（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第108号民事判决书。
二审判决书：昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第410号民事判决书。

2．案由：买卖合同纠纷案。

3．诉讼双方：
被告（上诉人）昆明荣城房地产经纪有限公司。
特别授权诉讼代理人（一审）钱方，北京盈科律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人（二审）钱某。
原告（被上诉人）吴某。
特别授权诉讼代理人（一、二审）王某
特别授权诉讼代理人（一、二审）魏某。
被告（原审被告）李某、。
特别授权诉讼代理人（一、二审）于慧，磊山法律服务所法律工作者。
被告（原审被告）所某。
特别授权诉讼代理人（一、二审）张某2。
被告（原审被告）杜某。
特别授权诉讼代理人（一、二审）张某2。
被告（原审被告）张某。

4．审级：二级。

5．审判机关和审判组织。
一审法院：昆明市盘龙区人民法院。
独任审判人员：审判员：范文敏。
二审法院：昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：起俊；代理审判员：熊梓旭；代理审判员：黄金成。

6．审结时间
一审审结时间：2013年5月27日。
二审审结时间：2013年11月14日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
（1）原告吴某诉称：2011年11月吴某与昆明荣城房地产经纪有限公司云工店（负责人李某）商谈，拟购买位于昆明市新迎小区胜利花园一区X幢X单元X号房屋，并按约支付了40万元购房款，后吴某在办理房屋过户手续时才知道荣城公司只支付了部分房款给原房主所某、杜某，现房主终止了房屋买卖交易，致使吴某承受了重大损失，故吴某诉至法院，请求判令：
荣城公司、李某、所某、杜某、张某向吴某连带返还购房款40万元以及该款项自2011年11月16日起至实际支付之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并承担本案诉讼费用。
被告李某辩称：吴某所述为事实，李某尚有38万元房屋未向房主支付，本案系房屋买卖而非借款纠纷。
被告荣城公司、所某、杜某、张某答辩认为：李某与吴某之间不是房屋买卖合同关系而是借款关系，在产权人不知情的情况下，李某用此房屋
作为借款的抵押物。

2．一审事实
昆明市盘龙区人民法院经公开审理查明：李某与荣城公司于2008年3月12日签订加盟合同，开办昆明荣城房地产经纪有限公司云工店（以下简称"荣城公司云工店"），对外以该公司名义从事房屋中介经营活动。所某、杜某是本案诉争座落本市新迎小区胜利花园一区X幢X单元X号房屋产权人，于2011年11月10日与李某签订房屋买卖委托合同。同年11月14日，李某以荣城公司云工店名义与吴某签订《房屋买卖合同》，吴某按约定支付了40万元购房款，并取得该房屋原产权证，但在办理过户手续时得知荣城公司云工店以及李某并未将房款支付给产权人，造成房屋无法过户。一审法院另查明，张某是所某、杜某夫妇二人的女婿。李某与荣城公司之间的《加盟合同》已于2010年12月28日经双方协议终止，但李某目前仍在经营荣城公司云工店。

3．一审判案理由
昆明市盘龙区人民法院鉴于上述事实和证据认为：
李某与荣城公司签订加盟合同，开办荣城公司云工店，荣城公司收取品牌加盟费，明知并认可李某对外以该公司名义从事房屋中介经营活动，因此荣城公司对荣城公司云工店以及李某的对外经营活动有必要进行相应的管理和监督，并应承担法律后果。李某认可其以荣城公司云工店名义与吴某签订了房屋买卖合同，并收取房款，但由于款项未及时按其与产权人签订的《委托合同》约定交付给产权人，造成本案房屋买卖合同无法继续履行，所某、杜某、张某在本案中未收到房款也无过错，因此不应承担返还责任，李某与荣城公司应共同承担返还吴某购房款、承担利息损失的责任。

4．一审定案结论
昆明市盘龙区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条之规定，判决：
一、被告昆明荣城房地产经纪有限公司与被告李某自本判决生效之日起十日内共同承担向原告吴某返还购房款40万元的连带责任，以及该款项自2011年11月16日起至本判决确定的履行期之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人荣城公司诉称：涉案《房屋买卖合同》未经各方当事人质证认可，不能以此认定本案各方当事人之间系买卖关系。张某一审已举证证实吴某与李某之间系借贷关系，该证据已经李某的代理人认可，但一审对该事实未予认定。如果房屋买卖合同关系不成立，则不应由荣城公司承担借款关系的法律后果。故请求二审法院：1、依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第108号民事判决，依法改判驳回吴某对荣城公司的全部诉讼请求；2、由被上诉人吴某承担全部诉讼费用。

被上诉人吴某答辩称：本案不存在借款合同关系，就是真实的房屋买卖合同关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告李某述称：本案存在的即为房屋买卖合同关系，而非借款关系。

原审被告所某、杜某及张某共同述称：服从一审判决。

（四）二审事实
一审判决已经确认的案件事实与二审查明事实一致。同时，关于吴某与荣城公司、李某就涉案房屋存在的是房屋买卖关系还是借款关系，二审补充查明如下具体事实：2011年11月14日，吴某以银行转账方式直接支付李某款项33.8万元。审理中，吴某与李某共同认可：上述银行转款系支付涉案购房款，其余6.2万元房款系以现金方式支付，故吴某本案合计支付李某购房款40万元，并由李某于2011年11月14日出具收条（及同时加盖荣城公司云工店印章）。二、根据经公证的2011年11月10日甲方（委托人）所某、杜某与乙方（受托人）李某所订《委托合同》的约定，甲方委托乙方出售涉案房屋，与买方签订《房屋买卖合同》并收取售房款（含银行贷款），同时，乙方有权代办房屋所有权转移登记及土地使用权证的过户变更手续等，委托期限自签署本委托合同之日起至上述事项办完为止。三、2011年11月14日李某作为涉案房屋所有权人所某、杜某的委托代理人（甲方）与乙方吴某及丙方荣城公司云工店签订《房屋买卖合同》，其中荣城公司云工店作为居间方（丙方）加盖印章，该合同主要约定：涉案房屋成交总价为51.8万元（不含税费），乙方首付款人民币40万元，过户到乙方名下之日再付尾款人民币11.8万元。合同签订完成，丙方向乙方收取佣金人民币10300元。审理中，李某与吴某共同认可：售房税费由买方吴某承担，且各方当事人共同认可：涉案房屋所有权证（原件）现由买方吴某持有。

（五）二审判案理由
昆明市中级人民法院经审理认为：
《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，被上诉人吴某对其所主张的就涉案房屋与房主所某及杜某建立买卖合同关系及向所某、杜某的委托代理人李某支付40万元购房预付款的事实，提交2011年11月10日经公证的《委托合同》、2011年11月14日《房屋买卖合同》以及2011年11月14日预付款《收条》以及涉案房屋产权证（原件）予以证实。对此，鉴于上述证据材料的相关证明内容能够形成证据锁链，同时，结合二手房交易惯例以及本案李某就其受托卖房并于此后与吴某建立房屋买卖合同关系的自认，本院对于前述证据的证明力以及吴某的前述主张，依法予以确认。至于原审被告所某、杜某、张某以及上诉人荣城公司所主张的吴某与李某就涉案房屋实际存在借款关系，而非前述房屋买卖合同关系的事宜。对此，根据本案现有证据，其中，并无直接证实借款关系存在的证据材料，虽然所某、杜某、张某及荣城公司在本案一、二审审理过程中均提交并重审李某亲笔书写的2012年7月14日《声明》以及2012年7月18日《情况说明》以证实其相应主张，但是，鉴于该两份证据从性质而言，均属当事人陈述（且系间接证据），现李某已当庭推翻其中关于借款及房屋抵押的相应内容，并认可吴某所提交的房屋买卖合同等直接证据及其证明观点的情况下，上述《声明》及《情况说明》因吴某不予认可且无其他证据予以佐证，故其证明力明显小于涉案《委托合同》及《房屋买卖合同》的证明力，故本案所某、杜某、张某、荣城公司的相应主张因举证不能，本院依法不予确认。

（六）二审定案结论
昆明市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
随着国家宏观调控后银行放贷审核条件的日益严格和民间借贷市场的飞速发展，近年来，民间借贷尤其是涉及高利贷的放贷方，常常会要求借款人以形式上完全合法的房屋买卖为名作为高利贷的变相抵押方式。而在审理房屋买卖合同纠纷案件中，一方当事人以合同双方实为借款关系而非房屋买卖关系为由提出抗辩的情况也屡屡发生。在此情况下，如何正确适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款，合理地作出该房屋买卖合同是否系当事人的真实意思表示的事实推定，成为解决此类案件以保护真实购房者的合法权益、维护房屋交易市场秩序、打击高利贷违法行为的关键所在。
具体到本案中，鉴于当事人不论是出于真实的房屋买卖还是为借贷关系提供抵押的目的，合同从形式上看都是完全合法的，当事人也往往各执一词并分别举出相反的证据，这也使得法院很难对合同当事人主观上的真实意思表示进行直接认定，在此情况下，就需要依据经验法则，结合其他基础事实作出符合民事诉讼高度盖然性的证明标准的事实推定。笔者认为，在审理此类案件时，应着重从以下三个方面进行考量：第一，买房人是否按约实际支付购房款，并且有必要核实能够证明否符合该房当时的市场价值；第三，当事人是所付款项资金走向的相关证据；第二，合同约定的房屋售价是要求继续履行合同还是解除该合同。一般来说，在以房屋买卖合同作为借款的担保方式的情况下，即使合同中载明房款已付清或卖房人已出具了收款收条，买房人也没有真实地支付过房款，合同价款也往往远高于实际借款金额，这样放贷方不仅能预扣借款利息，甚至还可以获得未来房屋价格上涨后的利润，另外，此类案件多为买房人起诉要求卖房人继续履行合同、办理房屋过户手续，以实现其债权。反观本案，作为买房人的被上诉人已经按照合同约定的付款方式通过银行转账及小部分现金支付的方式交纳了首付款，并由李某出具《收条》，合同售价也与当时该房屋的市场售价相当，其诉讼请求即是要求返还已付购房款，从日常情理和逻辑关系上分析，并不符合以房屋买卖合同作为借款担保的情况，再结合上诉人所能提交的反证仅为当事人陈述，并无可证实其诉讼主张的直接证据，故本院根据民事诉讼的证明标准和理性认识、经验法则推定涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示。
当然，应当指出，民事诉讼中在事后进行的事实推定所得出的并不一定是必然性的结论，而现实中，以房屋买卖合同作为担保形式的借款人又往往很难举证有效地证明合同双方的真实意思表示，因此，笔者建议，有必要切实加强对民间借贷市场的监管，适当增加中小企业和个人的融资渠道，并进行有效的普法教育和法制宣传，真正将纠纷的隐患杜绝于源头。
（汪佳）