（一）首部

1、判决书字号：广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院（2013）民字第775号民事判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告（反诉被告）：翟某。
原告（反诉被告）：黄某。
委托代理人：冯世光，广西大航律师事务所律师。
委托代理人：卢雄伟，广西大航律师事务所律师。
被告（反诉原告）：包某。
被告（反诉原告）：符某。
委托代理人：利文芹。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
审判组织：审判员：邓朝良

6、审结时间：2013年7月2日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告（反诉被告）翟某、黄某诉称，原、被告均系相识多年的小董镇人。2000年9月16日，由于被告需要资金周转，原、被告双方口头约定，由被告将其位于小董镇新兴路的房屋，以105000元的价格卖给原告。当日，原、被告双方签订了《卖屋契约》，见证人廖某1、董某、龙某、邱某、代书人廖某2和原、被告均在《卖屋契约》上签字后，原告即将购房屋款105000元付清给被告，被告收款后也将该房屋有关手续交给了原告，并腾房交付原告使用。为了办理房屋过户手续，原告以被告包某之名，向有关房屋办证部门支付办证费用40475.20元，办理了国有土地使用权证，但由于被告不协助，无法转户到原告名下。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条"转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效"的规定，原、被告之间房屋买卖协议是合法有效，依法受到法律保护。被告违约不协助履行过户手续，侵害了原告的合法权益，请求法院依法判决被告协助原告办理该房屋的土地使用权过户手续，案件受理费由被告负担。

2.被告辩称
被告（反诉原告）包某、符某辩称，两被告原系夫妻关系，于1998年从小董农具厂购得位于小董镇新兴路的一块宅基地，并建了一层楼房。2000年9月16日，由于被告生意亏本，需要资金周转和偿还他人债务，原、被告之间就房屋买卖问题达成口头协议，约定由被告将该房地以105000元的价格卖给原告。为了便于办理相关证件和减少交易税金而虚拟的1份成交价为55000元的《卖屋契约》，该协议不是原被告双方的真实意思表示，不能作为双方房屋买卖合同的依据。原告于2000年9月16日交付55000元房款拿到相关票据和占有使用房屋后就一直没有将余下50000元房款交付给被告。今年正月十二日，原告曾向被告承诺，主要被告协助其办理房屋过户手续，就将余下的50000元价款支付给被告，但被告认为应按照现在的价格加价履行给付义务，原告不同意，双方因此产生纠纷的。本案中，由于原告不完全履行给付价款义务，其已经构成了根本性违约，所以，原告无权要求被告履行协助办理过户等任何行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告包某、符某诉称，反诉原告与反诉被告于2000年9月16日达成了价款为105000元的房屋买卖口头协议后，反诉被告在当天支付了55000元后至今，一直没有按约支付50000元给反诉原告，并长期侵占使用房屋，其已经构成了根本性违约，严重损害了反诉原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款规定，请求法院判决解除反诉原告与反诉被告的房屋买卖合同，责令反诉被告返还房屋和相关房产证件给反诉原告。
反诉被告翟某、黄某辩称：反诉被告已按约付清房屋款给反诉原告，这有在场人朱某、董某、龙某、廖某1的证言证词予证实。被告反诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。

（三）事实与证据
钦州市钦北区人民法院公开审理查明：原告翟某、黄某系夫妻关系。被告包某、符某原系夫妻关系，于2001年3月5日在钦州市钦北区小董镇人民政府办理离婚手续。2000年9月16日，被告因生意资金周转困难及没有能力偿还其欠朱某、廖某1、龙某债务，便将其购买小董农具厂的位于小董镇新兴路的房屋以105000元价格卖给原告。由于该房屋产权相关材料在龙某手上，为了减少办理房屋转户费用，原、被告双方在龙某家里签订1份价格为55000元的《卖屋契约》，该契约内容："本人建有房屋壹间，座落新兴路（原农具厂大门口），北面以董姓屋为界，南面以叶姓屋为界，西面以水沟为界，东面面临新兴路，宅基地长19.9米，宽4.7米，占地面积93.5平方米，愿卖给翟某，经协商以伍万伍仟元人民币出卖，出卖所需要税金及转户所需一切费用由翟某负责交纳。自2000年9月16（农历庚辰年八月十九日）起房屋产权属翟某所有，双方不得反悔。特立此约卖屋人：符某包某  买屋人：翟某黄某  见证人：廖某1董某龙某邱某  代书人：廖某2公元二000年九月十六"。原、被告双方及见证人代书人在《卖屋契约》上签名后，原告即付清购房款105000元给被告。被告收到105000元卖屋款后，当场偿还龙某33000元、偿还朱煤开55000元、偿还廖某114000元，并将该房屋产权相关证件材料及房屋交付原告管理使用。为了办理房屋过户手续，原告以被告包某之名，向有关房屋办证部门支付办证费用40475.20元，于2009年1月6日取得了土地使用权人为包某的钦国用（2008）第C1098号的《国有土地使用权证》。由于被告不协助，该房屋的土地使用权无法转户到原告名下，原告于2013年5月28日向本院起诉，请求法院判决被告协助原告办理该房屋的土地使用权过户手续，案件受理费由被告负担。本案在审理过程中，被告认为原告没有按约履行义务，至今尚欠50000元，违约在先为由提出反诉，请求法院判决解除双方房屋买卖协议，责令反诉被告返还房屋和相关房产证件给反诉原告。
上述事实有下列证据证明：
1、《卖屋契约》复印件1份，以证明被告于2000年9月16日将其从小董农具厂购得位于小董镇新兴路的房屋卖给原告的事实，在场见证人为廖某1、董某、龙某、邱某，代书人为廖某2。
2、《转让合同》复印件1份，以证明涉案的宅基地是被告向钦州市小董农具厂购买的。
3、钦州市小董农具厂出具的《收款收据》复印件2份，以证明被告已向钦州市小董农具厂付清宅基地款，房屋产权来源合法。
4、钦州市小董农具厂出具的《收款收据》复印件1份，以证明被告已向钦州市小董农具厂付清水道款和评估费。
5、契税发票复印件1份，以证明被告向钦州市小董农具厂购买涉案的宅基地已付清契税。
6、钦州市国土资源局小董国土资源所出具的《证明》复印件1份，载明："证明包某用地座落于小董镇新兴路，座西向东。东：至新兴路，自墙为界；南：至叶崇宅，自墙为界；西：至排水沟，自墙为界；北：至董某宅，自墙为界宽4.6米；长19.8米；面积：91.08米。该用户已到我所办理了土地登记注册合法手续，并交清了各项费用，用地手续正在办理之中。特此证明小小董国土资源所2009年1月14日"。
7、公民身份证复印件2份，以证明原告的诉讼主体资格。
8、土地出让金发票复印件2份，以证明原告为办理产权过户已交纳了土地出让金。
9、行政性收费统一收据和收款收据复印件各1份，以证明原告为办理房屋产权过户交纳了测绘费、土地证书工本费、评估费。
10、钦国用（2008）第C1098号的《国有土地使用权证》，以证明在起诉前原告为被告取得国有土地使用权证书。
11、证人朱XX的证言："我与原、被告是街坊，没有亲戚关系。2000年9月中旬的一天下午，被告包某、符某将其从农具厂购买的房屋卖给原告翟某、黄某，由于包某、符修欠到我及龙某、廖某1的钱，且该房有关产权证明材料在龙某手上，所以原、被告双方到龙某家里签契约和交钱，并通知我及龙某、廖某1、董某、邱十三到现场，廖某1、董某、邱十三、龙某作在《卖屋契约》上签名为现场见证人。原告黄某在龙某家里的天井旁的茶几将105000元给被告包某，包某清点无误后，包某偿还了55000元给我，偿还了14000元给廖某1，偿还了33000元给龙某。"
12、证人董XX的证言："今天我出庭作证主要是证明原、被告买卖房屋交易情况。2000年9月中旬的一天下午，龙某通知我作见证人，到现场后，我见到大家在场，并见到原告交了105000元给被告，交易地点是在龙某家里，由于在场的朱某、廖叔、龙某是包某的债主，他们都向被告包某收钱。原、被告双方为了办证时不用交多钱，写一份成交价为55000元的《卖屋契约》，当时我得在该契约上作为见证人的身份签上自己名字。"
13、证人龙XX的证言："今天我出庭作证主要是证明2000年9月中旬间，原、被告买卖房屋交易情况。包某欠到我33000元，其将该房屋的有关产权证明材料抵押给我，因此他们到我家里签卖屋契约和交钱。当时原告算清了105000元后交给包某清点，清点无误后，偿还我33000元，我将房屋有关产权证明材料交给包某，包某又将这些材料交给原告。当场又偿还了55000元给朱某。我和廖某1、董某、邱某作为见证人在《卖屋契约》上签名"。
14、证人廖XX的证词："证明  廖在实，男，1935年生家住小董镇新南街五号现在证实2000年9月中旬见到黄某夫妻交105000元给包某购房当场还我14000元证明人廖某12013年6月20日"。
15、《土地使用权证书》复印件1份： 以证明该房屋在2000年没有取得土地使用权，依法不能进行交易，土地使用权于2008年取得，土地使用权至今仍是被告的。

（四）判案理由
钦州市钦北区人民法院经审理认为，1、关于原、被告双方的房屋买卖协议是否有效的问题。虽被告于2000年9月16日转给原告的房屋未取得出让土地使用权证书，但该房屋于2009年1月6日取得国有土出让权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条："转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效"的规定，原、被告之间房屋买卖协议是合法有效，依法受到法律保护。
2、关于原告是否按约向被告付清购房款，被告反诉请求是否成立的问题。被告在答辩中称由于生意亏本，需要资金周转，故欲将该房出卖，将卖屋款偿还他人欠款和投作生意资金周转。可知被告当时是迫切需要资金用，在这情况下被告不可能只收55000元；另外，被告主张原告尚欠50000元，除提供自己的子女作证和自拟的协议书外，无其他证据佐证；相反当时在《卖屋契约》上签名的见证人董XX、龙XX、廖XX和在场人朱XX的均证明原告向被告付清105000元，原告的证人与原、被告无利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条"人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定： （一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。"的规定，原告的证人的证言证词的证明力高于被告的证人证言证明力，对原告提供证人的证言证词本院予以确认；如果原告欠被告50000元未履行，十几年来被告应主动向原告主张权利，但原告自2000年9月16日取得该房屋至今，被告从来没有向原告追偿过；基于交易双方的信用，被告将该房屋产权相关证明材料交付给原告保管，以示原、被告双方履行各自义务，也符合民间交易习惯。综上本院确认原告已向被告付清房屋款105000元，被告请求解除原、被告房屋买卖协议和要原告求返还房屋及相关房产证件没有事实和法律依据，本院不予支持。
3、关于被告是否有义务协助原告办理房屋土地使用权过户手续的问题。合法的民事权利应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"同时该条第二款规定"当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"原、被告口头达成的《卖屋契约》，在原告履行合同义务后，被告拖延履行合同义务的行为显属不当，根据相关法律规定，被告应承担继续履行合同义务的法律责任，故对原告的诉请本院应予支持。

（五）定案结论
钦州市钦北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
1、被告包某、符某于本判决书生效之日起十日内协助原告翟某、黄某办理位于钦州市钦北区小董镇新兴路的房屋（土地使用权证号码：钦国用（2008）第C1098号；土地使用权人：包某，地号：030111268，使用权面积：91.08㎡）的土地使用权人变更为原告翟某、黄某；
2、驳回被告（反诉原告）包某、符某的反诉请求。
本诉案件受理费50元减半收取25元，反诉案件受理费2400元减半收取1200元，共计1225元，均由被告（反诉原告）包某、符某负担。

（六）解说
本案处理重点是原告是否按约向被告付清购房款的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，"人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定： （一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言" 。具体到本案中，原告对履行付款义务无书证和物证，只有证人证证言。因此，要分析原、被告提供的证人证言的证明力大小，来解决原告是否按约向被告付清购房款的问题。原告的证人与诉讼双方均无利害关系，原告的证人作为见证人在《卖屋契约》上签名，对案件事实较为了解；而被告以其子女作为证人，因与被告有利害关系，其证明力明显小于原告提供的证人证言的证明力。故认定原告已按约履行了购房款义务。
（邓朝良）