（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：云南省彝良县人民法院（2013）彝民初字第259号判决书。
二审判决书：云南省昭通市中级人民法院（2013）昭中民三终字第166号判决书。
3.诉讼双方
原告宋某（被上诉人），男，生于1985年11月9日，汉族，云南省彝良县人，农民，住云南省彝良县。
委托代理人（一审）朱某，女,生于1989年9月28日，汉族，云南省镇雄县人，农民，原住云南省镇雄县，现住云南省彝良县（系原告宋某之妻）。委托权限，特别授权代理。
委托代理人（一审）陶某，男，生于1964年3月25日，苗族，云南省镇雄县人，农民，住云南省镇雄县。委托权限，特别授权代理。
被告刘某（上诉人），男，生于1972年9月30日，汉族，云南省彝良县人，农民，住云南省彝良县。
委托代理人（一审）苟占东，云南尚同律师事务所律师，委托权限，特别授权代理。
5.审判机关和审判组织
一审法院：云南省彝良县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曹伟； 代理审判员：曾杭、袁成。
二审法院：云南省昭通市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：葛之毅；审判员：耿泽凤 ；代理审判员：张丽勤。
6.审结时间：
一审审结时间：2013年5月9日。
二审审结时间：2013年12月9日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告宋某诉称,2012年2月5日，原告将修建在文角沟的水泥平方两间（面积大约70平方米）卖给被告，约定价格为80000.00元，原、被告当时签订了协议书，被告在签协议时支付房价款5000.00元，下欠75000.00元，约定于2012年年底支付。经原告多次追要，被告拒不支付。请求判令被告支付房价款75000.00元，并按3﹪支付利息及误工费600.00元、交通费240.00元、代理费1200.00元。
被告刘某辩称，1、该案不是欠款纠纷，而是房屋买卖合同纠纷；2、被告没有支付剩余款75000.00元的原因是，原告在卖房屋时隐瞒了该房屋与贾图忠、贾清华有争议的事实，致使被告无法履行房屋买卖协议书第四条房屋再建的约定；3、由于原告在卖房时采取了欺骗的手段，在被告要求对质及村支书要求原告到现场调解拒不到的事实，被告要求解除合同，并且要求原告赔偿其再建部分的损失18000.00元；4、原告的房屋未办理相应的手续，与被告所签订的房屋买卖协议是无效的。
综合原告诉称及被告的辩称，原、被告的争议焦点是：1、本案案由是欠款纠纷，还是农村房屋买卖合同纠纷；2、原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；3、被告没有修建房屋的原因是否是原告违反房屋买卖协议第四条约定；4、原告的诉讼请求及被告要求再建部分的损失18000.00元是否有法律依据。
2.一审事实和证据
原告宋某为证明其主张，向本院提供了下列证据证明：
1、2012年2月5日原、被告签订的房屋买卖协议一份，用以证明被告欠原告房价款75000.00元。
经质证，被告刘某认为，房屋买卖协议客观真实，但不具有合法性。
被告刘某为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据证明：
2、云南省彝良县洛旺苗族乡怀来村村民王明付的证明，用以证明原告卖房屋隐瞒有争议的事实；
3、现场草图一张；
4、图片三张；
证据3、4用以证明与房屋有争议的两家修建房屋的事实；
5、图片一张，用以证明贾图忠将被告家的水泥柱子的钢筋压弯的事实；
6、图片一张，用以证明被告与贾清华家的墙体相邻的墙顶已经垒一层砖的事实。
经质证，原告宋某认为，证据2证明签订协议是事实，其他内容不真实，证据3、4、5、6与本案无关，不能作为定案的依据。
本院认为，证据1系原、被告买卖房屋时签订的书面协议，被告当庭予以认可，且与证据2的部分内容能够相互印证，该证据符合证据的三性原则，其程序来源合法，内容客观真实，本院予以采信；证据2的证人虽然没有到庭接受质询，但证明签协议的内容与证据1能够相互印证，本院予以采信，其他内容无证据予以佐证，且原告不予认可的部分，本院不予采信；证据3系被告代理人一人现场勘验，取证程序不合法，且原告认为与本案无关，本院不予采信；证据4、5、6原告虽然认为与本案无关，但内容能够与证据1、2及庭审查明的内容能够相互印证，本院予以予采信。
综上所述，本院认定本案事实如下：
原告在彝良县洛旺苗族乡怀来村文角沟修建有水泥平方两间（面积约70平方米），四至界限是：前至公路、后至河、左至贾清华家房屋、右至贾图忠家房屋，该房屋未办理农村土地使用权证书及房产证书。2012年2月5日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定：1、被告同意原告要求，购买原告原文角沟已修平公路的平房两间，面积70平方米，价格为80000.00元；3、付款方式，在写协议时由被告支付5000.00元作为首付款，被告在原告原住房面上再建时付清余款75000.00元给原告，如有特殊困难，付款时间最迟不超过2012年农历腊月底；4、四至界限以原告修建的平方板面为准，被告再建时超出部分，原告概不负责。同日，房屋交付被告使用，被告在签订房屋买卖协议时按约定向原告支付房屋款5000.00元，剩余房屋款75000.00元至今未付。被告购买原告房屋后，在房屋后面修建四根水泥钢筋柱子，在修房的过程中被贾清华、贾图忠阻止，该房再建部分至今没有完工。
3.一审判案理由
云南省彝良县人民法院经审理认为：原告宋某将其所有的位于彝良县洛旺苗族乡怀来村文角沟修建的水泥平房两间卖给被告刘某，该房屋虽未办理农村土地使用权证书及房产证书，但未违反国家法律、行政法规的强制性规定，原告宋某与被告刘某签订的房屋买卖协议合法有效。该房屋买卖协议不存在无效的情形，故被告主张合同无效，本院不予采纳。被告再建部分是在原告出卖房屋的后面，已超出合同约定的以平房板面为准内容，原告宋某不存在违约行为，被告刘某应当按照协议约定内容按时履行付款义务。故原告请求被告支付剩余购房款75000.00元的诉讼请求，本院予以支持。庭审过程中，原告放弃要求被告支付75000.00元按3﹪的利息、误工费600.00元、交通费240.00元、代理费1200.00元等诉讼请求，是对其权利的处分，不违反法律的禁止性规定,依法应予准许。被告主张再建部分的损失18000.00元并非是原告的原因造成，本院不予支持。原、被告签订房屋买卖协议不存在约定及法律规定的解除情形，故被告主张解除合同，本院不予采纳。
4.一审定案结论
云南省彝良县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘某于判决生效后五日内支付原告宋某购房款75000.00元。
二、驳回原告宋某的其他诉讼请求。
案件受理费1730.00元，由被告刘某负担。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审被告）刘某诉称：请求二审判决确认双方的《房屋买卖协议》无效，责令宋某返还上诉人已经支付的购房款5000.00元及赔偿因此造成的损失。理由：1、宋某对涉案房屋没有审批手续，没有缴纳土地费，损害了国家利益，合同无效；2、双方当事人不属同一集体经济组织，宋某将房屋出售给上诉人的行为属于变相出卖宅基地的行为，转让行为因违法而无效；3、合同无效，宋某应当返还5000.00元并承担损失。
被上诉人（原审原告）宋某辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，双方的协议没有违反合同法的规定，协议有效，请求驳回上诉，维持原判。
归纳双方诉辩主张，本案二审争议的焦点是：双方签订的《房屋买卖协议》是否有效。
（四）二审事实和证据
云南省昭通市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
云南省昭通市中级人民法院经审理认为：涉案房屋是否办理了相应手续属于行政部门的管辖范围，相应手续有否与涉案合同的效力不具有关联性。本案双方当事人签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，不具有合同无效的法定情形，故双方签订的《房屋买卖协议》有效，上诉人刘某的上诉理由不成立。
对于刘某上诉请求返还购房款5000.00元、赔偿损失的问题，因协议有效且已经实际履行，故刘某请求返还5000.00元的主张不予支持。对损失问题，因刘某不能继续建房不是宋某的原因所致，故其请求本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。
（六）二审定案结论
云南省昭通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1730.00元，由上诉人刘某负担。
（七）解说
本案争议的焦点就在于原、被告之间签订的房屋买卖协议的效力如何认定？在审理过程中出现有三种意见。
第一种意见认为，本案不属于人民法院受理案件范围，应当驳回原告的起诉。理由如下：本案诉讼的标的物房屋所依附土地没有办理办土地使用证，无法确认土地权属，现发生争议，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，应驳回原告的起诉，待政府对土地进行确权后再做处理。
第二种意见认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议应属无效，且认为非本集体成员受让集体土地及房屋的转让合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效，原、被告之间应当互相返还。理由如下：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能，农村宅基地不具有可交易性。本案的标的物房屋所依附的土地属于农村集体土地，农村集体土地不能转让给本集体组织以外的人。
第三种意见认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议有效，被告应当继续履行合同，支付原告主张的剩余房款。理由如下：
其一，物权转让合同未经登记不发生物权变动的效果，但法律保护基于合同产生的债权请求权。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《最高人民法院关于适用《<中华人民共和国合同法>》若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释》）对“物权变动的效力”与“物权合同的效力”进行了区分：《合同法解释》第九条第一款规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不发生转移。”
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知，我国法律规定物权变动成功必须具备三个要件：物权合同＋交付（动产）＋登记（不动产）。物权合同只产生债权请求权的法律效果，若物权合同不能得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定物权合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力，只是物权变动不发生法律效力，即物权变动未成功。其二，认定本案合同无效的法律依据不符合法定位阶。《合同法解释》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》显然不能作为认定协议无效的法律依据。相反，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里实际上隐含了宅基地是可以出卖的，具有一定的流通性。第六十三条又规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，防止在土地流转过程中丧失土地自身用途的价值，维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应，并未禁止买卖流转。其三，维护诚实信用原则。为维护和促进全社会的诚实信用风尚，但凡不为法律默许的“出尔反尔”失信行为，均应受到法律和司法的否定评价，唯有如此，才能保证合同的严肃性和民事、经济交往的安全性。
受诉法院持第三种意见。
（曹 伟）
【裁判要旨】涉案房屋是否办理了相应手续属于行政部门的管辖范围，相应手续有否与涉案合同的效力不具有关联性。本案双方当事人签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，不具有合同无效的法定情形，故双方签订的《房屋买卖协议》有效，
