（一）首部

1、判决书字号
判决书：广西壮族自治区凭祥市人民法院（2013）凭民初字第356号。

2、案由：确认合同无效纠纷。

3、诉讼双方
原告：曹某某1、盘某某。
委托代理人曹某某2，系原告曹某某1丈夫。
被告：广西凭祥鸿大房地产开发有限公司。
被告：韶关市鸿业房地产开发有限公司.
被告：韶关市鸿旺物业服务有限公司。
上述三位被告的共同委托代理人唐金华，湖南大行律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判法院：广西壮族自治区凭祥市人民法院。
合议庭人员：审判长：吴桂陵；代理审判员：冯云儿；人民陪审员：卢梅燕。

6、审结时间：2014年3月31日。

（二）诉辩主张

1、原告曹某某1、盘某某诉称
2011年6月15日，在广东省韶关市原告与被告的代表王聘华签订了《弄怀.广东商贸城2期预订协议》（以下简称《预订协议》），按照协议，被告将弄怀广东商贸城2期的V9区XX号商铺以54万元的价格预售给原告，原告在签订协议前的4月27日、5月13日共交纳27万元付给被告，协议约定交房时间为2011年10月31日。在交房时间过后，被告方无故推迟交房，直到2013年4月，被告才告知原告无法交房的原因是该商铺的房屋预售许可证没有办理好。被告将没有预售许可证的房产进行售卖，其行为存在严重欺诈，请求法院依法判决：1.认定双方签订的上述协议无效，撤销该协议，三位被告对原告负连带赔偿责任；2.被告返还原告购房款27万元；3.被告按2011年银行同期贷款利率6.4%赔付原告利息损失43 200元（27万元×6.4%×2.5年）；4.被告赔偿原告铺面出租租金收入损失67 200元（24个月×2800元/月）；5.被告赔偿原告不超过已付房款一倍的损失27万元；6.被告赔偿原告从广东韶关到凭祥的差旅费；7.由被告承担本案诉讼费。
在2014年2月20日，原告在庭审上提出变更诉讼请求，将上述诉讼请求的第3项变更为要求被告按每月2.4%的利率赔偿利息损失207 360元（270 000×2.4%×32个月），支付至全部款项付清为止；并撤销第4、6项请求。

2、被告鸿大公司辩称
由于我公司开发的项目地处凭祥市边贸繁荣地带，一开工就有很多的客商来咨询、预订，我公司都明确告知商品房预售许可证还未取得，正在办理当中，客商是预订商铺，可以在价格上优惠10%左右。原告盘某某听说后，自己找到被告鸿业公司咨询，并找来原告曹某某1一起投资购买我公司商铺。在未到现场看房的情况下，两原告自愿与我公司签订预订协议，我公司便委托鸿业公司、鸿旺公司代收房款、代签预订协议。鸿业公司、鸿旺公司仅是受我公司委托办理相关业务，不应承担本案责任。我公司在2011年6月开工后，由于政府未完成土地征收工作，导致我公司延期办证及交房。2012年8月，我公司通过鸿业公司的王聘华告知原告可以交房使用，但原告先是要求退房，后又想转卖，不成后才向法院起诉。我公司认为，两原告是自愿与我公司签订协议，该协议是合法有效的，应受法律保护，我公司从未隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，并且我公司已经明确告知是预订商铺，因此该协议并不是《商品房预售合同》，只是双方将来签约的一种承诺，属于预约合同，现两原告要求撤销合同，已经超过法律规定的一年的可以行使撤销权的诉讼期限，且该协议也不属于法定无效的情形。现我公司已经在2014年1月取得商品房预售许可证，我公司要求继续履行协议，并愿意按照协议约定赔偿两原告逾期交房的利息（从2011年12月1日起，按照银行同期活期存款利率支付至2012年8月止），原告的其他诉讼请求无法律依据请求法院依法驳回。对两原告提出的变更诉讼请求，我公司认为已经超过法定期限，仅同意其撤销第4、6项请求。

3、被告鸿业公司、鸿旺公司辩称
两原告是与被告鸿大公司签订的协议，我两公司不是合同的当事人。基于两原告都是广东省韶关市人，鸿大公司为方便两原告交纳商品房预定购房款，才委托我们代收。我们在收到该款后即转交给了鸿大公司，两原告对此无异议，因此，我两公司不是本案被告，不承担相关责任，请求法院依法驳回原告对我两公司的诉讼请求。

（三）事实和证据
对两原告提交的证据及被告鸿大公司提交的证据1、2，双方当事人均无异议，上述证据均可证实本案的事实，本院予以确认。对被告鸿大公司提交的证据3，该组证据反映的仅是鸿大公司制作的对外发送的文件，以及政府要求相关部门予以处理的意见批复，并不能起到对鸿大公司主张的政府允许其在无预售许可证的情况下可以预售商品房的证明作用，对该证据依法不予确认；对证据4 ，经鸿大公司庭后提供原件与其提供的复印件相核对无异，对该证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年6月15日，原告曹某某1、盘某某与被告鸿大公司签订了《预订协议》，该协议约定：一、曹某某1、盘某某自愿预订"弄怀广东商贸城2期"暂定为V9区XX号一套商铺，建筑面积约115平方米（最终该房屋编号及面积以房管及测绘部门的编号、面积为准），每套价格为54万元；二、签订本协议时曹某某1、盘某某向鸿大公司支付预订购房款27万元；三、鸿大公司在收到曹某某1、盘某某交纳预订房款后视曹某某1、盘某某为该物业的认购协议客户，在双方约定的交房期限内，鸿大公司不得将物业另售他人；四、曹某某1、盘某某必须交清余款27万元或向银行申请按揭贷款，如未按约定时间交纳房款，鸿大公司将不保留所定房号，预订房款不予退回；五、鸿大公司交房时间暂定为2011年10月31日，如逾期30天后未能交房的，即2011年12月1日开始按银行同期活期存款利率向曹某某1、盘某某支付预订金额利息直至通知交房之日止；六、以上签订的房号是三层，如果其中有四层，则在三层房价上每套增加十万元；七、装饰、设计标准为内墙刮白、地面砼梁面、水电到家门；八、本协议双方签字盖章，曹某某1、盘某某预订房款到账即时生效。在协议签订前，即2011年4月27日、5月13日，两原告分别向鸿大公司委托的被告鸿旺公司和被告鸿业公司交纳了购房款23万元和4万元。《预订协议》是在广东省韶关市签订，鸿大公司委托鸿业公司将该协议交予两原告签字。在签订协议时，鸿大公司没有取得协议中涉及的商铺的商品房预售许可证，且未告知两原告，对此两原告也没有向鸿大公司询问了解过。2012年7月20日，协议中涉及的商铺建成通过竣工验收。协议签订后，因鸿大公司未能按约定的时间交房，两原告提出退房，双方因协商不下，两原告于2013年6月25日起诉至广东省韶关市浈江区人民法院，因鸿大公司提出管辖异议成立，该法院将本案移送本院管辖。
另查明，2014年1月7日，鸿大公司取得《预订协议》中涉及的商铺的商品房预售许可证。
上述事实有下列证据证明：
原告曹某某1、盘某某提供的证据：
1.《预订协议》（复印件），证明原告和被告鸿大公司签订了购房预订协议；
2.收款收据2张（复印件），证明原告已向被告鸿大公司交了预购房款27万元。
被告鸿大公司提供的证据：
1.鸿大公司的组织机构代码证、鸿大公司和鸿业公司、鸿旺公司的企业法人营业执照（复印件），证明三位被告均具备独立的法人资格；
2.凭祥市商品房预售许可证，证明鸿大公司开发的广东商贸城N1-N4、V6、V9、V10栋商品房已经取得预售许可证；
3.合作开发凭祥市弄怀广东商贸城第二期工程项目合同书、鸿大公司向凭祥市人民政府递交的文件及凭祥市人民政府文件处理笺（复印件），证明因为政府未能完成征地，造成鸿大公司不能按期交房及政府允许鸿大公司先进行预售后补办证件；
4.建设工程质量竣工验收意见书（复印件），证明广东商贸城二期V9栋工程已经通过竣工验收。
被告鸿业公司、鸿旺公司未提交证据。

（四）判案理由
1.被告鸿业公司和被告鸿旺公司是否为本案的适格被告？2.本案中两原告与被告鸿大公司签订的《预订协议》是否属于商品房预售合同？3.《预订协议》是否为无效合同？或可撤销的合同？4.两原告要求被告退款及赔偿损失的诉讼请求应否得到支持？
本院认为，关于被告鸿业公司和被告鸿旺公司是否为本案的适格被告的问题。依据查明的事实，鸿业公司和鸿旺公司是受鸿大公司委托，代理鸿大公司收取两原告的购房款，鸿业公司、鸿旺公司与鸿大公司之间是代理和被代理的关系，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款的规定，代理人鸿业公司、鸿旺公司在代理权限内，以被代理人鸿大公司的名义实施的民事法律行为，应当由鸿大公司承担法律责任，对此两原告也予以认可，因此，鸿业公司和鸿旺公司依法在本案中不承担法律责任，不具备本案被告主体资格，对三被告提出的鸿业公司和鸿旺公司不具备本案被告主体资格的主张依法予以支持。
关于本案中两原告与被告鸿大公司签订的《预订协议》是否属于商品房预售合同的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"，《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容一共有十三项，而本案中的《预订协议》已经具备该十三项主要内容中的下列内容：1.当事人姓名；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电配套基础设施的交付承诺；8.面积差异的处理方式；9违约责任；10. 双方约定的其他事项。经查明，出卖人鸿大公司已经收取了两原告27万元的购房款，因此，本案中的《预订协议》依法认定为商品房预售合同。对两原告主张《预订协议》为商品房预售合同的意见依法予以支持。
关于本案中《预订协议》是否为无效合同？或可撤销的合同的问题。依上所述，《预订协议》属于商品房预售合同，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出售人被告鸿大公司未取得商品房预售许可证，与买受人两原告订立了商品房预售合同，且在两原告起诉之前未取得商品房预售许可证，依法认定《预订协议》为无效合同，不属于两原告主张的可撤销合同，对两原告的该项主张不予支持，对被告鸿大公司主张《预订协议》为有效合同的意见亦不予支持。
关于两原告要求被告退款及赔偿损失的诉讼请求应否得到支持的问题。两原告认为被告鸿大公司故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，存在欺诈行为，是导致合同无效或被撤销的原因，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第(一)项的规定，请求返还已付购房款27万元，并赔付原告利息损失、租金收入损失、原告从广东韶关到凭祥的差旅费及承担不超过已付房款一倍即27万元的赔偿责任。本院认为，要认定鸿大公司在本案当中是否存在故意隐瞒及欺诈的行为，应依据查明的事实，即从两原告和鸿大公司签订《预订协议》所要实现的目的，以及鸿大公司在协议签订前到协议签订后至今的一系列行为去考量：首先，鸿大公司在与两原告签订《预订协议》前虽然没有向两原告告知其未取得商品房预售许可证的情况，但两原告也没有向鸿大公司就这一情况进行调查询问，并且两原告向鸿大公司交纳的27万元购房款并不是按照《预订协议》约定在签订协议时交纳，而是在协议签订的一个多月前就已经交纳，因此，从协议签订的这一过程中并不能体现鸿大公司存在向两原告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实。其次，鸿大公司与两原告均承认双方签订协议的目的是将约定的商铺进行买卖交易，鸿大公司在协议签订后一直在向政府申请办证，并最终在本案审理当中取得了商品房预售许可证，现协议约定的商铺已经竣工并通过验收，鸿大公司至今仍愿意将《预订协议》内约定的商铺按原定价格出售给两原告，并愿意向两原告承担延迟交房的违约责任，在此情况下，只要两原告愿意，双方依旧能够实现《预订协议》的合同目的，即将约定商铺按原定价格进行买卖交易。现无证据显示原约定出售的商铺的目前市场价格低于《预订协议》约定的原价格，因此，鸿大公司在本案中并没有对两原告存在欺诈行为。综上，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第(一)项的规定进行处理，应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行预售许可制度，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。鸿大公司作为出售人，在没有取得商品房预售许可证明的情况下，向两原告预售商品房，其行为已经违法，并导致《预订协议》无效，鸿大公司存在过错，应由鸿大公司向两原告承担返还购房款及赔偿两原告因此造成的损失的法律责任。两原告要求鸿大公司返还27万元购房款的请求符合法律规定，依法予以支持。鸿大公司收取两原告27万元购房款后占用该笔资金时间较长，造成两原告一定的利息损失，对此鸿大公司应承担赔偿责任，对两原告提出的按2011年银行同期贷款利率支付利息损失的主张依法予以支持，但计算利息的期限应当按购房款两次交纳的时间分别计付至本案生效判决确定履行之日止，即23万元的利息从2011年4月27日计付至本案生效判决确定履行之日止，4万元的利息从2011年5月13日计付至本案生效判决确定履行之日止。对两原告在举证期限届满后在庭上就利息损失的诉讼请求提出的变更（要求按每月2.4%的利率赔偿利息损失207 360元），依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，已超过法定可以变更诉讼请求的期限，依法不予支持。对两原告提出的要求被告赔偿原告铺面出租租金收入损失67 200元及原告从广东韶关到凭祥的差旅费的请求，因两原告已提出撤销，被告表示同意，依法予以准许。对两原告要求被告赔偿不超过已付房款一倍的损失27万元的请求，不符合法律规定，依法不予支持。

（五）定案结论
广西壮族自治区凭祥市人民法院依照相关法律规定，作出如下判决：
一、被告广西凭祥鸿大房地产开发有限公司返还原告曹某某1、盘某某购房款27万元；
二、被告广西凭祥鸿大房地产开发有限公司赔偿原告曹某某1、盘某某相应的利息损失，即按中国人民银行规定的同期贷款利率计算23万元的利息，从2011年4月27日计付至本案生效判决确定履行之日止；按中国人民银行规定的同期贷款利率计算4万元的利息，从2011年5月13日计付至本案生效判决确定履行之日止；
三、驳回原告曹某某1、盘某某的其他诉讼请求。
案件受理费10 137元（原告曹某某1、盘某某已经预交），由原告曹某某1、盘某某共同负担5 271元，由被告广西凭祥鸿大房地产开发有限公司负担4 866元。

（六）解说
随着我国房地产市场的建立和快速发展，在商品房交易过程中，不断地出现新的交易方式，商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时，商品房买卖纠纷案件也逐年递增，在此类案件中，由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中，商品房预定协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而给司法审判带来了一定的难度。在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订预定协议。商品房预定协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说，商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的基本情况（房屋方位、面积等）、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房预定协议的签署只是商品房销售的一个序曲。因此判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房预售合同本约的条件；反之,则应认定为预约合同。因此,本案《预订协议》应认定为商品房预售合同。
（冯云儿）