（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民一初字第76号判决书。
二审判决书：沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第1647号判决书。

2、案由:不当得利纠纷

3、诉讼双方
原告（上诉人）：王某。
一审委托代理人：肖金宇，沈阳市东陵区德信法律服务所法律工作者。
二审委托代理人:李某,无职业。
被告（被上诉人）:黎某。
委托代理人:郭某,无职业。

4、审级：二审

5、审判机关及审判组织
一审法院：沈阳市东陵区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李占龙；代理审判员：梁志昕；人民陪审员：陈天元。
二审法院：沈阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王银华；代理审判员：李妍、郑竹玉。

6、审结时间
一审审结时间：2013年5月24日
二审审结时间：2013年9月16日

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告诉称：其与被告黎某于2012年7月4日签订房屋租赁协议1份，约定被告黎某将位于沈阳市东陵区南塔街道办事处X村96平方米的房屋租赁给原告王某使用，经营修车业务，租期1年（从2012年7月4日至2013年7月4日），该房屋于2012年12月被政府征用，按经营业户租用的面积，给付经营业户每平方米150元的补偿款，另有搬家费600元。被告黎某将该款领取，原告王某多次索要未果，提请法院判令被告黎某给付拆迁补偿款10,000元。
被告辩称：2012年7月4日，原、被告自愿签订《租房协议》1份，约定被告黎某将位于沈阳市东陵区南塔街道办事处X村临街房屋1间，租给原告王某使用，租期1年；另约定如遇动迁，被告黎某退还原告王某剩余租金。2012年12月份，该地区被政府征用，政府给有合法经营资质的经营业户每平方米150元补偿，而原告王某属无照经营，不应受法律保护。原、被告于2012年12月13日签订《退房协议》1份，被告黎某退还原告王某剩余租金7200元，并给付补偿款6300元，共13,500元。由原告王某的母亲李某替原告王某签字确认并收取钱款，原告王某收到款项后自愿搬出该房屋，原、被告签订的租房协议已终止；政府给付每户搬家费600元与原告王某无关。

2．一审事实和证据
沈阳市东陵区人民法院经公开审理查明：王某、黎某于2012年7月4日签订房屋租赁协议1份，约定黎某将位于沈阳市东陵区南塔街道办事处X村面积96平方米平房，出租给王某使用；租期1年（从2012年7月4日至2013年7月4日）；租金13,000元；并约定如有动迁，黎某退还王某剩余租金。2012年10月25日沈阳浑南生态观光区管委会对X村进行拆迁，并以《致X村居民及企业的一封信》的形式公告了拆迁的有关政策及拆迁标准。其中规定"对于利用住宅从事经营的业户，由现场评估小组（联合普查组）对其经营情况，商品（物品）搬运情况，临街位置进行认定，按经营房屋面积可给予50-150元/平方米补偿，特殊情况可评估补偿，该项补偿原则补给经营者（物品所有者）"。还规定给付"搬家费600元/户"。2012年12月13日王某的母亲李某代表王某与黎某签订退房协议1份，约定"国家征收此房，退房款与补偿款13,500元整。"协议签订后，李某收到退房租金7200元及补偿款6300元（双方自行商定按90平方米，每平方米70元给付），共计13,500元，并转交给王某。
另查明，王某租赁该房屋经营修车业务，没有取得合法的经营资质。
上述事实有下列证据证明：
（1）房屋租赁协议
（2）《致X村居民及企业的一封信》
（3）退房协议
（4）房屋征收补偿实物安置协议书
（5）当事人陈述笔录

3．一审判案理由
沈阳市东陵区人民法院经审理认为：王某与黎某于2012年7月4日签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律规定，应属合法有效。在该协议中，已明确约定如有动迁，黎某退还王某剩余租金。黎某已退还剩余租金7200元，并另行给付补偿款6300元。王某的母亲李某代表王某与黎某签订退房协议，并收取了相应款项，且该款项已转交给王某，应视为王某、黎某已对2012年7月4日签订的租房协议终止履行，并就退还租金、经营补偿款达成了一致意见；另外，黎某的房屋（约110平方米），分别租赁给2户使用，根据现有证据，不能证明黎某租赁给王某使用的房屋，已按照96平方米的面积得到了补偿，且根据拆迁公告规定，拆迁补偿是对房屋的补偿，明确规定了补偿款应给付物品所有者，因此，对王某要求按每平方米150元，补给拆迁补偿款8100元的诉讼请求，法院不予支持。对于政府给付的搬家费每户600元，法院认为，该款是就实际搬家者所产生的费用给付的补偿，该款应给付实际搬家者，黎某的房屋，共出租给2户使用，王某应得到搬家费300元。

4．一审定案结论
沈阳市东陵区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，作出如下判决：
1．被告黎某于本判决生效后15日内给付原告王某搬家费300元。
2．驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告黎某承担。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审原告）诉称：撤销原审判决；改判被上诉人给付上诉人拆迁补偿款8700元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。1．原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议后，房屋于2012年12月被征用，按经营业主租用面积，给付经营业主每平方米150元补偿款，另有搬家费600元。被上诉人擅自将上诉人应得的补偿款和搬家费领取出来，并占为已有。按动迁办补偿的相关规定，该补偿款和动迁费应该属于租用人所有，而因拆迁房屋的财产补偿款被上诉人已经取得，上诉人所诉的补偿款和搬家费是补偿给经营者也就是上诉人的，被上诉人无权取得。2．被上诉人称给付上诉人母亲李某补偿款6300元，并与被上诉人签订了《退房协议》，因李某没有得到上诉人的授权，并且事后没有得到上诉人追认，因此该协议属于无效协议。3．一审中上诉人主张被上诉人擅自更改《退房协议》，被上诉人对上诉人的这一事实表示认可。

被上诉人（原审被告）辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1．上诉人与被上诉人的租赁关系已经解除，被上诉人不应该再给补偿费。双方合同中对拆迁已经约定，被上诉人已经退还剩余租金，并退回补偿款6300元。上诉人已经收到13,500元，一审已经确认交给了上诉人，签订退房协议后上诉人就搬出了该房屋。2．上诉人属于非法无照经营，不应该给补偿款。3．被上诉人到拆迁办咨询，拆迁办明确表示只给有执照的经营者补偿款。

（四）二审事实和证据
沈阳市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另查明：2012年11月22日，东陵区（浑南新区）生态观光区管理委员会（甲方）与黎某（乙方）签订《房屋征收补偿实物安置协议书》，约定对房产证号为沈东村房产第（6893）号、土地使用权证号为东陵集用（2003）字第宅171189号、户口簿编号为001983113所在房屋进行拆迁，甲方补偿乙方总计333,773元，其中利用住宅从事经营损失补偿150×116平方米=17,400元。

（五）二审判案理由
沈阳市中级人民法院经审理认为：本案争议的主要焦点是黎某作为被征收房屋的出租人受领征收单位给予的经营补偿是否构成不当得利。王某与黎某签订房屋租赁协议后，即取得了位于沈阳市东陵区南塔街道办事处沙布村面积为96平方米平房2012年7月4日至2013年7月4日的承租使用权，并用于经营修车业务。依据沈阳浑南生态观光区管委会对X村发布的《致X村居民及企业的一封信》中有关"对于利用住宅从事经营的业户，由现场评估小组（联合普查组）对其经营情况，商品（物品）搬运情况，临街位置进行认定，按经营房屋面积可给予50-150元/平方米补偿，特殊情况可评估补偿，该项补偿原则补给经营者（物品所有者）"的内容，征收单位对于利用民宅经营的房屋按照面积给予经营补偿款的对象是从事经营的业户，该条款独立于其他补偿条款之外的原因是拆迁工作会影响到经营业户的经济效益并产生商品（物品）的迁移问题，其目的是以经营补偿的方式鼓励从事经营的业户能够尽快搬迁以利于征收工作的顺利进行。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，王某作为被征收房屋的实际承租经营者，基于上述征收奖励政策而在租赁合同履行期限届满前的2012年12月13日搬离其承租房屋，应享有征收单位给予的上述经营补偿款。而黎某作为被征收房屋的出租人，在知晓上述征收政策的情况下，与王某母亲李某签订《退房协议》，返还王某退房租金7200元，并自行商定按70元/平方米给付王某90平方米的补偿款6300元，但该退房协议并没有完全得到王某的追认，王某对其母亲收到的钱款数额认可，但并不认可一次性补偿完毕，实际上，黎某从征收单位处按150元/平方米的标准受领了经营补偿款，取得了本应由承租经营者王某享有的经营补偿款，构成不当得利，应将其取得的经营补偿款返还王某。因王某与黎某签订的租赁合同中约定房屋面积为96平方米，王某实际应得到经营补偿款14,400元（96平方米×150元/平方米），现黎某已给付王某补偿款6300元，故应返还王某剩余经营补偿款8100元。原审法院对此判决不妥，应予纠正。另，因黎某将其房屋同时租给2户承租经营者，其从征收单位处领取了600元搬家费，故原审法院判决黎某给付王某搬家费300元并无不妥。

（六）二审定案结论
沈阳市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，作出如下判决：
1．维持沈阳市东陵区人民法院[2013]东陵民一初字第76号民事判决书第一项即：被告黎某于本判决生效后15日内给付原告王某搬家费300元。
2．撤销沈阳市东陵区人民法院[2013]东陵民一初字第76号民事判决书第二项即：驳回原告王某的其他诉讼请求。
3．黎某于本判决生效后15日内返还王某经营补偿款8100元。
4．驳回王某的其他诉讼请求。
如果黎某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由黎某负担；二审案件受理费50元，由黎某负担。

（七）解说
对于房屋征收补偿安置纠纷案件，我们以往关注的重点都是被征收人的权益保护问题，现实中，伴随房地产市场的持续活跃，多数房屋用于出租，因此，拆迁补偿安置中，处于租赁期内的房屋被征收导致承租经营者与被征收人、征收单位之间因房屋拆迁补偿安置问题引发的诉讼纠纷大量存在。现行法律制度中，并没有关于征收人应当与实际使用房屋进行经营的承租人签订补偿合同，即直接向承租人进行补偿的内容规定，导致审判实践中关于房屋征收补偿安置中承租经营者权益的保护缺失，承租人的利益经常受到侵害。
1、房屋征收补偿安置中的承租人权益保护的理论依据
（1）"租赁权之物权化"属性
对于用于出租的房屋而言，房屋所有权人基于临时出让房屋占有、使用权获取租金的收益，这是不动产所有权人处分用益物权的一种典型民事法律行为。承租人支付租金后即获得租期内不动产的占有、使用、收益权，这使得租赁权具备了用益物权的属性，从"所有权变动不破租赁"制度即可见一般，但仅就买卖关系而论是不全面的，还应当将包括公共征收等其他所有权变动的模式纳入到"租赁权物权化"的法律效果中。在房屋征收补偿安置中，承租人获得相应补偿的依据并非基于其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是基于承租人对租赁物即被拆迁房屋的合法占有。
（2）出租房屋的所有权人在征收中补偿权利的限缩
租赁权的物权属性决定了租期内的房屋被征收补偿时，房屋所有权人所获征收补偿利益应适当的限缩。一般而言，征收人对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁补偿、临时安置补偿、搬迁奖励、停产停业损失的补偿。其中，搬迁补偿和停产停业损失是承租人因征收房屋实际发生的损失，而非房屋所有权人的损失，而搬迁奖励更有赖于承租人及时搬迁才能获得。因此，赋予承租人对该部分补偿权利具有相应的法律地位，即符合近现代民法稳定交易秩序及利益衡平的价值理念，也更有利于征收工作的顺利进行。所以如果房屋所有权人领取了上述补偿款，应属不当得利，承租人可依不当得利要求返还。
2、房屋征收补偿安置中的承租人权益保护的现实考虑
（1）缔约房屋租赁协议的局限性
当事人在缔约房屋租赁协议时，往往受限于法律意识的淡薄，着重于磋商房屋租赁的期限、租金标准、租金支付方式的问题，未能在缔约时就协议履行过程中可能发生的履约障碍问题予以穷尽拟定，如没有明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，这就造成了在履约过程中发生了诸如征收障碍阻却导致不能按约实现承租利益产生的财产及经营损失问题，这种损失可以说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献，但显然对于承租人是不公平的。
（2）立法现状中权利保障的不明
从现行的征收补偿法律制度来看，无论是新近出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是尚处于酝酿过程中的农村集体土地征收补偿制度，对于房屋承租人的保护问题都不甚明确。房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，房屋承租人与征收人及与房屋所有权人之间的权利、义务关系都不在法定的调整范围之内，房屋征收补偿主体仅为房屋所有权人，而房屋承租人承载着房屋搬迁的主要义务，这势必引发房屋所有权人和房屋承租人之间的权益冲突,并导致实际占有使用房屋的承租人在征收补偿过程中处于弱势地位的窘境。
（3）征收补偿协商权的缺失
现实房屋征收过程中，由于征收部门工作的对象是被征收房屋的所有权人，对于被征收房屋的实际使用状况即房屋是作为自用还是租赁经营使用并不易知悉，或者即使知晓被征收房屋存在租赁使用情况，但由于涉及主体关系的复杂，征收部门往往绕开承租使用人，而直接同房屋所有权人协商征收补偿事宜，这种做法并不违背现行的法律制度，但从实质上损害了承租经营者从平等途径获得相应征收补偿的权益。
（4）承租人的权益博弈对征收工作的影响
由于房屋承租人获得征收补偿的法律及现实途径均受限，而征收补偿又是一项紧迫并涉及众多群体利益的社会敏感工作，房屋承租人在与征收部门及房屋所有权人的权益博弈过程中，往往对征收工作进行抵制，即使征收当事人达成了征收补偿协议，但如果房屋承租人拒绝搬离，仍会引发社会矛盾，必然造成对于整体征收工作的影响。
因此，准确定位承租人在房屋征收补偿安置中的法律地位，赋予其寻求救济的法律途径，给予承租人公平合理的补偿是必然而现实的，可以促进征收工作顺利进行。
（王银华 李妍）