（一）首部
1、判决书（裁定书）字号：
一审判决书：［2013］新民民三初字第850号
二审裁定书：（2013）沈中民二终字第1070号
3、诉讼双方：
原告（上诉人）姜某，男。
被告（被上诉人）沈阳秀杰房地产开发有限公司。
委托代理人（一、二审代理人）曹晓丽，女，系辽宁义善源律师事务所律师。
委托代理人（一审代理人）周蕾，女，系辽宁义善源律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：辽宁省新民市人民法院
合议庭组成人员：审判长曹娜、代理审判员王勇、人民陪审员张姗姗
二审法院：沈阳市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长吕丽、审判员白丽萍、审判员相蒙
6、审结时间
一审审结时间：2013年3月12日
二审审结时间：2013年5月30日
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告诉称，2012年5月26日我与被告签定商品房买卖合同，约定被告将开发的位于新民市法哈牛镇法哈牛村颐和轩家园楼盘共计13处房屋卖给我，其中包含本案诉争的1幢X号房产。我于当日支付购房款80万元，于2012年5月28日通过案外人阎某向被告的法定代表人张某帐户转款100万元。之后被告将双方签字的商品房销售合同交付我，并同时将每处房产按当时对外的销售价格给我出具了13张收款收据。由于被告当时缺少登记备案手续，所以无法办理登记备案。2012年3月我要求被告将该13处房产办理备案，但被告拒不配合。现我了解到被告已将本案诉争的房产出售给第三人，并办理了登记备案手续，所以根据《商品房买卖司法解释》第八条第三款"商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任"。为此，我向法院提起诉讼，请求1、解除与被告签订的商品房销售合同（楼房号为1幢X号）；2、被告返还购房款共计180万元，并自2011年5月26日起按银行同期贷款利率标准给付利息至购房款实际返还之日止；3、被告给付已付购房款一倍的赔偿；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间并不存在买卖关系，而是由于长期的借贷关系致使我公司以开发的商品房作为抵押担保的形式向原告借款。我公司于2010年8月26日与原告签订借款房屋抵押协议，约定我公司向原告借款260万元，并以我公司开发的32套房屋作为抵押。之后我公司陆续向原告还款，原告也逐步解除抵押，最终在我公司尚欠原告100余万元时，双方达成了最终以诉争的13套房产作为抵押的口头协议（其中有5套房产与原抵押协议中抵押房产相同），同时原告将原来的借款协议及抵押清单返还给我公司。现我公司已还清全部欠款，并要求原告将作为抵押的13套房屋的买卖手续予以返还，但原告至今未予返还，还以此向法院提起诉讼。原告曾在一二审过程中主张要求返还13套房屋的购房款302万元，并在二审过程中一直坚持13套房屋的购房款302万余元已全部付清。在本案重审过程中，原告又改变诉求，表示房款总额实为180万元并已支付，这一矛盾正说明我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系。而且通过我公司帐户的流水帐可知，我公司自2011年5月26日起并未收取过180万元的大额款项。关于证人阎某的证言，因阎某与原告系亲属关系，且阎某转帐给我公司法定代表人张某的100万元实际是阎某与案外人王跃虎之间存在借贷关系，并通过张某将100万元转交给案外人王跃虎。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
2、一审事实和证据
新民市人民法院经公开审理查明：2011年5月26日原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于新民市法哈牛镇法哈牛村颐和轩家园1号楼X号房产（建筑面积79.39平方米，单价2718.00元）以215782元的价格卖给原告。在合同第五条付款方式及期限处，原告的付款方式经涂改后为"售楼"。同日被告给原告出具了该房产的收款收据。但双方当时并未办理房产登记备案。2012年3月份，原告要求被告将所售房产予以登记备案，被告未予办理，该房产被告现已出售给第三人。故原告诉讼来院，请求1、解除与被告签订的商品房销售合同（楼房号为1幢X号）；2、被告返还购房款共计180万元，并自2011年5月26日起按银行同期贷款利率标准给付利息至购房款实际返还之日止；3、被告给付已付购房款一倍的赔偿；4、由被告承担本案诉讼费用。本案经调解无效。
另查，2010年8月26日，原、被告签订借款房屋抵押协议，被告以其开发的颐和轩小区1号楼32套房产作为抵押，向原告借款260万元，并约定抵押房产以购房合同为准，借款到期后，抵押房返还给张某。2012年3月20日被告的法定代表人张某向原告还款104万元，原告出具了收条。经原告确认，至此原、被告之间的260万元借款被告已还清。
上述事实有下列证据证明：
（1）、商品房买卖合同（1号楼X号）：原告证明其与被告成立商品房买卖合同关系；
（2）、收款收据：原告证明合同签订后其向被告支付购房款。其中涉及本案收款收据所载金额为215,782.00元，但原告自认实际支付金额为13套房屋共计1,800,000.00元；
（3）、银行取款记录：原告证明自银行取款1,000,000.00元，其中800,000.00元支付给被告；
（4）、银行转款记录：原告证明通过案外人账户向被告法定代表人个人账户转款1,000,000.00元，用于支付购房款余款；
（5）、证人证言：证人阎某证明原告向其借款1,000,000.00元，表明是用于买房子，并要求其向张某的账户进行转款;
（6）、借款房屋抵押协议及明细：被告用以证明其与原告之间系民间借贷关系，诉争房屋是被告向原告借款时提供的抵押房产；
（7）、还款收条：被告用于证明其借款已经向原告还清；
（8）、银行对账单：被告用于证明在原告所述签订商品房买卖合同期间，被告账户中没有购房款进账；
（9）、说明：被告用于证明其于借款时向原告出具了共计32套商品房的房票，其买卖权归被告所有。
3、一审判案理由
新民市人民法院经审理认为：根据原、被告于2010年8月26日签订的借款房屋抵押协议及抵押房屋明细可知，原、被告之间存在借贷关系。在抵押合同中双方约定被告向原告借款，以其开发的颐和轩小区一号楼作为抵押，以购房合同为准。后附的抵押房屋明细共32套房屋，其中包含原告诉争13套房屋中的5套房屋。据此可以认定原、被告之间虽然签订的是商品房买卖合同，但原、被告之间成立事实上的民间借贷关系。原告在原一审中主张已向被告给付购房款13套房屋共计302万余元，在本次审理过程中又主张所购13套房屋实际总价格为180万元且已支付给被告，前后存在矛盾，有违常理。原告提供了2011年5月24日取款100万元的银行记录，并主张已将其中的80万元于2011年5月26日交付给被告的法定代表人张某，但被告对此予以否认，原告也未能提供其他相应的证据以证明该80万元已实际作为购房款支付给被告，故本院对此无法确认。另外原告提供的案外人阎某的证言，证明通过案外人阎某向被告法定代表人张某的个人帐户转款100万元，但被告对100万元系购房款予以否认，因原告确认案外人阎某与原告存在亲属关系，且原告除证人证言外未能提供其他相应的证据以证明该100万元系支付包括本案诉争房屋在内的13套房屋的购房款而转帐给张某的，故本院对此无法确认。原告主张向被告购买13套房屋的实际价格为180万元，被告却为其开具了13套房屋共计302万余元的收款收据，不合常理，本院对此亦无法确认。因此原告依据商品房买卖合同主张由被告返还购房款给付利息并赔偿一倍损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。双方之间的民间借贷关系因与本案不是同一法律关系，不宜在本案中一并审理，原告可另行告诉。
4、一审定案结论
新民市人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十九之规定，作出如下判决：
驳回原告姜某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告姜某承担。
（三）二审情况
上诉人（原审原告）姜某上诉后于2013年5月30日向沈阳市中级人民法院提出申请撤回上诉。
沈阳市中级人民法院经审查认为，上诉人姜某撤回上诉的申请符合法律规定，应准许。
沈阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定，作出如下裁定：
准许上诉人姜某撤回上诉，双方均应按原审判决执行。
上诉案件受理费100元，减半收取50元，由上诉人姜某负担。
（四）解说
意思表示不真实，是指行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志不一致，即行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果。在合同纠纷类案件中，当事人签订的合同形式、内容与当事人之间的真实交易行为不相符的情况时有出现。人民法院在审理此类案件时，应根据双方当事人交易的真实情况、细节、表现形式等，依据当事人提供的证据，准确认定案件事实，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质，并作出判决。
近年以来，由于国家经济政策调整及经济环境变化，一部分企业和个人融资渠道不畅，进而导致民间借贷异常活跃。在一些民间借贷中，出借人特别是非正规的小额贷款公司为了规避国家关于民间借贷利息最高额的限制以及其他法律风险，有的干脆对民间借贷的形式进行规避，直接以房屋买卖合同的方式进行融资。此类案件在近两年的民事审判中呈现越来越多的趋势。
此类案件的实质是以房屋作为借款人还款的担保，在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。同时出借人为了方便办理将来可能发生的房屋过户更名等相关手续，往往要求借款人于签订房屋买卖合同的同时出具授权委托书，将房屋买卖的相关事宜委托给出借人的关系人，以便于在借款人不能还款的情况下，无需借款人的配合即可以办理担保房屋的更名过户。这种借贷方式由于没有法律依据，且当事人的实际行为内容与行为的表现形式大相径庭，在审判实践中极易引发争议。
此类案件的社会危害性很大。借款人为了摆脱经济困境，获得出借人的融资，往往在交易中处于被动地位。出借人在签订此类合同时，房屋买卖合同中约定的房屋价格远远高出双方实际借款金额，造成预扣利息、高额利息的出现。有些债务人乐观地估计自己的还债能力，对债权人在借款时提出的种种苛刻要求不加辨别的轻易认可，以价值较高的房屋担保小额借款，并约定在不能偿还借款的情况下，将合同约定房屋直接抵给出借人。对于出借人来说，在房屋价格上涨迅速的情况下，其通过这种方式不仅可以获得借款的高额利息，还可以获得房屋价格上涨的超额利润，导致双方当事人的利益严重失衡。同时，有的借款人采用其他手段，欺骗亲属、朋友为其借款提供房屋担保，与出借人签订房屋买卖合同。借款人在取得借款后即逃避还款，这极易引起刑事诈骗案件及涉诉信访案件的发生。这就要求法官在审理此类案件时，要根据双方当事人交易的真实情况、交易细节、表现形式等，依据当事人提供的证据，准确认定案件事实，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质，并作出判决。本案中，双方当事人虽签订了商品房买卖合同，且被告为原告出具了收款收据。但原告对于包含本案诉争房屋在内的13套房屋的购房及交款细节陈述不清，并且原告主张的实际交款数额，在两次一审过程中前后矛盾，数额相差较大，这在房屋买卖合同关系中是非常不合常理的。同时，根据双方提供的证据，被告共为原告出具了包含本案诉争房屋在内的共计13套房屋的收款收据，总房款约302万元，但原告在此次诉讼过程中却主张只向被告实际支付购房款180万元，因此，收款收据就不能作为认定原告向被告支付购房款购买房屋的依据。根据被告提供的双方签订的《借款房屋抵押协议》及抵押房屋明细可知，原、被告双方存在借贷关系。双方在抵押协议中即约定以被告开发楼房作为抵押，以购房合同为准。据此可知，原、被告之间就是一种在商品房买卖合同形式下成立的民间借贷关系。因此，合议庭判决驳回了原告的诉讼请求。
通过本案的审理，提出如下建议：一、加强对此类案件的审理力度。在我国的民事审判中，强调的是法律真实，只要当事人提供的证据满足诉讼法及证据规则的相关要求，就可能获得胜诉。但法律真实并不等同于客观事实，出借人在此类案件中，付出很小的诉讼成本，即可以获得高额利益，这也是导致此类案件越来越多出现的原因。因此，人民法院要加强对此类案件的审理力度，综合评价案件事实及相关证据，近可能的还原案件的真实情况，保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定。二、加强对小额贷款机构及房屋中介机构的管理。小额贷款机构及一部分房屋中介机构由于较多的接触此类贷款方式，其行为时所签订的合同相对完备，进而给此类案件的审理工作造成困难。因此，相关部门应完善该行业的法律法规，加强对此类机构及从业人员的日常监管，提升从业人员素质，杜绝从业人员从中谋利，损害当事人利益。三、加强法制宣传，提供人民的法律意识及自我保护意识，从根本上杜绝不正当融资及借贷行为的发生。
（曹娜）
【裁判要旨】当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效。应根据双方当事人交易的真实情况、细节、表现形式等，依据当事人提供的证据，按照双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质。
