（一）首部

1．判决书字号：
一审判决书：广西壮族自治区资源县人民法院（2012）资民初字第322号判决书
二审判决书：广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第73号判决书

2．案由：商品房销售合同纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）粟某。
委托代理人李立坤，广西法治律师事务所律师。
被告（上诉人）广西泽鑫房地产开发有限责任公司。
法定代表人莫志伟，该公司执行董事。
委托代理人韦某，该公司法律顾问。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区资源县人民法院
合议庭人员：审判长：蒋为福，审判员：谢国淑，人民陪审员：钱开顺。
二审法院：广西壮族自治区桂林市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：程锦，审判员：卢卫民、吴俣

6．审结时间
一审审结时间：2012年11月13日
二审审结时间：2013年7月8日

（二）一审诉辩主张

原告粟某诉称：原告于2010年1月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告在建的"资江名邸"2栋2单元4楼2号房即2-2-4-2房，次日，原告付清了全部房款228809元。该房屋于2011年底竣工，2012年清明节，原告得知被告将原告购买的房屋于2010年11月1日卖给了李某，并已交房。原告找被告多次协商未果后，诉至法院，请求：一、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还已付购房款228 809元及利息，赔偿损失208 753元，支付赔偿金228 809元。

被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司辩称：一、同意解除合同，因原告违约，退还18万余元，至解除合同时利息；二、不同意原告第二项、第三项诉讼请求，因无法律依据。对合同真实性认可，原告于签合同次日交清了228 809元房款，在开发中，因房号是预测的，后变更了二、三单元房号，因房号不同，而认为是一房二卖是错误的，多次向原告解释，但原告不接受。变更房号也得到了房产局的情况说明，所以退房款80﹪给原告。

2、一审事实和证据
经审理查明：2010年1月28日，原告粟某经房产局干部刘忠言介绍，经看房后与柳州市锦泰房地产开发有限责任公司（该公司于2009年4月28日在柳州市工商行政管理局变更为广西泽鑫房地产开发有限责任公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买柳州市锦泰房地产开发有限责任公司开发的资江名邸第贰幢贰单元肆层贰号房。该房建筑面积141.24平方米，其中，套内建筑面积129.01平方米，公摊建筑面积12.23平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米1 773.58元，总金额228 809元。双方还就面积差异、付款方式、交付期限、违约责任等作了约定，该合同附有房屋平面图，原告于次日交清了购房款228 809元，柳州市锦泰房地产开发有限责任公司出具了收据。同年11月1日，广西泽鑫房地产开发有限责任公司与李某签订了《商品房买卖合同》，广西泽鑫房地产开发有限责任公司将资江名邸的第贰幢贰单元肆层贰号房卖给李某，该房屋建筑面积141.24平方米，其中，套内建筑面积129.01平方米，公摊建筑面积12.23平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米1957.5元，总金额252 537元。双方就面积差异、付款方式、交付期限、违约责任等作了约定，该合同附有房屋平面图。该平面图与粟某购房所附的平面图一模一样。2012年1月12日，广西泽鑫房地产开发有限责任公司在《今日资源》报刊登了交房通知。2012年2月21日，广西泽鑫房地产开发有限责任公司与李某签订了《补充协议书》，其主要内容为：1、因双方在签订广西资源县大合镇沈滩村资江名邸2栋2单元4楼2号房的商品房销售合同（该合同已经在资源县房产局进行销售备案登记）时所使用的户型图错误，所以现双方确认房屋实际户型图为（见附图）。2、广西资源县大合镇沈滩村资江名邸2栋2单元4楼2号房屋已经于2012年2月21日实际交付，双方确认交付的房屋就是所购买的房屋。2012年8月18日，资源县房产管理局就单元序号出具了情况说明：位于广西资源县大合镇沈滩村资江名邸2﹟楼的单元及房号预测命名与以往的习惯不符，广西泽鑫房地产开发有限责任公司向我局提出申请，请求我局在实测时予以变更，因此：1、我局于2011年11月10日对资江名邸2﹟楼的单元进行实测重新排号命名调整，原预测的2单元最终定为实际3单元；2、单元调整后，原2栋2单元4楼2号房的户型图与调整后2楼3单元4楼2号房的户型图一致。实际上，广西泽鑫房地产开发有限责任公司已建设完工的资江名邸二栋其单元序号未改变。广西泽鑫房地产开发有限责任公司正在销售的资江名邸4栋4层价格为：4-4-1房，438 596元÷144.37㎡＝3038元/㎡；4-4-2房，453 036元÷144.37㎡＝3138元/㎡；4-4-3房，437 798元÷140.41㎡＝3118元/㎡；4-4-4房，425 200元÷137.25㎡＝3098元/㎡；平均价为：（3038＋3138＋3118＋3098）÷4＝3098元/㎡；位置较偏的凤凰景湾，其4楼价格经打折后已达2988元/㎡。粟某发现所购房屋被卖后，找广西泽鑫房地产开发有限责任公司协商，广西泽鑫房地产开发有限责任公司认为与粟某签订的《商品房买卖合同》所附房屋平面图与实际户型有一定差别，正好与2-3-4-2房户型相同，所以将2-3-4-2房调换给粟某。但2-3-4-2房的位置、朝向、采光等不如2-2-4-2房。
上述事实有下列证据证明：
①原、被告提供的《商品房买卖合同》；
②原告提供的收据；
③原告提供的被告与李某签订的《商品房买卖合同》；
④原告提交的"资江名邸"售房部墙上公布的"肆栋销售控制表"照片；
⑤原告提交的"肆栋销售控制表"照片；
⑥原告提交的凤凰景湾2-1-401号房价单；
⑦原告提交的"资江名邸"贰栋照片；
⑧原告提交的刘忠言的证明
⑨被告提交的房产局出具的情况说明；
⑩被告提交的户型图；
⑪被告提交的交房公告；
⑫被告提交的补充协议书。

3．一审判案理由
一审法院认为，本案有两个争执焦点：一、原告与被告谁违约；二、原告要求被告返还购房款及利息、赔偿损失、支付购房款一倍的赔偿金，能否得到支持。一、关于争执焦点一。原告与被告于2010年1月28日签订商品房买卖合同，被告将资江名邸2-2-4-2房卖给原告，被告又于同年的11月1日与李某签订合同，将该房卖给李某，两份合同除房价不一致外，其他条款，所附房屋平面图均一致，可见，被告一房二卖事实清楚。被告认为，原告的合同所附房屋平面图与2-3-4-2房一致。被告在与李某签合同时将所附平面图搞错以及到房产局更改单元序号等。从而认定原告购买的是2-3-4-2房，李某购买的是2-2-4-2房，被告的主张，理由不足，说法站不住脚。因为，原告与李某的合同仅是房价不一致，为何，原告先签订合同，李某后签订合同，被告却能找李某签订补充协议，更换房屋平面图，而不找原告呢？这是因为，李某购买的价格高，被告以为事后采取变更单元序号，与李某签订补充协议，确认房屋平面图等措施就可以确定原告购买的是2-3-4-2房。被告的这些行为，实际上是欲盖弥彰，根本改变不了其一房二卖的性质。虽然，2-3-4-2房至今仍未出售，但该套房的位置、采光等远不如2-2-4-2房，原告认为自己购买的是2-2-4-2房，被告拿一套原告不中意的房子来抵原告意愿的房子，当然无法接受。因此，从本案情况看，被告一房二卖，已构成违约。二、关于争执焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，被告将资江名邸2-2-4-2房卖给原告后，又将该房屋卖给李某，被告的行为符合该条款的规定。因此，原告的诉请应得到支持。原、被告都同意解除合同，双方签订的商品房买卖合同应予以解除。被告应返还原告已付的购房款228 809元及利息。利息可根据中国人民银行公布的同期贷款利率予以计算，该利息应从原告交款的次日起计至付清之日止；对原告的损失，可根据被告的资江名邸4栋4层的平均价格3098元/㎡，减去原告所购的2-2-4-2号房的价格228 809÷141.24＝1620元/㎡，乘所购房面积即（3098－1620）×141.24＝208 753元；由于被告一房二卖，原告已无法实现购房目的即无法购买位置、采光等满意的2-2-4-2号房。因此，被告应承担赔偿原告所付购房款一倍即228 809元的责任。

4．一审定案结论
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告粟某与被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司返还原告粟某已付购房款228 809元及利息（从2010年1月30日起至判决书确定的履行期限止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；
三、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司赔偿原告损失208 753元；
四、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司支付给原告赔偿款228 809元。

（三）二审诉辩主张

广西泽鑫房地产开发有限责任公司不服，上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋及附房屋平面图与实际交付的房屋是一致的，签合同后，变更了房屋单元号码，原合同写的2-2-4-2房屋就是现在的2-3-4-2房屋，请求维持原判第一项，撤销原判第二项、第三项、第四项。

被上诉人粟某辩称，粟某购买2-2-4-2号房屋，广西泽鑫房地产开发有限责任公司卖给李某的也是2-2-4-2号房屋，广西泽鑫房地产开发有限责任公司是故意一房二卖，请求驳回上诉，维持原判。

（四）二审事实和证据
二审法院确认，一审法院查明的事实。

（五）二审判案理由
二审法院认为，广西泽鑫房地产开发有限责任公司与粟某签订的《商品房买卖合同》，将资江名邸2-2-4-2房卖给粟某后，又将该房屋卖给李某。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。广西泽鑫房地产开发有限责任公司的上述行为符合该条款的规定。广西泽鑫房地产开发有限责任公司提出双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋及附房屋平面图与实际交付的房屋是一致的，签合同后，变更了房屋单元号码，原合同号的2-2-4-2房屋就是现在的2-3-4-2房屋的上诉理由，证据不足，依法不能成立。广西泽鑫房地产开发有限责任公司提出判决维持原判第一项，撤销原判第二项、第三项、第四项的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。粟某、广西泽鑫房地产开发有限责任公司都同意解除合同，双方签订的商品房买卖合同应予以解除。广西泽鑫房地产开发有限责任公司应返还粟某已支付的购房款228 809元及利息。利息可根据中国人民银行公布的同期贷款利率予以计算，该利息应从粟某交款的次日起计至付清之日止。广西泽鑫房地产开发有限责任公司一房二卖，粟某已无法实现购买2-2-4-2号房屋的目的，造成粟某的损失，但是粟某没有申请对其损失进行审计评估，也没有提供充分的证据证明其损失的具体金额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应预见到的因违反合同可能造成的损失。广西泽鑫房地产开发有限责任公司将已出售给粟某的房屋又卖给李某，其一房二卖时所获收益应当认定为违约预见到违反合同时所造成的损失。因此，上诉人应承担的损失赔偿额为23 728元（252537元-228 809元=23 728元），一审法院依照现在资江名邸在售房屋及相近路段在售房屋价格确定损失赔偿标准缺乏反事实与法律依据，本院予以纠正。同时，上诉人在与被上诉人订立房屋买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，其还应当承担赔偿粟某所付购房款一倍即228 809元的责任。一审判决程序合法，事实清楚，但适用法律和实体处分部分不当，本院依法予以纠正。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区资源县人民法院（2012）资民初字第322号民事判决书第一项、第二项、第四项；
二、撤销广西壮族自治区资源县人民法院（2012）资民初字第322号民事判决书第三项；
三、广西泽鑫房地产开发有限责任公司赔偿粟某损失23728元；
四、驳回粟某的其他诉讼请求。

（七）解说
该案属典型的"一房二卖"案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对该类案件的处理有明确规定，对该规定中的解除合同、返还已付购房款及利息、支付已付购房款一倍的赔偿没有异议，但对赔偿损失如何确定，审判实践中有不同的做法。一审法院将被告卖给原告的价格与原告起诉后，该房屋相同地段的房价差作为原告的损失，二审法院将被告卖给原告与卖给第三人之间的差价作为原告的损失。
从理论上，损失包括直接损失和间接损失。直接损失是指财产上的直接减少。间接损失是指失去的可以预期取得的利益，赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则赔偿损失。完全赔偿原则是指因违约方的违约行为使受害人所遭受的全部损失，都应由违约方承担，包括因违约造成的实际损失和合同履行后可以获得的利益。完全赔偿是对受害人利益全面的、充分的保护。从公平和等价交换原则来看，由于违约当事人的违约而使受害人遭受损害，违约当事人也应以自己的财产赔偿全部损害。在买卖合同中，因一方违约而对价格变动如何处理，全国人大常委会办公厅研究室经济室编号的《中华人民共和国合同法释义及实用指南》是这样论述的：买卖双方对价款数额没有约定或约定不明确，又不能通过达成补充协议或按合同条款及交易习惯确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，即以合同规定或依法确定的买受人支付价款地点以市场价格为依据确认买受人应支付价款的数额，依法应当执行政府定价或政府指导价的，如出卖人在合同约定的交付期限内交付标的物，而在此期限内遇政府价格调整的，按照标的物交付时的价格计算买受人应支付价款的数额；出卖人逾期交付标的物，而又遇价上涨的，按原价格计算买受人应支付价款的数额，遇价下降的，按新价格计算买受人应支付价款的数额；买受人逾期提货或者逾期付款，而又遇价格上涨的，按新价格计算买受人应支付价款的数额；遇价格下降的，按原价格计算买受人应支付价款的数额。
本案中，被告将房屋卖给原告后，又卖给第三人，原告已无法实现购房目的，原告如要购房，也只能以现价去进行交易，以原来的价格难以实现交易，因此，原告的损失，应是原告原购房的价格与处理该案时的价格差。原告是守信一方，同时，又是弱势的一方，在当今诚信严重缺失的社会，从价值取向看，更应保护守信一方的利益，以维护交易安全和正常的经济秩序。笔者认为，一审法院的处理较二审法院更为妥当。
（蒋为福）