（一）首部

1.判决书字号：汕头市金平区人民法院（2013）汕金法鮀民初字第17号

2.案由：房屋拆迁补偿合同纠纷

3.诉讼双方
原告：林某某
委托代理人汤某某。
被告：广东粤华汕头房地产有限公司。
法定代表人：陈某某。
委托代理人郑某某，该公司职员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广东省汕头市金平区人民法院
审判员：杨宁波

6.审结时间：2013年4月26日

（二）诉辩主张

1.原告诉称
原、被告双方于2003年10月14日签订了《慕韩里改造片（二期）退迁协议书》，约定被告拆除原告的房屋建筑面积为324.48㎡，被告应补偿安置原告住宅建筑面积194.69㎡，非住宅（沿路、内街底层）建筑面积129.79㎡；另外，因原告被拆除房屋属平房，按原房屋建筑面积的20%增加补偿面积64.9㎡；根据上述，原、被告又对补偿方式做了补充约定：该户系家庭作坊，日用品手工加工厂，拆迁赔偿总面积389.38㎡，其中内街底层155.8㎡，住宅面积233.58㎡按2：1折换内街底层116.79㎡，合计应赔偿内街底层272.59㎡，回迁安置在原韩堤西巷沿街的底层等条款。但时至今日，拆迁范围内的房屋已建成，被告却未能按照协议约定位置将补偿安置的房屋交付原告，已构成违约。请求判令被告立即履行协议，赔偿原告内街底层建筑面积272.59㎡，并回迁安置在原韩堤西巷沿街的底层。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告企业机读档案登记资料、机构组织代码，证明被告主体资格；3、退迁协议书，证明原、被告存在拆迁安置补偿合同关系；4、拆迁补偿公告，证明所在拆迁区域的补偿价格。

2.被告辩称
被告应诉后没有作书面答辩。被告对原告方提供的证据没有异议。在庭审时称，改建的地点沿街底层现有面积不足补偿原告，请法院尽量帮助双方调解。

（三）事实和证据
汕头市金平区人民法院经公开审理查明：原告是原汕头市瑞平路X号房屋的使用人，被告是原升平区"慕韩里改造片"（二期）的旧城改造拆迁人。双方于2003年10月14日签订了《慕韩里改造片（二期）退迁协议书》（退迁合同号列48号）。该协议书约定：被告拆除原告的房屋建筑面积为324.48㎡，被告应补偿安置原告住宅建筑面积194.69㎡，非住宅（沿路、内街底层）建筑面积129.79㎡；另外，根据该协议书第四条的约定，因原告被拆除房屋属平房，按原房屋建筑面积的20%增加补偿面积64.9㎡；根据上述，原被告双方于协议书第十六条其他需要约定或说明事项中又对补偿方式做了补充约定：该户系家庭作坊，日用品手工加工厂，拆迁赔偿总面积389.38㎡，其中内街底层155.8㎡，住宅面积233.58㎡按2：1折换内街底层116.79㎡，合计应赔偿内街底层272.59㎡，回迁安置在原韩堤西巷沿街的底层。协议书签订后，原告即依协议约定搬迁完毕，将房屋交付被告拆除。但自拆迁范围内的房屋建成至今，被告却未能按照协议约定位置将补偿安置的房屋交付原告。经多次协商，双方未能达成协议。原告遂诉至本院， 提出上述请求。案经本院调解，双方无法达成协议。
上述事实有下列证据证明：《慕韩里改造片（二期）退迁协议书》、法庭审理笔录等材料。

（四）判案理由
汕头市金平区人民法院经审理认为：本案属于房屋拆迁补偿合同纠纷。原告和被告自愿签订了《慕韩里改造片（二期）退迁协议书》，是双方的真实意思表示，依法成立，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告已将房屋交付被告拆除，被告就应按照约定将补偿安置的房屋交还原告。现原告的请求，依法可予采纳。被告没有及时依约交付房屋，应承担相应的违约责任。

（五）定案结论
汕头市金平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十条的规定，判决如下：
被告广东粤华汕头房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内补偿原告林某股内街底层建筑面积272.59㎡的房产（回迁安置地点在原韩堤西巷沿街的底层）。
本案受理费人民币7840元减半收取3920元，由被告广东粤华汕头房地产有限公司负担。

（六）解说
城市房屋拆迁是城市建设的必经环节和重要程序。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实践中实行房屋产权调换的，拆迁人往往为了追求利益，将商业利用价值较高的拆迁安置商业店面另行出售给第三人，致使被拆迁人的安置房屋落空，从而引发纠纷。
被拆迁人与拆迁人是平等的民事主体，但被拆迁人实质上处于弱势地位。拆迁人为了追求利益将商业价值高的房屋出售给第三人，所以相关的法律、法规都是侧重于对被拆迁人利益的保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条第一款的规定，"拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。"
本案中原、被告自愿签订了《慕韩里改造片（二期）退迁协议书》，是双方的真实意思表示，该协议合法有效。且协议内容明确约定了被告"以位置、用途特定的房屋"补偿原告。因而符合解释第七条第一款关于标的物特定的前提条件。《慕韩里改造片（二期）退迁协议书》，是双方的真实意思表示，依法成立，双方应按照约定全面履行自己的义务。
综上所述，该案被告需按照《退迁协议书》约定的房屋补偿原告。
（贾寒雪）