（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市东城区人民法院（2012）东民初字第01320号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第8608号判决书。

2．案由
商品房预售合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（被上诉人）李某，女，1982年5月7日出生，汉族，南开大学学生。
委托代理人林美锋，北京林美锋律师事务所律师。
被告（被上诉人）北京融金智强投资管理有限公司。
法定代表人刘某，董事长。
第三人（上诉人）韩某，女，1970年12月16日出生，汉族，无业。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
第三人王某，男，1962年6月6日出生，汉族，北京中文投资管理有限公司经理。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：韩毅冰；代理审判员：李玉斌；人民陪审员：赵强。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高宝钟；代理审判员：马萧；代理审判员：刘慧慧。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年3月18日。
二审审结时间：2013年12月20日。

（二）一审诉辨主张

1．原告诉称
2009年4月28日，原、被告签订了编号为Yxxxxxx号的《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的本市东城区新中街乙XX号都心公馆办公楼（含商业）X层XXX号房屋（以下简称涉诉房屋），涉诉房屋价款合计为392.966万元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书且原告不要求退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金，但此项违约金最高不超过原告已付房款的千分之一，并于原告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。上述合同签订后，原告已经按照约定于2009年4月29日一次性支付全部购房款。2009年6月5日，被告为原告办理了入住手续，原告对涉诉房屋进行了装修改造，并实际使用房屋至今。2009年7月7日，被告与原告签订《房屋建筑面积差结算协议》及房款结算单，结算后实测面积房款为396万元，原告按照被告要求将差价部分房款补齐。2009年7月22日，被告为原告开具了收到房款的发票。原告入住后，按照被告委托的物业公司的要求交纳了专项维修资金、物业费、供暖费等所有相关费用。2011年6月，原告催办房屋所有权证办理事宜，被告却想终止履行《北京市商品房预售合同》。经北京市东城区人民法院判决确认，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。另经查知，在原、被告签订《北京市商品房预售合同》之前，被告以借款保证的方式，与第三人韩某签订了编号为X756793的《北京市商品房预售合同》，将涉诉房屋出售给韩某，并办理了预售登记。在原、被告签订《北京市商品房预售合同》之后，被告又与第三人王某签订了编号为X8XXXX3的《北京市商品房预售合同》，将涉诉房屋再次出售给王某。被告将涉诉房屋一房多卖的行为，侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令1、撤销被告与第三人韩某之间关于涉诉房屋的预售登记；2、被告协助原告办理涉诉房屋所有权登记手续；3、被告给付原告逾期办理房屋所有权证违约金，按已付房款396万元的日万分之一的标准计算，自2011年6月5日计算至实际办理完毕之日止（计算至2011年12月25日为8.38万元）；4、诉讼费由被告承担。

2.被告辩称
被告北京融金智强投资管理有限公司辩称：1、因被告资金运作紧张，被告先后与韩某、原告以及王某分别签订了《北京市商品房预售合同》，但将房屋预售登记在韩某名下，涉诉房屋实际交付原告。2、被告与韩某之间，既有借贷关系，又有商品房买卖合同关系；其中商品房买卖合同关系是附条件的，如被告未按时偿还借款，则应当按照合同约定向韩某交付涉诉房屋。3、被告与原告签订《北京市商品房预售合同》时，已告知原告涉诉房屋预售登记在韩某名下的事实，被告承诺协调解除涉诉房屋预售登记的问题，原告对此予以同意。4、为解决一房二卖问题，被告与王某签订了《北京市商品房预售合同》，意图以王某的购房款分别偿还韩某以及原告。5、因被告与韩某之间存在纠纷，为维护公司利益，被告的法定代表人及员工向公安机关均陈述为被告与韩某之间系借款关系，否认了被告与韩某之间的商品房买卖合同关系。6、被告与韩某之间的《北京市商品房预售合同》是真实有效的，被告与原告、王某之间的《北京市商品房预售合同》因事实上无法履行而无效。因此，被告不同意原告的诉讼请求。

3.第三人韩某述称：1、在原、被告签订《北京市商品房预售合同》之前，韩某与被告已经签订了《北京市商品房预售合同》，并将涉诉房屋预售登记在韩某名下，对原、被告之间的《北京市商品房预售合同》的签订及履行情况，韩某并不知情。2、因被告资金紧张向韩某借款，且韩某一次性向被告购买了包括涉诉房屋在内的7套房屋，故韩某与被告之间《北京市商品房预售合同》约定的购房款数额低于市场行情是正常的。3、因涉诉房屋预售登记在韩某名下，应当认定原告在签订《北京市商品房预售合同》时已经知道了涉诉房屋已经出售的事实，原、被告之间系恶意串通损害韩某的合法权益；原、被告之间的付款、房屋交付、出租涉诉房屋的行为目的在于帮助被告转移涉诉房屋。4、因被告与韩某之间存在纠纷，故被告的法定代表人及员工否认被告与韩某之间的商品房买卖合同关系的陈述不能作为定案依据。5、被告与韩某之间的《北京市商品房预售合同》签订时间在先，且已经办理了预售登记，应当予以实际履行。因此，韩某不同意原告的诉讼请求，并提出独立的诉讼请求，请求法院判令1、原、被告立即向韩某交付涉诉房屋；2、被告协助韩某办理涉诉房屋所有权登记手续。

4.第三人王某述称：1、被告与王某签订《北京市商品房预售合同》目的是为了以王某的购房款偿还韩某及原告，王某在签订合同时知道涉诉房屋存在一房两卖的情况。2、王某与被告之间的《北京市商品房预售合同》签订时间在后，王某亦未实际支付购房款。因涉诉房屋归属问题目前存在争议，故王某不再主张对涉诉房屋的相关权利。

针对第三人韩某的诉讼请求，原告辩称：1、原告是真实的购房人，因系家属代为购买，对涉诉房屋预售登记的情况并不了解；原告在发现涉诉房屋一房多卖后，已向公安机关报案，原告与被告之间不存在恶意串通的情形。2、被告与第三人韩某之间的商品房买卖合同关系的实质是借款保证的手段，双方之间交易的价格也明显低于市场价格。3、第三人韩某与王某在内蒙古自治区托克托县人民法院有过诉讼，达成过调解协议，有恶意诉讼之嫌。4、原告已经实际占有并使用了涉诉房屋，第三人韩某与原告没有直接的法律关系，无权向原告主张交付涉诉房屋。5、第三人对涉诉房屋的主张超过了法律规定的诉讼时效期间。因此，原告不同意韩某的诉讼请求。

针对第三人韩某的诉讼请求，被告辩称：1、涉诉房屋存在一房多卖的情况，但被告与原告或第三人韩某均不存在恶意串通的情况，一房多卖是为了解决被告资金紧张问题。2、原告与第三人韩某购买涉诉房屋的交易价格均低于市场价格。因此，被告不同意韩某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市东城区人民法院经审理查明：2008年2月，被告北京融金智强投资管理有限公司取得本市东城区新中街乙XX号都心公馆住宅楼（公寓）、办公楼（含商业）的北京市商品 房销售许可证。
2009年4月28日，原告与被告签订编号为Yxxxxxx的《北京市商品房预售合同》。该合同约定，原告购买被告出售的本市东城区新中街乙XX号都心公馆办公楼（含商业）X层XXX号房屋（后经核定为北京市东城区新中东街X号X幢XXX室），预测建筑面积共151.54平方米，单价每平方米人民币25 931.5元，房屋总价款392.966万元；2009年4月28日前交纳房款100万元，余款292.966万元于2009年4月29日前全部付清；被告应当在2008年12月28日前向原告交付该商品房；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，原告有权要求退房或要求继续履行合同；原告不要求退房的，合同继续履行，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金，但此项违约金最高不超过原告已付房款的千分之一，并于原告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。上述合同签订后，原告按照约定交纳了全部购房款。2009年6月5日，原告办理了入住手续，并对涉诉房屋进行了装修，使用了涉诉房屋。2009年7月7日，原、被告签订了《房屋建筑面积差结算协议》，确定涉诉房屋的面积为152.71平方米，原告向被告补交房款30 340元。同日，原、被告签订房款结算单，原告所购房屋的房款共计396万元。原告向被告补交了房款，被告于2009年7月22日向原告出具了购房发票。2009年7月9日，原告与被告委托的北京市北宇物业服务公司签订了入住协议，原告交纳了物业、供暖等相关费用。2010年1月13日，原告取得《北京市住宅专项维修资金专用收据》。
另查，2009年3月20日，被告与韩某签订了《借款合同》（合同编号：京市2XXXXXX8号），约定被告向韩某借款341万元，借款期限为2009年3月20日至2009年5月20日，逾期未归还借款的，应支付违约金，违约金为借款总额的日1%。
2009年3月20日，被告与第三人韩某签订了编号为X756793的《北京市商品房预售合同》。该合同约定，由韩某购买涉诉房屋，房屋总价款为219.9767万元。该合同进行了网签。涉诉房屋预售登记在韩某名下。
2009年3月20日，被告与第三人韩某签订了《补充协议》。该协议约定，就韩某购买被告开发建设的7套房屋（含涉诉房屋）已于2009年3月20日签订了《北京市商品房预售合同》，被告于本补充协议签订后3个工作日内办理完毕该房屋商品房预售登记备案手续，韩某于商品房预售登记备案手续完成后1个工作日内一次性向被告支付全部购房款总计770万元，因被告原因造成韩某不能办理产权登记，不能正常使用商品房，不能合理处置商品房的，被告应付给韩某每套房屋100万元的违约金。如被告于2009年5月20日（含当日）前向韩某指定的账户以现金方式支付全部购房款770万元，并完全履行和韩某于2009年3月20日所签订的借款合同（合同编号：京市2XXXXXX8号）约定的义务后，双方均同意无条件解除上述已签署的《北京市商品房预售合同》和本补充协议，韩某在接受被告书面通知后按照被告的要求以及政府关于买受人必须到现场办理退房的规定，办理退房相关手续；如被告未能于2009年5月20日（含当日）前，向韩某账户内支付全部购房款770万元或未完全履行和韩某于2009年3月20日所签订的借款合同约定的义务，被告丧失本协议约定期限附条件解除合同的权利，被告应无条件履行已签署的《北京市商品房预售合同》和本补充协议约定的合同义务，并在当日内向韩某按所购房屋付款金额分别出具相应金额的正式发票。在被告完全履行2009年3月20日所签订的借款合同约定的义务后，韩某同意被告回购7套房屋。如被告于2009年5月20日（含当日）前未完全履行2009年3月20日所签订的借款合同约定的义务，或未按约定价格回购韩某的全部房屋，被告应无条件履行《北京市商品房预售合同》和补充协议。如被告未履行《北京市商品房预售合同》、补充协议、借款合同，韩某可以将《北京市商品房预售合同》和补充协议按照韩某所购每套房为单位转让任意第三人。
2009年3月20日，被告出具《承诺书》，称被告与韩某签订的《商品房买卖合同》系被告的真实意思表示，韩某的付款义务已经履行完毕，被告保证依约履行各项义务，并以书面形式承诺放弃以显失公平、乘人之危为借口在韩某付款义务履行完毕后向司法机关申请撤销双方签订的《商品房买卖合同》。
后因韩某与他人有债务纠纷，河北省邢台市中级人民法院依据生效判决书执行本案涉诉房屋及其他被告名下的房屋。本案原告得知后，遂找到被告。 2010年1月20日，被告向河北省邢台市中级人民法院提出执行异议申请，该执行异议申请写明"我公司于2009年3月向韩某借款1111万元，借款期为2个月，上扣息111万元，实际借到款为    1000万元。其中该笔借款分成341万元的借款合同和总额   7 70万元的商品房预售合同两部分，商品房涉及我公司开发的北京市东城区新中街乙XX号都心公馆办公楼7套商品房，我公司同时与韩某签订了上述7套房屋的回购协议，回购总金额770万元。2009年5月，我公司向韩某支付了670万元，用于回购房产，其中包括回购110房屋的款项。在此期间，我公司将110房屋出售给李某，李某付清全款396万元，我公司已经将房屋交李某使用。北京市公安局经侦支队已经对110房屋立案侦查。我公司与韩某签订的售房合同名为买卖关系，实为借款保证手段，不是真正的购房合同。请撤消对上述7套房屋的查封"。
又查，2009年8月3日，被告与第三人王某签订了编号为X8XXXX3的《北京市商品房预售合同》。该合同约定，由王某购买涉诉房屋，房屋总价款为261.6117万元。因被告未履行合同，王某在内蒙古自治区托克托县人民法院起诉被告及第三人韩某。2011年2月24日，内蒙古自治区托克托县人民法院作出（2011）托民初字第78号民事调解书，调解书主文："1、解除第三人韩某与被告北京融金智强投资有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号X756793）；2、原告王某与被告北京融金智强投资有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号为8XXXX3）继续履行；3、撤销第三人韩某的商品房预售登记，第三人韩某与被告北京融金智强投资管理有限公司在本调解书签收后一个月内共同为原告王某办理该商品房预售登记；4、原告王某在办理完商品房预售登记手续同时直接支付给第三人韩某购房款 2 616 117元，抵作被告退回第三人的购房款及损失赔偿金；5、如因原、被告及第三人以外的原因，原、被告签订的《商品房预售合同》确实无法继续履行，无法办理商品房的预售登记，经法院确认房屋预售登记手续无法变更，则解除原、被告签订的《商品房预售合同》，第三人与被告签订的《商品房预售合同》继续履行，原告无需付款" 。2012年3月21日，内蒙古自治区托克托县人民法院作出（2012）托民再字第1号-1号民事裁定书，裁定对（2011）托民初字第78号民事调解书另行组成合议庭再审。同日，内蒙古自治区托克托县人民法院作出（2012）托民再字第1号-2号民事裁定书，裁定撤销（2011）托民初字第78号民事调解书，驳回王某的起诉。该裁定书业已生效。
又查，2010年初，就涉诉房屋一房多卖一事，原告的家属向公安部门报案。经公安部门询问，被告法定代表人刘某认可出售给韩某的包含涉诉房屋在内的7套房屋及所签署的商品房买卖合同实为借款抵押担保，被告与韩某之间不存在真实的商品房买卖合同关系。第三人王某称知道涉诉房屋分别出售给韩某、原告二人之事，在本案诉讼前，王某亦已知道被告与韩某之间关于涉诉房屋的买卖合同实为借款抵押担保。
2011年7月，原告将被告诉至法院，请求确认其与被告就购买涉诉房屋所签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。经审理，法院于2011年11月18日作出（2011）东民初字第08455号民事判决书，确认该《北京市商品房预售合同》合法有效。
目前，被告已经办理了涉诉房屋所在楼栋的所有权初始登记。
诉讼中，原告向法院提出财产保全申请，请求查封预登记在韩某名下的涉诉房屋，并提供了案外人赵某名下位于北京市朝阳区甜水园北里X号楼XXXX号房屋、李某名下位于北京市大兴区丽园B区XX号楼XX层X单元XXXX号房屋作为担保。经审查，原告的财产保全申请符合法律规定，法院于2012年12月26日作出裁定，裁定查封预登记在韩某名下的涉诉房屋以及上述两担保房屋。
庭审中，关于第三人王某与被告的关系，原告称，根据被告的工商登记档案，王某系被告的董事。就此，王某称，其与被告没有关系，其不在被告公司任职，也并非被告公司的董事。
上述事实有下列证据予以证明
（1）Yxxxxxx、X756793号、X8XXXX3号《北京市商品房预售合同》，证明一房三卖事实的存在。
（2）入住协议，发票，法院（2011）东民初字第08455号民事判决书，证明原告实际入住涉诉房屋并积极主张权利，以及韩某与被告之间存在借贷关系。
（3）内蒙古自治区托克托县人民法院（2012）托民再字第1号-1、-2号民事裁定书，证明被告与王某之间关于涉诉房屋的相关情况。

（四）一审判案理由
北京市东城区人民法院认为：被告与韩某、原告、王某先后签订了三份《北京市商品房预售合同》，上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。但合同的有效并不等同于合同的履行，有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中，关于涉诉房屋所签订的三份《北京市商品房预售合同》，仅其中一份可以得以实际履行，未实际履行的合同，合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。现王某不再对涉诉房屋主张权利，而原告与韩某均要求继续履行《北京市商品房预售合同》，故应在原告与韩某之间确定涉诉房屋的买受人。根据本案查明的事实，韩某与被告之间的《北京市商品房预售合同》，虽名为商品房预售合同，但其实质系借款之担保，双方之间并不具有商品房买卖的真实意思表示，且双方并未履行除支付房价款之外的其他合同权利义务。该合同虽然办理了网签手续，涉诉房屋预售登记在韩某名下，但该预售登记备案手续仅是行政管理部门的行政管理手续，并非确定涉诉房屋实际买受人的唯一因素。原告与被告签订《北京市商品房预售合同》后，支付了全部购房款，交纳了相关费用，实际占有并使用了涉诉房屋，应为与涉诉房屋关系最为密切的权利人。在韩某及原告均未办理涉诉房屋所有权登记手续的情况下，由实际占有涉诉房屋的原告成为涉诉房屋的买受人、取得涉诉房屋所有权较为妥当。因此，在确定履行原、被告之间的《北京市商品房预售合同》的情况下，对原告要求被告及韩某撤销涉诉房屋预售登记及被告协助办理所有权登记手续的诉讼请求，法院予以支持。对韩某要求原告、被告交付涉诉房屋及被告协助办理涉诉房屋所有权登记手续的诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，因被告未按照合同约定及时协助原告取得涉诉房屋所有权证，故对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。但原告主张的违约金数额超过了合同约定的标准，对超过部分，法院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市东城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一、被告北京融金智强投资管理有限公司与第三人韩某于本判决生效后十日内撤销北京市东城区新中东街三号一幢一一○号房屋（《北京市商品房预售合同》约定为北京市东城区新中街乙十二号都心公馆办公楼（含商业）一层一一○号房屋）预售登记手续；
二、被告北京融金智强投资管理有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李某办理北京市东城区新中东街三号一幢一一○号房屋（《北京市商品房预售合同》约定为北京市东城区新中街乙十二号都心公馆办公楼（含商业）一层一一○号房屋）所有权登记手续，将该房屋登记至原告李某名下；
三、被告北京融金智强投资管理有限公司于本判决生效后三十日内给付原告李某逾期办理房屋所有权证违约金三千九百六十元；
四、驳回原告李某的其他诉讼请求；
五、驳回第三人韩某的全部诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辨主张
一审判决后，韩某不服，以原判决认定事实不清，使用法律错误，审判程序违法为由向法院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持其诉讼请求。
李某同意原判决。
融金智强公司及王某未到庭发表意见。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确定一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院认为：韩某在与融金智强公司签订的《北京市商品房预售合同》中未约定仲裁条款，因其与李某及融金智强公司争议的诉讼标的有直接牵连，原审法院将其追加为本案第三人不违反法律规定，韩某以此认为原审法院审判程序违法的理由不成立，法院不予采信。本案中，李某与融金智强公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李某已支付了全部购房款及购房税费，履行了合同义务，并已实际合法占有房屋。韩某、王某虽也分别与融金智强公司签订了《北京市商品房预售合同》，但融金智强公司均未将房屋向二人交付。现王某未要求继续履行合同，故在确定履行合同买受人时不予考虑。因李某、韩某均未办理房屋所有权转移登记，故应确定已实际合法占有房屋的李某为履行合同的买受人。原审法院根据本案查明的事实，对李某要求融金智强公司及韩某撤销涉诉房屋预售登记及融金智强公司协助办理所有权登记手续的诉讼请求予以支持，并无不当。因融金智强公司未按照合同约定及时协助李某取得涉诉房屋所有权证，故李某有权要求融金智强公司给付逾期办证的违约金。李某及融金智强公司对有关违约金的判决结果均未提出上诉，故法院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。韩某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

4.二审定案结论
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，北京市第二中级人民法院作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案属于"一房数卖"的典型案件。所谓"一房数卖"，是指出卖人针对同一房屋先后与多个买受人签订多份房屋买卖合同，将房屋分别出售给数个买受人的行为。当房地产交易价格上涨较快时，此种情况较为常见。"一房数卖"问题，涉及债权的平等性与物权的排他性。如何确定多份买卖合同的履行优先性问题，实践中争议较大。
本案中的争议焦点为：（1）当其中一个买受人起诉要求继续履行买卖合同时，如何确定其他买受人的诉讼地位问题。（2）当多个买受人均未办理房屋所有权转移登记手续时，如何确定应当优先履行的买卖合同问题。
1、依法通知或追加其他房屋买受人为案件第三人
民事诉讼的第三人，是指对当事人争议的诉讼标的具有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，从而参加到他人已经开始的诉讼中去的人。民事诉讼中的第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人参加诉讼，实际是将原来当事人之间的本诉和第三人与本诉当事人之间的诉讼合并审理。无独立请求权的第三人参加诉讼，实际是将一个已经开始的诉讼和一个今后可能发生的潜在的诉讼合并审理。
本案中，融金智强公司将涉诉房屋分别与李某、韩某、王某三人签订《北京市商品房预售合同》，将涉诉房屋一房三卖。当李某要求继续履行其与融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》时，因韩某、王某与融金智强公司之间就同一涉诉房屋也签订了《北京市商品房预售合同》，故二人与本案具有法律上的利害关系，应当作为第三人参加诉讼。但是，二人应当是作为有独立请求权的第三人参加诉讼，还是作为无独立请求权的第三人参加诉讼，实践中存在不同的观点。
有观点认为，二人均应当作为无独立请求权的第三人参加诉讼。依据合同的相对性原则，二人主张权利的对象应当是融金智强公司。如二人也要求继续履行他们与融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》，应当另行起诉。在另案的审理中，也应当由其他买受人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。只是在多个案件审理中，法院应将多个案件协调处理，确定最终应当实际履行的买卖合同。
另有观点认为，应当依据是否要求继续履行《北京市商品房预售合同》来确定二人的诉讼地位。如果要求继续履行《北京市商品房预售合同》，则可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，有权提出独立的诉讼请求；如不要求继续履行《北京市商品房预售合同》，则可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
笔者赞成第二种观点，主要原因在于：（1）从诉讼标的来看，多个买受人主张权利所指向的对象都是同一套房屋，案件审理的结果也是确定房屋的最终归属，其他买受人具备法律规定的提起独立诉讼请求的条件。（2）避免当事人诉累。如果要求其他买受人另案起诉，本诉的买卖双方也作为另案的诉讼参与人。此时将大大增加案件当事人诉讼的时间成本和精力。（3）避免法院作出相互矛盾的裁判。另案诉讼时，可能会有不同法院、不同法官分别审理案件。这种情况将不利于法院查明事实，统筹考虑案件情况，彻底解决纠纷，甚至可能因为法院或法官之间的不同意见而做出相互矛盾的裁判。
本案中，为全面查清案件事实，避免当事人诉累，故法院同意韩某作为有独立请求权的第三人参加诉讼是适当的。
2、与房屋有最密切联系的买受人应当取得房屋所有权
房屋属于特定物，当以同一房屋为标的物的多份买卖合同均有效时，最终也只有一个买受人能够取得该房屋所有权。未能取得房屋所有权的买受人只能向出卖人主张违约责任的承担。解决"一房数卖"问题，关键在于如何确定多份买卖合同中哪份合同的履行具有优先性。
司法实践中，一般按照以下顺序确定买卖合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立先后等因素，公平合理的予以确定。
本案中，虽然所有的买受人均未办理房屋所有权登记，但李某实际占有了房屋，而韩某是预售登记人，此时应当如何确定优先履行哪份预售合同，存在较大的争议。
第一种观点认为，应当由韩某实际取得房屋所有权。原因在于：（1）预售登记具有对外公示效力，李某未进行合理审查具有过错。韩某是涉诉房屋的预售登记人，且其预售登记的时间在李某与融金智强公司签订《北京市商品房预售合同》之前。李某签订《北京市商品房预售合同》时，未合理审查涉诉房屋的预售登记情况，具有明显过错。（2）预售登记具有阻却物权变动的效力。依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。未经涉诉房屋的预售登记人韩某的同意，融金智强公司再次处分涉诉房屋的行为不发生物权效力。（3）依据最高法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》的意见，合法占有发生在预告登记有效期内的，占有人的权利不能对抗预告登记权利人。李某实际占有涉诉房屋的时间发生在涉诉房屋预售登记于韩某名下期间，李某的占有权利不得对抗韩某的登记权利。
第二种观点认为，应由与涉诉房屋具有最密切联系的李某取得房屋所有权。原因在于：（1）韩某并不具有购买涉诉房屋的真实意思表示。根据查明的事实，韩某与融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》，虽名为商品房预售合同，但实质是融金智强公司向韩某借款的担保手段，双方之间并不具备商品房买卖的真实意思表示。双方亦未履行除支付购房款之间的其他合同权利义务。而李某向融金智强公司支付了购房款并实际占有、使用了涉诉房屋，其与融金智强公司之间具有买卖涉诉房屋的真实意图。（2）李某购买的是预售的商品房，其未查询房屋预售登记信息不具有明显过错。从我国国情来看，当事人购买二手房一般会较为慎重，注重查询房屋的权属登记情况。但从开发商处购买预售的商品房，因房屋尚未实际登记不便于查询，且普通群众对于开发商普遍存在信赖心理，李某未审查预售登记情况，并不应当视为存在过错。（3）从本质上来说，预售登记是行政管理机关为防止开发商进行一房多卖的行政管理手段，并非确定房屋实际买受人的唯一因素。预售登记虽具有对抗不动产物权变动的效力，但此种对抗性并非绝对。
因此，笔者认为，从与涉诉房屋的关系来看，李某具有最为密切的联系，故应当优先履行李某与融金智强公司之间的《北京市商品房预售合同》，由李某取得涉诉房屋所有权。
（李玉斌）