（一）首部
1、判决书字号：青海省共和县人民法院（2013）共民初字第322号
3、诉讼双方：
原告徐某1，女，1981年6月17日生，汉族，江西省南昌市进贤县村民，住青海省共和县。
委托代理人王晓芳，南峰律师事务所律师。
被告聂某，男，1973年10月10日生，青海省共和县恰卜恰镇个体工商户，住共和县。
委托代理人徐某3，女，1974年11月14日生，汉族，无固定职业，住共和县。
被告支某，男,1962年7月26日生，汉族，共和县恰卜恰镇个体工商户，住青海省共和县。
委托代理人马克耀，青海君剑律师事务所律师。
被告徐某2，男,1970年6月2日生，汉族，共和县恰卜恰镇个体工商户，住青海省共和县。
委托代理人徐某4，男，1978年7月14日生，汉族，无固定职业，住共和县。
5、审判机关和审判组织
审判机关：青海省共和县人民法院
审判员：杨涛
（二）诉辩主张
1、原告徐某1诉称，2011年11月1日，原告与被告聂某、支某、徐某2三人签订了《租赁房屋合同》，三被告将所承包的青海省地质三队位于共和县恰卜恰镇青海湖南大街的时尚商务宾馆转包给原告经营。约定转包期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月30日止，承包金每年126万元，按月付款，每月20日前交付105000元；房屋修缮义务约定为其中14间客房由原告自己装修，自行承担14间客房以后的责任，由三被告给原告支付14 间客房的装修费230000元。合同签订后原告接手经营了宾馆，但2011年度的两个采暖期，由于宾馆的暖气设施不合格，所供暖气根本不热，严重影响宾馆的经营利润，原告当时向三被告提出异议，但被告拖到第二年才来维修暖气。更为严重的是，由被告负责装修的38间客房内大部分卫生间防水未处理好，经常漏水渗入楼层天花板及部分墙面，严重影响宾馆入住率和经营收入，而房间漏水还渗入一楼商铺，原告也不得不给他人作出赔偿，为此，原告也多次找被告要求承担房屋维修义务或解除合同，但被告拒绝承担维修义务，也不来向原告索要承包金，目的就是不愿和原告协商解除合同。另外，经消防队检查宾馆存在安全隐患，将3间客房作为消防通道，从而也影响了原告的经营利润造成损失。原告认为，依据《合同法》的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，否则构成违约，故原告要求依法判决解除原告与被告签订的《租赁房屋合同》，并应减少应付的租金以弥补原告所受到的损失，要求被告方承担本案诉讼费用。
2、被告聂某及其代理人辩称，原告所述属实，房屋装修不到位造成漏水，并至原告无法经营宾馆是事实，应当解除合同，并对损失给予赔偿。
被告支某辩称，1、原告与被告方签订的《租赁房屋合同》合法有效，符合《合同法》相关规定，该合同并未达到解除的实质要件。被告并未违反合同约定，对于是否漏水以及漏水原因不明，合同中也未约定将漏水等事项作为解除合同的要件；原告应将支某与其他两个被告聂某、徐某2三人的份额无条件支付各自的承包金，并按合同约定承担30%违约金；2、本案被告徐某2既是发包人、又是担保人，如果原告履行不力，应由担保人承担连带责任；3、原告意见与其他两个被告聂某和徐某2一致，明显在针对被告支某；4、原告所经营的宾馆52间客房中，被告方装修了38间，原告自己装修了14间，但实际不止，故对原告私自装修的不予认可；对于原告私自加装热水器造成漏水以及改装房屋导致供暖问题也不予认可。综上，原告的诉求不成立，应依法予以驳回原告的诉求。
原告徐某2及其代理人辩称，原告所述属实，同意解除合同。
（三）一审事实
庭审后，为了核实原告徐某1与被告支某之间对于宾馆房屋漏水属何方责任的分歧，本院会同原告徐某1、被告支某及双方代理人前往宾馆实地查看，宾馆二楼部分客房以及走廊确实存在管道破损、墙体渗水、墙皮脱落的事实。
经审理查明，2011年11月1日，原告徐某1与被告聂某、支某、徐某2三人签订了《租赁房屋合同》，三被告将所承包的青海省地质三队位于共和县恰卜恰镇青海湖南大街的时尚商务宾馆转包给原告经营。合同主要约定："转包期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月30日止；承包金每年126万元，12个月付清，每月20日前交付105000元，否则承担违约金30%；房屋修缮义务约定为其中14间客房由原告自己装修，由三被告（乙方）给原告支付14 间客房的装修费230000元，原告自行承担14间客房以后的责任"，但双方在合同中并未对经营当中出现的诸如供暖不热、房屋漏水等事项做特别约定。合同签订后，原告于2011年11月实际接手宾馆开始经营，并按合同约定装修了14间客房。在经营一段时间后，因宾馆客房供暖不热，原告与三被告协商维修事宜，但因三被告之间合伙出现纠纷，致使维修事宜搁置。至2013年6月，因部分客房发生渗水，并渗入楼下商铺而影响了经营，原告再次找三被告协商维修事宜，并要求减免租金、解除合同，但因被告支某与被告聂某、徐某2之间意见不一，协商未果。
另查明，原告因客房漏水及商铺渗水，为不影响经营利润，对客房受损部分及商铺受损墙面进行了维修和赔付。因房屋维修等事宜双方未能达成一致意见，原告未按时交纳租金，被告也未向原告要求交纳。
上述事实有原告徐某1提交的《租赁房屋合同》（复印件）、以及被告支某提交的《租赁房屋合同》（原件）、本院庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩主张及本院查证，对以下焦点问题原告徐某1及被告支某双方还有分歧：1、原告认为宾馆漏水系被告方装修不到位造成，并提交维修单据、付款收据及现场照片等予以证实；对此被告支某认为宾馆装修后原告跟随被告经营了一个月后才决定个人承包经营，客房漏水也是原告私自改装设施造成的，与被告无关。2、原告认为因暖气不热、客房漏水造成宾馆经营中断，同时漏水给商铺造成损失由其赔偿，给其经营利润造成了实际损害，并以装修合同、代理人调查笔录等证据予以证实；对此被告支某不予认可，认为原告自接手宾馆后一直在经营，造成损失与其没有关系。3、原告认为由于被告的原因致使宾馆无法经营，因此已达到了解除合同的条件；被告支某认为合同签订不违法，被告方也未违反合同约定，故不同意解除合同。
（四）判案理由
青海省共和县人民法院认为合同的签订是对合同双方享受权利、履行义务的约束，合同目的是否实现，在于双方当事人对合同条款是否完全履行。本案原告徐某1与被告聂某、支某、徐某2三人签订的《租赁房屋合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违背相关法律规定，故该合同系有效合同。但在该合同履行期间由于房间漏水等问题，导致原告无法正常经营，给原告的经营利润造成了一定的损失，使得原告签订合同的目的无法完全实现，最终导致合同无法完全履行，另由于三被告合伙内部产生矛盾，对原告的正当要求不能及时协商解决，也是导致合同履行不畅的原因，因此被告方存在一定的违约行为，依据查证的事实，为了减少原告的损失，维护其正当的权益，对原告要求解除《租赁房屋合同》的诉求本院予以支持；《合同法》规定"出租人对租赁物有维修的义务"，原、被告虽未在合同中明确约定维修事宜以及双方责任，但该事项属法定事由，原告作为承租人有权要求出租人即被告方对宾馆的漏水等事宜予以查证并维修，该诉求属原告的合理要求；因被告方怠于履行职责，致使原告经营受损，故原告减少租金的诉求亦属合理要求，被告方应当给予适当减免。但因三被告作为合伙人，在诉讼中意见不一：被告聂某、徐某2认可原告的诉求，不要求原告支付租金；被告支某不予认定，要求原告依约支付全部租金。对于在是否为原告减免租金及具体数额等事宜上，三被告无法达成一致意见，应先由三被告就合伙责任以及各自实际应得的份额进行确认后再由权利人向原告主张，故在本案中对原告的租金减免数额本院不予处理。
（五）定论结论
青海省共和县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项的规定，判决如下：
一、解除原告徐某1与被告聂某、支某、徐某2之间签订的《租赁房屋合同》；
二、驳回原告徐某1的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告聂某、支某、徐某2负担。
（六）解说
本案中原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示且不违法律法规禁止性规定，该合同有效。合同在实际履行当中，当事人在一定条件下依法享有解除合同的权利，但解除权的行使受到一定约束。合同目的是合同当事人订立合同所要达到的最终目的，合同目的是否实现在于双方当事人对合同条款是否完全履行，由于一方当事人违约致使合同目的不能实现可成为合同解除的条件。本案在合同履行期间由于房间漏水等问题，导致原告无法正常经营，给原告的经营利润造成了一定的损失，使得原告签订合同的目的无法完全实现，最终导致合同无法完全履行，另由于三被告合伙内部产生矛盾，对原告的正当要求不能及时协商解决，也是导致合同履行不畅的原因，因此被告方存在一定的违约行为，依据查证的事实，为了减少原告的损失，维护其正当的权益，对原告要求解除《租赁房屋合同》的诉求应予以支持。对于在是否为原告减免租金及具体数额等事宜上，三被告无法达成一致意见，认为应由三被告就合伙责任以及各自实际应得的份额进行确认后再由权利人向原告主张。
青海省共和县人民法院判决解除原告徐某1与被告聂某、支某、徐某2之间签订的《租赁房屋合同》，并判决驳回原告徐某1的其他诉讼请求，充分体现了法官在审理案件中在正确适用法律同时需要公正处分自由裁量权，致使当事人在每一起案件中感受到公平正义。
（党文君）
【裁判要旨】合同一方当事人违约致使合同目的不能实现，可成为合同解除的条件。
