1.判决书(调解书)字号
一审判决书： 呈贡区人民法院（2013）呈民初字第941号民事判决书。

2. 案由: 租赁合同纠纷

3. 诉讼双方
原告刘某。
委托代理人杨清礼、徐美芬，云南澄扬律师事务所，特别授权代理。
被告昆明市呈贡区吴家营街道办事处柏枝营社区居委会。
委托代理人李某。
委托代理人文景平，云南省新征途律师事务所律师，特别授权代理。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
一审法院：昆明市呈贡区人民法院
一审审判人员：审判员朱曦

6．审结时间
一审审结时间：2013年8月28日。

1．一审诉辩主张
（1）原告及其委托代理人诉称
2008年8月13日，原告刘某与被告柏枝营社区居委会签订《商铺承租合同》，租赁柏枝营社区X号集体商铺，租期从2008年5月1日至2013年4月30日。铺面到期后，被告无故拒绝与原告续签合同，并口头告知原告已另找别人承租铺面。综上，诉争商铺租赁期届满，被告要继续对外出租该铺面，原告愿意支付同等的租赁价格，接受同等的租赁期限等继续承租的条件下，被告拒绝将铺面租给原告，违反双方合同约定。请求判令：1、确认原告向被告租赁的47号商铺享有优先承租权。2、被告按照X号铺面到期后对外出租的同等条件并优惠商铺总租金5%的标准与原告续订租赁合同；3、本案诉讼费等由被告承担。
（2）被告答辩
一、原告诉请中要求同价优先的请求，因被告无意对外进行招租，所以其条件并未成就，铺面将收回自用，也不存在5%的优惠。二、原告违反合同法的约定，对外高价转租构成违约，一定程度上侵害了集体的利益，已丧失优先租赁权。

2.一审事实和证据
刘某（乙方）于2008年8月13日与被告柏枝营社区居委会（甲方）签订《商铺承租合同》，双方约定由甲方将柏枝营社区居委会集体商铺X号共计68.12平方米及相关设施有偿租赁给乙方经营使用。租赁期限为五年，具体时间为2008年5月1日起至2013年4月30日止。租金按竞价每月每平方29.50元收取，付款方式分两次付清，第一次签订合同后3日内付头二年租金（2008年5月1日至2010年4月30日）；租金合计48228.96元（大写：肆万捌仟贰佰贰拾捌元玖角陆分）第二次在2010年4月24日前付后三年租金（2010年5月1日至2013年4月30日），租金合计人民币72343.44元（大写：柒万贰仟叁佰肆拾叁元肆角肆分）。超过一个月付未清租金视为乙方违约，甲方有权收回商铺。双方合同第六条第7条的规定："乙方对于租赁的铺面必须合法经营，对铺面只有租赁使用权没有所有权，需转让的，必须征得甲方的同意，方可转让。"双方约定任何一方不得违约，若有违约，违约方应向守约方支付合同期内总租金的30％作为违约金。合同第八条约定："本合同到期，乙方无条件地将铺面交归甲方，但在下一轮竞价承租时，第一轮承租人对同意铺面可享有商铺总租金5％的优惠。"2010年4月30日，柏枝营社区居委会出具收款收据一张，确认收到刘某就诉争商铺所支付的2010年5月1日至2013年4月30日的租金72343.44元。刘某自行使用商铺经营至2009年5月份后将铺面转租给刘芳，刘芳将商铺其中35平方米（靠46号商铺一侧）以每年30000元的价格转租给颜清珍经营打字复印，颜清珍申请办理了名称为呈贡成颜复印店的个体工商户进行经营。刘芳将诉争商铺中约33平方米（靠48号商铺一侧）转租给罗忠烈，并由罗忠烈以76800元的价格转让给黄举使用。另查明：呈贡区拆迁管理局于2013年8月12日出具证明，载明根据呈贡县人民政府《关于明确柏枝营村庄整体搬迁相关问题的批复》（呈政复[2008]6号）精神，同意用柏枝营社区所有的集体公房置换柏枝营一期安置小区内的所有公房（包括一楼商铺、配电房、值班房、水泵房），置换工作已在柏枝营村庄搬迁后完成，以上范围内的房屋已经属于柏枝营社居委会。
上述事实有下列证据证明：
原告方：
一、身份证一份，欲证明：原告主体适格
二、商铺承租合同、收据各一份，欲证明：原告与被告之间存在租赁合同，原告已使用商铺并按约定交付租金，在被告对外出租的情况下，原告有优先承租权。
被告方：
一、商铺租赁合同一份、收条（2011年度、2012年租金）两份各一份，欲证明：原告将诉争商铺约35平方米的部分，于2009年5月1日由刘芳转租给颜清珍经营复印店，并从转租行为中谋取利益，租期为4年，每年租金30000元。
二、印刷经营许可证、个体工商户营业执照、税务登记证、个体工商户登记基本信息各一份、照片两张，欲证明：颜清珍租用该商铺后办理了相应的经营许可证和营业执照等，系该商铺的实际租赁和使用人。
三、商铺转让协议一份，欲证明：商铺的另一部分约33平方米，已于2012年7月19日由罗忠烈转租给了黄举，黄举是该商铺的实际租赁和使用人。
四、证明一份，欲证明：诉争商铺为柏枝营社区居委会所有。

3．一审判案理由
针对第一个争议焦点，即原告刘某对于诉争的柏枝营社区居委会集体商铺47号是否有优先租赁权，本院认为：双方所签订《商铺承租合同》第八条约定："本合同到期，乙方无条件地将铺面交归甲方，但在下一轮竞价承租时，第一轮承租人对同意铺面可享有商铺总租金5％的优惠。"被告认可该条款原意中含有在原告不存在违约行为前提下，租期届满另行出租时给予原告优先租赁并优惠租金5％。本案原、被告双方所约定的优先租赁权是附条件形成的相对权，仅在出租人柏枝营社区居委会就本案商铺存在以"竞价承租"的方式另行出租时，原承租人刘某才享有该权利，现柏枝营社区居委会当庭表示就诉争商铺不再另行出租，欲收回自用，原告刘某也未举证证明柏枝营社区居委会已对外另行以"竞价承租"方式出租，则刘某享有优先租赁权的条件尚未达成，该权利尚未形成。
针对第二个争议焦点，即被告柏枝营社区居委会是否负有与原告签订续租合同并给予5％租金优惠的义务，本院认为：刘某主张的优先租赁权是权利人在同等条件下，获得优先订立租赁合同的权利受损时才享有的形成权，也是被告方附条件负有的后合同义务，而本案签订租赁合同是作为所有权人通过让渡部分使用权而获得孳息的权利。所有权是绝对权，原告刘某不能依据尚未享有的形成权对抗被告方的所有权，而强制要求被告与其订立租赁合同，双方也并未在合同中对被告设定强制缔约义务，因此，本院对于原告刘某主张要求被告柏枝营社区居委会签订续租合同并给予5％租金优惠的义务的诉讼请求不予支持。
综上所述，原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，该合同因租赁期限届满已履行完毕，虽双方在合同中为被告柏枝营社区居委会设定了在原告刘某无违约行为的前提下，就同等租赁条件与刘某优先订立租赁合同的后合同义务，但被告当庭明确对本案商铺不进行出租，且原告也并未举证被告对外再行竞价租赁，因此刘某的优先租赁权尚未达成，被告也不负有与刘某订立租赁合同的义务，因此原告刘某的诉请无法律依据，本院不予支持。

4．一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第四条、九十一条第一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条的规定，判决如下：
驳回原告刘某的全部诉讼请求。
案件受理费用减半收取人民币1356元，由原告刘某承担。