(一)首部
1、判决书字号
昆山市人民法院(2013)昆行初字第0063号行政判决书。
3、诉讼双方
原告:吴某,女,汉族。
委托代理人:刘允才,河南福聚律师事务所律师。
被告:昆山市住房和城乡建设局(以下简称"昆山市住建局")。
委托代理人:张某,该局副局长。
委托代理人:陈亮,江苏六典律师事务所律师。
第三人:郭某,男,汉族。
第三人:孟某,男,汉族。
第三人:龚某,女,汉族。
5、审判机关和审判组织
审判机关:江苏省昆山市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李诗茵;代理审判员:周游;人民陪审员:倪军。
(二)诉辩主张
1、具体行政行为
被告昆山市住建局于2013年4月16日作出房屋行政登记行为,颁发房屋产权证号为X的房屋所有权证,将座落于昆山市开发区世贸东一号新城6号楼X室的房屋,从吴某、郭某的名下转移登记在孟某、龚某名下。
2、原告诉称
一,其与丈夫郭某于2011年5月在江苏省昆山市开发区世贸东一号新城6号楼购买夫妻共有的商品房一套,并取得昆房权证开发区字第X号房屋所有权证。2013年4月16日,郭某伙同赵某(音)以伪造的临时居民身份证、结婚证及假冒的吴某签名,将上述房产卖给了第三人孟某。二,被告在没有依法审查相关人员真实身份及查验相关材料的情况下办理了过户登记并给第三人孟某、龚某颁发房产证,显然缺乏事实及法律依据,严重侵害其合法权益。三,第三人孟某买受房屋的价款并非合理价格,不属于善意取得,其与被告应对原告的经济损失承担连带责任。故请求法院依法判决:撤销被告于2013年4月16日颁发给第三人孟某、龚某的证号为X的房屋所有权证;被告赔偿原告因此发生的所有损失。
3、被告辩称
一、原告以作为房屋登记行为基础的买卖民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,应先行通过民事途径解决。二、房屋买卖合同上原告配偶郭某的签字是真实、自愿的,第三人孟某善意购买了房屋,支付了合理的对价,房屋买卖合同合法有效,故登记行为不应被撤销。三、答辩人在收到房屋转移登记申请时,认真查看了申请人提交的申请材料,当场核对了各申请人的结婚证、身份证原件,尽到了审慎的审查义务,最终依照法定程序颁发了房产证。综上,答辩人作出的具体行政行为认定事实清楚,证据确凿,适用法规正确,程序合法,故请求法院依法判决维持。
4、第三人述称
第三人郭某述称,其与孟某之间的房屋买卖合同真实有效,被告的具体行政行为也合法。
第三人孟某、龚某述称,对于原告提出的郭某通过伪造结婚证、临时居民身份证及签名,并让他人假冒吴某私自进行房产交易一事,其均不知情。在整个交易过程中,其仔细核对过郭某夫妇的证件,发现证件上的照片与本人一致。故其作为善意第三方,合法权益应当受到保护。
(三)事实和证据
江苏省昆山市人民法院公开审理查明:吴某与郭某系夫妻,二人于2011年5月购买了位于昆山市开发区世贸东一号新城6号楼X室的房屋,并于2011年5月31日取得登记证号为X号的房屋所有权证。2013年3月20日,郭某与孟某签订存量房买卖合同。2013年4月3日,昆山市住建局受理了上述房屋转移登记的申请。2013年4月16日,昆山市住建局审核通过孟某的申请,并将所有权记载于登记簿,且于同日颁发登记证号为X的房屋所有权证,将位于昆山市开发区世贸东一号新城6号楼X室的房屋所有权登记在孟某、龚某名下。
另查明,郭某用赵某(音)的照片进行技术处理,伪造了其与"吴某"的结婚证及一张"吴某"的临时居民身份证,后与赵某(音)持上述伪造证件在被告处办理了房屋转移登记。
再查明,昆山市住建局在进行房屋登记工作时,对办理房屋登记的人员均采用身份证信息鉴别仪器进行核对。因郭某伪造的"吴某"身份证系临时居民身份证,无法用上述仪器进行鉴别。
上述事实有下列证据证明:
1、昆山市房屋所有权审批表。
2、昆山市房屋转移登记申请表。
3、昆山市房屋登记委托书。
4、合同编号为S2013037719的存量房买卖合同。
5、昆房权证开发区字第X号房屋所有权证。
6、昆国用(2011)第X号土地使用权证。
以上证据证明郭某以合理价款将房屋卖与孟某,且向昆山市住建局申请将该房屋所有权转移登记在孟某、龚某名下的事实。
7、吴某临时居民身份证复印件(有限期2013.03.10-2013.06.10)。
8、吴某身份证复印件(有限期2007.10.26-2027.10.26)。
9、吴某、郭某的结婚证复印件(字号为豫虞结字X、登记日期2009年7月31日)。
10、吴某、郭某的结婚证复印件(备注:结婚证遗失,补发此证。日期为2013年4月1日)。
以上证据证明郭某伪造了吴某的临时居民身份证及其与吴某的结婚证。
11、河南省虞城县民政局出具的证明(2013年5月31日)。
12、河南省虞城县公安局治安大队户政中队出具的证明(2013年8月6日)。
以上证据证明河南省虞城县公安局并未为吴某办理临时居民身份证,河南省虞城县民政局也并未因吴某、郭某的结婚证遗失为其补办结婚证。
(四)判案理由
江苏省昆山市人民法院根据上述事实和证据认为:本案的争议焦点在于,一,被告昆山市住建局在作出房屋行政登记行为时是否尽到了审慎的审查义务;二,本案是否存在行政赔偿的情形。
《房屋登记办法》第十三条规定,共有房屋,应当由共有人共同申请登记;第三十三条规定,申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。本案中,被告昆山市住建局将所有权证号为X的房屋所有权证颁给孟某、龚某的房屋登记行为,必须基于对先前郭某、吴某(转让方)及孟某、龚某(受让方)共同作出的房屋转移登记申请的审查。该项审查义务要求被告昆山市住建局必须对亲自前往房屋转移登记办理现场的郭某、吴某(转让方)的个人信息进行严格的审查;同时,该项审查义务在现有的技术条件下,做到审慎的程度即可。本案第三人郭某伪造的"吴某"身份证系临时居民身份证,被告昆山市住建局在无法使用技术仪器进行鉴别的情况下,只能通过肉眼识别的手段对该临时居民身份证进行鉴别。由于第三人郭某使用了赵某(音)的照片伪造证件,并与赵某(音)本人共同前往被告处申请房屋转移登记,被告昆山市住建局按照常理得出申请人本人与证件上的信息一致的结论并无不妥。据此,在房屋买卖的价款为合理的前提下,被告昆山市住建局为第三人孟某、龚某颁发所有权证号为X房屋所有权证的行政行为并无不当之处。
《房屋登记办法》第七条第一款规定,办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。本案第三人郭某、孟某提交了房屋转移登记所需的相关材料,被告昆山市住建局受理并经审核后于2013年4月16日将所有权记载于登记簿,并于同日向第三人孟某、龚某颁发了涉案房屋所有权证,程序亦符合规定。
《中华人民共和国国家赔偿法》第三条、第四条规定,行政机关及其工作人员在行使行政职权时有侵犯人身权、财产权的非法或违法具体行政行为时,受害人有取得赔偿的权利。但本案被告昆山市住建局在作出房屋行政登记行为时已尽审慎的审查义务,且原告吴某所提赔偿经济损失的主张实属民事纠纷,本案不予理涉。
(五)定案结论
江苏省昆山市人民法院《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定,判决如下:
驳回原告吴某的诉讼请求。
案件受理费50元,由原告吴某负担。
(六)解说
本案反映的问题是民行交叉领域中普遍存在,且较为复杂的问题。尤其在房屋行政登记的过程中,针对资料的真实性,房屋登记机关应当尽到审慎的审查义务,但该审查的强度究竟以何为限,这值得司法权的仔细考量。在本案审理过程中,人民法院认为,房屋登记机关在现有的技术条件下,只要对当事人提交的所有资料进行了真实、合理、完整的审查,即可达到审慎的强度,主要体现在以下三个方面:
1、真实审查标准。
真实审查标准又可称为"非恶意"标准,即指行政机关作出行政决定的一个基本要求是未受到任何恶意因素的影响,也不存在明显的疏忽大意行为。本案中,房屋登记机关在进行房屋转移登记时,要求郭某、吴某(转让人)与孟某、龚某(受让人)亲自去房屋登记中心的现场进行确认,且针对吴某的临时居民身份证、结婚证上的照片,与现场的人进行了比对。虽然在客观事实上,赵某(音)在房屋登记中心现场假冒了吴某,但这是由于郭某使用了赵某(音)的照片伪造了吴某的临时居民身份证与结婚证所导致。房屋登记机关在上述现场办理房屋转移登记过程中,业已完成了对各方当事人信息资料的真实审查标准。
2、合理审查标准。
合理审查标准又可称为"相关因素合理考量"标准,即指行政机关在作出行政决定时对某个相关因素的分量,并未有明显过分的考虑或明显不足的考虑。本案中,昆山市的房屋登记机关在房屋交易中心的窗口专门设置了身份证信息鉴别仪器,通过与公安机关的联网,直接确认身份证持有者与身份证上的信息是否一致,但该仪器却无法识别临时居民身份证。根据《中华人民共和国居民身份证法》第十二条第二款之规定,"公民在申请领取、换领、补领居民身份证期间,急需使用居民身份证的,可以申请领取临时居民身份证,公安机关应当按照规定及时予以办理。具体办法由国务院公安部门规定。"公安部规章《临时居民身份证管理办法》第三条规定,"临时居民身份证具有证明公民身份的法律效力。"可见,当郭某使用赵某(音)的照片,伪造了吴某的临时居民身份证与结婚证,再由二人亲自去房屋交易中心现场去办理房屋转移登记时,房屋登记机关对上述伪造的证件的审查应以现有的条件为限。对于吴某的临时居民身份证与结婚证,房屋登记机关在符合法律的框架下,业务履行了合理的审查义务。
3、完整审查标准。
完整审查标准又可称为"合逻辑标准",即指行政机关在作出行政决定时未在逻辑推理的层面有违反常识的理解。除了对房屋转移登记的当事人身份信息进行审查之外,房屋登记机关还应当根据《房屋登记办法》第三十三条之规定,对房屋所有权证、地权证、房屋买卖合同等资料进行必要的审查,以达到完整的审查标准。本案中,完整审查标准的核心是对存量房买卖合同中的约定价款进行审查,通过确定该价款是否与市场价格存在明显不符的情况,最终判断房屋买卖行为的真实性。郭某与孟某通过网签的存量房买卖合同中的格式条款约定该建筑面积83.35平方米的房屋成交总价为45万元,而该网签的存量房买卖合同是房屋登记机关制作的格式合同,应当作为房屋登记机关在进行转移登记时的审查对象。由于上述价款并未存在明显高于或低于市场价的情况,房屋的买方孟某与龚某应是善意第三人,房屋登记机关的审查也达到了完整的标准。
(周游)
【裁判要旨】房屋行政登记的过程中,针对资料的真实性,房屋登记机关应当尽到审慎的审查义务。房屋登记机关在现有的技术条件下,只要对当事人提交的所有资料进行了真实、合理、完整的审查,即可达到审慎的强度。