（一） 首部
1、判决书字号
一审判决书：厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第4707号判决书；
二审判决书：厦门市中级人民法院（2013）厦民终字第269号判决书。
3、诉讼双方
原告（被上诉人）：曾某1，男，汉族，1948年12月22日出生。
原告（被上诉人）：练某，女，汉族，1949年12月27日出生。
委托代理人：曾某1，男，汉族，1948年12月22日出生，系原告练某丈夫。
被告（上诉人）:曾某2，男，汉族，1976年4月5日出生，。
被告（上诉人）：陈某，女，汉族，1976年12月6日出生。
5、审判机关和审判组织
一审法院：厦门市湖里区人民法院。
独任审判员：李艳斐
二审法院：厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：洪德坤；代理审判员：章毅、王铁玲。
（二） 一审情况
1、一审诉辩主张
原告曾某1、练某诉称：2001年两原告投资70000元，由被告曾某2向银行按揭贷款购买了一套位于厦门市金山小区的住房，还和两被告立有契约。该契约写明：此款只作投资，不作赠送，并和两被告口头约定：两原告要一间房居住。该房产权登记在被告曾某2名下。此房当时总价18.9万余元。两被告现已协议离婚，并在两原告不知情的情况下，把该套房产归被告陈某、曾辰歆所有，还在离婚协议第六条第二项括号中注释为："本房产在购买时曾某2父母曾某1、练某出资7万元整作为投资，现其同意把对陈某部分的投资回报或收回投资款，转入其孙女曾辰歆占房产30%份额，离婚后此投资款与陈某均无任何关系。"两原告没有表示过把投资款所占房产的份额转入孙女曾辰歆名下，在此离婚协议第六条中，两被告无视两原告的投资，擅自处理房产，侵害了两原告的合法权益，且显失公平。故请求判令：1、两原告享有址于厦门市金山小区85号502室（即被告陈某现居住的套房）40%份额的房产所有权；2、两被告离婚协议第六条的约定无效。
被告曾某2辩称：一、讼争的厦门市金山小区85号502室房屋的产权人为被告曾某2，被告曾某2与两原告签订的厦门市金山小区85号502室《契约》中未约定两原告占有房屋的产权份额，两原告在《契约》中也未要求房屋产权份额，契约中只是明确了两原告的出资情况，双方仅是债权债务关系，不涉及产权份额纠纷。被告曾某2未将房产上市交易或赠送他人，两原告的投资行为未受伤害，被告曾某2同意独立归还两原告厦门市金山小区85号502室的投资款项，不同意两原告拥有房屋产权份额。被告曾某2与两原告在厦共同购买另一套位于禾山路511号301室房屋，是为两原告养老居住所用。二、被告曾某2因离婚，离婚协议以网络传输方式（QQ在线传输方式）由被告曾某2弟弟转给两原告，且征求两原告意见，两原告致电被告曾某2同意将房产30%的份额转入被告曾某2女儿名下，且两原告并未要求归还投资款项，因而两原告不知情是不实之言，就被告曾某2离婚一事，两原告均为知情人。被告曾某2的《离婚协议》是被告曾某2的自愿行为主张，并未伤害两原告的相关权益，协议第六条是被告曾某2与被告陈某之间的要约，被告曾某2同意承担他人对厦门市金山小区85号502室投资和投资回报的相应责任，与两原告无关，因而被告曾某2的离婚协议是有效的。为保障被告曾某2的女儿有良好的居住成长环境，被告曾某2同意独资承担并归还两原告对厦门市金山小区85号502室的投资。
被告陈某辩称：1、厦门市金山小区85号502室房屋购买时的价值不止18.9万元，还应该加上其他的银行办理费用等，总额大概21万元左右，故两原告的70000元投资款没有占到40%，所以在离婚协议中两被告是按30%估算的；2、当时购买厦门市金山小区85号502室房屋的时候，双方不止签订了《契约》，还有出具7万元的《借条》给两原告，另外《契约》中"只作投资，不做赠送"这几个字是两原告事后补上去的，不过两被告过后知道后没有提出异议；3、当时两被告给两原告一间房居住并不是因为两原告有出资70000元；4、两原告是知道两被告的离婚及财产分配事宜，双方都有通过电话等方式联系；5、两原告要求分割讼争房屋的所有权不合理，这样的话被告陈某和女儿就无法正常生活居住。
2、一审事实和证据
厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：二原告系夫妻关系。被告曾某2系二原告之子，其与被告陈某于2001年4月28日登记结婚，婚后生育一女，名曾辰歆。
2001年9月13日，被告曾某2购买金山小区第11栋501室房产，总房款185393.13元，附属费共计9235元，其中对讲系统660元，三表出户费900元，水增容费2000元，电贴费2275元，管道煤气费3000元，有限电视费380元，其他费用20元。2001年10月23日，被告曾某2向银行贷款110000元。
2002年8月4日，二被告向原告出具《契约》两份，其中一份载明："我们在厦门金山小区买的套房，父母亲出资金人民币伍万贰仟元整（￥52000元）。只作投资，不作赠送。"另外一份载明："我们在厦门金山小区购买套房，由母亲出资人民币壹万捌仟元整（￥18000元）。只作投资，不作赠送。"
2004年8月30日，被告曾某2取得厦地房证第00326315号厦门市土地房屋权证，权证载明权属人为被告曾某2，房屋价值189693.13元。
2012年7月20日，二被告协议离婚，在双方签署的离婚协议书第六条约定：婚后购买金山西里85号502室楼房一套，经协商归陈某、曾辰歆所有，曾辰歆占房产30%份额；签订离婚协议后三个月内房产由曾某2帮助办理过户，过户费用由曾某2承担；本房产在曾辰歆未满十八周岁前不得转卖或交易，且曾辰歆享有第一继承权。房内的家用电器及家具等，除曾某2的日常用品外均归陈某所有。（注：本房产在购买时曾某2父母曾某1、练某出资人民币柒万元整作为投资，现其同意把对陈某部分的投资回报或收回投资款，转入其孙女曾辰歆占房产30%份额，离婚后此投资款与陈某均无任何关系。）
上述事实有下列证据证明：
1、《契约》两份。
2、厦地房证第00326315号土地房屋权证.
3、结婚证、离婚协议书.
4、销售合同书、个人住房组合借款合同、还贷清单。
5、双方当事人的陈述。
3、一审判案理由
厦门市湖里区人民法院经审理认为：根据《契约》的记载，二原告的出资"只作投资，不作赠送"，因此排除了二原告将其出资部分赠与二被告的可能性。被告陈某主张二被告在出具《契约》之外还向二原告出具了一份借款70000元的借条，但是并未向本院提供相应的证据，本院不予采纳，因此二原告的出资也非借款的性质。排除了赠与与借款之后，有理由认为该"投资"指的是原、被告双方在出资人内部对讼争房屋产权份额的约定。二被告不予认可，但是并无证据证明该"投资"的具体含义，应自行承担举证不能的法律后果，因此二原告以《契约》为由要求确认其对讼争房产享有共有权，本院依法予以采纳。
关于房产价值，附属费对应的项目系依附于讼争房产本身，是为实现讼争房产的功能不可或缺的部分，并支付给开发商的，因此附属费也应计入购房总的出资额。而贷款利息系二被告向银行申请贷款产生的，并非对房产的出资。因此贷款利息不应计入购房总的出资额。因此讼争房产总的出资额为198928.13（189693.13+9235=198928.13）。原告出资70000元，故其对讼争房屋享有35.19%的份额。二原告要求确认其享有40%的产权，本院予以部分支持。
4、一审定案结论
厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
一、原告曾某1与练某对厦门市湖里区金山西里85号502室房产享有35.19%的产权。
二、被告曾某2与陈某于2012年7月20日签订的离婚协议书第六条的约定无效。
三、驳回原告曾某1与练某的其他诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
被上诉人曾某1、练某答辩称，原审判决依法应予维持。事实和理由：一、7万元系其投入的资金，曾某2、陈某从未出具过借条，且已有《契约》存在，故无须出具借条。二、在曾某2、陈某无力购房的情况下，其出资为二人支付首付款，《契约》明确约定，该款只作投资，不作赠送，故诉争房屋系四人按份共有的共同财产。曾某2、陈某对此否认，应提供相应证据。三、购房人为曾某2，其投入资金，与投资经济适用房系两个不同的概念。其与曾某2系父子关系，为其购房投入资金，于法于理不悖。诉争房屋已经过审批，曾某2、陈某诉称未经审批，是自相矛盾的。四、在其不知情的情况下，曾某2、陈某擅自处分房产和电器的行为是无效的。故原审判决认定离婚协议书第六条的约定无效是正确的。
（四）二审事实和证据
二审对原审查明的事实，除曾某2、陈某认为遗漏查明曾某1与练某在2001年给付出资款和诉争房屋系经济适用房的性质外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。
二审中，曾某2、陈某为证明诉争房屋系以曾某2名义申请的经济适用房，提交《厦门市土地房屋权属登记申请表》1份、《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》1份、《厦门市国有住宅出售收入专用票据（经济适用房专用）》4份和《房号单》1份。曾某1、练某对上述证据均无异议。但认为诉争房屋购买、入住已十余年，早已超过5年，已具备上市条件。
（五）二审判案理由
诉争房屋系以曾某2名义购买，大部分购房款系以曾某2申请银行贷款的方式支付，曾某1、练某仅系部分出资，在此情况下，不宜认定诉争房屋的购买人及出资人为曾某1、练某，故曾某2、陈某主张曾某1、练某不具备购买经济适用房的主体资格、关于"投资"的约定无效，本院不予支持。曾某1、练某为曾某2购买诉争房屋共出资7万元，对这一事实双方当事人均无异议，曾某2、陈某无充分证据证明该出资系借款及曾某1、练某同意其处分诉争房屋，故原审判决认定曾某2、陈某的处分行为无效及离婚协议书第六条的约定亦无效，是正确的。自2004年8月30日始，曾某2取得诉争房屋的土地房屋权证已8年有余，且曾某2对诉争房屋享有100%产权，根据厦门市关于已购公有住房和经济适用房上市出售、地价征收管理的有关规定，诉争房屋不存在因政策原因无法上市交易的情形，因此，原审判决认定曾某1、练某对诉争房屋享有共有权并无不当。关于诉争房屋的价值，因附属费9235元对应的项目依附于讼争房屋本身并支付给开发商，应计入购房总的出资额。故原审判决认定讼争房屋总的出资额为198928.13元（189693.13+9235=198928.13）及曾某1、练某对讼争房屋享有35.19%的份额是正确的。综上，曾某2、陈某的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审判决正确，应予维持。
（六）二审定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人曾某2、陈某的上诉，维持原判。
（七）解说
近年来，房价飙升，年轻人结婚仅凭自己的收入，几乎没有能力买房，只得依靠父母的资助。小两口关系好的时候，彼此相安无事。一旦小两口闹离婚，房产归属和分割就成为大问题，如何认定父母出资行为的性质往往成为争议的焦点。该情况下，有约定的从约定的。但是现实生活中，受到中国传统家庭文化的影响，极少有父母会与子女明确就父母出资行为的性质进行约定，或者就像本案中的原、被告一样，虽然有约定，但是约定的内容并不是十分明确，以致发生纠纷。以下结合本案对父母为子女购房出资行为的性质认定加以分析。
一、 父母为子女购房出资行为的性质认定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款规定："婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。"该规定从我国的实际出发，将"产权登记主体"与"明确表示赠与一方"进行链接，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益。根据该规定，父母为子女购房出资的视为对子女的赠与，赠与的对象是出资方的子女，但是包括其配偶，则要看产权登记在何人名下。登记在自己子女一方名下，视为对自己子女一方的赠与，登记在夫妻二人名下的，则视为对夫妻双方的赠与。但是以上规定只是法律推定，有其他证据可以排除赠与的，应以其认定父母出资行为的性质。并且该举证责任应由父母一方承担，这不仅符合证明责任分配原则，而且也与一般人的日常生活经验感知保持一致。
本案中，父母为子女购房出资7万元，双方立下契约为凭。该契约系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《契约》的记载，原告的出资"只作投资，不作赠送"，因此排除了原告将出资赠与被告的可能性。被告主张其在出具《契约》之后又向原告出具了一份借款金额为70000元的借条，但是并未向本院提供相应的借条，应自行承担举证不能的法律后果，因此被告主张原告的出资系借款的性质证据不足。那么《契约》中的"投资"应作何理解？根据我国物权法第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此，讼争房产登记在被告曾某2的名下这一事实并不能当然代表讼争房产的实际归属，登记名义人与真实权利人完全可以通过约定确定产权的实际归属。因此在排除了"投资"系赠与以及借款的性质之外，有理由认为该"投资"指的是原、被告双方在出资人内部对讼争房屋产权份额的约定。被告不予认可，但是并无证据证明该"投资"的具体含义，因此原告以《契约》为由要求确认其对讼争房产享有共有权，有相应的事实和法律依据，应予采纳。
二、父母享有的产权份额的确定
原告主张讼争房产的价值应以产权证上载明的金额为准。被告则主张还应包括购房合同中约定的附属费用以及其偿还的银行按揭贷款利息。对此，虽然附属费与总房款在销售合同书中是分开表述的，但是附属费对应的项目系依附于讼争房产本身，是为实现讼争房产的功能不可或缺的部分，并支付给开发商的，因此附属费也应计入购房总的出资额。而贷款利息系二被告向银行申请贷款产生的。银行根据二被告的委托将贷款支付给开发商时，二被告对房产的出资行为已经完成，其购房义务已经履行完毕。其在之后支付贷款利息系为了清偿拖欠银行的债务，而非对房产的出资。因此贷款利息不应计入购房总的出资额。因此讼争房产总的出资额为198928.13（189693.13+9235=198928.13）。原告出资70000元，故其对讼争房屋享有35.19%的份额。
（李艳斐）
【裁判要旨】父母为子女购房出资的视为对子女的赠与，赠与的对象是出资方的子女，但是包括其配偶，则要看产权登记在何人名下。但是以上规定只是法律推定，有其他证据可以排除赠与的，应以其认定父母出资行为的性质。并且该举证责任应由父母一方承担，这不仅符合证明责任分配原则，而且也与一般人的日常生活经验感知保持一致。
