（一）首部

1.判决书字号：广东省兴宁市人民法院(2013)梅兴法民一初字第148号判决书。

2.案由：恢复原状纠纷。

3.诉讼双方
原告：郑某某、杨某某、罗某某、陈某某1，刘某某、朱某某、陈某某2。
原告罗某某、陈某某1，刘某某、朱某某、陈某某2的委托代理人：郑某某、杨某某。
被告：袁某某、何某某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织。
审判机关：广东省兴宁市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曾新云；审判员：丘泉娥；人民陪审员：赖志峰。

6.审结时间：2013年8月30日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：鸿伟楼于2006年冬建成，各业主在2007年先后搬进居住相安无事。自2009年以后，被告人在露天平台擅自安门加锁，禁止其他业主使用，严重侵犯了其他业主权利，《物权法》第七十条规定："业主对建筑物内的住宅，专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"即是作为顶层业主只对所买楼房拥有所有权和使用权，对顶层之上的空间不具有所有权，在属于公共的楼顶平台上搭建杂物间和安装门锁而独享行为，严重违规阻碍了消防通道和侵犯了其他共有人的利益，应当恢复原状。要求一、拆除露天平台上的违规违法安门上锁，开通本楼消防通道，恢复众业主的管理权和使用权，立即停止侵权，返还原状并向众业主赔礼道歉。二、由被告承担本案诉讼费。

2.被告袁某某辩称：一、鸿伟楼于2006年冬建成，各业主于2007年1月先后搬进居住，至现在6年相安无事。二、从2009年以后被告人露天平台擅自安门加锁，这一由来：露天平台是由开发商中间砌墙安门等一切已经做好出卖给了被告人。（附购房合同买卖）。三、被告购房合同签订日期2006年9月7日，房产证发证日期2007年2月14日，物权法2007年10月1日起施行。综上所述，被告拥有露天平台的管理权和使用权，原告如有异议，请找开发商。

被告何某某辩称：一、本人于2006年10月18日向开发商巫某某购买了兴宁市南坛路牛角塘鸿伟楼X房，底层第四间杂房和六楼的露天平台，并签订了合同（附合同书）。二、本人从本栋楼建成至今一直管理和使用六楼的露天平台。三、露天平台的墙、门等是由开发商建好的，本人在使用露天平台期间，对其进行了防晒、防漏等维修2次，费用为950元（附单据）。综上所述，本人拥有该露天平台的管理权和使用权。原告如有异议，应找开发商。

（三）事实和证据
兴宁市人民法院经公开审理查明：座落在兴宁市南坛路牛角塘的鸿伟楼是由第三人巫某某所建，公共楼梯一副直至第七层，一梯二户共十二套单元房（其中01户共七套、02户共五套）。各原告及两被告各自购买该相关的单元套房，均办理了房地产权证。房地产权证书均记载房屋建筑结构为钢筋混凝土结构，层数为七层，竣工日期为2006年12月26日，土地用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积壹佰肆拾伍平方米，共用面积壹佰肆拾伍平方米。2006年9月7日被告袁某某在购买701房时与第三人巫某某订立的房屋买卖合同中约定巫某某提供顶层半层（一套三房二厅），[另半层空地以一半给袁某某使用、余一半本栋住户所有人共用，不得违规建用]。2006年10月18日被告何某某在购买X房时与第三人巫某某订立的房屋买卖合同中约定巫某某提供六楼南面（一套三房二厅），[六楼天面余下部分给何某某使用、不得违规建使用]。2013年3月22日各原告向本院起诉被告袁某某、何某某，提交照片证实两被告将六楼楼顶的露天平台擅自安装铁门上锁，严重违规阻碍了消防通道和侵犯了其他共有人的利益，要求拆除违规违法安装的铁门，恢复众业主的管理权和使用权，停止侵权，恢复原状并赔礼道歉。两被告答辩称该露天平台是开发商卖给他们的，他们拥有管理权和使用权。本院对兴宁市南坛路牛角塘鸿伟楼X房顶的天棚露天平台进行现场勘查、拍照，通过七楼南面的楼梯公共门进入X房顶天棚露天平台后，天棚露天平台上有一条南北走向约1米高的墙体将天台分成东西两部分，靠近楼梯公共门的西边安装有一扇铁门由被告袁某某管理；靠近楼梯公共门的东边亦安装有一扇铁门由被告何某某管理。
上述事实有下列证据证明：
1.各原告和两被告的房屋产权证书，证明各原告和两被告对自己居住的房屋拥有所有权；
2.两被告分别与售房人巫某某订立的房屋买卖合同，证明其双方在房屋买卖合同中约定了房屋天台的使用权归两被告。
3．原告提交的关于其住所天台现状的照片，证明楼顶天台已被上锁。
4.法院依职权在讼争天台现场测绘的现场图，证明争议天台的使用现状。

（四）判案理由
兴宁市人民法院经审理认为：兴宁市南坛路牛角塘鸿伟楼X房顶的天棚露天平台的性质，从该栋楼房的整体结构及各住户的房地产权证书登记情况可以认定属该栋楼各业主专有部分以外的共有部分。对共有的部分，各业主享有共有和共同管理的权利，任何人不得擅自占用，改变其使用功能。被告袁某某、何某某的房地产权证书记载中未能证实该露天平台属其所有，两被告未经其他共有业主同意将天棚露天平台安门上锁的行为损害了其他共有人的合法权益，同时对消防通道造成阻碍。现原告诉请两被告停止侵害，恢复天棚露天平台的原状有理，依法应予支持。对于原告提出要求两被告赔礼道歉的请求，根据民法通则的规定，赔礼道歉仅适用于对公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权的侵害及对法人的名称权、名誉权、荣誉权的侵害，本案不属于该性质的纠纷，故原告的该项请求依法不予支持。对于两被告认为其在购房时，第三人（开发商）承诺并订有协议该天棚露天平台归其使用的主张，根据《中华人民共和国合同法》第七条规定:当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得拢乱社会经济秩序，损害社会公共利益。两被告所提交的合同中关于天面使用权的约定违反上述法律规定，不能对抗其他业主行使权利。对于两被告因合同所受到的损害应另行向订立合同的相对方主张权利。被告何某某提出各业主使用天棚要承担维修费用的主张，属于另一法律关系，由当事人另行申请解决。

（五）定案结论
兴宁市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条的规定，作出如下判决：
一、被告袁某某应在本判决生效后的十日内自行拆除兴宁市南坛路牛角塘鸿伟楼X房顶天棚露天平台靠近楼梯公共门西边的铁门一扇，停止侵害、恢复天棚露天平台的原状。
二、被告何某某应在本判决生效后的十日内自行拆除兴宁市南坛路牛角塘鸿伟楼X房顶天棚露天平台靠近楼梯公共门东边的铁门一扇，停止侵害、恢复天棚露天平台的原状。
本案受理费人民币100元，由被告袁某某、何某某各负担50元。

（六）解说
1、楼顶露台属专有部分还是共有部分？
在现实商品房交易市场中，为了吸引购房者，开发商与业主约定"买房送露台"非常普遍，但围绕露台究竟是"公有"还是"私有"的争论常常引发纠纷，这类型案件也成为商品房纠纷审判实践中的一大难点。
本案中，两被告人的房地产权证书中并未有讼争露台的登记事项，且该露台系该栋楼的消防通道，结合该栋楼的整体结构及现实状况来看，该露台也不具有构造上的独立性和使用上的独立性。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对"专有部分"的认定条件，讼争露台不符合"专有部分"的认定要件，应属共有部分。
面对开发商"买房送露台"的营销手段，购房者应对露台性质进行足够的事前审查，查明商品房规划时是否明确将露台的所有权作为个人专有部分附随，及在商品房买卖合同中是否说明露台的产权问题、露台有无纳入房产证登记范围，以此防止纠纷发生。　
2、《物权法》是否适用在前民事法律行为？
"法不溯及既往"是民法的基本原则，《物权法》也不例外。对于《物权法》而言，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在物权法的规定都应该保护其稳定，以保护合法权利，维护正常秩序。
被告袁某某认为其购房合同签订于2006年9月7日，物权法自2007年10月1日起施行，故不应适用《物权法》。
对于被告与开发商订立合同约定讼争露台归属的行为，法院以《中华人民共和国合同法》第七条"当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益"的规定，认定两被告所提交合同中关于露台使用权的约定因损害了社会公共利益而不能对抗其他业主行使权利。另，由于两被告将露台安门上锁的行为均发生在2009年以后，对该行为产生的法律后果适用《物权法》第七十条作出判决亦并无不当。
3、赔礼道歉适用范围。
赔礼道歉是我国民法通则规定的十种主要民事责任形式之一，其作用在于弥补精神痛苦。我国《民法通则》第120条第一款限定了其适用范围，即"公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失"。本案属恢复原状纠纷，并不存在上述适用"赔礼道歉"民事责任的情形，故法院驳回原告这一诉请。
（罗应豪）