(一)首部
1.判决书(调解书)字号
一审判决书：昆明市呈贡区人民法院（2012）呈民初字第407号民事判决书
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院(2013)昆民一终字第136号民事判决书。
3. 诉讼双方
原告靳某。
委托代理人何卫民，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南白药置业有限公司。
委托代理人邓高喜，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。
5．审判机关和审判组织
一审法院：昆明市呈贡区人民法院
一审审判人员：审判长潘素梅，代理审判员朱曦，人民陪审员楚庚
二审审判人员：审判长杨茜，代理审判员朱欢、林磊
6．审结时间
一审审结时间：2012年12月30日。
二审审结时间：2013年4月19日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
（1）原告诉称
原、被告于2010年建立商品房购销关系，约定原告购买位于呈贡区雨花片区中南部的颐明园XX号房，该楼盘所确定的交房日期为2011年6月30日前，逾期交房的违约责任有明确的规定。原告依约交纳了购房款XX元，但被告至今以各种牵强的理由推诿并拒绝交房。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：（1）被告立即向原告交付颐明园XX号房屋；（2）被告承担逾期交房违约金（自2010年7月1日起至被告实际交房之日，每天按103元承担，截止2012年4月10日为29335元）；（3）由被告承担本案的诉讼费。
（2）被告答辩
原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。我公司的房屋是为了解决搬迁呈贡职工的生活问题，对于认购资格须通过公司审查，才能签订购销合同，原告自2009年8月11日就没有履行劳动合同义务，原告一直拖延办理离职手续，导致被告误收了相关费用，原、被告间未签订任何商品房购销合同，我公司已多次通知原告到公司退还已交纳的房款。
2.一审事实和证据
云南白药集团股份有限公司工会委员会召开职工代表大会后，于2008年11月28日作出《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》，规定了认购范围、资格以及认购资格的取消，其中第二条认购资格取消规定"符合以上认购资格的人员如出现以下情形，其购房资格自动取消：（一）其所在岗位及部门（单位）搬迁呈贡新区后拒不履行实际劳动义务的；（二）已签订固定期限劳动合同期满前自动离职的；（三）因符合《劳动合同法》第三十九条的规定，由公司提出解除劳动合同关系的。"2009年1月1日，原告靳某与云南白药集团医药电子商务有限公司签订劳动合同，约定劳动合同的期限为2009年1月1日至2010年12月31日。2009年8月11日至2010年2月28日，靳某向云南白药集团医药电子商务有限公司请事假，并于2010年3月23日提交申请书表明其在上述请假期限之后仍无法到公司履行相应劳动义务，特请求公司继续代其缴纳相关社会保险，原由公司承担的费用由其个人承担。2009年3月25日靳某向被告白药置业公司交纳认房保证金20000元，被告出具了收据一份。2010年5月3日，云南白药集团员工团购"颐明园"优先确认书No.0000223确认靳某认购房屋为颐明园A区某栋某号房屋，建筑面积为151.18，建筑面积单价每平方米为3256.56元，房屋总价为492326.60元。2010年5月24日、12月3日，靳某通过银行转账先后向白药置业公司交纳了100000元确认金、372327元购房预付款，白药置业公司于同日向靳某出具了相应的收据。另查明，与原告签订劳动合同的云南白药集团医药电子商务有限公司及白药置业公司均属于云南白药集团股份有限公司的全资子公司。云南白药集团医药电子商务有限公司的职工代表参加了云南白药集团股份有限公司工会委员会召开的职工代表大会，知晓《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》。
上述事实有下列证据证明：
（1）购房卡、20000元保证金收据、优先确认书、100000元银行转帐记录、100000元收据、372327元银行转帐记录、372327元购房预付款收据。证明：原告购买昆明市呈贡区颐明园A区17栋3单元XX号的房屋的事实。
（2）商品房认购资格规定、劳动合同书、劳动合同补充条款、员工请假申请表、原告的申请书、云南白药集团股份有限公司第三届第二次职工（会员）代表大会决议、代表的分布情况说明、预通知、各代表团（组）人员名单、大会安排调整的通知、云南白药集团2008年工会组织结构图。证明：被告所在的云南白药集团公司工会对原告主张的商品房认购资格作出了规定，认购人如符合该规定第二条第（一）、（二）、（三）规定， 认购人的认购资格即自动取消。
3．一审判案理由
呈贡区人民法院认为：虽然原、被告之间没有签订书面的商品房销售合同，但是由于原告已向被告交纳了房屋的全款，双方之间的商品房销售合同关系成立；原告根据云南白药集团股份有限公司工会委员会作出的《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》取得商品房的认购资格，也应当遵守关于认购资格取消的规定；虽然双方商品房销售合同成立并生效，但是，由于靳某在劳动合同到期前离职，解除条件成就，商品房销售合同解除。
4．一审定案结论
据此，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十五条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告靳某的诉讼请求。案件受理费人民币9017元，由原告靳某承担。
一审判决宣判后，原告靳某不服，上诉至昆明市中级人民法院。
（二）二审诉辩主张
上诉人靳某诉称：第一，一审法院审理期限超过法定审理期限，被告白药置业公司在庭后又提交了证据，而一审法院仍然组织原告进行质证，程序严重违法；第二，一审法院未按原告的申请调取被告与其他人签订的商品房销售合同，有失公平；第三，原告并未拒绝劳动义务，而是变通履行，因此不能以原告的申请推翻双方的合同关系；第四，一审认定房屋价格低于市价，没有依据。综上，请求撤销一审判决，该判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人白药置业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
二审查明的案件事实与一审一致。
（五）二审判案理由
昆明市中级人民法院认为：涉案商品房销售合同关系是基于云南白药集团股份有限公司为其搬迁至呈贡区工作的职工解决住房问题而发起的团购房行为而产生的，靳某作为云南白药集团的职工参与到本案所涉房屋团购行为中，其发布的《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》对靳某当然具有约束力。靳某于2010年3月23日向其所在单位提交申请说明其在请假期限之后仍无法到公司履行相应劳动义务，而此时其与云南白药集团医药电子商务有限公司所签订的固定期限劳动合同尚未届满，靳某的行为符合《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》第二条关于购房资格自动取消的情况，其与白药置业公司所建立的商品房销售合同法律关系应当予以解除，故白药置业公司不继续履行该合同并不构成违约，靳某要求白药置业公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，二审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人靳某的上诉请求不成立。
（六）二审定案结论
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9017元，由上诉人靳某承担。
（七）解说
随着昆明市呈贡新区的建设，大量企业和单位搬迁到呈贡新区，为了方便单位职工的生活和工作，单位往往组织员工进行房屋团购，虽然房屋团购也是采取签订商品房购销合同的形式进行，但是，由于购房是针对特定人群进行的，因此，与针对不特定人群的商品房购销是不一样。本案中，双方当事人之间没有签订正式的商品房销售合同，故对于双方是否存在商品房销售合同关系存在争议；另外，由于合同解除的条件是原告所在公司和被告的母公司所附，该条件对原、被告是否适用的问题也存在争议，有人认为，条件属于第三人所附，不应当约束原、被告，有人认为，原、被告之间产生合同关系正是基于第三人所附的条件，因此双方存在附解除条件的合同关系。
笔者认为，在判断本案当事人之间存在什么样法律关系的问题上，不能机械地理解法条，而应当在基于立法精神、原则去判断法律关系的性质。首先，商品房预约合同是对达成本约的一种允诺，可能含有本约的主要条款，但是，当事人一般只交纳了部分款项，而这部分款项也仅是为达成本约服务的，并非是对本约的履行，而本案中，被告已支付完房屋全款，履行了商品房购销合同的主要义务，原、被告之间的合同关系应当是商品房销售合同关系，而非商品房预约合同关系。其次，虽然原告所在的公司、被告，以及制定《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》的云南白药集团股份有限公司属于三个不同的法人主体，但是原、被告之间形成的商品房销售合同关系是基于云南白药集团股份有限公司发起的团购行为产生的，对于《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》，原告靳某和被告云南白药置业有限公司都知晓并认可。因此，该规定虽然是第三人制定的，但是原、被告在达成商品房购销合同时均认可该规定，也可以说是双方默认并遵守的约定。根据该规定，原告靳某因其属于云南白药集团的职工而取得了购房资格，并与被告形成商品房销售合同关系，同样，原告当然也应当严格遵守关于认购资格取消的相关规定。虽然原告离职后，被告仍然继续收取了原告交纳的房款，但并不能因此推定，被告认可原告仍享有购房资格。由于原告所在的公司与被告属于两个不同的法人主体，被告不能及时了解原告离职的情形，也在常理之中。被告在得知原告离职的情况后，通知原告退款，并且拒绝与原告签订书面的购销合同，被告的行为已表明其根据《云南白药集团整体搬迁配套职工生活区商品房认购资格规定》解除双方存在的商品房销售合同关系的意思表示。原告因此认为被告存在违约的主张不成立。笔者认为，新区职工的团购行为，是单位方便职工生活和工作而进行的带有一定的福利性质的购房行为，在这个过程中，双方仍应当遵守诚信用和公平原则。
（潘素梅）
【裁判要旨】单位向职工出售单位房的，双方当事人之间没有签订正式的商品房销，但买方已支付完房屋全款，原、被告之间的合同关系应当是商品房销售合同关系，而非商品房预约合同关系。
