（一）首部

1．判决书字号：安丘市人民法院（2013）安民初字第754号民事判决书。

2．案由：确认合同效力纠纷

3．诉讼双方
原告王某1，男，1988年7月1日出生，汉族，居民，住安丘市。
委托代理人王友诚，潍坊奎文梨园法律服务所法律工作者。
委托代理人王某2，男，1964年10月5日出生，汉族，居民，住安丘市（系原告之父）。
被告潘某，男，1969年3月27日出生，汉族，居民，系安丘市人，现在山东泰安监狱服刑。
第三人江某，男，1971年10月16日出生，汉族，居民，住安丘市。
委托代理人高洪文，山东衡明律师事务所律师。
第三人赵某，男，1968年9月18日出生，汉族，居民，住安丘市。
委托代理人周涛，安丘新市区法律服务所法律工作者。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：山东省安丘市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：于德江；代理审判员：张萍；
人民陪审员：吴忠利。

6．审结时间：2014年10月16日

（二）诉辩主张

1.原告王某1诉称
2011年10月5日，他与被告潘某签订房地产转让协议一份，约定被告潘某将其所有的位于安丘市凌河镇阳旭村村东的房地产一宗〔房产证为潍安房权证关王私字第0XXXX1号的房产，土地证号为安国用（2007）第71号，地号1XXXXX1，面积11128.32㎡〕，以及位于该宗地上的1015平方米的腌制车间和腌制池，以280万元的价格转让给他。双方约定转让款分三次向被告潘某支付。该款现已付清，但被告拒不协助办理房地产过户手续。为此诉至本院，请求确认转让协议有效，并立即办理过户手续。

2.被告潘某辩称
他曾在原告处借款110万元用于偿还贷款，后因资金不足一直未向原告偿还。原告提交由他出具的140万及70万元的收到条各一份及转让协议均属实，该款原系他与王某2之间形成的债权，后王某2将上述债权转让给原告王某1，但他与原告签订的房地产转让协议系后来补签。第三人提交的抵押协议复印件属实，转让协议本身形式属实，但内容不属实，其中的转让收款条320万元是他签名但并不真实，第三人通过各种形式转到他及他妻程某名下的共计318.8万元属实，以上款项全都收到，均为借款。但在此期间他曾还给第三人50万元，转让协议也不是在2011年8月26日签订，而是在2013年签订。他与原告及第三人的转让协议其实都不是他的真实意思。

3.第三人江某述称
原告的陈述错误。原、被告间签订的房屋买卖协议是在被告潘某出走之前才补签的，原告并未向被告交付购房款，只是在以前曾为被告偿还过110万元的贷款，被告在公安机关侦查期间也称只欠原告110万元。因此，原、被告并未签订协议，也未交付房款，该协议属无效协议。事实上在被告将该宗土地、房产转让给原告之前，被告早已于2011年8月26日以320万元的价格将原告所诉的相关房地产转让给了他，该款他已付清，为此他申请以第三人身份参加诉讼。因此，根据相关法律规定，请求本院依法确认他与被告潘某的转让协议合法有效，并判令该土地使用权及地上附属物的所有权均归他所有。

4.第三人赵某述称
他认可第三人江某与被告潘某签订的转让协议，但他与第三人江某系合伙购买被告的相关土地及地上附着物，且他占有主要股份，在第一次开庭时江某提交的相关证据材料已经证实，其中他付给被告的款项共计300万元，因此江某与被告达成的转让协议内容应由他受承。请求本院判令上述转让协议所涉土地及相关地上附着物均归他所有，并要求被告潘某协助办理过户手续。

（三）事实和证据
安丘市人民法院经公开审理查明：被告潘某与原告王某1签订落款日期为2011年10月5日的房地产转让协议一份，双方约定被告潘某以其所有的位于安丘市凌河镇阳旭村村东的房地产一宗（其中的土地证号为"安国用2007第71号"，地号为1XXXXX1，面积11128.32平方米；房权证号为"潍安房权证关王私字第0XXXX1号"，以及位于该宗土地上办公室后自建的1015平方米腌制车间和车间内的37个腌制池）转让与原告王某1，转让价款为280万元。庭审中双方确认已付款210万元，其余的70万元在双方办理完过户手续前付清。已付的210万元系被告潘某对原告之父王某2的历年欠款，王某2对被告的以上债权，后由王某2转让与原告王某1，原、被告结算后抵顶了上述转让款。上述房地产转让协议上的落款日期非实际签订日期，系后来补签。
另外，被告潘某亦与第三人江某签订落款日期为2011年8月26日的转让协议一份，双方约定被告潘某将其所有的位于安丘市凌河镇阳旭村村东的土地、冷库、厂房一宗（其中土地证号为安国用2007第71号土地使用面积11128.32平方米；房权证号为潍安房权证关王私字第0XXXX1号上记录的1、2、4、5、6号的房产证上的所有房产）转让与第三人江某，转让价为320万元。庭审中经双方确认已付款318.8万元，并约定该协议在第三人支付被告转让款后生效，被告协助办理过户手续，转让前一切与土地、冷库、厂房有关的纠纷由被告潘某负责，转让后的则由第三人江某负责。
另查明，本案所涉的房地产位于安丘市凌河镇阳旭村村东，为被告潘某所有。经本院庭审确认，被告潘某分别与原告王某1及第三人江某签订的转让协议中所涉的房地产基本一致，但原告与被告的协议中多出了该宗土地上办公室后自建1015平方米腌制车间和37个腌制池。
法庭审理中，原告为证实其主张，提交房地产转让协议一份及被告潘某出具的收到条二份（计款210万元），被告对此予以认可。第三人对原告陈述的事实不予认可，并主张原、被告均已认可该转让协议是后来补签，且被告在公安机关侦查期间陈述只欠原告110万元，因此该转让协议应属无效。第三人为证实其主张，提交抵押协议复印件及与被告签订的转让协议各一份，以及第三人通过多种形式转到被告潘某及其妻程某名下的款项共计318.8万元的收款条、汇款条、借款借据、银行查询单等共计10份。被告潘某均予以认可，但称以上款项均为借款，且已偿还第三人50万元，实际上应该只欠第三人210万元，因无力偿还才以房屋土地抵押，但未办理抵押登记，与第三人的转让协议亦非签订于2011年8月26日，而是在2013年签订。原告对以上抵押协议的真实性及收款条、汇款条、借款借据、银行查询单等均无异议，但主张不动产抵押应当进行抵押登记，对第三人提交的转让协议真实性提出异议。原、被告对第三人的以上抗辩，未提交证据予以证实。第三人坚持其与被告的转让协议系有效合同，应当履行。
庭审中，第三人赵某以其与江某系合伙购买被告的相关土地及地上附着物，且占有主要股份为由申请参加诉讼。第三人赵某主张由其付给被告的款项共计300万元，因此江某与被告达成的转让协议的主要内容应由其承受，故请求本院判令上述转让协议所涉土地及相关地上附着物均归其所有，并要求被告潘某协助办理过户手续。对此，第三人江某予以认可并表示撤回起诉，其诉讼权利和实体权利全部由第三人赵某行使。
2014年10月13日，经本院主持调解，原告王某1与第三人江某、赵某达成如下协议：一、第三人赵某给付原告王某1经济补偿金56万元，于本案判决生效后10日内履行完毕;二、原告王某1自愿将其与被告潘某在转让协议中的相关权利全部转让给第三人赵某，但保留对潘某相应的债权，放弃继续向潘某主张本案所涉的有关房地产有效并要求办理过户手续的请求；三、第三人江某将其与被告潘某在本案中的相关诉讼权利和实体权利全部转让给第三人赵某，并撤回其对被告潘某的诉讼请求；四、上述履行完毕后，其他各方互不追究。
上述事实，有下列证据证明：
1. 原告提交的转让协议一份，用以证明与被告就本案土地及房产签订了转让协议；
2.原告提交被告出具的收到条二份，并分别附上两份收到条的具体形成过程，其中140万元的是由以前的三笔借款及相应利息形成，其中两笔原本是向王某2所借，后转让给王某1。另外70万借款收到条复印件后面所附明细，是王某2与潘某之间形成的一系列债权，累加后共计70.3871万元，上述债权一并转让给原告王某1。以上共计210万元，均为原告王某1对被告潘某享有的债权。因被告潘某无钱偿还，经双方协商便将被告潘某个人名下的相关房地产转让给王某1，并签订了以上房地产转让协议；
3. 第三人提交2010年9月20日的抵押协议复印件一份，用以证明被告就本案土地及房产进行抵押的事实；
4. 第三人提交2011年8月26日第三人与被告签订的转让协议一份，以证实与被告就本案土地及房产签订了转让协议；
5. 第三人提交被告潘某分别为第三人出具的收款条、汇款条、借款借据、银行查询单等共计10份，用以证明第三人已经支付被告318.8万元；
6. 原告王某1与第三人江某、赵某达成的协议一份，主要内容为第三人赵某给付原告王某1经济补偿金56万元，原告王某1自愿将其与被告潘某在转让协议中的相关权利全部转让给第三人赵某，但保留对潘某相应的债权，放弃继续向潘某主张本案所涉的有关房地产有效并要求办理过户手续的请求；第三人江某将其与被告潘某在本案中的相关诉讼权利和实体权利全部转让给第三人赵某。

（四）判案理由
安丘市人民法院经审理认为：合法的民事法律关系受法律保护。被告潘某以其所有的相关房地产分别与原告、第三人签订转让协议，双方约定的权利、义务关系明确，充分证明了以上协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，均为有效合同，本院予以认定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。本案所涉原告及第三人均与被告签订了相应的转让协议，但均未办理土地使用权变更登记手续，亦未先行合法占有。第三人已经支付被告318.8万元，接近履行完毕协议约定的320万元，符合上述第（三）项规定的情形，被告潘某应当按照约定向第三人交付协议中确定的相应的房地产。
被告潘某认可收到第三人318.8万元，但又主张系借款，且已偿还50万元，实际只欠第三人210万元，因未提交相应证据予以证实，第三人亦不认可，本院不予采信。被告潘某分别与原告王某1及第三人江某签订的转让协议中所涉的房地产基本一致，但原告与被告的协议中多出了该宗土地上办公室后自建1015平方米腌制车间和37个腌制池，协议转让款却低于第三人40万元。庭审中第三人赵某与原告王某1达成协议，在第三人向原告支付56万元经济补偿金后，原告王某1自愿将其与被告潘某在转让协议中的相关权利全部转让给第三人赵某，但保留对潘某相应的债权，放弃继续向潘某主张本案所涉的有关房地产有效并要求办理过户手续的诉讼请求，不违反法律强制性规定，本院予以确认。第三人江某以其与第三人赵某系合伙且赵某占有主要股份为由，将其与被告潘某在本案中的相关诉讼权利和实体权利全部转让给第三人赵某，并申请撤回其对被告潘某的诉讼请求，是对其自身权利的合法处分，本院予以准许。因此，第三人赵某请求判令上述转让协议中所涉土地及相关地上附着物均归其所有（包括原、被告协议中的自建1015平方米腌制车间和37个腌制池），并要求被告潘某协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。根据协议约定，第三人尚欠被告潘某合同转让款1.2万元，可在办理过户登记后再行支付。

（五）定案结论
安丘市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，作出如下判决：
一、第三人江某与被告潘某签订的转让协议有效；该协议所涉的相关土地证号为安国用（2007）第71号土地使用权（地号1XXXXX1，面积11128.32平方米），以及房权证号为潍安房权证关王私字第0XXXX1号上记录的1、2、4、5、6号的房产证上的所有房产（包括原、被告协议中的自建1015平方米腌制车间和37个腌制池），均归第三人赵某所有；
二、被告潘某于本判决生效之日起十日内，协助第三人赵某办理上述相关房地产的产权转移登记。
案件受理费100元，财产保全费5000元，共计5100元，由被告潘某负担。

（六）解说
本案原告及第三人均主张与被告的转让协议合法有效，经本院审理查明，以上协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，均为有效合同，但却不能因此而裁决同时支持原告及第三人。关于国有土地使用权转让合同的成立及效力，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。根据以上规定，原告及第三人均与被告签订了相应的转让协议，均未办理土地使用权变更登记手续，亦未先行合法占有。但第三人已经支付被告318.8万元，接近履行完毕协议约定的320万元，符合上述第（三）项规定的情形，故被告潘某应当按照约定向第三人交付协议中确定的相应的房地产。庭审中原告与第三人赵某达成协议，自愿将其与被告潘某在转让协议中的相关权利全部转让给第三人赵某，但保留对潘某相应的债权，放弃继续向潘某主张本案所涉的有关房地产有效并要求办理过户手续的诉讼请求，不违反法律强制性规定，本院予以确认。第三人江某将其与被告在本案中的相关诉讼权利和实体权利全部转让给第三人赵某，并申请撤回其对被告潘某的诉讼请求，是对其自身权利的合法处分，本院予以准许。因此，第三人赵某请求判令上述转让协议中所涉土地及相关地上附着物均归其所有（包括原、被告协议中的自建1015平方米腌制车间和37个腌制池），并要求被告潘某协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。根据协议约定，第三人尚欠被告潘某合同转让款1.2万元，可在办理过户登记后再行支付。
由此，安丘市人民法院依法裁决支持了第三人赵某的诉讼请求。
特别需要说明的是，本案被告潘某已因诈骗罪被判服刑，其所有的财产不足以偿还其全部债务。因此，本案在审理过程中，未机械参照法律规定作出裁决，而是根据平衡原则，想方设法努力做各方当事人的工作，在本应能够支持第三人赵某请求的情况下，积极促成各方当事人最终达成了都比较满意的调解协议。即第三人赵某给付原告经济补偿金56万元，原告自愿将其与被告潘某在转让协议中的相关权利全部转让给赵某，并放弃继续向被告主张本案所涉的转让协议有效并要求办理过户手续的请求，但保留对被告相应的债权；第三人江某将其与被告在本案中的相关诉讼权利和实体权利全部转让给第三人赵某，并撤回其对被告的起诉；上述协议履行完毕后，其他各方互不追究。以上协议不违反法律强制性规定，应予确认。本案判决生效后，上述协议的履行，既确保了第三人赵某的诉讼请求得以实现，也给原告保证了一定的利益，同时减轻了被告的债务负担。对于第三人江某来说，因其与赵某原本即合伙人关系，其个人的利益损失可在继续与第三人赵某的合作过程中得以实现。目前，本案判决已生效，协议业已履行完毕，各当事人均表示满意，案件正在依法执行中。
（于德江）