（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：江苏省句容市人民法院（2013）句民初字第1027号。

2．案由：物业服务合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：镇江万和物业服务有限公司。
被告：何某。

4.审级：一审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：江苏省句容市人民法院。
审判法官：李师柯

6．审结时间：
一审审结时间：2014年7月25日。

（二）一审诉辩主张

1．万和物业公司诉称：原告依约与句容市哈佛星城业主委员会签订物业管理服务合同。合同签订后，原告按约定为被告提供了物业服务。但被告尚欠2011年8月10日至2012年8月9日物业管理费未缴纳。经原告多次催收，被告未能支付。现诉请要求被告支付2011年8月10日至2012年8月9日物业管理费716元，并从逾期之日起按每日万分之五计算违约金。

2．被告何某辩称：1、原告没有与句容市哈佛星城业主委会签订物业服务合同，被告主体不适格，原告应起诉业主委员会。2、原告未向业主委员会催缴物业费，直接起诉被告不符合规定。3、原告没有正确履行物业服务义务，认为原告破坏小区绿化环境，小区内广告牌乱设，小区内有业主擅自改建附房，小区车辆停放秩序管理不好，对被告住房维修服务不够好，小区健身器材被挪用致使业主无法使用，对公用部位及公用设施管理不妥。综上，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
江苏省句容市人民法院经审理查明：2011年8月10日，句容哈佛星城业主委员会与原告万和物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告为句容哈佛星城小区提供物业服务，服务期限为2011年8月10日至2012年8月9日止。该合同约定，物业管理费多层住宅由万和物业公司按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五收取滞纳金。双方还约定了其他相关事宜。
被告何某住宅建筑面积134.20平方米， 2011年9月22日，句容市物价局批准句容哈佛星城物业收费标准为每月每平方米0.45元。收费等级：四级。现原告按照建筑面积132.62平方米向被告主张物业服务费不损害被告权益，本院予以确认。被告何某于2005年10月14日与苏州建兴置业有限公司句容分公司签订商品房买卖合同，购买位于句容市哈佛星城22幢102室房屋一套，该房屋在2006年10月2日交付给被告何某，被告何某入住后因阳台墙面存在渗水问题遂要求万和物业公司维修，万和物业公司亦曾派工人进行维修但未达到被告预期效果，被告何某也未向万和物业公司缴纳物业服务费用。万和物业公司曾于2012年10月16日委托江苏金风华律师事务所向何某寄发律师函催收2011年8月10日至2012年8月9日的物业费。但因双方对物业管理服务等问题未能协商一致，何某未交纳上述物业服务费用。
句容市哈佛星城小区广告牌设置是经句容市哈佛星城业主委员会同意，广告费收入用于公共部位的维修。原安放在小区活动室的健身器材，因在2012年6月份成立哈佛星城乒乓球协会，故将上述健身器材搬到小区老年关爱之家。2013年6月20日庭审时，本院休庭与原、被告双方共同现场勘查哈佛星城小区的物业管理状况。经勘查，该小区区间道路、小区广场、楼道间较整洁，小区车辆停放、垃圾清运及绿化状况较好，小区活动室正常对小区业主开放，沿途走访询问业主和路人均对小区环境表示满意，对物业管理服务也予以认可；但小区存在广告牌林立且所得的收入未向业主公示，也未向业主公开物业管理费的收缴及开支情况；小区内进出车辆较为随意，缺乏监管。此外，在小区22幢一楼有违章搭建现象，在何某房屋内的阳台天花板存在细微的淡黄痕迹。
上述事实有下列证据证明：
1、企业法人营业执照及法定代表人身份证明各一份，证明原告是经工商部门依法注册登记的物业服务有限公司；
2、物业服务管理合同一份，证明原告和句容市哈佛星城业主委员会于2011年8月10日签订物业服务合同，自2011年8月10日起至2012年8月9日止由原告为该小区提供物业服务；
3、句容市物价局于2011年9月22日核定的哈佛星城普通住宅物业公共服务收费备案一份，在该备案表上载明该物业合同期限是2011年8月11日至2012年8月10日，住宅收费标准是每平方米每月0.45元，在备案表上有原告以及哈佛星城业主委员会的盖章确认，证明原告的收费依据符合物价局的规定；
4、江苏金风华律师事务所律师函一份，证明金风华律师事务所曾于2012年10月16日接受原告委托向本案被告何某寄发律师函催收2011年8月10日至2012年8月9日物业费的事实；
5、句容市哈佛星城业主委员会出具的证明一份，证明原告自2011年8月10日进驻哈佛星城小区，在小区管理上与之前的物业相比有了进步；
6、句容市东门社区居委会出具的收条一份，证明居委会将哈佛星城小区的健身器材从物业处拿走用于哈佛星城小区内的老年人活动中心；
7、句容市哈佛星城业主委员会出具的证明一份，证明哈佛星城小区广告牌是经业主委员会同意设置的，广告收入用于公共部位的维修，健身器材原来是放在活动室里的，但由于在2012年6月成立哈佛星城乒乓球协会，所以把健身器材由活动室放到老年关爱之家；
8、照片四张，证明能够反映哈佛星城小区生活环境状况，本院对其证据效力予以确认。

（四）判案理由
江苏省句容市人民法院经审理认为：根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有签订《物业管理服务合同》的主体资格。本案中哈佛星城业主委员会代表业主与原告万和物业公司签订《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律规定，没有法律规定的无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条"业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力"的规定，本案中所签订的《物业管理服务合同》的效力及于包括被告何某在内的全体业主。关于何某提出的业主委员会选聘物业公司没有经过全体业主的所持三分之二以上通过的辩论意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定，选聘物业服务企业等涉及小区全体业主共同利益的重大事项应当由全体业主共同决定，业主委员会的职责是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同。至于业主委员会对外签订物业服务合同是否经全体业主表决，是否真实体现全体业主的意志，这是业主与业主委员会之间的内部管理问题，属于另一法律关系，不在本案的审查范围之内，被告以此为由拒交物业费的辩解意见不能成立，依法不予支持。关于被告何某提出的在未经过业主委员会督促缴费的情况下，原告无权直接起诉业主且原告提供的物业服务没有完全履行，存在瑕疵的辩论意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定："经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。"根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定："物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张"，庭审中，被告也认可原告曾向其催缴过物业费。事实上，哈佛星城小区是由原告提供物业服务，被告作为哈佛星城小区的业主也接受了原告提供的物业服务，被告家中阳台渗水后，原告也多次派工人上门维修，根据现场勘查被告室内阳台渗水问题也已基本得到解决。并且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定："交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。"《江苏省物业管理条例》第三十六条规定："房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，如果是房屋室内部分，由业主自行维修；如果是房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、下水管道、公用水箱、加压水棒、机电设备、共用天线、消防设施等共同部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。"本案中被告房屋阳台渗水的问题，万和物业公司已根据相关规定多次上门进行维修，被告房屋阳台渗水问题也已基本得到解决，被告认为原告无权起诉其物业服务费用，且原告物业服务未能完全履行而拒交物业服务费的理由于法无据，不予支持。关于被告提出的其居住的22幢1楼有违章建筑影响其日常生活的辩论意见，根据《物业管理条例》第四十六条的规定："对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。"涉案违建句容市城建监察大队已经对该违建业主下发责令立即停止施工并要求恢复原状的通知，考虑到物业服务企业在面对业主或物业使用人违章搭建、违法装修问题上，并无执法权，因缺乏强制执行力而难免力不从心，句容市城建监察大队也对此做出处理，被告以此为由拒交物业服务费于法无据，对其辩论意见不予采纳。
被告作为小区业主，在接受了万和物业公司的服务后，应当支付相应的物业服务费用。至于被告提出万和物业公司在管理过程中存在许多问题，由于万和物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的。对于物业服务企业的服务质量也应从总体上进行评判。本案中通过原、被告双方举证及本院现场勘查情况来看，万和物业公司并无不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵的情况。如果确系因万和物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化，损害业主的权益的，被告可以通过法律规定的形式向万和物业公司主张权利，而不能以物业服务存在问题拒绝交纳物业管理费。
被告尚未向原告交纳过2011年8月10日至2012年8月9日期间物业管理费，按照句容市物价局文件规定"业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间"。现原告向被告主张物业服务费有据可证，予以支持。原告万和物业公司在庭审结束后提交书面申请，表示自愿放弃要求被告何某支付逾期缴交物业服务费违约金的诉讼请求，该意思表示清楚明确，未违反法律规定，予以准许。

（五）定案结论
江苏省句容市人民法院依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，于2013年7月25日作出（2013）句民初字第1072号民事判决如下：
被告何某于本判决生效后十日内支付原告镇江万和物业服务有限公司2011年8月10日至2012年8月9日物业管理服务费716元。
一审宣判后，被告何某向江苏省镇江市中级人民法院提出上诉。二审期间，何某又撤回上诉。该案一审判决已发生法律效力。

（六）解说
本案的争议焦点是：1、本案原告主体是否适格，物业公司应当向谁主张物业管理费的问题。；
2、被告不履行物业合同义务的抗辩权是否成立。
1关于原告主体是否适格问题。
根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有签订《物业管理服务合同》的主体资格。本案中哈佛星城业主委员会代表业主与原告万和物业公司签订《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律规定，没有法律规定的无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条"业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力"的规定，本案中所签订的《物业管理服务合同》的效力及于包括被告何某在内的全体业主。因此，被告未按约定履行物业合同，原向法院提起诉讼。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有签订物业服务合同的主体资格，业主大会的决定，对业主具有约束力。经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业公司可以直接请求业主支付物业费。
2、本案涉及物业管理服务瑕疵认定问题。
物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个小区的公共秩序、绿化、环境卫生等，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的，故对于物业服务质量也应从总体上进行评判。本案中被告房屋阳台渗水的问题，万和物业公司已根据相关规定多次上门进行维修，被告房屋阳台渗水问题也已基本得到解决，原告物业服务未能完全履行而拒交物业服务费的理由于法无据。本案件审理后，针对现场勘查中发现小区内存在的一些问题，通过向物业公司发送司法建议的形式提出一些整改建议，物业公司也作出积极回复。经回访，目前该小区环境得到很大改善，物业公司也得到业主的普遍认可，截至目前，该小区物业公司与业主之间再无纠纷诉至本院。
（吴红云）