1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2390号
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2013）厦民终字第3374号

2.案由：物业服务合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人）厦门市杏林兴发物业有限公司。
法定代表人金某某，总经理。
委托代理人吴永安，福建勤贤律师事务所律师。
委托代理人陈某某。
被告（上诉人）林某某。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市集美区人民法院
独任审判人员：审判员：牛守启。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：林巧玲；代理审判员：夏雯；代理审判员：胡林蓉

6.审结时间
一审审结时间：2013年10月9日。
二审审结时间：2014年2月19日。

1.一审诉辩主张
原告厦门市杏林兴发物业有限公司（以下简称"兴发公司"）诉称：原告于2010年2月10日、2012年8月29日与宁宝花园业主委员会签订《物业管理服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》，依物业管理服务合同，原告提供了上述房屋相应物业管理服务，但被告拒不缴纳该房屋的2012年1月至2013年6月的物业管理服务费与房屋公共维修金。经原告多次催缴后，被告仍不缴交。请求法院判令：1、判令被告向原告支付被告位于厦门市集美区文达路X号X室商品房2012年1月至2013年6月的物业服务费1480.14元及违约金（违约金均从欠款之日起计算至实际支付日期止。原告诉求暂时计算为945.81元）；2、判令被告向原告支付被告位于厦门市集美区文达路X号X室商品房2012年1月至2013年6月的房屋公共维修金493.38元及违约金（违约金均从欠款之日起计算至实际支付日期止。原告诉求暂时计算为315.27元）；3、以上费用总额暂时计算为3234.6元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告林某某辩称：原告认为与宁宝花园业主委员会在2010年2月10日签定《物业管理服务合同》，提供相应服务，本人拒不缴纳2012年1月至2013年6月的物业服务费，与事实不符。事实上，做为业主本人与大多数业主愿意缴交0.4元/平方米的物业服务费，是原告嫌少拒绝收取。本人认为原告提供的证据《物业管理服务合同》不合法。我们知道，根据2007年施行的《物权法》、《国务院物业管理条例》等相关法律规定，选聘物业服务企业或者其他管理人，应当由全体业主共同决定，而且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告提供的《物业服务合同》并没有任何地方载明此份合同是依据什么时候的业主大会做出的决定，原告也没有提供其他相关材料证明其合同是由业主大会依法表决通过。同时，该合同也没有任何地方载明宁宝花园业主委员会会议表决对该合同的表决情况，原告也没有提供其他材料证明该合同是由业主委员会会议过半数委员表决通过。我们知道，住宅小区的业主委员会并不是法人单位，是业主集体意思机构，不是业委会主任一人签字或者仅一枚业委会公章说了算。《福建省物业管理条例》第二十二条第二款规定，业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意，原告提供的合同没有任何地方载明该合同是由业委会会议半数以上委员表决通过，本人以为，不排除个别业委会委员利用掌管业委会公章之便利未经业委会会议表决私自动用公章与原告签定了该份服务合同的可能性，本人以为原告提供的合同明显不合法，原告以此为依据收取相关费用证据明显不足。
原告与宁宝花园业主委员会签定《宁宝花园物业服务合同补充协议》，并依据该合同自2012年1月份起向宁宝花园业主收取每平方米0.6元的物业费标准。本人以为，原告提供的该服务合同补充协议不合法，怀疑其真实性、合法性。第一，该补充协议甲方代表签章位置只有业委会的印章，没有任何委员的签字，前面说过，相关法律规定，业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意，原告提供的合同没有任何地方载明该合同是由业委会会议半数以上委员表决通过，原告也没有提供其他材料证明其合同有经小区业委会委员会议确认并通过。本人以为不排除个别人利用掌管业委会公章之便利未经业委会会议表决擅自动用公章与原告制造了该份服务合同的可能性。原告的证据明显不足，不合法。
综上所述，原告提供的所有证据均无法证明其物业服务合同以及2012年1月起按0.6元/平方米收取的物业费新标准有经宁宝花园小区业主大会双过半表决通过，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》《国务院物业管理条例》《福建省物业管理条例》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以及《厦门市物业管理若干规定》、中华人民共和国住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》等相关法律法规，原告的诉讼请求没有法律依据或证据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
福建省厦门市集美区人民法院经公开审理查明：2010年2月10日厦门市集美区宁宝花园业主委员（以下简称"宁宝花园业委会"）与厦门市杏林兴发物业有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：宁宝花园业委会选聘兴发公司对集美区杏林宁宝花园提供物业服务管理，合同期限为自2010年2月11日至2013年12月31日；物业管理综合服务费收取标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米0.40元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米1.00元收取；公共维修金标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米0.20元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米0.25元收取；物业服务费用收取为业主或非业主使用人应于每月月底前缴纳当月物业管理综合服务费、房屋公共维修金及公共水电费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理综合服务和房屋公共维修金、公共水电费的，业主或非业主使用人不按规定缴纳物业服务费用的，兴发公司有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金；合同未尽事宜可按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商同意，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。
2011年11月24日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》（兴发物业（2011）093号），请求自2012年1月1日开始，物业服务费标准调整0.6元/月/M2（多层）和1.2元/月/M2（小高层、店面）。2011年10月28日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2011）07号），同意启动调价调查程序，要求兴发公司依照相关法律法规进行入户调查，取得业主真实意见，调查表需经业委会审核后方可使用，业委会将对调查过程及结果进行监督和审查。2011年11月22日兴发公司向宁宝花园业主发布《通知》（兴发物业通字（2011）220号），并开展《物业费调整意见征求函》的填报工作。2011年12月17日兴发公司在《海峡导报》第14版发布通知，请尚未取得联系的业主于2011年12月21日18:00前向小区物业管理处填报书面意见。2011年12月28日宁宝花园业委会发布《公告》，公布兴发公司2011年11月22日的调查意见结果为宁宝花园总户数1382户，同意通过的业主为776户，同意比例为56.15%，宁宝花园业委会并将采取抽样调查的方式核实兴发公司调查结果的真实性。2012年2月20日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2012）02号），告知兴发公司核实结果为同意物业费上调的人数未过半数，根据有关规定，本次调价未能通过。2012年3月7日兴发公司向宁宝花园业委会回复《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》（兴发物业（2012）017号），建议宁宝花园业委会对于2011年11月调查中未能联络并征得意见、最终采取报纸通告的那部分业主，重新进行征询。2012年3月9日宁宝花园业委会回复兴发公司，同意对报纸通告的那部分业主进行重新征询。2012年3月16日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告》（兴发物业（2012）024号），认为根据《厦门市物业管理若干规定》第15条规定，183户未书面明确意见的业主，视为同意多数业主表决意见，同意的比例为56%，视为同意多数业主表决的同意调整方案。兴发公司并向宁宝花园业委会提交《宁宝花园物业费调整书面意见征求函》（13册）。2012年3月16日宁宝花园业委会回复兴发公司《沟通函》（宁宝业（2012）05号），要求兴发公司于3月20日前将183户未书面明确调费意见在小区各楼道和公告栏进行公告，同时将调费调查表和公告内容书面送达到这183户业主住处。2012年3月23日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》（兴发物业（2012）030号），报告内容：183户最后回复23份，其中8份同意，其余160户未书面明确意见，同意的为750户，同意比例为54%，并向宁宝花园业委会补充提交183户业主最后征求意见工作的资料一份。2012年5月25日宁宝花园业委会在宁宝花园管理处会议室召开宁宝花园业主大会，会议记录记载：业委会委员和业主代表共计41人出席，参会比例为61.2%，居委会、街道、派出所均派员参会，对宁宝花园物业费调整方案视为通过。2012年8月29日宁宝花园业委会与兴发公司签订《宁宝花园物业服务合同补充协议》，约定宁宝花园物业服务费标准为多层0.60元/平米，小高层和店面1.20元/平米，收费标准自2012年1月1日开始实行。被告林某某所有的厦门市集美区文达路X号X室商品房为多层建筑，房屋面积为137.05平米。被告已缴纳2012年1月前的物业费和公共维修金，缴纳标准分别为多层建筑物业服务费0.4元/平米/月和公共维修金0.2元/平米/月。2013年8月8日厦门市物业管理协会出具《关于宁宝小区物业服务费调价的意见》，意见认为宁宝花园物业服务费的调整合理，调整后的收费标准远低于指导价，也低于同类型其他小区收费标准，其调整工作完全符合法定程序，并且得到业主委员会的认可。
上述事实有下列证据证明：
（1）《物业管理服务合同》；
（2）《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》；
（3）《沟通函》；
（4）《通知》；
（5）《物业费调整意见征求函》；
（6）《公告》；
（7）《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》；
（8）《答复》；
（9）《关于宁宝花园物业费调整工作的专题工作报告》；
（10）《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》；
（11）《补充协议》；
（12）《关于宁宝花园小区物业费调价意见》；
（13）《集美区杏林周边楼盘物业收费调查表》；
（14）《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价汇总表》；
（15）《宁宝花园业主委员会签到表》；
（16）《宁宝花园业主大会会议记录》。
（17）《关于举办"纪念中国共产党建党89周年华诞文艺晚会"的申请》。

3．一审判案理由
福建省厦门市集美区人民法院认为：召开业主大会并决定事项不属于本案审理范围，被告以宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》未依法表决通过为由，主张该两份合同不合法，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《物业管理条例》第十二条第四款："业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。"，宁宝花园业委会作为宁宝花园小区全体的业主的代表与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。此外，综观物业费调整的意见征求过程，兴发公司是在宁宝花园业委会书面同意的前提下对宁宝花园全体业主进行物业费调整意见的征求，并由宁宝花园业委会对意见结果的真实性进行核实，宁宝花园业委会主导物业费调整的的全过程，因此兴发公司实际系受宁宝花园业委会的委托，按照宁宝花园业委会的要求代为进行意见征求，法律、行政法规对此并未予以禁止，故该委托行为合法有效。从最终征求意见的结果来看，总计54%的业主同意宁宝花园物业费的调整，2012年5月25日召开的宁宝花园业主大会也对该结果予以认可。从物业费调整幅度来看，根据公平、合理的原则，综合考虑物价水平、服务年限、服务等级、收费标准等因素，宁宝花园的物业服务费调整幅度也属于合理范围。
综上所述，本院认为：本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金引发的物业服务合同纠纷。宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。被告林某某作为厦门市集美区文达路X号X室商品房的所有权人，该房屋为多层建筑，面积为137.05平米，依据《物业服务合同》及宁宝花园物业服务合同补充协议》约定，被告每月应缴纳的物业服务费为82.23元（137.05平米×0.6平米/月），公共维修金为27.41元（137.05平米×0.2平米/月），从2012年1月至2013年6月止被告应缴纳物业服务费为1480.14元（137.05平米×0.6平米/月×18月），公共维修金为493.38元（137.05平米×0.2平米/月×18月），原告的主张于法有据，本院予以支持。被告未按期缴纳物业服务费、公共维修金，违反合同的约定，应支付相应的滞纳金，该滞纳金系违约金。依据《物业服务合同》第三十条约定物业服务费为每月缴纳，逾期缴纳从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。原告现主张违约金半年计算一次，即2012年1-6月的违约金从2012年7月1日开始计算，2012年7-12月的违约金从2013年1月1日开始计算，以此类推，该计算方式系原告对自身权利的处分，未违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。此外原告兴发公司主张被告按日支付所欠缴费用千分之三的滞纳金，被告林某某主张其不应支付违约金，综合考量原告的实际损失，原告主张的违约金计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。

4．一审定案结论
福建省厦门市集美区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告林某某应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市杏林兴发物业有限公司物业服务费1480.14元及违约金（2012年1-6月部分按本金493.38元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金493.38元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金493.38元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告林某某应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市杏林兴发物业有限公司公共维修金493.38元及违约金（2012年1-6月部分按本金164.46元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金164.46元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金164.46元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告厦门市杏林兴发物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告厦门市杏林兴发物业有限公司负担3元，由被告林某某负担22元。被告林某某应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。

上诉人（原审被告）请求：《宁宝花园物业服务合同补充协议》违反法律强制性规定，合同部分无效，应属无效合同。一、兴发公司与宁宝花园业委会签订该《补充协议》的依据是兴发公司提供的物业费调查表，兴发公司与物业费有直接利害关系，其提供的结果不能作为物业费涨价的依据。而且兴发公司提供的调查表统计上错漏百出，其调查结果不能采信。二、根据相关法律法规，小区物业费调整应由小区业主大会决定，应由小区业主委员会召集全体业主召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数（简称"双半数"）的业主同意通过。宁宝花园业委会未经业主大会同意私自与兴发公司签订《补充协议》应属无效，故小区业主只需执行原物业缴纳标准。原审法院认为2012年5月25日召开的宁宝花园业主大会对涨价事宜进行了认可没有事实依据。根据会议的记录可知这只是一次工作报告会，参会人员除兴发公司的员工，宁宝花园业委会相关委员、宁宝社区居员会部分委员、杏林派出所部分干警及部分业主外，会议没有关于表决物业费调价的议程，并没有就物业费调价进行表决。三、《补充协议》签定的时间是2012年8月29日，但却将执行物业费新标准的时间定为2012年1月1日，违反《合同法》四十四条的规定。四、原审法院根据公平、合理的原则，综合考虑各方面认为宁宝花园的物业费调整幅度属于合理范围，虽有一定道理，但是应由小区业主根据实际情况与物业公司协商的基础上由业主大会，才是符合法律规定。五、上诉人不应支付违约金。自产生纠纷以来，兴发公司拒收按原标准的物业费和公维金，执意要主业按新标准缴纳。兴发物业公司完全可以先按原标准收取，有争议的部分再通过其他途径解决，故上诉人没有违约，不应支付违约金。综上所述，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判按0.4元/平方米的物业费标准和0.2元/平方米的公维金标准支付相关费用，驳回兴发公司的其它诉讼请求。

被上诉人兴发公司（原审原告）辩称：兴发公司与宁宝花园业主委员会签订的《宁宝花园物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力。在该补充协议中已明确费用的起算点为2012年1月1日。综上，请求二审法院驳回林某某的上诉请求，维持原判。