(一)首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省泗阳县人民法院（2013）泗王民初字第227号。
二审判决书：江苏省宿迁市中级人民法院(2013)宿中民终字第1243号。

2.案由：确认合同无效。

3.诉讼双方
原告（上诉人）卜某。
原告（上诉人）卜某2。
原告（上诉人）卜某3。
三上诉人委托代理人胡汉轩，江苏义缘律师事务所律师。
被告（被上诉人）曹某1。
委托代理人高传亮，泗阳县临河法律服务所法律工作者。
委托代理人朱习峰，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）卜某1。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省泗阳县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张敬；代理审判员：叶二波；人民陪审员：张友科。
二审法院：江苏省宿迁市中级人民法院。
二审合议庭成员：审判长：覃卫东；代理审判员：徐金鸽；代理审判员：胡风。

6.审结时间
一审审结时间：2013年8月17日。
二审审结时间：2014年1月7日。

（二）一审诉辨主张

三原告诉称，1995年冬天，原告的父亲卜玉虎病故，留下位于泗阳县爱园镇果园实验场一组王晓松家与裴开美家之间的房屋四间。因原告的娘家已没有亲人，因此该房屋一直空置在那。直到2012年春天，原告发现此四间房屋门前贴有广告出售此房屋，才得知被告卜某1私自将该房屋出售给被告曹某1。原告多次找到被告曹某1，要求其返还财产，均遭到拒绝。现请求法院判决确认房屋买卖协议无效，被告曹某1返还上述财产。

被告曹某1辩称，1995年卜玉虎去世的时候，有3间土墙堂屋、一间不成形的边屋及由树枝搭建的院落。卜玉虎去世后两年，被告卜某1将房屋推倒重建，建成砖瓦结构的三间堂屋、一间边屋及院落。建成后，被告卜某1将该房屋租给其亲兄弟卜大荣居住。2009年6月份被告卜某1将房屋作价10万元卖给被告曹某1，同年8月份被告曹某1搬到该房屋中居住至今。因该房屋是被告卜某1所建，房屋产权属于被告卜某1所有，并不是卜玉虎的生前财产，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告卜某1辩称，买卖房屋的原址是卜玉虎生前所有，卜玉虎去世后房屋的钥匙一直在卜某1手中，1997年，因原房屋年久失修破损严重，而卜某1经济状况不好，就由唐善西（原告卜某的丈夫）出钱，由卜某1出力，将房屋进行了修建。建房时唐善西将钱支付给了卜某1，由卜某1联系建房人，并购买建房的材料，最后由卜某1与建房人进行了结算。房屋建好后，将该房借给了同胞兄弟卜大荣居住。2009年，因子女在南京购房缺少资金，当时卜某1认为按照农村的习俗，为两位老人（即卜玉虎夫妻）送终后便有权处理房屋，所以在未告知三原告的情况下，将该房以10万元的价格卖给了被告曹某1。被告曹某1当时就向被告卜某1支付了10万元，卜某1也向曹某1交付了房屋。现在请求法院依法处理，如果要求退钱，卜某1也同意，另外也同意按照当时合同约定支付20000元违约金。

（三）一审事实和证据
江苏省泗阳县人民法院经审理查明：卜玉虎系三原告的父亲，被告卜某1系卜玉虎的侄儿。1995年冬天，卜玉虎去世，留有位于泗阳县爱园镇果树实验场一组王晓松与裴开美家之间堂屋、边屋及院落。1997年农历3月，因上述房屋破损严重，在原址被修建成三间砖瓦结构堂屋、一间边屋及院落。之后，该房屋一直由被告卜某1的兄弟卜大荣借住。2009年6月，被告卜某1在未经过三原告同意的情况下，将该房屋以10万元的价格卖给了被告曹某1。同年8月份，卜大荣离开上述房屋，由被告曹某1占有使用至今。另查明，卜玉虎去世后，因卜玉虎生前无子，按照当地的风俗习惯，由被告卜某1负责"掼老（牢）盆"，被告卜某1并以卜玉虎儿子的身份将其姓名刻在卜玉虎的墓碑上。上述事实，有原、被告的陈述、房屋照片和墓碑照片等证据予以证实，本院予以确认。
本案在审理过程中，原、被告双方均未提供争议房屋的土地使用权证和房产证，经本院向泗阳县爱园镇人民政府、泗阳县国土资源局、泗阳县住房和城乡建设局、泗阳县房管处调查核实，均未查找到该处房屋的土地和房屋登记资料。

（四）一审判案理由
江苏省泗阳县人民法院经审理认为，二被告所达成的房屋买卖协议有效。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据该条规定，应当区分物权变动的原因与结果。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，卜某、卜某2、卜某3仅以卜某1无权处分为由，要求确认合同无效，且未提供其它证据证明有法律规定导致合同无效的事由。与此同时，亦无其他导致合同无效的情形，故二被告所达成的房屋买卖合同依法成立并生效。
关于曹某1是否应当返还房屋的问题。卜玉虎去世后遗留的房屋是卜玉虎的遗产，应当通过法定的方式来进行处理。在没有遗赠扶养协议，也没有遗嘱的情况下，应当由卜玉虎的法定继承人来继承。虽然卜某1按照当地风俗习惯为卜玉虎"掼老盆"，但卜某、卜某2、卜某3当庭已明确否认由卜某1一个人继承卜玉虎的遗产，且卜某1也未提供证据证明因"掼老盆"而能获得房产的权利，故三原告对卜玉虎去世后遗留的房屋仍然享有权利。1997年，卜玉虎去世后，因卜玉虎遗留的房屋破损严重而重新修建，但卜某1仍然不能独自处分修建后的房屋。2009年，卜某1擅自将该处房屋卖予曹某1，属无权处分。
无处分权人将他人所有的财产转让给第三人，所有权人原则上有权追回。但是为了保护交易安全，维护善意第三人的利益，我国物权法又设置了善意取得制度。我国《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：1.受让人受让财产时需是善意的，不知出让人是无处分权人；2.受让人支付了合理的价款；3.转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，根据原告的陈述，卜某1是"过继"给卜玉虎，卜某1并以"孝子"身份为卜玉虎办理丧事，且以儿子身份将名字刻在卜玉虎的墓碑上。按照当地的风俗习惯，让人认为卜某1是可以取得卜玉虎的遗产的。同时，在办理丧事之后，卜玉虎遗留的房屋一直无人居住，1997年该房屋修建时卜某1参与了修建。之后，该处房屋又借给卜某1的兄长卜大荣居住至房屋出卖的时候。而曹某1与卜玉虎生前居住较近。根据以上情况，使得曹某1有理由相信卜某1有权处分诉争房屋。因此，在房屋买卖的过程中，曹某1并无过错，属于善意购买。而在房屋买卖过程中，曹某1向卜某1支付了10万元购房款，该价款与当时房屋的价值相当，较为合理。虽然该处房屋属于不动产，在买卖的过程中，应当依法办理变更登记，但鉴于本案争议房屋及土地并无产权登记手续，且当下我国农村房屋登记管理制度还不尽完善，使买卖双方当事人无法办理变更登记手续。同时考虑到争议房屋已交付近四年时间，形成了较为稳定的占有关系，为保护善意取得人即曹某1的利益，对三原告要求曹某1返还房屋的诉讼请求不予支持。对于三原告的损失，三原告可以向卜某1另行主张赔偿。

（五）一审定案结论
江苏省泗洪县人民法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：驳回原告卜某、卜某2、卜某3的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告卜某、卜某2、卜某3负担。

（六）二审情况

1.二审诉辨主张。
上诉人卜某、卜某2、卜某3上诉称：一审法院认定事实有误，对本案争议房屋的宅基地资料没有确认，对修建房屋结算人没有确认。曹某1有多处宅基地，涉案房屋买卖后未按照规定办理变更登记，违反了法律规定，卜某1与曹某1的房屋买卖协议无效。一审法院曲解了无效合同及善意取得的真实含义，适用法律错误。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人曹某1辩称：本案争议房屋系卜某1所建，卜某1与曹某1的房屋买卖协议合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人卜某1在二审中未陈述意见。

2.二审事实和证据
二审查明的事实与一审判决认定事实一致，法院予以确认。
上诉人在二审中提供的证据有：1、施银霞的土地使用权证，以证明施银霞宅基东边是曹某1儿子曹雪峰的宅基，该宅基是曹某1宅基。2、曹雪峰的宅基地登记资料复印件，以证明曹某1有几处宅基。3、曹某1的宅基地登记资料复印件，以证明曹某1有自己的宅基地。
被上诉人曹某1对上述证据质证称，曹雪峰一家4口人，曹雪峰有房屋符合法律规定，施银霞的土地使用权证、曹雪峰的土地登记资料与本案无关。曹某1的土地登记资料不真实，与本案无关。
法院认为，根据曹雪峰的家庭情况，其拥有自己的宅基地符合实际情况，并不违反法律规定，曹某1是否拥有自己的宅基地与本案争议房屋买卖的效力无关，故上诉人在二审中提供的证据与本案不具有关联性。

3.二审判案理由
宿迁市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定并未禁止农村房屋买卖，故本案房屋买卖关系并不因土地管理法的该规定而无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，卜某1与曹某1之间的房屋买卖合同亦不因未办理产权变更登记而无效。上诉人关于卜某1与曹某1之间的房屋买卖合同无效的上诉理由均不能成立。卜某1与曹某1关于涉案房屋的买卖合同合法有效。
虽然涉案房屋占用土地原为卜某、卜某2、卜某3的父亲卜玉虎宅基地，但是涉案房屋系卜玉虎去世后由卜某1经手重建。根据建房人季守平出具给曹某1的证明，建房人工费用由卜某1交给季守平，该内容与卜某1陈述相吻合，故对该事实应予认定。另根据卜某2013年7月24日在一审法院谈话时陈述，卜某1结婚前即过继给卜玉虎，当时当地村民均知道卜某1过继给卜玉虎的事实。并且，涉案房屋一直由卜某1占有、支配。因此，曹某1有理由相信卜某1有权处分涉案房屋。因涉案房屋无土地使用权证及房屋所有权证，且占用的土地亦一直未进行登记，故曹某1对未办理产权变更登记没有过错。综上，曹某1善意购买涉案房屋，已支付了合理的价款，并占有使用涉案房屋多年，为维护交易的稳定性，对卜某、卜某2、卜某3要求曹某1返还涉案房屋的请求应不予支持。对于秀花、卜某2、卜某3的损失，其可向卜某1另行主张。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

4.二审定案结论
宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2300元，由上诉人卜某、卜某2、卜某3负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
该案例涉及无权处分情形下买卖合同的效力问题及未经登记能否适用善意取得制度。
关于出卖他人之物情形下无权处分所订立的合同的效力，2012年3月31日最高人民法院通过的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》采用了"完全有效说"的立场。该解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，三原告仅以被告卜某1无权处分为由，要求确认合同无效，且未提出其它证据证明有法律规定导致合同无效的事由及相关证据。与此同时，经法院审查，亦无其他导致合同无效的情形，故两被告所达成的房屋买卖合同依法成立并生效。
依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产是需要初始登记的，转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋，因不属于商品房，具有其特殊性。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但鉴于房地一体的原则以及农村宅基地属农民集体经济组织所有，故亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权的变更必须登记。
鉴于农村房屋及宅基地使用权缺乏登记的情况仍普遍存在，目前审判中不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力。同样，当不动产善意取得的前两个要件符合时，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，而拒绝适用善意取得制度。此时，应当准用动产善意取得的构成要件：即第一，受让人受让时是善意，不知道是无权处分；第二，以合理的价格转让；第三，已经交付给受让人。
张敬