（一）首部

1.判决书字号：
一审判决书：江苏省常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第1532号判决书
二审判决书：江苏省常州市中级人民法院（2013）常民终字第1559号判决书

2.案由：租赁合同纠纷

3.诉讼双方：
原告（上诉人）：缪某某。
委托代理人：费小强，江苏日月泰律师事务所律师。
原告（上诉人）：何某某。
委托代理人：费小强，江苏日月泰律师事务所律师。
被告（被上诉人）：常州市越都房地产开发有限公司。
委托代理人：潘湘元，浙江大公律师事务所律师。

4.审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：江苏省常州市钟楼区人民法院.
合议庭组成人员：审判长：郝立；人民陪审员：蒋玉祥、曹佳义。
二审法院：江苏省常州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：毛荔萍；审判员：李连求；代理审判员：刘颖。

6.审结时间：
一审审结时间：2013年9月17日。
二审审结时间：2014年5月29日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告诉称：其夫妻二人因停放车辆所需，于2008年7月向常州市越都房地产开发有限公司（以下简称越都公司）购买了位于其居住的大厦地下一层的其中一个机械车位，车位购买价款50000元已全部支付，但机械车位至今（2013年5月）未曾投入使用，其已经失去了购买车位的意义。请求法院判令解除双方买卖合同，越都公司返还车位款50000元并赔偿损失20000元。
被告辩称：其早已将机械车位交付，本案诉讼时效已过；双方《机械车位转让协议》约定，对方须缴纳3000元车位运行维护费及每月30元的车位管理费，但对方未交纳该费用，系对方违约在先；对方在收到其交付的合格机械设备后的近五年内没有向其主张过诉状中所称的权利，即使当时交付的机械车位存在质量问题，也已超过异议期。

2．一审事实和证据
江苏省常州市钟楼区人民法院经公开审理查明：越都公司为本市早科坊大厦开发商，缪某某、何某某为该大厦乙单元807室房屋业主。2008年3月26日，越都公司与何某某分别为甲、乙方签订《机械车位转让协议》一份，内容为："乙方已购置早科坊大厦商品房，现乙方向甲方购买由甲方开发的早科坊大厦地下室机械车位使用权一个，经双方友好协商，对该汽车泊位使用的具体事宜达成以下协议：一、汽车泊位位置及性质：乙方购买的机械车位位于早科坊大厦地下室，车位编号为机械车位12号，车位性质：机械车位泊位。二、车位总价及付款方式：该汽车泊位总价50000元，另江苏翠湖物业有限公司（以下简称翠湖公司）收取3000元，作为该车位的运行（含电费）维护费，暂定八年。物业公司每半年公布一次运行维护费用状况。付款期限及责任约定：乙方首付汽车泊位定金10000元，余款40000元于2008年4月30日前全部付清。甲方在收到全部车位款后将汽车泊位交与乙方使用。如乙方未能按期付款，甲方有权在乙方逾期十五日后将乙方所订的汽车位另售他人，且乙方所付定金不予退还。三、乙方拥有所购汽车位的使用权，使用年限等同于本大厦住宅的使用年限。四、乙方所购车位仅作停车使用，不得向非本大厦业主转让或出租。乙方在使用车位时须遵守和服从物业公司的管理，不得违反机械车库的操作规程，并配合物业公司做好管理工作及机械车库的检修工作。五、在本大厦业主委员会成立及与物业公司签订新的物业管理合同前，甲方暂时委托江苏翠湖物业有限公司对机械车位进行管理，乙方应按时交纳30元/月*车的管理费用。......"协议签订后，缪某某、何某某向越都公司支付了机械车位转让费50000元，越都公司则于2008年7月将机械车位交付给缪某某、何某某。另，本市早科坊大厦地下室12号机械车位已经江苏省特种设备安全监督检验研究院检验合格后，发放了《安全检验合格证》。审理中，法院组织双方当事人对本市早科坊大厦地下室机械车位进行了现场勘验，经勘验：车辆停入12号机械车位后，在操作人员操控下，机械车位上升、下降，然后车辆开出。
上述事实有下列证据证明：
（1）机械车位转让协议，用以证明原被告之间关于使用机械车位的约定。
（2）房地产开发预收款凭据，用以证明原告向被告支付了"车位转让费"。
（3）产品出厂合格证、安全检验合格证、机械式停车设备监督检验报告，用以证明被告所交付的机械车位质量符合约定。
（4）现场勘验笔录，用以证明涉案机械车位可以正常运行。

3．一审判案理由
江苏省常州市钟楼区人民法院经审理认为：原告何某某与被告签订的《机械车位转让协议》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。本案争议焦点在于：原告能否以合同目的无法实现为由，要求解除双方签订的《机械车位转让协议》。对于以上争议焦点，法院认为：首先，被告转让给原告的机械车位经法院现场勘验可以正常运行，该设备也申领了《安全检验合格证》，原告认为机械车位不能满足使用要求，在事实上不能成立；其次，我国《合同法》第一百五十八条规定："当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。"原告在接受被告交付的机械车位后，应当将发现的质量问题在合理期限内通知被告，但原告未能提供曾通知被告的相关证据，应当视为机械车位质量符合约定；最后，我国《民法通则》第一百三十五条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。" 第一百三十七条规定："诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。" 原告自2008年7月接受被告交付的机械车位后，直至2013年5月29日才向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《机械车位转让协议》，原告又未能提供诉讼时效中止、中断的证据，故其起诉已超过诉讼时效。综上所述，原告要求解除双方买卖合同等诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

4．一审定案结论
江苏省常州市钟楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告缪某某、何某某的全部诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审原告）缪某某、何某某诉称：1、一审法院混淆了机械车位符合基本质量要求与运行机械车位的概念，从而免除了被上诉人越都公司运行机械车位的合同义务；2、上诉人向一审法院多次申请调取车位纠纷的报警记录，也出具了业主委员会提交的情况说明，以证明诉讼时效的中断，但一审法院未予理涉；3、上诉人请求解除合同的原因是被上诉人未运行机械车位，而非机械车位的质量问题，在合同履行期内可以随时要求被上诉人履行义务，因此不存在诉讼时效问题。综上，上诉人缪某某、何某某请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判，由被上诉人越都公司承担本案的诉讼费用。

被上诉人（原审被告）辩称：1、上诉人所称的机械车位运行与否与涉案买卖合同之间没有明确的延续关系，上诉人是否使用了涉案车位并不清楚，所以其所称存在诉讼时效的延续与事实不符；2、一审法院的现场勘验以及相关安全检验合格证明等证据可知，讼争的机械车位完全合同且可以正常运行使用，上诉人请求解除合同于法无据；3、协议第二条和第五条可以看出，是由物业公司承担车位的运行管理并由物业公司收取相关费用；4、上诉人一直没有交纳协议所约定的3000元维护费和每月30元管理费，其无权享受物业公司对机械车位的管理，即使该义务属于被上诉人，被上诉人也可以先履行抗辩而不对上诉人的车位进行维护管理。综上，被上诉人越都公司认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。

（四）二审事实和证据
二审中，上诉人缪某某、何某某对一审现场勘验部分有异议，认为由于没有专业人员操作机械车位这一特种设备，业主不会操作，故机械车位一直未能正常运行过。双方当事人对一审判决查明事实的其他部分没有异议，二审法院依法予以确认。
二审经查阅一审卷宗，摘录以下事项：
江苏省常州质量技术监督局出具常质监依告[2013]8号政府信息依申请公开告知书，该告知书载明"早科坊大厦机械车位的正式名称为升降横移类机械式停车设备......根据《特种设备安全监察条例》的规定，该机械车位的操作者必须取得特种设备作业人员资格"；常房权证字第00205974号房屋所有权证显示，坐落于早科坊35号地下层的房屋所有权人系本案被上诉人越都公司。
经询问当事人，缪某某、何某某自2009年后就要求越都公司或物业公司运行机械车位，但越都公司或其委托的物业公司在2013年6月前并未委托有资质的专业人员运行管理涉案机械车位。

（五）二审判案理由
江苏省常州市中级人民法院经审理认为：
1、涉案《机械车位转让协议》性质为租赁合同
根据双方当事人2008年3月签订的机械车位转让协议，其条款表以"机械车位使用权"，协议本身可知上诉人对涉案机械车位及相应房屋空间并无处分之权利，且被上诉人越都公司对涉案机械车位所在房屋享有所有权，因此虽然合同名称为"转让协议"，但根据所约定的权利义务的内容可以确定，该协议实为出租人越都公司将其所有之物交付承租人缪某某、何某某使用、收益，并由承租人支付租金及其他相关费用的合同，符合租赁合同的特征。
2、机械车位的运行管理义务为越都公司在涉案租赁合同中的主要债务
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法律条文规定了出租人的交付义务以及对租赁物的瑕疵担保责任。涉案租赁合同约定的机械车位及对应房屋空间系用于承租人泊车，且机械车位有其自身特点--升降横移，承租人租赁该财产是为了使用和收益，故从租赁物的效用角度而言，出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。因此，若机械车位仅符合质量要求而实际使用过程中不能升降横移，那么涉案租赁合同的目的将无法实现。
根据《特种设备安全监察条例》的规定，起重机械（指用于垂直升降或者垂直升降并水平移动重物的机电设备）的作业人员及其相关管理人员，应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得国家统一格式的特种作业人员证书，方可从事相应的作业或者管理工作。故依据行政法规，涉案机械车位须由有资质的作业人员进行操作运行。
以上可知，越都公司作为出租人，应当将可以正常实现其自身功能的机械车位交付承租人使用，而实现机械车位自身功能的操作行为依行政法规的规定应由专业作业人员完成，即越都公司在将机械车位交付缪某某、何某某使用时就应保证有专业作业人员对机械车位的运行进行操作、管理，此为越都公司全面履行其交付租赁物义务、对租赁物瑕疵担保责任的必要组成。涉案租赁合同中，出租人越都公司虽然交付了符合质量要求的停车设备，但是未能依照行政法规的规定配备相应的作业人员对设备进行操作，使承租人缪某某、何某某不能使用该设备，直接影响合同目的的实现。
综上，机械车位的运行管理义务为越都公司在涉案租赁合同中的主要债务。
另外，机械车位的运行管理义务产生于租赁合同履行之初（交付时机械车位即应具备完整的使用价值），并应在租赁期间一直保持；根据涉案租赁合同，越都公司前述义务与缪某某、何某某支付维护费、管理费的义务没有先后履行顺序，故越都公司关于其可为先履行抗辩的意见法院不予采纳。再者，作为受出租人越都公司委托对机械车位进行管理的物业公司，其不履行前述配备专业作业人员进行管理机械车位的义务，根据《合同法》第六十五条的规定，相应的违约责任仍应由涉案租赁合同的出租人越都公司承担，故越都公司关于相应义务应由物业公司负担的意见法院亦不予采纳。
3、涉案租赁合同解除权的行使应当适用除斥期间
依民法理论，民事权利依其作用的不同可以分为支配权、请求权、抗辩权、形成权。请求权（要求他人为特定行为的权利）为诉讼时效的适用对象；而合同解除权是指权利人依其单方意思表示使双方合同法律关系归于消灭的权利，其行使无需另一方作出某种辅助行为或共同行为，故解除权属形成权，应当适用除斥期间。
故本案当事人关于诉讼时效的相关诉讼主张法院不予支持。
4、涉案租赁合同中上诉人的解除权因逾期行使而消灭
根据合同法第九十五条的规定，解除权依法应在合理期限内行使，否则该权利消灭。而《合同法》对于同为形成权的撤销权规定了一年的除斥期间，另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将解除权的行使规定为"法律没有规定或者当事人没有约定......对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"。以上可知，合同解除权应当在其除斥期间内行使。
本案根据现有证据可以认定，越都公司或其委托的物业公司在2013年6月前并未委托有资质的专业人员运行管理涉案机械车位。上诉人自认其自2009年就催告越都公司或物业公司履行运行管理义务，但越都公司一直迟延履行其主要债务，故上诉人的解除权早已在其2009年催告后的合理期限届满时成就[《合同法》第九十四条第（三）项]，但时至2013年5月方提起诉讼要求解除合同，该解除权的行使显然超出了法律规定的合理期限，该解除权依法归于消灭。
至于越都公司此前存在未按约履行合同义务的情形，相关业主可另案向其主张赔偿损失等违约责任。

（六）二审定案结论
江苏省常州市中级人民法院认为，一审法院认定事实基本清楚，不当的裁判理由本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

（七）解说
该案例涉及业主日常生活中使用车位的合同性质以及权利义务分配的问题。鉴于我国汽车消费需求与日俱增，考虑到空间的有效利用，越来越多开发商应相关行政要求，在商品房地下层设置营业性公建配套机械车位，但开发商往往仅将此作为行政要求的应对，而未对其涉及的法律问题予以细致考虑。无论是机械车位还是车位对应的房屋空间，其所有权均归开发商所有，相关车位转让协议并不涉及前述标的物的处分，故不应按照买卖合同的法律规定分配合同双方的权利义务，同时鉴于机械车位的特殊性，行政法规对其作业、管理事项有强制性规定，那么作为出租方在交付租赁物时即应按照行政法规的要求确保租赁物可正常使用。若出租人未能依约履行其租赁物瑕疵担保责任，在承租人解除权条件成就时，承租人应在除斥期间内及时行使解除权，否则该权利将归于消灭。
本案从双方约定的权利义务的实质出发，结合行政法规的相关规定，对于常见生活事项的法律关系予以明晰，并从除斥期间的角度将双方早已产生纠纷的法律秩序及时确定，平衡了合同双方的利益，具有典型意义。
1、日常生活中对"购买车位"的通常观念需要正确认识
二审法院通过审理发现，车位是"买卖"而来的观念不仅是业主的普遍观点，即使是作为机械车位及相应房屋空间物权人的开发商也认为自己已将标的物卖给了业主，甚至一审法院也没有意识到涉案转让协议的法律性质，而以买卖合同纠纷确定案由，由此带来的是对当事人权利义务的不当判断。本案中越都公司坚持认为机械车位只要交付了，只要质量没有问题，其再无其他义务，仅余业主付费义务，一审法院也仅就质量问题进行查明，并依据买卖合同相关规定裁断本案，其实不然。如前所述，应当根据租赁合同相关法律规定来认定双方当事人的义务。
2、机械车位的特殊性决定了本案出租人义务的具体内容
我国行政法规对特种设备的类别进行了列举界定，涉案机械车位属于起重机械，应按照行政法规的要求由专业人员进行操作。同时作为租赁物，出租人仅仅将其交付尚未完整完成合同法216条规定的义务，该条款还包括了出租人租赁物瑕疵担保责任的规定，简言之，机械车位要在具备符合行政法规规定的运行要件的情况下方能具备其完整的使用价值，否则交付一个依法不能使用的租赁物，该合同将毫无意义。同时，该租赁物瑕疵担保责任是出租人在租赁合同项下的主要债务，是其交付租赁物时即负有的义务，是与承租人支付租金相对应的义务，出租人不得以承租人没有交纳物业管理费、维护费为由拒绝履行该初始的并应在合同履行过程中一直持续的义务。
3、业主维权应注意权利行使期限
案情可知，本案业主在2009年就开始以沟通交涉的方式要求开发商履行运行车位的义务，其实质为业主依据合同法94条第（三）项规定催告开发商履行主要债务，那么开发商在催告后合理期限内仍不履行，业主的合同解除权将依法成就，其仅需在合理期限届满后通知开发商即可单方解除合同；但是根据合同法95条的规定，解除权的存续亦有其合理期限（除斥期间），此处的合理期限长短如何计算，法律没有明确规定，但是我们认为可以类推适用法释（2003）7号第15条第2款的相关规定，之所以参照该司法解释，主要考虑因素为，该司法解释规定同样也是关于合同解除权的规定，同时涉案协议的标的物为一定的房屋空间及该房屋空间内的机械车位，该约定也涉及不动产，且机械车位的使用与业主的商品房具有关联，因此参照该司法解释处理本案符合类似情况相同处理的理念；另外，关于一年这一除斥期间的规定，与合同法明确规定的同为形成权的撤销权的除斥期间相同，具有可操作性的同时也具有直接的可类比的法律依据。
应该说，解除权的行使将会导致既存的合同关系消灭，属双方法律关系的重大变更，因此如果允许解除权人在经过过长的时间后仍然可肆意废止合同，是对现有的当事人之间法律秩序的破坏，也不尽然体现公平正义，因此通过一年这一合理期间的规定，足够由解除权人权衡利弊，也敦促其及时确定双方之间的法律关系，是必要且合理的。换个角度，如果解除权行使的合理期间过长，甚至长于诉讼时效两年的规定，那么解除合同后将会面临这一问题，守约方主张违约方承担违约责任这一债权请求权时却遭遇时效届满的抗辩，颇显矛盾。
当然，如果裁判生效后，开发商再次发生不履行合同主要债务的行为或者持续不履行合同主要债务，那么业主可以自己聘请具有资质的专业人员对机械车位进行操作管理，由此产生的费用可以视为开发商违约行为给业主造成的损失，业主可要求开发商承担违约责任。
4、其他问题
（1）关于维护费、物业管理费的交纳
实践中诸如本案的租赁合同履行过程中还易遇到此等纠纷：业主作为承租人未交纳维护费、物业管理费，开发商作为出租人或其委托的物业管理公司如何应对？笔者认为解决此类问题的关键在于如何认定该二笔费用的对价。
首先看维护费，双方当事人若无特别约定，其字面含义可知为维修养护费用，即租赁物损坏后需要通过维修手段将其恢复到损坏前的状态的费用，以及对租赁物进行常规养护使其可以正常使用、发挥效用的费用。我国合同法第220条规定了出租人的维修义务，此为出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务，原因在于承租人使用租赁物就是要使租赁物发挥其效用，以满足自己的需要，这就要求租赁物本身应保持一个良好的状态，当该租赁物出现妨碍使用的情况时，就要对其进行维修，当该租赁物处于可能妨碍使用的状态时，就要对其进行养护。出租人对自己的财产进行维修养护，一来延长租赁物的寿命，实则维护了自己的利益；二来若出租人不履行维护义务使租赁物不能使用，则影响了承租人订立租赁合同目的的实现，这相对于承租人全额支付了租赁期间的租金而言是不合理的；第三，机械车位其构造特殊，一组机械车位往往包含多个车位，并且使用中由于横移或升降，车位之间相互影响，故维护保养系针对整组机械车位而言，无从分割，仅因某些机械车位的承租人未依约支付维护费而停止整组车位的维护保养，会导致对已经支付维护费的承租人的使用构成妨碍。因此，机械车位的维护义务应当认定为出租人的义务，即使双方约定维护费用由承租人支付，也应视为仅是费用负担方的约定，而非义务的转移，部分承租人不支付维护费，出租人不得停止对整组车位的维护，而应先行维护后向违约的承租人主张违约责任。
再看物业管理费，一般情况下业主会与物业管理公司签订物业管理服务协议，那么物业管理费的对价行为会有相应约定，若无明确约定，可将《物业管理条例》中关于物业服务行为的规定结合具体情况视为对双方物业管理服务协议的补充。细化至与机械车位相关的物业管理行为，主要为物业公司对业主机械车位相关区域内的卫生保洁、停车入库的秩序引导等行为，因此如果业主未交纳物业管理费，物业公司可停止前述物业服务行为并向业主主张违约责任，但也不得以此为由，以不聘请有资质的作业人员进行操作管理这一方式妨碍业主正常使用租赁物。
（2）业主要注意依约履行租赁合同
实践中不乏此类情形，签订车位租赁协议后，在小区车位并不紧张时，由于机械车位的空间相对狭小，业主可能会求便利而将车辆停放至其他固定车位，造成对自己所签订协议的搁置。但短期内临时停放至其他车位并不能彻底解决问题，而且可能构成对他人权益的侵害，毕竟自己的停车需求应当根据自己签订的租赁协议予以落实。随着车辆与日增多，当业主需要规范使用自己租赁的车位时，方发现合同签订的目的能否实现存在重大障碍，此时再诉诸法律亦难及时弥补损失。即使业主变换思路转而向开发商主张前期不配备专业人员操作机械车位这一违约行为的责任，在无约定违约金的情况下，也需要证明开发商这一违约行为给其实际造成了损失，若案情实为业主实际将车辆停放在其他车位，其正常的停车需求得到了满足，那么也应认定为属于违约后的补救措施，进而认为业主主张损害赔偿金没有事实依据。
（刘颖）