（一）首部

[案件基本信息]
1.判决书字号：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2013）彭法民初字第01918号民事判决书。

2.案由：买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告：张某（被告黄某之妻）
原告：黄某2（原告张某与被告黄某长子）
原告：黄某3（原告张某与被告黄某次子）
原告：黄某4（原告张某与被告黄某三子）
共同委托代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师
被告：黄某（原告张某之夫）
被告：曾某
委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
审判组织：代理审判员：黄宽

6.审结时间：2013年11月25日

（二）诉辩主张

原告诉称：四原告与被告黄某系同住家庭成员。共有位于彭水县绍庆街道滨江社区30号的砖混结构房屋一幢，共两间六楼一底使用面积约831.05平方米。2010年12月8日，四原告与被告黄某与彭水县城市建设投资有限责任公司签订了彭水"滨江休闲广场"工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书，约定既有货币安置也有房屋安置，由城投公司向美翔江城美景楼盘3号楼购买9套房屋对原告及被告黄某进行安置，现美翔江城美景3号楼已经完工，四原告接房时得知，被告黄某已将与四原告共有的该楼盘13楼B型房屋一套（面积117.46平方米），于2011年1月18日以317142元的价格卖予被告曾某。综上，请求人民法院依法判令：一、确认二被告签订的房屋转让协议无效；二、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称
被告黄某辩称：涉案房屋属于家庭共有财产，自己误以为可自行处置。2011年1月8日以市场价与曾某签订房屋买卖合同，未向其他家庭成员说明，因此，家庭其他成员均不知晓此事。
被告曾某辩称：1、本案两被告于2011年1月8日签订的房屋转让协议合法有效。2、原告诉称与事实不符：第一、2010年12月8日，是被告黄某与彭水县城市建设投资有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，四原告并没有签署该协议；第二、四原告知道被告黄某出售房屋的事情，应视为对被告黄某出售房屋的认可；第三、两被告协商、签订及交款时，原告张某参与并同意对外出售；第四、被告黄某与城投司签订的安置补偿协议指向的被拆迁房屋所有权人系被告黄某，并非四原告；第五、被拆迁房屋于1999年办理了房产证和国有土地使用权证，此时原告黄某2、黄某3、黄某4均未成年，因此被拆迁房屋以及安置房屋不属于家庭共有财产。因此被告黄某出卖房屋属于有权处分，两被告签订合同合法有效。3、从事实来看，被告黄某一共卖出了5套房屋，金额巨大，并且进行了多次协商，被告黄某在协商及签订合同时向被告曾某方出示了安置协议，被告曾某方有理由相信被告黄某具有处分权，构成表见代理。4、两被告以2700元每平方米的价格交易，该价格由被告黄某提出，符合当时市场价，被告曾某已经尽到合理注意义务，被告黄某亦收取一半的购房款，其家庭成员以不知情为由要求确认合同无效，有违诚实信用原则。

（三）事实和证据
彭水县人民法院经公开审理查明：原告张某与被告黄某系夫妻关系，生育原告黄某2、黄某3、黄某4三子。2010年12月8日被告黄某与彭水县城市建设投资有限责任公司（甲方）、彭水苗族土家族自治县城市房屋拆迁工作指挥部办公室（丙方）签订《彭水县"滨江休闲广场"工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书载明被拆迁人（即乙方）为被告黄某和原告黄某2、黄某3、黄某4四户。协议书约定，将乙方位于彭水县汉葭镇滨江社区的房屋进行拆迁安置补偿。在房屋拆迁补偿方式中约定，乙方自愿将住宅总面积738.42平方米的房屋面积与甲方安置房面积886.104平方米的房屋作为产权调换；关于住房安置方法双方约定，乙方自愿选择"美翔·江城美景"3号楼共计9套安置房用于住宅的产权置换。
2011年1月8日，被告黄某作为甲方与被告曾某作为乙方签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将彭水县城市建设投资有限责任公司因修建广场拆迁甲方私人住宅所赔偿的安置房屋一套转让给乙方，合同载明："一、房屋位置及面积：滨江社区"美翔·江城美景"3号楼盘13楼B型房屋，面积约117.46平方米（其实际面积以房屋测绘单位为准）。二、房屋价款及付款方式：按每平方米2700元，共计价款人民币317142元；付款方式为分期付款，即为签订合同之时一方付款房屋总价款的50%，金额15万元；甲方交给乙方《房屋产权证》和钥匙之日，乙方付清余款。三、产权办理：甲方根据乙方提供的身份证办理好《房屋产权证》的过户手续以及承担一切税金和相关费用，乙方不承担任何费用。四、权利义务：乙方享有与被拆迁户同等的权利和义务。五、违约责任：甲、乙双方必须共同遵守以上协议，如乙方违约，甲方不退还乙方首付款，则自动转为违约金；如甲方违约，则甲方无条件退还乙方借款，并按乙方缴付的首付款双倍支付乙方的违约金。六、本协议一式二份，双方签字后生效，甲、乙各持一份，均具有相同的法律效力。"同日，被告黄某收取曾某首付款150000元。
被拆迁房屋办有房屋产权证及国有土地使用权证，登记权利人均为被告黄某。房屋拆迁后，原、被告均未对安置房进行预登记。2013年6月开始，被告黄某陆续开始按照房屋拆迁安置补偿协议开始接房，被告曾某要求被告黄某按照《房屋转让协议》履行义务，原告张某、黄某2、黄某3、黄某4认为其属于转让房屋共有权人，被告黄某无权单独处分，遂起纠纷。争议房屋"江城美景"3号楼13楼B型房屋至今未接房，亦未办理产权证。
上述事实有下列证据证明：
1.编号为：（彭国用（1999）字第00346号）的拆迁房屋国有土地使用权证复印件；被告黄某房产证复印件；及被告黄某身份证复印件；登记产权人为黄某的重庆彭水方彭房他字第354号复印件；贷款收回凭证一份。本组证据旨在证明拆迁房屋的权属，以及房屋权属生效时间。
2.《彭水"滨江休闲广场"工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书》。本组证据旨在证明房屋拆迁合同当事人情况。
3.被告黄某与曾某签订的《房屋转让协议》一份；被告黄某出具的收条一张；江城美景B户型图一张；《房屋转让协议》初稿一份。本组证据旨在证明两被告双方签订的《房屋买卖合同》情况。
4.邵某、张某2调查笔录各一份；伍某、王某、秦某、黄某5调查笔录各一份。本组证据旨在证明本案房屋买卖合同签订时，原告的知晓情况。

（四）判案理由
彭水县人民法院经审理后认为：本案是一起确认合同无效纠纷，焦点在于被告黄某与被告曾某签订房屋转让协议是否有效。根据查明事实，两被告签订《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定的合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款"依法成立的合同，自成立时生效"之规定，应当认为两被告签订协议有效。原告认为被告黄某的行为属于无权处分，侵害了原告的共有权，根据《合同法》第五十一条之规定，应当确认合同无效。本院认为，《合同法》五十一条规定的"无权处分"行为仅仅涉及到合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题，而与合同效力无关。就本案来说，两被告签订《房屋转让协议》时，约定的标的物尚不存在，两被告之间签订买卖协议的行为仅是使两被告互负债权债务，并不涉及转移房屋所有权，因此不属于《合同法》第五十一条所规定的无权处分，因为彼时被告黄某以及四原告均未取得该房屋所有权，被告黄某将该房屋出卖的行为只是负担行为而不是处分行为，因此不能适用《合同法》五十一条之规定认定两被告之间买卖行为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"之规定，本案不应支持原告诉讼请求。遂判决驳回原告张某、黄某2、黄某3、黄某4的诉讼请求。在无权处分过程中，无处分权人与受让人签订的合同，权利人要求确认合同无效的，人民法院应当依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条之规定，对其诉讼请求不予支持。

（五）定案结论
彭水县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张某、黄某2、黄某3、黄某4的诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元（原告张某、黄某2、黄某3、黄某4已预交），由原告张某、黄某2、黄某3、黄某4负担。

（六）解说
关于对无权处分人和受让人签订的合同效力的认定，在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）（以下简称《买卖合同司法解释》）发布后，对其中的第三条"无权处分的合同"之内容的理解有不同的认识。第一种观点认为：此种合同是无效的，因在缔结出卖他人之物的合同场合，由于处分人对标的物没有处分权，因此，属于以"不能履行的给付"为合同标的之情形，应当认定合同无效。第二种观点认为：无权处分签订的合同还是应当依据《合同法》第五十一条之规定认定合同效力待定。如果出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；权利人不予追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。他们认为《买卖合同司法解释》第三条的规定其实是对《合同法》第一百三十二条的反面解释，并非是对《合同法》第五十一条的修改。所以，《买卖合同司法解释》第三条，只能包括处分权受到限制的出卖人的案件及将来财产买卖案件。《合同法》第五十一条规定的无效，不能解释为买卖合同效力，仅处分行为无效。第三种观点认为：买卖合同当然是有效的。《合同法》五十一条所指的效力待定应是物权行为，即处分行为效力待定。而债权合同系负担行为，不以处分权为生效要件，故依然有效。也有人认为，合同负担和合同的履行效果并不当然统一，即合同未履行并不必然使合同无效。根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解和适用》的注解，可以看出《买卖合同司法解释》第三条旨在依据《物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，理顺《合同法》第五十一条和第一百三十二条之关系，应认定无权处分合同有效。
本院判决支持了第三种观点，分析如下：
一、合同有效更有利于对当事人利益的平衡
对无权处分人和第三人来说，无权处分合同效力待定不利于保护第三人。当不满足善意取得，权利人又拒绝追认且无权处分人在事后也未获得处分权时，第三人不能基于有效的合同主张违约责任，而只能主张缔约过失责任，这是对无权处分人的纵容。虽然也有恶意第三人也可基于有效的合同向无权处分人主张违约责任，但这与无效说对善意第三人的薄弱保护相比，前者更符合法律对利益的保护。
二、与现代合同法的基本精神或价值目标相符
现代合同法最为重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易，增进社会财富。随着社会关系的日益复杂和市场经济日益繁荣，不适当地宣告合同无效，不仅增加交易成本、阻碍经济发展，而且不利于对当事人意志的尊重，甚至导致民事主体对民商法的信仰危机。《买卖合同司法解释》第三条正是针对无权处分所做的调整，更符合社会公正与交易安全的价值追求。
三、合同有效说能更好地协调好法律制度
无权处分合同有效说能使《合同法》第五十一条和第一百五十、第一百五十一条、第一百五十二条的相应规定衔接起来，协调好法条间的关系。如果适用合同无效说和效力待定说，上述后三个法条就成了一纸空文。
四、无权处分合同并不必然导致所有权之转移
根据我国《物权法》第十五条的规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这明确表明了我国立法接受了"区分物权变动的原因与结果"原则。区分好负担行为与处分行为、物权变动的原因与结果、合同效力与合同履行，对无权处分的合同有效性认识是极其重要的。确认无权处分合同无效也不一定会导致相同的结果。权利人追认无权处分行为，办理登记手续，受让人取得该物所有权。权利人不予追认的，受让人无法确定所有权，但可以通过违约责任要求出卖人赔偿。
五、现行司法解释明确了《合同法》第五十一条的规定
《合同法司法解释（二）》第十五条承认了买卖合同的效力不受处分权有无的影响。审判实务中，许多法院也是依据该条规定裁判无权处分案件，根据体系解释，也应当认为《买卖合同司法解释》第三条规定确定了合同的有效性。
综上所述，本案中原告黄某2、黄某3、黄某4并未举示证据证明其对争议标的具有所有权，查明在拆迁房屋修建时，该三原告均未成年，应当认为拆迁房屋属于原告张某和被告黄某夫妻共有财产，对于拆迁房或者安置房的处分，原告黄某2、黄某3、黄某4均无权要求确认处分行为无效。对于原告张某要求确认二被告所签订《转让协议》无效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"，以及《买卖合同司法解释》第三条第一款之规定，被告黄某与曾某签订合同出于自己真实意思表示，不存在恶意串通损害他人利益的情形，同时该协议不违反法律、行政法规强制性规定，虽属无权处分情形，但应当认定有效。因此，本案应当驳回原告的诉讼请求。
（殷丽、黄宽）