一、首部

1、判决书字号：峨山彝族自治县人民法院(2013)峨民一初字第13号。

2、案由：物权保护。

3、诉讼双方：
原告峨山彝族自治县双江街道办事处登云社区三家村居民小组
负责人王某，该组组长。
委托代理人葛茂宏，云南汇欣律师事务所律师，特别授权代理。
被告施某
委托代理人徐绍芬，云南华信律师事务所律师，特别授权代理。
第三人李某
第三人夏某
第三人郝某
第三人刘某
第三人刘某2
第三人李某2

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：云南省峨山彝族自治县人民法院
合议庭组成人员：审判长：李云艽；审判员：柴金燕；人民陪审员：龙琰琥。

6、审结时间：2013年4月24日。

二、诉辩主张

原告诉称，2006年1月，原告与被告签订房屋场地租用合同，合同约定原告将猊江桥（原名东关乡大桥）三家村修理厂的房屋二幢及相关场地、简易工棚、沐浴室以年租金75000元的价格租给被告开设汽车修理厂。2006年8月，峨山县政府决定征用三家村修理厂的房屋一幢及相关场地5.7亩，并通知原告在15天内对政府征用的房屋进行拆迁。原告的房屋拆迁后，致使双方签订的合同无法履行，被告因此减少向原告支付原约定的租金，被告至今没有交纳2009年2月就应该交的租金。由于国家政策性征用原告房屋及场地以及被告的违约行为，造成双方签订的合同已经解除停止履行。2009年3月，原告投资210万元在三家村修理厂被国家征用剩余地面上建盖了1780余平方米的综合楼一幢。2009年12月，经集体决议拟向社会招标对综合楼及附属场地招租，被告妨碍该招租工作，并于2010年7月9日未经原告同意非法占用了集体的综合楼及相连场地。现该房屋及场地的市场价格达40万元，被告的行为严重侵害了原告全体成员的合法权益。被告占用原告综合楼后将部分房屋出租给第三人，第三人李某、夏某、郝某、刘某、刘某2、李某2现也实际占用原告的综合楼，现请求：1、判令被告于判决生效之日起将原告所有的新建综合楼二楼一间(旅社接待室)、三楼、四楼房屋返还原告；2、由被告支付原告占用房屋的费用66.95万元；3、由第三人将各自占用的综合楼一楼(地下室)房屋返还原告。

被告辩称，被告与原告在2006年1月签订了《房屋场地租用合同》，被告取得了原三家村修理厂的相关房屋、场地的使用权和转租权。2006年8月，峨山县政府征用被告承租的房屋一幢及相关场地，并未导致原、被告双方的合同无法履行而终止，故该合同合法有效，应得到法律的保护。县政府征用后，导致承租的房屋及场地减少，原告理应减少租金，原告却认为该合同无法履行。按照合同的约定，要双方协商后方可终止本合同。2009年4月原告在被告承租的场地上用时二年重新盖起房屋三幢，造成被告承租的房屋、场地总面积减少约一半，加上在场地上堆放建筑垃圾，致使被告基本上无法正常使用场地进行出租收益。由于综合楼建好后无人看管造成门窗等财产丢失，经时任组长张某的同意先行搬入经营，租金日后再议。在村民小组会议上，绝大部分村民同意以16万元价格出租，但小组负责人于事实而不顾，故意造成被告违约，刻意拒绝收取被告交付的房租，私下向被告对外承包的客户收取租金并下调租金2000元，对此，原告应承担违约金5万元。现被告租用的房屋、场地面积和以前不一致，本着公平、公正的原则，该加的加、该减的减。根据原、被告双方租赁合同的约定，被告对承租物有转租权，本案第三人使用的房屋均由被告租给第三人，根据合同相对性原则，如果确实应当返还房屋，也应由被告向原告承担返还责任，与第三人没有直接关系。本案的原告是村民小组，按照法律规定其不具备诉讼主体资格，应当驳回原告的起诉。该案在2010年8月以同样的诉求被峨山县法院驳回起诉，按照法律规定，一案不得两审，原告只能按照申诉处理。请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、事实和证据
峨山彝族自治县人民法院经公开审理查明：原告三家村小组共有村民代表6人，分别为：孙某、张某、王某2、施某、施某2、曾某。2006年1月，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋场地租用合同》。合同约定，甲方将三家村小组修理房、场地、厂房、沐浴室及公路边钢混水泥房2幢租给乙方使用；甲方每年收取租金为75000元；租期为10年，自2006年2月1日起至2016年1月31日止；付款方式：乙方一年内付清全年租金，第一次付款时间为合同签订之日，金额为30000元，第二次为每年的6月1日，金额为45000元，以后每年依次类推；在合同租用期内，乙方有权转租；在合同期内，若遇国家政策性征用或天灾及不可抗力等因素致使合同无法履行时，经双方协商后终止本合同；......。合同签订后，被告于2006年2月5日支付原告租金30000元、2007年1月25日支付2006年2月1日至2007年2月1日尾款40000元、2008年1月23日支付2007年2月1日至2008年2月1日租金75000元、2009年10月14日支付2008年2月1日至2009年2月1日租金45000元。根据2006年8月21日峨山县人民政府办公室《关于印发易峨公路峨山县城过境段等建设工程拆迁补偿安置实施方案的通知》（峨政办发〔2006〕53号），原告租给被告的部分房屋及场地在拆迁的范围内。2008年11月，被告租用的房屋、场地被拆除5.7亩。原告于2009年4月在拆除的场地上重新建盖了一幢综合楼（四层砖混）。2010年6月9日，原告召开村民大会，讨论了被告租用综合楼事宜，但没有形成一致意见；2010年6月26日，原告召开领导班子、村民代表会，讨论被告租用综合楼一事，被告同意15万元租用综合楼，多一分都不要，参加此次会议的村民代表为4人，其中有3人同意以15万元的价格出租给被告，1人提出要"四议两公开"，为此对综合楼出租事宜没有形成一致意见。2010年7月24日，被告施某经时任三家村小组组长张某的同意，搬入该综合楼经营使用至今。后被告将综合楼一楼(地下室)以每年1700元的价格租给第三人李某一间、夏某一间、郝某一间、刘某一间、刘某2二间、李某2一间。2011年7月至8月间，原告以每间铺面降低2000元租金的条件（被告出租的铺面租金为15000元），收取了被告出租给他人7间铺面(二楼)租金共计91000元，现该综合楼(二楼)铺面7间的租金仍由原告按每间13000元/年收取。被告现占用综合楼房屋为：二楼铺面一间(用于销售彩票)、三楼(共9间)、四楼(共9间)；另查明，2007年10月9日、2008年11月1日，原告(乙方)与峨山县双江镇人民政府签订的《易峨公路峨山县城过境段等建设工程房屋拆迁安置补偿合同》两份合同约定："第三条拆迁安置补偿：(一)根据峨政办〔2006〕53号文件精神及相关规定，1、乙方房屋补偿选择货币补偿，......"。根据两份合同，原告共得补偿款694615.04元，被告共得补偿款113128.64元。在审理过程中，原、被告双方对综合楼年租金收益达成一致意见，即13.5万元/年。
上述事实有下列证据证明：
1、房屋场地租用合同1份，证明2006年1月，原、被告双方签订合同约定每年租金为75000元，争议的房屋场地所有权属于原告；
2、峨山县政府办公室《峨政办发〔2006〕53号》文件1份、易峨公路峨山县城过境段等建设工程房屋拆迁安置补偿合同（2007年10月9日）1份、易峨公路峨山县城过境段等建设工程房屋拆迁安置补偿合同（2008年11月1日）1份，证明原告是本案适格的原告，因易峨公路过境县城，导致原告与被告签订的场地租用合同无法履行，被告在其合伙人时任三家村小组组长张某的帮助下，收取了因租赁物被征收的经营性用房补助金等费用215563.40元；
3、民事裁定书1份，证明原告在2010年8月向峨山县人民法院提起诉讼，因时任组长在庭审中不同意诉讼请求，致使原告的起诉被驳回，该案不属一案两审；
4、建设用地规划许可证1份、建设规划许可证1份、建设工程施工许可证1份，证明位于峨山县双江街道办事处登云社区三家村猊江东路的综合服务楼属于原告所有的事实；
5、房屋场地租用合同1份，证明原、被告签订的合同租赁期限为10年，对双方有约束力；
6、农村合作经济组织收费发票4份，证明被告按照约定交纳租金的事实；
7、决定1份，证明原告欲撕毁合同，原告违约的事实；
8、收款收据3份，证明原告在不通知被告的情况下，私自收取被告出租的房屋租金，原告违约；
9、会议记录2份，证明原告对综合楼租金进行过商议；
10、租金收据4份，证明被告租房给本案第三人的租金收取情况。
11、依职权调取的经济组织收款发票2份、进帐单2份、付款凭证1份、收据1份。证明在峨山县易峨公路县城过境段等建设工程房屋安置拆迁中原告、被告各自所补得款项及金额。

四、判案理由
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告施某在履行与原告三家村小组签订的《房屋场地租用合同》期间，因易峨公路峨山县城过境段等建设工程及三家村小组建盖商品房，拆除了部分房屋及场地。2009年4月，原告在拆除的房屋和场地上投资建盖了综合楼，原告就该综合楼的出租一事召开会议讨论，被告作为三家村小组的村民代表参与讨论，但没有形成一致意见。被告仅经三家村小组原组长张某的同意搬入综合楼经营，没有与原告协商重新达成租用协议。被告在占用该综合楼后，将综合楼一楼(地下室)租给本案的第三人使用，现作为物权所有人的原告要求被告及第三人返还综合楼的主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告以每年40万元计算综合楼年租金，支付2010年1月1日起至实际返还综合楼之日止的房屋租金，但未提供证据证实，在审理过程中，双方对综合楼年租金收益为13.5万元达成一致意见，对原告要求被告支付66.95万元占用房屋费用的主张予以部分支持，租金损失应从被告施某实际搬入综合楼之日即2010年7月24日起计算，并扣除原告已收取的7间铺面租金159229元(2011年7月至2013年4月24日)。被告答辩认为，原告无诉讼主体资格，本案属一案两审，要求驳回原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予采纳。

五、定案结论
峨山彝族自治县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
1、由被告施某将位于峨山县猊江东路双江街道办事处登云社区三家村综合楼二楼铺面一间、三楼(共9间)、四楼(共9间)返还给原告峨山彝族自治县双江街道办事处登云社区三家村居民小组；
2、由第三人李某、夏某、郝某、刘某、刘某2、李某2将各自租用的位于峨山县猊江东路双江街道办事处登云社区三家村综合楼一楼(地下室)房间返还给原告峨山彝族自治县双江街道办事处登云社区三家村居民小组；
3、由被告施某支付原告峨山彝族自治县双江街道办事处登云社区三家村居民小组占用房屋费用371250元，扣除已收取的铺面租金159229元，实际支付212021元（费用从2010年7月24日计算至2013年4月24日，之后的费用按每年13.5万元计算至被告施某实际交付综合楼之日止）；
以上判项于判决生效后10内履行。
4、驳回原告峨山彝族自治县双江街道办事处登云社区三家村居民小组的其他诉讼请求。

六、解说
本案中，焦点主要是双方于2006年1月签订的《房屋场地租用合同》是否已终止，实际占有该房屋的人是否都应列为本案当事人，该案案由如何确定。原告主张出租给被告的部分场地及部分大楼已由政府征用，且被告已领取相应的征地补偿款，按约定租用合同终止。对在征用土地上新建盖的综合楼，被告无权占有，应予以返还及赔偿占用期间的损失。被告认为，双方签订的租用合同并未终止，新建盖的综合楼系在原拆迁掉的大楼的地基上建盖，原合同继续有效，其有权占有新建综合楼，其他租户不应作为本案当事人。笔者认为，被告在租用原告的房屋及场地期间，由于国家政策性征用，当地政府征用了被告租用的部分场地及房屋，按原、被告双方的合同约定，该《房屋场地租用合同》已终止。对征用后，原告在原部分地基(即征用大楼拆掉后的地基)上新建盖了一栋综合楼，被告在没有与原告协商重新达成租用协议的情况下，就占用该综合楼，属无权占有。原告系该综合楼的权利人，对该楼享有物权。被告在占用该综合楼后，将综合楼一楼(地下室)租给他人使用，作为物权所有人的原告，根据物权的追及效力，要求被告及实际占用该楼的人返还综合楼的主张符合法律规定。本案所涉及的法律关系与合同纠纷、侵权责任纠纷均有重合，如该案简单的将案由定为合同纠纷或侵权责任纠纷均不能将本案所涉及的法律关系全部涵盖，故本案定个兜底性案由物权保护纠纷较为妥当。
（柴金燕）