（一） 首部

2. 判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2012）民初字第21910号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）民终字第08516号判决书。

2. 案由：房屋租赁合同纠纷

3. 当事人
原告（反诉被告、上诉人）：北京云茂电子商务有限公司。
法定代表人吴某，董事长。
一审委托代理人刘某，北京云茂电子商务有限公司公司职工。
一审委托代理人方某，北京云茂电子商务有限公司公司职工。
二审委托代理人彭航，北京市天平律师事务所律师。
二审委托代理人董辉，北京市天平律师事务所律师。
被告（反诉原告、被上诉人）：萧某，无业。
委托代理人尹志军，北京高思律师事务所律师。
委托代理人王秋玉，北京高思律师事务所律师。

4. 审级：二审。

5. 审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
代理审判员：高峰。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：白松；代理审判员：袁芳、王朔

6. 审结时间：
一审审结时间：2013年3月8日
二审审结时间：2013年7月15日

（二）一审诉辩主张

1.原告（反诉被告，上诉人）北京云茂电子商务有限公司诉称诉称：2012年2月21日，我与萧某签订《房屋租赁合同》，约定我承租萧某位于小亮马河桥路XX号瑞成中心公寓X层X单元XXX房。双方对房屋租金等进行了约定，2012年2月27日涉诉房屋交付我方。后，我方人员发现涉诉房屋房内异味甚浓，入住后呼吸道即产生炎症，便向萧某提出异议，但其不予理会。后我方委托专业室内环境检测单位对室内空气进行检测。2012年3月24日，检测单位提供的检测结果为甲醛超标。2012年4月，我方向萧某发出《解除＜房屋租赁合同＞通知书》。4月23日，萧某委托代理人对房屋进行查验并收回。由于萧某至今拒绝返还我方押金、租金等，故诉至法院要求被告：1、返还租赁押金112 000元；2、返还一个月租金56 000元；3、支付空气检测费4900元。

2.被告（反诉原告，被上诉人）辩称并反诉称：涉诉房屋经检测合格且验收，并在北京建委备案。云茂公司无正当理由不履行合同系本案违约方。我方不同意退还押金、租金。检测费用系云茂公司自行委托，不予认可。我方不同意其诉讼请求。我方提出反诉要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除时间以法院判决生效之日开始计算；2、云茂公司承担给我方导致的违约损失664 167元（含中介费、房屋空置租金及利息、鉴定费）。
3.云茂公司对萧某反诉辩称：房屋交付萧某以后即可以出租，不应重复计算房屋空置损失。不认可违约金计算方法，这些损失是签订合同时无法预料的。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经审理查明：2012年2月21日，北京云茂电子商务有限公司（以下简称"云茂公司"）与萧某（以下称名字）签订《房屋租赁合同》，约定云茂公司承租萧某位于北京市朝阳区小亮马桥路XX号院瑞成中心公寓X层X单元XXX室用于居住。租期自2012年2月25日至2013年2月24日，租金每月56 000元。合同约定，交付的房屋严重不符合约定或影响云茂公司方安全、健康的，云茂公司可以解除合同。萧某可以在云茂公司不按照约定支付租金达7日等条件下解除合同。对于违约责任，双方约定无论守约方是否行使合同解除权，违约方均应向对方支付1个月租金作为违约金，并赔偿因违约行为而遭受的实际损失。2012年2月27日，萧某将涉诉房屋交付云茂公司。合同履行过程中，云茂公司以房屋甲醛超标危及承租人健康为由向萧某送达《解除＜房屋租赁合同＞通知书》。
为证明房屋甲醛含量超标，云茂公司提交案外人北京昊阳正泰室内环境监测中心（以下称昊阳检测中心）出具的"0322-05"号检测报告。该报告委托方为云茂公司，检测地址为涉诉房屋。报告结论：房屋主卧、衣帽间、客厅甲醛检测项目不合格。萧某不认可该报告的结论，并申请就该房屋甲醛含量是否达标进行鉴定。云茂公司拒绝就该问题进行的重新鉴定予以配合。一审法院指定北京市劳动保护科学研究所室内环境司法鉴定中心（以下称劳保室内检测中心）作为鉴定机构。2012年12月20日，劳保室内检测中心完成房屋空气采样。2012年12月25日，劳保室内检测中心出具第SF-DS-002-2012号《检测报告》及110003011号《司法鉴定书》。结论：涉诉房屋室内5个检测点甲醛浓度值符合国家标准GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定。分析说明：室内空气中甲醛浓度受室内温度、家具数量、装修情况、家具及装修材料、室内空间等条件影响。萧某认可该鉴定报告，云茂公司认为此次鉴定报告无法推翻之前的鉴定结论。另查， 2012年4月23日，萧某一方收到云茂公司退还的房屋钥匙一把，并清点涉诉房屋室内设施并恢复原状。
上述事实有下列证据证明：有、、、收条及当事人陈述等证据在案佐证。
1.《房屋租赁合同》；
2.《解除＜房屋租赁合同＞通知书》；
3. 收据、发票；
4.鉴定报告；
5.收条。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：当事人一方不履行合同合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案件争议焦点在于，涉诉房屋是否严重不符合合同约定或影响到承租人的安全、健康，从而使云茂公司拥有解除权。云茂公司委托进行的鉴定过程，并无萧某等第三方在场参与、监督。第三方无法知悉鉴定过程的实际情况是否与其鉴定报告陈述一致。因此，云茂公司单方委托鉴定产生的鉴定结论难以采信。云茂公司未能证明涉诉房屋存在瑕疵，故其无解除权，其单方提出解除合同构成违约。因云茂公司委托鉴定产生的房屋甲醛超标报告的存在，萧某要求证明涉诉房屋并无瑕疵而申请鉴定具有合理性。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）北京云茂电子商务有限公司与被告（反诉原告）萧某于二0一二年二月二十一日签订的《房屋租赁合同》于二0一二年四月二十三日解除。
二、原告（反诉被告）北京云茂电子商务有限公司支付被告（反诉原告）萧某违约金三十二万八千五百三十三元。
三、驳回原告（反诉被告）北京云茂电子商务有限公司全部诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）萧某其他反诉请求。
案件受理费1879元，由原告（反诉被告）北京云茂电子商务有限公司负担。
反诉案件受理费5221元，由被告（反诉原告）萧某负担2635元，原告（反诉被告）北京云茂电子商务有限公司负担2586元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（一审原告，反诉被告）云茂公司认为其委托的空气质量检测具有权威性、专业性、及时性，足以证明房屋在交付时存在甲醛超标的情况，其享有解除权，不应承担违约责任等意见提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或驳回姚某全部诉讼请求。
被上诉人（一审被告，反诉原告）萧某同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案萧某与云茂公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。因萧某与云茂公司已于2012年4月23日就涉案房屋进行了交接，且双方均同意解除合同，故应确认《房屋租赁合同》已于2012年4月23日解除。关于云茂公司上诉主张其在诉前委托昊阳检测中心作出的空气检测报告表明涉诉房屋内甲醛超标，其有权解除《房屋租赁合同》一节。本院认为，云茂公司在诉前委托进行空气质量检测的过程，无萧某等第三方在场参与、监督，他人无法了解并知悉昊阳检测中心进行空气采样及检测的过程，也无法知晓检测报告载明的内容是否与检测实际情况相符，故云茂公司单方委托空气质量检测得出的鉴定结论，本院实难采信。原审法院委托劳保室内检测中心作为鉴定机构，在萧某及云茂公司之代理人均在场的情况下，完成了涉诉房屋内空气采样，并最终作出空气质量检测报告，表明涉诉房屋内甲醛含量未超标。故云茂公司以涉诉房屋影响其工作人员安全健康为由，提出解除合同，缺乏依据，云茂公司单方提出解除合同的行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。因本案所涉事实的认定需要对涉诉房屋内空气进行采样，若萧某收回房屋后作为他用，房屋的装修及家具的放置将有可能影响室内空气检测结果，故萧某将涉诉房屋空置直至空气采样结束，并无不当，原审法院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，将云茂公司支付的押金折抵后，判决由云茂公司赔偿萧某自2012年4月24日至空气采样之日止的房屋空置损失，并无不当。云茂公司的上诉请求和理由，无事实及法律依据，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1879元，由北京云茂电子商务有限公司负担；反诉费5221元，由萧某负担2635元，由北京云茂电子商务有限公司负担2586元。二审案件受理费6872元，由北京云茂电子商务有限公司负担。

（七）解说
随着生活水平不断地提高，国人对包括健康在内的生活质量越来越重视，提出的要求也越来越高。这一现象是可以说是个好现象，同时它向商品、服务等的提供方提出更多的要求。但是，在没有约定的情况下，租赁物的提供方仅被要求租赁物不得"危及承租人的安全或健康"。如果没有相反证据证明租赁物存在前述种类的瑕疵，则承租人不得以租赁物不符合要求为由解除租赁合同。众所周知，甲醛系一种对人体有害的物质。本案中，云茂公司应对自己提出的诉讼请求所依据的房屋甲醛超标的事实提供证据加以证明，否则其应承担举证不能的不利后果。事实上，云茂公司确实对房屋存在甲醛超标进行了证据收集并提供了鉴定报告。但很显然，举证责任分配的题中之义要求举证义务人所举之证能够证明其试图证明的目的。笔者认为，云茂公司单方委托鉴定机构进行甲醛测试所取得的鉴定结论不应采信。首先，正如该案一审判决论述之理由，一方在对方当事人或公证机关并不在场的情况下，单独委托鉴定机构进行室内甲醛测试这种存在条件限制的鉴定，根本无法避免鉴定舞弊行为的发生。显然，如果当事人故意在室内放置一些含大量甲醛的物品则会影响鉴定结论。其次，室内甲醛测试在不同条件下测试得出的数据，对应不同的国家或行业甚至国际标准得出的结论也大相径庭。在本案审理过程中，一审法院向鉴定机构询问相关情况时得知，对于室内甲醛鉴定目前我国存在的标准并不唯一。从种类上将主要分强制性或非强制性两种标准，如无其他约定，房屋室内甲醛含量不超出强制性标准即可。
本案的举证责任分配根据的是所谓的"谁主张，谁举证"原则。从本案具体情况来讲，房屋在合同签订后已经由出租人交付于承租人。承租人在占有、使用房屋的过程中，租赁物如存在危及人身安全或健康的情况是可以取证是可能且便利的，故本案要求承租人承担举证责任并无不当。但"谁主张，谁举证"是举证责任分配的一般原则，原则之中的例外亦不鲜见。个案中，提出主张一方在客观上无法或者很难取得相关证据，而对方当事人却实际掌握证据的情况下，结合具体情况可将举证责任分配给未提出主张的一方。至于具体情况则应根据事物的逻辑规律、性质以及当事人的举证能力等进行判断，而这种判断必须符合必要性及合理性要求，避免举证责任分配例外的任意扩大。
当负有举证责任的当事人完成举证责任后，对方当事人此时才负有提供反证的责任。但本案审理过程中，云茂公司并无完成举证责任，无举证责任的萧某要求举反证的情况。对此，笔者认为应根据个案情况具体判断，判断的因素包括审判效率、是否为恶意诉讼以及对审理结果的影响等。在本案中，萧某已无继续举证之必要，但其为了消除影响的目的并非不合理。总之， 个案中的举证责任分配是原则之中常常存在例外的，而例外情形的个案判断必须建立在案件事实的查明以及丰富的社会生活经验等因素。
（高峰）