1、判决书字号：
一审判决书：昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第132号民事判决书。
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第523号民事判决书。

2、案由：房屋租赁合同纠纷。

3、诉讼双方
原告：昆明泉丰房地产开发有限公司。住所：昆明市官渡区龙泉镇罗丈村股份合作社。
委托代理人：王贝、李康妮，系云南德凯律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南瑞奇德医院有限公司。
委托代理人：陈云东，系云南星源律师事务所律师，特别授权代理。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织。
一审法院：昆明市盘龙区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：范文敏；审判员：江丽；人民陪审员：龙昆英。
二审法院：昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：起俊；代理审判员：熊梓旭、符圆圆。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年5月29日。
二审审结时间：2013年12月2日。

1、一审诉辩主张
原告诉称：2006年2月10日昆明金泉商场有限公司（以下简称金泉商场）与徐某签订《租赁合同》，约定徐某承租金泉商场位于北京路延长线X商场一至三层面积为6374.52平方米的场地，用于兴办被告瑞奇德医院。2007年1月22日，被告正式成立，承继了徐某在《租赁合同》中的全部权利义务。2007年4月26日，原、被告与金泉商场达成三方协议，约定金泉商场在《租赁合同》中全部权利义务由原告履行。后原告将该租赁物部分陆续卖给数名案外人，至今原告仍享有该房屋1522.99平方米的产权。依据《租赁合同》约定，2012年11月15日至2013年2月15日的租金，被告应于2012年11月15日交纳，被告到期未主动交纳。原告于2012年11月12日开出租赁费发票，送给被告并多次打电话催收租金，但被告至今未缴纳租金。因被告人行为已构成根本性违约，原告有权单方解除租赁合同，收回租赁物。2013年1月16日，原告向被告发出《解除合同通知》，该通知被告已于2013年1月17日收到，双方租赁合同已于通知送达之日解除，但被告至今仍不腾房、交清房租。故诉到法院，请求1、确认2006年2月10日昆明金泉商场有限公司与徐某签订的《租赁合同》其中涉及原告享有所有权部分的租赁关系（面积为：1522.99平方米）已于2013年1月17日解除；2、判令被告腾还《租赁合同》属于原告的房屋，并交纳自2012年11月15日起至被告实际腾还房屋之日止的租金（1522.99平方米每平米每月18.54元）2012年11月15日至起诉之日69天的租金为64943.34元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：我方与金泉商场签订租赁协议后，金泉商场曾要求我方将正在装修的部分房屋出租给第三人，我方作出让步同意并独自承担损失，与金泉商场签订补充协议对租赁面积进行了双方确认。此后我方与原告泉丰公司、金泉商场签订三方协议，约定金泉商场将所有权利义务转给原告。初期我方按合同约定的6374.52平方米面积先交款，原告开具发票，自2007年9月起改为原告先出具发票我方随后按发票金额支付租金。2012年11月12日原告出具了按照6400平方米计算的错误发票，导致我方无法交纳租金，我方一直与原告联系要求原告出具正确发票，至今无果。在不得以情况下，我方采取公证提存方式将租金付至原告泉丰地产公司账号。原告将我方承租房屋出售给其他人，我方自接到法院送达的起诉状才知道原告已将房屋出售，此行为侵害了我方的知情权及优先购买权，原告提出涨租要求，才导致该诉讼的产生。原告的诉讼请求应当依法予以驳回，并承担我方的损失及本案诉讼费，我方保留对原告恶意诉讼造成的损失以及侵害我方优先购买权的另案起诉权利。

3、一审事实和证据
昆明市盘龙区人民法院公开审理查明：2006年2月10日昆明金泉商场有限公司与徐某签订《租赁合同》，约定徐某承租位于北京路延长线X国际一至三层商业用房，用于兴办被告云南瑞奇德医院有限公司，合同约定期限为20年，具体使用面积以双方实测为准，每月每平方米租金第一至三年为16元，第四至六年为18元，第七年起每三年上浮3%，即至双方发生纠纷时的租金标准为每月每平方米18. 54元。同年5月15日，双方签订《补充协议》，明确租赁面积为6374.52平方米。2007年1月22日，被告瑞奇德医院正式成立，承继了徐某在《租赁合同》中的全部权利义务。2007年4月26日，原告泉丰公司、被告瑞奇德医院与金泉商场达成三方协议，约定金泉商场在《租赁合同》中全部权利义务由原告泉丰公司履行。被告瑞奇德医院按原《租赁合同》及《补充协议》双方认可的使用面积6374.52平方米向原告按期交纳房屋租金。租赁房屋产权情况分别为X尚都国际X号房屋，2010年之后原告陆续将该租赁物部分产权卖给数名案外人，至今原告仍享有X号房屋共计1522.99平方米的产权。《租赁合同》约定场地使用费按季度先交后用，原、被告双方初期在合同履行过程中，款项支付及发票开具方式为先付款后开票，自2007年9月10日起采取原告先开据租赁费发票，被告核对金额后付款的方式交纳租金至双方纠纷发生前。2012年11月12日原告开具租赁费发票，欲收取2012年11月15日至2013年2月15日的房屋租金，因发票金额系以租赁面积6400平方米计算，即6400平方米X18.54元/平方米X3个月=355968元，而被告认为租金金额不正确，应为6374.52平方米X18.54元/平方米X3个月=354550.80元，两种计算方式相差1417.20元，故要求原告重新出具正确金额的发票以便付款而暂未支付租金，双方就此发生纠纷。2013年1月16日，原告认为被告未及时交纳租金的行为已构成对合同的根本性违约，其有权单方解除租赁合同，收回租赁物，向被告发出《解除合同通知》。被告于2013年1月17日收到该通知，于同年1月21日向原告泉丰公司原银行帐号转款交纳一个季度的房屋租金354550.80元，因原银行帐号已被注销未实际下帐。被告于2013年1月22日向昆明市国信公证处申请证据保全，并于2013年1月23日向原告泉丰公司现使用银行帐号转款交纳2012年11月15日至2013年2月15日租金354550.80元，后又分次按合同约定时间向原告泉丰公司现使用银行帐号转款交纳后期房屋租金。原告认为双方租赁合同已于通知送达之日解除，但被告至今仍拒绝腾房、交清房租，诉到法院，请求1、确认2006年2月10日昆明金泉商场有限公司与徐某签订的《租赁合同》其中涉及原告享有所有权部分的租赁关系（面积为：1522.99平方米）已于2013年1月17日解除；2、判令被告腾还《租赁合同》属于原告的房屋，并交纳自2012年11月15日起至被告实际腾还房屋之日止的租金（1522.99平方米每平米每月18.54元）2012年11月15日至起诉之日69天的租金为64943.34元；3、本案诉讼费由被告承担。
上述事实有下列证据证明：
（1）《租赁合同》，欲证明2006年2月10日金泉商场与徐某签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于昆明市北京路延长线旁尚都国际商场一至三楼靠北侧面积为6400平方米的场地作医疗用途；
（2）《补充协议》，欲证明2006年5月15日金泉商场与徐某签订补充协议，约定实测面积和免租期；
（3）《协议》，欲证明2007年4月26日，原告、金泉商场、被告签订三方协议，约定《租赁合同》的全部权利义务转由原告履行；
（4）发票及录音整理，欲证明2012年11月12日原告开出租赁费发票，当天送往被告公司，催促其缴纳2012年11月15日至2013年2月14日的租金；
（5）解除合同通知公证书，欲证明被告拖欠租金15个工作日以后，经原告催交后30日仍不交纳租金，被告的行为已构成根本性违约，原告有权单方解除合同，2013年1月16日，原告向被告公证送达《解除合同通知》，双方租赁关系自被告收到《通知》之日起解除；
（6）腾房结算通知，欲证明2013年3月20日，原告向被告公证送达《腾房结算通知》要求被告在接到通知后的15日内腾房；
（7）营业执照、法人证明，欲证明云南瑞奇德医院有限公司是依法成立的合法诉讼主体；
（8）租赁合同、补充协议，欲证明原被告双方在自愿协商的基础上，签订租赁合同，租赁合同合法有效，承租人合法权利应受法律保护；
（9）租赁及物业管理补充协议、双方自06年至今缴费情况说明以及发票，欲证明租金支付方式在实际履行中已变更为原告提交发票，我方审核无误后开具支票，均已足额支付，且原告出具的发票中自2007年6月4日起有多份载明租赁面积为6374.52平方米，证明原告已认可此事实；
（10）泉丰公司提供的错误发票、瑞奇德医院向泉丰公司询问电话清单明细，欲证明我方接到原告提供发票后，经核查，发票内容与合同约定不符，遂多次主动电话联系原告，原告故意设计推诿；
（11）公证书及转款凭证，欲证明争议租金支付情况，证明我公司履行合同义务的诚意；
（12）产权证复印件，泉丰公司2011年11月提供，产权人为原告，欲证明被告不知原告擅自违法转让出租房屋，侵害被告的知情权及优先购买权；

4、一审判案理由
昆明市盘龙区人民法院审理认为：本案双方争议焦点为被告是否存在违约行为并足以造成合同解除，因此双方争议的租赁面积、租金支付及发票开具方式是原告诉讼理由及被告答辩理由是否成立的关键。租赁面积一项，金泉商场与徐某最初签订的《租赁合同》约定具体使用面积以双方实测为准，而非产权面积或共同委托第三方测量面积，此后的《补充协议》明确了双方实测的租赁面积为6374.52平方米，且注明"本补充协议与租赁合同具有同样法律效力"，2007年4月26日签订的三方协议，对权利义务转由泉丰公司承继做出了明确约定，结合此后双方履行合同情况，泉丰公司自2007年5月起开具的多份收取租金发票，均注明房屋租赁面积为6374.52平方米，同时其在民事起诉状中载明的诉争房屋租赁面积也是6374.52平方米，证明原告泉丰公司认可此租赁面积，因此本院依法确认双方共同认可的租赁面积为6374.52平方米。
租金支付及发票开具先后顺序一项，金泉商场与徐某最初签订的《租赁合同》第三条约定场地使用费按季度"先交后用"，双方未对款项支付以及发票出具先后顺序做出约定。被告举证其与案外人"昆明金泉物业管理有限公司"于2011年3月11日签订的《租赁及物业管理补充协议》，载明水电房、电机房等物业管理费用每月1902. 12元，"每半年支付一次，由物管公司开具发票后医院一次付清"，以证明合同履行方式变更为"先开票后付款"。由于该份证据并未经本案原告泉丰公司签字盖章认可或事后追认，同时双方诉争的租金发票及纠纷发生前后多笔租金款项付款和发票，从未包含《租赁及物业管理补充协议》中约定的以上费用，本院因该证据与本案不具有关联性而不予采信。被告认为《租赁合同》"先交后用"的约定已发生变更的辩称，依法不能成立。但是，在本案的款项支付与发票出具先后顺序问题上，在出租方转为泉丰公司后，初期双方采取先付款后开票方式，自2007年9月起支付方式均为泉丰公司先开票，瑞奇德医院随后支付租金，此交易习惯沿用五年之久原告并无异议，应当视为合同双方对款项支付与发票出具先后顺序达成的一致认可，同时原告在起诉状中载明其于2012年11月12日开具租赁费发票，催收2012年11月15日至2013年2月15日的房屋租金的陈述，也证明了其对此"先开票后支付"的先后顺序的认可。
本案中，双方最初的《租赁合同》规定了房屋租金按季度"先交后用"的原则，以及逾期后的出租方合同解除权。表面上看，被告于2013年1月23日才向原告现公司帐号支付2012年11月15日至2013年2月15日的房屋租金，构成了迟延履行债务，但原告2012年11月12日按交易习惯先开具的租赁费收款发票，系按照6400平方米计算的错误租金金额，是造成被告未在收到发票后即付款的主要原因。此后双方就发票问题多次进行过协商，直至2013年1月17日原告以欠租为由通知被告解除合同，被告仍积极寻找其他交款途径。因此，被告虽迟延履行主要债务，但一方面此迟延履行行为事出有因，是原告先出具的发票出错而导致纠纷发生；另一方面被告及时采取有效措施消除了迟延支付的后果，并未导致双方《租赁合同》目的不能实现，此迟延履行行为尚未达到对合同的根本性违约，并不足以导致合同解除。因此原告并未具有合同法规定的依对方先违约行为而产生的合同解除权，其关于合同自通知到达对方时解除的理由不能成立。根据我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

5、一审定案结论
昆明市盘龙区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条第二款、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告昆明泉丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1524元，由原告昆明泉丰房地产开发有限公司承担。

上诉人（原审原告）诉称：一审法院适用交易习惯的法律规定，继而错误认定交易习惯变更了先交后用的约定。交付租金的义务是被上诉人最基本的义务，被上诉人未按约支付租金，上诉人依法享有合同解除权，所以，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人（原审被告）辩称：上诉人认为一审法院适用法律错误是对法律的重大误解，合同法第二百二十七条已经规定了合同解除的条件，本案不符合该合同解除的条件。上诉人以推诿、拖延的方式达到解除合同的目的才导致本案纠纷的发生，所以，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。