撤销合同已经超过了法定的除斥期间。另，租金的高低会受到租期、支付方式、出租人和承租人之间的关系及房屋出租是否经过中介等各种环节的影响，所以我与第三人之间约定的租金与市场价格的差距在合理的范围之内，并不存在显失公平的情形。认为原审判决认定事实错误、判决结果错误，请求撤销原判，依法改判驳回罗某的诉讼请求。
罗某辩称，同意原判。
第三人高某未上诉，对原审判决持有异议。

（四）二审事实和证据
别某与高某就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》落款日期为2009年7月6日，双方约定：租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，每月租金1500元，年租金18 000元，房屋租金每五年递增10％。2009年8月8日，高某与罗某就涉案房屋签订房屋买卖居间合同。同日，高某签署了未出租声明。后，罗某与高某因房屋买卖合同纠纷诉至北京市东城区人民法院，罗某要求高某继续履行房屋买卖居间合同，尽快办理产权过户手续并支付逾期办理产权过户手续违约金。2010年11月30日，北京市东城区人民法院作出（2010）崇民初字第00081号民事判决：一、高某继续履行与罗某及北京美联房地产经纪有限公司于二〇〇九年八月八日签订的《房屋买卖居间合同》；二、高某于本判决生效之日起十日内协助罗某办理位于北京市崇文区广渠门内大街XX号楼X单元XXXX室房屋的所有权变更登记手续；三、高某自罗某领取《房屋所有权证》当日将位于北京市崇文区广渠门内大街XX号楼X单元XXXX室房屋交付给罗某；四、高某于本判决生效之日起十日内支付罗某自2009年11月1日起至2009年11月10日止的逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金人民币91 500元；五、驳回高某的反诉请求。高某不服该判决，上诉至本院。2011年4月19日，本院作出(2011)二中民终字第07444号判决，驳回上诉，维持原判。罗某于2011年9月2日取得涉案房屋所有权。罗某于2011年12月29日起诉要求确认别某与高某签订的房屋租赁合同无效。2012年6月，北京市东城区人民法院作出（2012）东民初字第01482号判决，驳回了罗某的诉讼请求。罗某曾向本院提起上诉，又撤诉。之后，罗某曾向本院申诉，本院以（2013）二中民申字第01013号裁定书裁定：驳回罗某的再审申请。
原审法院审理中，根据当事人申请，经北京市高级人民法院随机确定，原审法院委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋的市场租赁价格进行了评估。2013年5月20日，该评估公司作出仁达房估字[2013]第0 110 931 945号房地产估价报告，估价结果如下：在涉案房屋精装修的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3450元至3850元，2010年1月至2010年12月月租金为4150元至4600元，2011年1月至2011年12月月租金为4900元至5450元，2012年1月至2013年1月月租金为5500元至6100元，2009年7月月租金为3615元，2013年1月月租金为5619元；在涉案房屋为毛坯房的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3000元至3350元，2010年1月至2010年12月月租金为3600元至4000元，2011年1月至2011年12月月租金为4250元至4700元，2012年1月至2013年1月月租金为4750元至5300元，2009年7月月租金为3086元，2013年1月月租金为4836元。罗某支付了评估费14 600元。罗某、别某及第三人均未对该评估报告提出异议。
本院审理中，罗某自认自2010年双方就涉案房屋买卖纠纷诉讼的庭审过程中，已经得知高某已将涉案房屋出租给别某。

（五）二审判案理由
北京市第二中级人民法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由于高某在与罗某就涉案房屋签订买卖合同之前，就已将涉案房屋出租给别某。罗某基于本院于2011年4月19日作出的(2011)二中民终字第07444号判决，取得涉案房屋的所有权后，基于"买卖不破租赁"的原则，承继了高某与别某就涉案房屋所签《房屋租赁协议》中高某享有的权利和应该承担的义务。
具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因罗某已自认自2010年起其已得知高某将涉案房屋出租给罗某；且其在对于涉案房屋享有的所有权在2011年4月19日已经被法院生效判决所确认的情况下，直至2012年8月才提起本案撤销权之诉，显然不符合法律规定。本院对其要求撤销与别某所签《房屋租赁协议》的请求，难以支持。但应当指出，本案起因系高某出具虚假说明，使罗某在与高某就涉案房屋签订买卖合同时，认为涉案房屋不带租户。高某出具的虚假说明，不仅引发当事人之间多次诉讼，并使得罗某在取得涉案房屋产权后，不能全权支配该房屋，权利受到一定损害。罗某就此可以通过合法途径另行解决，对此本案不予涉及。综上，原审判决支持了罗某的诉讼请求错误，本院予以撤销。

（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十五条、第二百二十九条之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00681号民事判决。
二、驳回罗某的诉讼请求。

（七）解说
本案的争议焦点在于租赁物在租赁期间发生所有权变动是否会影响租赁合同的效力，以及如何有效确定继受原租赁物的所有权人知悉租赁物所有权发生变化的期间。也就是说，租赁物发生所有权变动后，继受原租赁物的所有权人是否具有撤销权，如果继受原租赁物的所有权人具有撤销权，如何有效确定撤销权人知道或者应当知道行使撤销权的具体期间。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。也就是说如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效，即为买卖不破租赁的规定。
根据相应的民法理论，买卖不破租有其相应的适用条件，主要包括：(1)租赁合同已成立并生效;(2)租赁物已交付承租人;(3)所有权发生变动是在租赁关系存续期间。（4）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。只要满足此种条件，租赁权就得以对抗所有权的变动。其中，让与行为不影响租赁合同的效力是指，租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，租赁合同仍然有效存在，在承租人与租赁物的受让人之间无须另行订立租赁合同，视为受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。另外的需要注意的，买卖不破租赁并不限于租赁物所有权因买卖而转移的情况，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况。上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题，也要适用该规定。
买卖不破租赁的理论主要来源于租赁权的物权化。所谓的租赁权物权化体现在租赁合同在其发展过程中体现出的物权化特点，所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。许多国家和地区的立法为了追求社会生活的稳定，并进而追求社会生活的发展，对承租他人的不动产时都采取了巩固承租人地位的方针，与此方针相关的一系列法律现象被学者统称为"租赁权的物权化"。
买卖不破租赁制度主要源于大陆法系国家，在法官、意大利等各国民法中都有所体现，但其规定并不完全相同。承认买卖不破租赁制度国家的立法模式主要有：(1)只对不动产租赁或经过登记的动产租赁才适用买卖不破租赁。如《意大利民法典》规定，如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约，则租赁契约得对抗第三买受人。在买受人善意取得占有的情况下，前款规定不适用于不在公共登记处登记的动产。(2)买卖不破租赁只适用于不动产。如《法国民法典》规定，如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人。《日本民法典》也规定，不动产的租赁契约进行登记时，尔后对于其不动产取得物权者，也生效。(3)买卖不破租赁的原则适用于一切租赁。如我国台湾地区"民法"规定，出租人于租赁物交付后，纵将其所有权付让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。我国合同法采取了第三种方式，规定不论动产租赁和不动产租赁都适用买卖不破租赁的原则。　
在本案中，别某与高某签订的房屋租赁协议落款日期为2009年7月6日，双方约定租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，该租赁合同的存在具备以下四个条件：(1) 别某与高某签订的租赁合同已成立并生效;(2)租赁物已交付承租人别某;(3) 罗某与高某签订房屋买卖合同，2011年4月19日已经被北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第07444号生效判决所确认罗某取得了涉案房屋所有权，即所有权发生变动是在租赁关系存续期间。（4）根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响合同的效力，就是说如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效，不影响租赁合同的效力，租赁物的所有人高某将租赁物的所有权让与了租赁合同的第三人罗某，因此租赁权就得以对抗所有权的变动，租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，高某与别某就涉案房屋所签租赁合同仍然有效存在，在承租人别某与租赁物的受让人罗某之间无须另行订立租赁合同，视为受让人罗某在受让该租赁物的所有权时就与承租人别某产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人高某的权利和义务，受让人罗某要受该租赁合同的约束。如果出租人高某没有将所有权变动的事项通知承租人别某，承租人别某向原出租人高某支付的租金效力及于受让人罗某。
综上，在2009年8月8日罗某与高某签订房屋买卖合同，约定罗某购买高某所有的位于北京市原崇文区广渠门内大街XX号楼X单元XXXX室房屋1套，高某出具该房屋未对外出租证明。此后，双方对房屋买卖发生纠纷，罗某起诉要求高某继续履行房屋买卖合同，诉讼中，高某于2010年4月出示了其与别某签订的房屋租赁合同，此后罗某与高某的房屋买卖合同纠纷一案对于涉案房屋享有的所有权在2011年4月19日已经被北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第07444号生效判决所确认，罗某取得了涉案房屋所有权。罗某作为合同权利义务的继受人，其享有的所有权晚于别某享有的承租权，基于"买卖不破租赁"的原则，其承继了高某与别某就涉案房屋所签《房屋租赁协议》中高某享有的权利和应该承担的义务，所以租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响合同的效力。
2009年8月8日罗某与高某签订房屋买卖合同，2011年4月19日经北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第07444号生效判决所确认罗某取得了涉案房屋所有权，即所有权发生变动应确定为2011年4月19日。新的所有权人依法应取得相应的撤销权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。合同撤销权由因意思表示不真实而遭受损失或者受到损害的一方当事人享有，享有撤销权的当事人称为撤销权人本条第一款规定的是撤销权的行使期间。可撤销的合同往往只涉及当事人一方意思表示不真实的问题，如果当事人自愿接受此种合同的后果，则法律就会让此种合同有效。
然而，如果撤销权人长期不行使其权利，不主张撤销合同，就会让合同长期处于不稳定的状态，这即不利于社会经济秩序的稳定，也不利于加快交易的发展；同时还可能使法院或者仲裁机构在判断是否准予撤销时，由于时间太长无法作出正确的判断。正是基于此种考虑，各国的立法往往都明确规定撤销权必须在规定的期限内行使，如果超过了此期限还不行使，撤销权人就会失去撤销合同的权利，该合同有效。
最高人民法院在《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十三条对此作了规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。本条明确规定了撤销权的行使期限是1年，并规定了"撤销事由"是指本法第54条规定的几种情形。"知道"是指撤销权人确已知晓撤销事由。"应当知道"，是指法律上推断其在通常的情况下应当知道。"行使撤销权"是指当事人向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁撤销合同或者部分撤销合同。另外，"1年"是除斥期间，而不是诉讼时效。也就是说，在此期间内，不存在期间的中断或者中止的问题，这"1年"是一个不变的期间，具有撤销权的当事人不能要求延长该期间。可见，如果撤销权人在此期间内没有行使撤销权，则导致其撤销权消灭。该合同当事人应当接受合同的对其的效力，承担相应的合同义务。
罗某起诉要求高某继续履行房屋买卖合同案件诉讼中，高某于2010年4月出示了其与别某签订的房屋租赁合同，  在2010年11月30日北京市东城区人民法院作出（2010）崇民初字第00081号民事判决案件及2011年4月19日北京市第二中级人民法院作出(2011)二中民终字第07444号判决确认罗某取得了涉案房屋所有权案件均未提出涉案房屋租赁合同的撤销问题。直至2012年8月才提起本案撤销权之诉，显然不符合《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，对其要求撤销与别某所签《房屋租赁协议》的请求，已经超过了法定的除斥期间，难以获得法律的支持。
（黄广来）