（一）首部

1．判决书字号：广西壮族自治区贵港市港南区人民法院（2013）南民初字第483号。

2．案由：建设用地使用权转让合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告）黄某，男，汉族，居民。
委托代理人杨谋新，男，汉族，广西贵港市民安法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李某，男，汉族，个体户。
委托代理人陆如积，广西君望律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织。
审判机关：广西贵港市港南区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐卫；人民陪审员：李春水、农普升。

6．审结时间：2013年7月5日

（二）诉辩主张

1．原告（反诉被告）黄某诉称，原、被告经人介绍相识。2012年3月15日，原、被告签订《土地、厂房转让合同书》，约定：一、甲方（原告）自愿将自已所有的位于贵港市港南区八塘镇卖酒坡的贵港市安康昌顺五金加工厂的工业用地面积为5333平方米，国有土地使用证号为：【贵国用（2008）第0201号】的土地使用权及该地上的厂房和工业用电变压器一并转让给乙方（被告）所有；二、该地及厂房、变压器转让价款为人民币肆佰伍拾万元整，由乙方在签订合同时一次性转帐付清给甲方等。2012年3月16日，原、被告双签订了《土地、厂房转让合同书补充协议》，约定：一、因乙方（被告）不能一次性支付给甲方（原告）转让款4500000元；二、土地使用证交付时间，于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给乙方所有，即由乙方支付给甲方定金壹佰万元，余下叁佰伍拾万元（含定金），乙方在30天内支付给甲方贰佰万元，该款到达甲方指定的帐户后，甲方即将土地使用证过户给乙方名下及协助办理相关的转让变更手续。三、如甲方延期交付给乙方管理和使用，甲方按每日5000元支付损失费给乙方，若乙方不按时支付余下的壹佰伍拾万元给甲方，乙方则按每日2500元赔偿损失给甲方等。上述转让合同和补充协议签订后，被告于2012年3月16日支付给原告定金100万元，2012年4月5日又支付给原告转让款200万元。当天，原告把贵港市安康昌顺五金加工厂的个体工商户营业执照由原来的黄某所有过户到被告李某名下。2012年4月17日原告将贵港市安康昌顺五金加工厂的公章一枚，机构代码正副本交给被告李某收执，同年5月29日，原告又将贵港市安康昌顺五金加工厂营业执照正副本交给被告李某收执，而且原告已于2012年4月5日将贵港市安康昌顺五金加工厂交给被告所有和使用。综上所述，被告从其交了100万元定金之日起，就已接收了原告转让给其的土地、厂房的所有权和使用权，按双方签订的《土地、厂房转让合同书》第二条约定，原告于2012年5月29日已把该厂的营业执照正副本交给被告，但被告至今未支付尚欠的转让款150万元，按照合同约定和补充协议约定，被告应当支付给原告转让价款人民币150万元及约定的损失费，损失费按每天2500元计付，从2012年6月1日计起。为此，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告土地、厂房转让款150万元；2、被告从2012年6月1日至本案生效判决履行完毕之日止，按每天2500元计算，向原告支付损失费；3、本案诉讼费及财产保全费由被告负担。

2．被告（反诉原告）李某答辩称，原、被告双方于2012年3月15日签订《土地、厂房转让合同书》是事实，双方当时约定一次性支付转让款450万元。同年3月16日，原、被告又签订了补充协议，约定原告于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给被告，即由被告先支付原告100万元定金，30日内再付给原告200万元，对余下的150万元双方未约定有具体的付款时间。但原告未按双方约定在2012年5月31日前将土地及厂房、变压器交付给被告，直到2013年2月6日才将土地及厂房交付给被告，且变压器至今未过户给被告。原告要求被告支付违约金71.25万元没有事实及法律依据，本案是原告违约在先，造成被告经济损失60万元，为此，对被告余下未支付给原告的150万元，应先扣除原告应支付给被告的违约金60万元，并将变压器过户到被告名下后，被告才同意将余款支付给原告。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）李某同时诉称，2012年3月15日，反诉原告与反诉被告签订了《土地、厂房转让合同书》，约定反诉原告应一次性支付转让款450万元给反诉被告。合同签订后，由于反诉原告不能一次性付款，而反诉被告也不能将土地、厂房和变压器等交付给反诉原告，为此，双方经过协商后对一次性支付450万元作了变更和补充，并于2012年3月16日签订了《土地、厂房转让合同书补充协议》，补充协议约定反诉原告先支付100万元定金给反诉被告，在30日内（即4月15日前）支付反诉被告200万元，对余款150万元未约定有具体的付款时间。同时，补充协议还约定反诉被告应于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给反诉原告，并在反诉原告30天内支付200万元给反诉被告后，反诉被告就协助反诉原告办理过户及协助相关的转让变更手续。上述协议签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了转让款300万元，余款150万元因双方未约定具体的付款时间，所以反诉原告并不存在违约。相反，反诉被告未按补充协议在2012年5月31日前将土地、厂房及变压器交付给反诉原告使用，直到2013年2月7日才完全交付给反诉原告管理使用。按照补充协议如反诉被告延期交付的，其每日应支付5000元损失费给反诉原告。为此，请求法院判令：1、反诉被告赔偿经济损失60万元给反诉原告；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）黄某针对反诉辩称，按照原、被告双方签订的《土地、厂房转让合同书》约定，反诉原告应在签订合同后的第一天全部付清转让款450万元，但反诉原告未能履行合同约定，为此，双方于2012年3月16日签订了补充协议，反诉原告在支付300万元转让款后，虽然补充协议对余下的150万元未作约定，但补充协议和《土地、厂房转让合同书》具有同等效力。《土地、厂房转让合同书》已约定了明确的付款时间，双方应按《土地、厂房转让合同书》约定的时间支付转让款，而反诉原告至今未支付余款150万元，是反诉原告违约。反诉原告称反诉被告至2013年2月6日才将土地及厂房交付其不是事实，事实上反诉被告在2012年3月16日就已将土地使用权证交付反诉原告收执，同年4月5日，反诉被告又将贵港市安康昌顺五金加工厂营业执照过户到反诉原告的名下，说明反诉被告已将土地、厂房及变压器全部交付给反诉原告。反诉被告并未违约，为此，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

（三）事实和证据
2012年3月15日，原告黄某与被告李某签订《土地、厂房转让合同书》一份，合同约定：甲方(即原告)自愿将自已所有的位于贵港市港南区八塘镇卖酒坡的贵港市安康昌顺五金加工厂工业用地【面积为5333平方米，土地证号为：贵国用（2008）字第0201号】的土地使用权及该地上的厂房和工业用电变压器一并转让给乙方（即被告）所有；该土地及厂房、变压器转让价款为人民币450万元，由乙方在签订合同时一次性转帐付清给甲方；在乙方办理该土地过户手续时，甲方协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负担等内容。原、被告及原告妻子胡冬妮均在合同上签名，贵港市民安法律服务所作为见证人也在合同上盖章。因被告未能一次性支付转让款450万元，在双方签订上述合同的第二天，即2012年3月16日，双方又签订了一份《土地、厂房转让合同书补充协议》，协议约定：因乙方不能一次性支付给甲方《土地、厂房转让合同书》约定的转让款人民币450万元，即由乙方向甲方指定的银行帐号转帐100万元定金后，甲方将土地使用权证交给乙方收执，甲方持有贵港市安康昌顺五金加工厂的个体工商户执照暂时由甲方保管，待乙方把全部转让款付清给甲方后，甲方即将贵港市安康昌顺五金加工厂的个体工商户营业执照交给乙方保管；土地使用权证交付时间，于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给乙方所有，即由乙方支付给甲方定金100万元，余下350万元（含定金）。乙方在30天内支付给甲方200万元，该款到达甲方指定的帐户后，甲方即将土地使用证过户给乙方名下及协助办理相关的转让变更手续；如甲方延期交付给乙方接管和使用，甲方按每日5000元支付损失费给乙方。若乙方不按时支付余下的150万元给甲方，乙方则按每日2500元赔偿损失给甲方等内容。原、被告及原告妻子胡冬妮均在补充协议上签名，贵港市民安法律服务所亦在协议上盖章。之后，被告于2012年3月19日向原告支付了定金100万元，2012年4月5日前向原告支付了200万元，而原告亦于2012年3月19日将贵国用（2008）第0201号国有土地使用权证交给被告收执，同年4月5日将贵港市安康昌顺五金加工厂个体工商户营业执照经营者姓名变更登记为被告李某；2012年4月17日，原告又将贵港市安康昌顺五金加工厂的公章、机构代码正、副本交付给被告，被告出具了收条给原告收执；同年5月29日，原告又将贵港市安康昌顺五金加工厂的营业执照正、副本交付给被告收执，被告同样出具了收条给原告收执。而被告至今未向原告支付余款150万元。另外，原告在与被告签订《土地、厂房转让合同书》后，已将变压器已交付被告使用，但未办理变压器的过户手续。
另查明，2008年12月20日，黄应梅与杨文献、林建军、林取瞻签订《租赁合同》一份，约定由黄应梅将本案讼争的厂房租赁给杨文献、林建军、林取瞻使用，租赁期从2009年1月1日至2012年12月30日止，共四年；从2009年1月1日起计租金，年租金为55000元，杨文献、林建军、林取瞻须在每月5日前支付当月租金给黄应梅等内容。因杨文献、林建军、林取瞻未能按时支付租金，黄应梅于2012年5月7日诉至法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求杨文献、林建军腾出租赁厂房，将厂房返还黄应梅。2012年7月25日，本院作出了（2012）南民初字第799号民事判决，判决解除黄应梅与杨文献、林建军、林取瞻签订的《租赁合同》；并判决杨文献、林建军于判决生效之日起十日内腾出租赁厂房，将租赁厂房返还给黄应梅。一审判决后，杨文献、林建军、林取瞻未上诉，该案已于2012年8月23日发生法律效力。该案在审理过程中，黄应梅还向法院申请财产保全，2012年5月9日，本院依法查封了杨文献、林建军所有的开式可倾压力机、弯管机、剪板机等一批机械设备，被法院查封的上述机械设备存放在贵港市安康昌顺五金加工厂的一间厂房内，一直存放至2013年2月7日才搬出。被告李某在与原告黄某签订《土地、厂房转让合同书》后，也已开始进厂施工，并在厂房内安放有板材。
还查明，本案讼争土地于2008年3月20日办理了国有土地使用权证【使用权证号：贵国用（2008）第0201号】，土地使用权人是贵港市安康昌顺五金加工厂。原贵港市安康昌顺五金加工厂的经营者是黄应梅，2012年4月5日，贵港市安康昌顺五金加工厂经营者变更为李某。
上述事实有下列证据证明：
1、《土地、厂房转让合同书》一份，证实原、被告签订合同及合同约定了各自的权利、义务，转让价款为450万元；
2、《土地、厂房转让合同书补充协议》一份，证实原、被告签订合同后的补充约定事实和各自应履行的义务，被告已违约的事实；
3、委托书一份，证实原、被告签订合同时委托见证的事实；
4、贵国用（2008）第0210号国有土地使用证复印件一份，证实原告转让给被告的土地、厂房的土地获得土地使用权；
5、收条二份，证实原告已将转让后的贵港市安康昌顺五金加工厂公章、机构代码、营业执照正副本交给被告收执，营业执照已过户到被告的名下，原告已提前履行了其的交付义务；
6、个体工商营业执照正、副本各一份，证实原告转让给被告的贵港市安康昌顺五金加工厂过户后的注册情况，原告已将土地使用权过户给被告；
7、贵港市民安法律服务所函一份，证实原告委托法律服务所发函通知被告履行支付尚欠价款及支付损失费的事实；
8、《土地、厂房转让合同书》及《土地、厂房转让合同书补充协议》各一份，证实双方约定土地转让款是一次性付清，2012年3月16日经双方同意将450万元转让款的付款时间重新作了约定，原告应在2012年5月31日前将土地及厂房、变压器交付给被告，并约定了违约责任的承担；
9、照片八张，证实本案争议厂房的位置，原告未搬完厂房内的设备，未完全移交给被告，目前被告还未正常施工；
10、港南区人民法院查封（扣押）财产清单一份，证实原告占用了厂房里的一个房间来存放机械设备；
11、港南区人民法院执行裁定书一份，证实2013年2月份法院才拍卖原告存放在厂房内的机械设备；
12、广西电网公司贵港供电局往来收款收据一份，证实原告至今未将变压器过户到被告名下。

（四）判案理由
原告（反诉被告）黄某与被告（反诉原告）李某在平等、自愿基础上签订的《土地、厂房转让合同书》以及《土地、厂房转让合同书补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同全面履行各自的义务。合同签订后，原告已于2012年3月19日将国有土地使用权证交付给被告收执，2012年4月5日将个体工商户营业执照变更为被告，同年5月29日，原告又将贵港市安康昌顺五金加工厂营业执照交付给被告收执，被告在收到上述证件后，理应按照双方的约定按时向原告支付转让款450万元，而被告仅于2012年3月19日向原告支付100万元，2012年4月5日前向原告支付200万元，余下150万元至今未予支付，被告的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付拖欠的土地、厂房转让款150万元及从2012年6月1日起至本案生效判决履行完毕之日止按每日2500元计算违约金的请求，事实清楚，理由充分，证据确凿，本院予以支持。被告提出2012年3月16日双方签订的补充协议中并未对余下的150万元约定有具体付款时间的抗辩，本院认为，虽然原、被告在2012年3月16日《土地、厂房转让合同书补充协议》中未对余下的150万元的付款时间另作约定，但该补充协议只是对原合同的补充，补充协议未另作约定的，应按原合同执行。为此，150万元的付款时间就应是2012年3月15日；对被告提出的原告未在2012年5月31日前完全将土地、厂房、变压器交付给被告，是原告违约，原告要求支付违约金没有事实依据的抗辩，本院认为，被告提出的该抗辩理由于法无据，于理不合，本院不予采信。双方签订合同后，原告已将变压器交付给被告使用，被告可持相关资料办理过户登记手续，原告应给予协助。按照双方签订的《土地、厂房转让合同书补充协议》，反诉被告应于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给反诉原告所有，而反诉被告因（2012）南民初字第799号一案，将法院查封的财产存放在厂房内，并占用了其中一个房间，对这一事实，反诉被告是明知的，但其在（2012）南民初字第799号案尚未生效之时就与反诉原告签订了《土地、厂房转让合同书》，并且直到2013年2月7日将查封财产搬出后，其才完全将厂房交付反诉原告使用，反诉被告未能如期交付厂房，在履行合同过程中存在瑕疵，其构成违约，亦应承担相应的违约责任。根据违约金主要是以补偿为主，以惩罚为辅的原则，双方在补充协议中约定的："如甲方（即反诉被告）延期交付给乙方（即反诉原告）接管和使用，甲方按每日5000元支付损失费给乙方"，"按每日5000元支付损失费"的约定过高，且案件审理过程中，反诉被告亦提出按每日5000元计算损失费过高，同时反诉原告也未能提供证据证实其每日的损失有5000元，为维护民法的公平和诚实信用原则，为此，结合本案实际情况，对反诉原告请求的该损失费应适当予以调整，以每日2500元计算为宜，因此反诉被告应向反诉原告支付从2012年6月1日计至2013年2月7日的损失费共627500元。现反诉原告要求反诉被告赔偿从2012年5月31日至2012年2月6日止的经济损失60万元，本院予以支持。反诉被告提出其并未违约的抗辩与事实不符，本院不予采信。

（五）定案结论
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，判决如下：
一、被告李某向原告黄某支付土地、厂房转让款150万元；
二、被告李某应向原告黄某支付违约金（违约金计算：从2012年6月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每日2500元计）；
三、反诉被告黄某向反诉原告李某赔偿经济损失60万元。
本案受理费24500元，财产保全费5000元，反诉受理费4900元，由原告黄某负担4900元，被告李某负担29500元。

（六）解说
本案处理的重点主要在于对违约责任的理解，我国《合同法》第六十条第一款规定"当事人应当按照约定全面履行自己的义务"。第一百零七条规定"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"。
具体到本案中，原、被告合同签订后，原告已将国有土地使用权证、贵港市安康昌顺五金加工厂营业执照交付给被告收执，被告在收到上述证件后，理应按照双方的约定按时向原告支付转让款450万元，而被告仅向原告支付300万元，余下150万元至今未予支付，被告的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。反诉被告因（2012）南民初字第799号一案，将法院查封的财产存放在厂房内，并占用了其中一个房间，对这一事实，反诉被告是明知的，但其在（2012）南民初字第799号案尚未生效之时就与反诉原告签订了《土地、厂房转让合同书》，并且直到2013年2月7日将查封财产搬出后，其才完全将厂房交付反诉原告使用，反诉被告未能如期交付厂房，在履行合同过程中存在瑕疵，其构成违约，亦应承担相应的违约责任。
（杨炯芳）