(一)首部
1、判决书字号
惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第185号
惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第758号
3、诉讼双方
原审原告、反诉被告（被上诉人）：惠州大亚湾天域房地产开发有限公司；
一审诉讼代理人：石某，叶某（诉讼代理权限于2013年5月14日终止）均系公司员工；
一、二审诉讼代理人陈某，系公司员工。
原审被告、反诉原告（上诉人）：张某；
一、二审诉讼代理人周某，湖南协平律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：惠州市惠阳区人民法院
合议庭成员：审判长叶仕平、审判员李树成、张少琼。
二审法院：惠州市中级人民法院
合议庭成员：审判长郑杰、审判员刘伟新、代理审判员胡江。
6.审结时间
一审审结时间：2013年8月5日
二审审结时间：2013年12月10日
（二）诉辩主张
（1）一审诉辩主张
1、原告诉称
2011年4月4日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的天域花园7号楼1105号房，总房价款为336122元，采取分期付款形式支付房款。现被告已支付房款235347元，根据合同约定，被告应当于2012年10月3日向原告支付第三笔分期房款67225元，所欠到期房款共计67225元。原告多次联系被告希望沟通付款事宜，被告并没有跟原告进行相关协商。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，支付所欠到期房款100775元及违约金8065.75元（违约金分二部分，一个是以67225元为基数从2012年10月4日起按日万分之五算暂计至2013年5月14日为7394.75元；一个是以33550元为基数从2013年4月4日起按日万分之五算暂计至2013年5月14日为671元）。2、判令诉讼费用由被告负担。
2、被告辩称
对违约金不认可，天域公司擅自变更合同的商品房设计未通知我方，在我方不同意的情况下，我方不交款，请求驳回天域公司的诉求，由其承担诉讼费用。
3、反诉原告诉称
受反诉被告不惜代价大肆宣传的广告的诱惑，反诉原告根据反诉被告的虚假宣传，考虑生活出入方便舒适、环境优美、还可能有极大的增值空间的考虑，出此初衷，反诉原告与反诉被告于2011年4月4日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，购买反诉被告在惠阳区淡水街道土湖村白云坑段开发的"德丰·天域花园"7号楼1105号商品房。合同约定反诉原告采取分期付款方式支付房款，反诉原告按合同约定于2011年4月4日支付人民币168122元到被告指定帐户，4月14日又付人民币67225元房款，自觉履行合同约定的义务。然商品房买卖合同签订后，反诉被告未经与反诉原告协商，擅自向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局申请变更"天域花园"小区主入口、地下停车库、商铺和屋顶绿化几个项目的规划、设计。惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2011年8月5日对该规划设计变更情况在网站上予以公示。反诉原告在网上发现反诉被告擅自变更规划、设计的事实后，反诉原告已经与相同诉求的52户业主即委托律师向反诉被告提出终止合同、赔偿损失的要求。但反诉被告面对反诉原告律师代表的相同诉求的52户业主提出的合理、合法之请求，竟完全凌驾于合同约定的事实与法律之上，置反诉原告的合法诉求不顾。反诉原告及与原告相同诉求的52户业主均认为：反诉被告对德丰·天域花园项目的规划调整，事先从未告知反诉原告属于擅自变更，其不惜代价大肆宣传的广告中的居住环境及交通状况，明显虚假，业主们"初衷流产"。反诉被告的擅自变更规划、设计、不履行告知义务及虚假宣传的行为已经构成严重的违约，继续履行合同与反诉原告购房的初衷不符且已然不能实现，根据与反诉被告签订的合同第十条的约定及我国《合同法》的有关规定，反诉被告应当在反诉原告及与原告相同诉求的52户业主提出终止退房请求的30日内，向反诉原告和其他52户业主承担相应的违约责任。鉴于反诉被告的极端强势、无视合同约定与法律规定，对反诉原告及与原告相同诉求的52户业主的合情、合理、合法的诉求不予依法处理，反诉原告的反诉完全是在其它52户业主声援与物援的情势下，以法律和合同约定为坚强后盾，以反诉吹响维权的号角，现特针对反诉被告的诉讼向人民法院提出反诉请求，请求法院依法判决支持反诉原告的全部诉讼请求。诉讼请求：l、请求依法判决准予反诉原告解除与反诉被告签订的"广东省商品房买卖合同"；并判决反诉被告按合同约定及我国《合同法》的有关规定承担相应的违约责任。2、请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告因诉讼造成的经济损失律师费及旅差费10000元。3、请求依法判决反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
4、反诉被告辩称
张某应当按期支付相关房款，应当负违约责任，我司交付的楼盘没有违背合同约定，张某担心房价下跌而想取消合同，我方认为张某的诉求应当驳回。1、请求驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被答辩人承担。理由：第一、答辩人交付的楼盘符合规划，相关流程符合规范，不存在被答辩人提及的解除合同的情形。惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局根据答辩人的申请，于2011年8月5日登报就答辩人的优化设计进行了公示，公示中表明与此事项有重大利益的关系人在公示之日起15日内向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提出意见，逾期未提出者，视为放弃上述权利。被答辩人未就此问题向惠阳区住房和城乡规划建设局及答辩人提出过任何的异议。第二、答辩人交付的楼盘不违背被答辩人的合同目的。《广东省商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定，变动的对象不包括公共部位和设施，此部分的变更己由合同的第十八条"出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质"作出了约定。答辩人将架空层园林设计进行了优化设计，丰富了景观和绿化，并没有改变原公共部位的使用性质。《广东省商品房买卖合同》第十条规划设计变更的对象也不包括开发商自有部份，答辩人放弃自有的13轴- 15轴交6-OA轴- 6-E轴之间四个沿街商铺收益，将该部分区域变更成楼梯，通向架空层空中花园，原楼梯作铺装绿化景观用途。答辩人此舍己成人的做法，拓宽了主入口广场的活动空间，符合合同、合同法的相关精神，更符合立法的初衷。退一步讲，即使《广东省商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定包括了公共部位和设施、开发商自有部份，但原意是约束开发商随意变动，影响购房者的居住条件，降低楼盘整体环境。但答辩人实际交付的楼盘容积率、绿化率等相关重要指标均没变化，不对被答辩人造成任何影响，没有影响到购买目的。答辩人为了提升楼盘的品质，不仅放弃了沿街四间商铺的买卖收益，还加大投入丰富了景观设计，答辩人以业主为第一的理念，将更优更好的楼盘交付给被答辩人。合同法讲究诚实信用，公平、公序良俗等原则，没有发生规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，被答辩人要求解除毫无根据。第三、本案诉争的产生，责任在被答辩人。究其原因是被答辩人在房地产宏观调控政策调整的背景下，担心房价下跌于是故意找理由解除合同，在答辩人为了更好地提升楼盘品质而作相关优化之时找借口对答辩人横加指责，其目的就是为了毁约又不想承担毁约责任。这种违背诚信的行为，为法律所不容许，不应予以支持和纵容。
综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律根据，依法不能成立。为维护诚信原则和市场秩序，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由被答辩人自行承担。
（三）事实和证据
原、被告于2011年4月4日签订合同编号为惠阳（2011）00001921商品房买卖合同，合同约定将位于惠阳淡水土湖白云坑天域花园7号楼11层05号房以336122元价格售卖给被告。被告分期付款：2011年4月4日付首期款168122元、2012年4月3日付67225元、2012年10月3日付67225元、2013年4月3日付33550元。合同第八条约定交付房屋期限为2013年6月30日前。合同第七条之2约定逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。合同第十八条第二款约定出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
合同签订后，被告已付房款235347元，未付2012年10月3日到期房款67225元、2013年4月3日到期房款33550元。本案所涉房屋已于2011年6月16日办理预告登记。
另查明，根据惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的惠阳规建评（局）[2011]132号《关于惠州市大亚湾天域房地产开发有限公司"天域花园"项目规划调整方案的评审意见》反映，原告为了提高楼盘整体品质、突显景观特色、丰富空间结构、提升景观效果等原因，对原方案进行优化设计。原告对项目规划调整为：一、小区入口架空层层平台人行出入口楼梯往内移，取消该处4个沿街商铺，商业面积减少264.84平方米在项目三期中增加；原架空层的社区服务调整为物业管理用房。二、地下停车库因人防配置要求，对原设计地下停车位进行重新布置。三、架空层屋顶花园的园林景观绿化进行优化设计。
2011年8月5日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局对上述项目调整方案予以公示。根据公示的反映，"天域花园"的容积率与之前没有改变，停车位也没有减少。被告在公示期间及规定的公示之日起15日内未向该局及原告提出异议。
上述事实有下列证据证明:
1、广东省商品房买卖合同；
2、收款收据；
3、商品房预售许可证；
4、"天域花园"项目规划调整方案公示，证明天域花园擅自变更规划；
5、天域购房宣传单；
6、惠阳规评（区）2010-024号评审意见；
7、惠阳规评（区）（2011）132号评审意见；
8、情况说明；
9、预告登记证明；
10、补充协议。
（2）二审诉辩主张
上诉人张某诉称： 1、请求依法撤销惠州市惠阳区人民法院(2013)惠阳法民一初字第185号民事判决书，依法支持上诉人一审中的反诉请求。2、请求依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，判决由上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书对合同第十条、第十八条的条款内容的解读与认定是完全错误的，把"天域花园"项目规划、设计的变更约定与公共项目使用性质的变更完全混淆，"强奸"了双方合同约定的行为。自己与被上诉人在双方签订的《广东省商品房买卖合同》申第十条明确了对规划、设计变更的约定事项，被上诉人在本案中所实施的变更行为，显然是属于合同第十条约定的范畴，所签订的合同非常明确注明"出卖人不得擅自变更商品房项目的规划、设计"，被上诉人擅自对"天域花园"公共部位的项目进行变更，当然属于整个商品房项目的规划、设计的一个组成部分了。二、被上诉人单方根据合同第18条的约定所进行的变更，无论是否变更的更加好，或经有关行政部门公示，均不能免除被上诉人与上诉人协商一致的义务，及其应承担的违约责任。三、被上诉人在销售其商品房的过程中，进行虚假宣传，上诉人购房的初衷已经不能实现，且直到合同约定的交房期限时仍不具备交房的法律条件与现实条件，合同应当依法解除。四、一审判决适用法律错误，一审应当根据我国《合同法》第93条的有关规定，准许上诉人解除与被上诉入所签订的《广东省商品房买卖合同》，终止合同的权利与义务。
被上诉人辩称：被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
（四）判案理由
惠阳区人民法院审理认为：原、被告于2011年4月4日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，是有效合同。对该争议焦点判析如下：1、按照合同约定，被告应当在约定的期限内及时支付购房款，但被告仅按时支付235347元房款，已到期的100775元房款至今未支付。原告由于没有按时履行合同约定的义务，已经构成违约行为，应承担违约责任。2、至于被告抗辩称未支付后续房款是因为原告擅自改变规划的违约行为导致拒付，其抗辩理由是否成立。本院就对原告是否违反合同约定进行审查判断，原告确实部分变更"天域花园"项目公共部位规划的事实，但其变更并不属于擅自行为，而是按既定程序并经住建局公示。项目的部分变更目的是优化公共部位的使用和提升项目景观，项目变更前后的容积率、停车位没有变化，原告的行为并没有改变公共部位和设施的使用性质，也没有损害、妨碍业主使用公共部位的权益。被告在项目变更公示期间没有提出异议，应当视为接受被告的项目变更事实。据此，原告的行为并不属于合同第十条约定的擅自变更规划，也未违反合同第十八条的约定，原告不存在违约行为，被告拒付到期房款的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，被告因未支付到期房款已构成违约行为，原告诉请被告全面履行合同义务，支付到期房款及违约金的请求理由充分，本院予以支持。原告虽然请求违约金暂计至2013年5月14日，但为了减少当事人的诉累，可以计至到期房款付清之日止。被告反诉要求解除合同、原告承担违约责任的理由不成立，要求原告支付10000元的费用没有事实及法律依据，本院一并驳回。
本案系商品房预售合同纠纷，上诉人张某提出解除合同的理由有二：一、是天域房产公司擅自变更规划；二、天域房产公司对天域花园项目的虚假宣传。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、天域房产公司对"天域花园"项目的小区主入口、地下停车库、商铺和屋顶绿化进行的变更调整，是否属于可导致解除合同的违约行为；二、天域花园项目是否存在虚假宣传，若存在，是否构成解除合同的违约行为。
关于项目的变更调整是是张某所称的"擅自变更规划"的问题。尽管本案中，天域房产公司与张某签订的《广东省商品房买卖合同》第十条规定："规划、设计变更的约定。...确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。"但是，天域房产公司在变更前，已经向规划部门申请，经过公示后得到批准，履行了严格的审批手续，并不是"擅自变更规划"。此外，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，"商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人"。深入理解该条规定，要求房地产开发企业不得擅自变更规划的目的，是为了防止与商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化相关等变更，出现其他影响商品房质量或者使用功能的情形。本案中，张某并没有举证证明涉案房屋所载小区的规划变更不利于房屋的使用或者保值增值，只能证明出现了规划变更而已。根据惠阳区住房和城乡规划建设局在2011年9月28日出具的《关于惠州大亚湾天域房地产开发有限公司"天域华园"项目规划调整方案的评审意见》，天域房产公司对"天域花园"项目的小区主入口、地下停车库、商铺和屋顶绿化进行了调整后，计容积率建筑面积及停车位按原审批技术指标保持不变；：另外，在惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于201 3年12月6日出具给本院的《关于天域花园项目规划调整相关事项的复函》中，也明确了涉案项目的调整对住户在涉案楼盘中的生活未产生影响。可见，涉案项目的调整没有影响到张某所购买的涉案商品房质量以及使用功能，也没有证据显示张某在天域花园小区的居住权益受到了损害。因此原审判决认为天域房产公司的变更调整项目行为，不属于违约行为。当然，天域房产公司没有对已经签约包括张某在内的客户采取一对一的书面通知方式进行告知，存在一定的过错。但在网站上公示与登报公告类似，受众面广，买受人的知情权并没有因此而受到影响。
关于虚假宣传问题。张某为证实该主张，提供两张宣传单。宣传单上对涉案楼盘的规模、地理位置、交通状况以及购房优惠进行了宣传和说明，其中对交通状况的说明，有"深惠地铁口黄金旺铺"等字眼，也有"距地铁出口仅2公里，距区政府仅3公里"等字样。虽然按照生活常识，交通便利与否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有一定的影响，但是在该宣传单上并没有将该宣传内容在夸举证应的状况对周边环境的描述。尽管该描述可能存也没有成为合同的一部分，张某也没有的决定性因素。张某也未向本院提交相述的涉案楼盘的规模、地理位置、交通符，因此从现有证据还无法推断出天域房产公司存在虚假宣传行为。张某若有确凿证据，可另行提起诉讼通过法律途径救济权利。张某提供的( 2013)惠阳法民二初字第113号民事判决，证明被上诉人应当承担虚假宣传的事实，由于该份判决并未生效，因此本院不予确认。
（五）定案结论
一审定案结论
惠阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、 被告（反诉原告）张某继续履行合同编号为惠阳（2011）00001921商品房买卖合同；并在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告（反诉被告）惠州大亚湾天域房地产开发有限公司到期房款100775元及违约金（其中67225元的违约金从2012年10月4日起按每日万分之5计算至付清之日止；另外33550元从2013年4月4日起按每日万分之5计算至付清之日止）。
二、驳回被告（反诉原告）张某的反诉请求。
二审定案结论
惠州市中级人民法院依照《商品房销售管理办法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（六）解说
本案的处理重点在于对合同履行的先后顺序及对于要约和要约邀请的理解。首先，对合同履行顺序理解，我国《中华人民共和合同法》第六十条第一款【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中张某对楼房的项目规划存在异议不能成为抗辩理由，不能免除其履行合同约定的义务，应当通过其他合法途径主张自己的权利。其次，对要约和要约邀请的理解。要约邀请是一方当事人邀请另一方当事人向自己发出要约。要约则是以订立合同为目的具有法律意义的意思表示行为，一经发出就产生一定的法律效果。因此要约邀请的目的是让对方对自己发出要约，是订立合同的一种预备行为，在性质上是一种事实行为，并不产生任何法律效果，即使对方依邀请对自己发出了要约，自己也没有承诺的义务。所以要约邀请本身不具有法律意义。在本案中张某未能举证证明开发商存在虚假宣存、违背要约，因此应承担举证不能的责任。
（李幸）
【裁判要旨】当事人对楼房的项目规划存在异议不能成为抗辩理由，不能免除其履行合同约定的义务，应当通过其他合法途径主张自己的权利。要约邀请的目的是让对方对自己发出要约，本身不具有法律意义。当事人未能举证证明开发商存在虚假宣存、违背要约，因此应承担举证不能的责任。
