1.判决书字号
一审判决书：济南市历城区人民法院（2013）历城商初字第148号。
二审判决书：济南市中级人民法院（2013）济商终字第380号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：邢某，男。
委托代理人张军，山东德康律师事务所律师，特别授权代理。
被告（被上诉人）：刘某，男。
委托代理人黄立芹，女，1982年5月22日出生，汉族，济南历城君合法律服务所法律工作者，特别授权代理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：山东省济南市历城区人民法院。
独任审判人员：审判员：于东亮。
二审法院：济南市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李萍；审判员：刘霞、宋海东。

6.审结时间：
一审审结时间：2013年5月22日。
二审审结时间：2013年12月10日。

1.一审诉辩主张：
（1）原告诉称
被告刘某于2008年10月1日承租其养殖场一处，双方签订了养殖场租赁合同书。合同第三条规定，"乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需转租需征得甲方的书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同"，被告刘某违反合同约定擅自在2012年9月1日签订转包合同书，将养殖场租赁给王某使用。合同第四条规定："乙方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电等设施，如确需改动或扩增设备，应事先征得甲方书面同意后，方可实施。对有关设施进行改动或扩增设备时，如需办理有关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况予以协助。所需费用由乙方承担。否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。"2011年9月份，被告刘某擅自将养殖场内供水设备中的水箱拆下来私自处理掉，未经其书面同意，违反了合同约定。因被告刘某违约，其在2013年1月17日向被告刘某送达了解除合同通知书，令其十日内搬出养殖场，但被告刘某拒不搬出。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认双方解除合同的效力；2、责令被告刘某退出其承包的养殖场；3、诉讼费用由被告刘某承担。
（2）被告辩称
被告刘某辩称，原告邢某所诉不实，应依法予以驳回，理由如下：1、2008年9月5日，双方签订养殖场租赁合同，其依法承包了原告邢某唐王渔场内养殖场一处，租赁期限为2008年10月1日至2019年1月30日。正是因为租赁期限较长，其先后投资100多万元购买了机械设备等进行大规模的家禽业养殖，现其也一直继续在养殖场内搞养殖业。2009年9月1日，被告在征得原告邢某同意的情况下，将养殖场内的猪舍50间及管理房4间的场地一处转包给徐某养猪，转包期限为3年。该转包合同到期后，徐某至今一直继续实际占有并使用该养猪场，为此被告刘某曾于2012年12月提起诉讼，请求判令依法解除与徐某的转包合同并要求徐某将养猪场返还。历城法院于2013年1月14日作出（2012）历城民初字第3086号民事判决书，依法支持了其诉讼请求，但判决生效后，徐某仍一直继续实际占有并使用该养猪场，为此，其已申请强制执行。2、原告邢某诉称2012年9月1日被告刘某与案外人王某签订的转包合同未经其同意，并以此为依据要求解除原、被告双方签订的租赁合同，其认为原告邢某的主张不符合法律规定。其承包的养殖场内的养猪场现一直由徐某占有使用，徐某并没有归还，其并没有履行转包合同，也无法实际履行转包合同。在无法履行转包合同的情况下，其也没有必要去征得原告邢某的同意。3、因养殖场内房屋年久失修，屋顶漏水，2011年5月左右，其在征得原告邢某同意的情况下，雇佣王建武等人对屋顶进行了维修。在维修过程中，原告邢某及其对象也到过现场，并没有提出任何异议，因此，其在征得原告邢某同意的情况下对房屋进行维修并无不当。综上，其在与原告邢某签订合同后，认真并实际履行合同，并无任何违约之处，故原告邢某的诉讼请求应予驳回。

2.一审事实和证据
山东省济南市历城区人民法院经公开审理查明：2008年9月5日，原、被告签订《养殖场租赁合同书》一份，原告邢某将其租赁的养殖场一处转租给被告刘某用于养殖经营，合同主要内容为：出租方：唐王镇大徐村邢某（以下简称甲方）  承租方：刘某（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。一、甲方将位于唐王渔场内的养殖场（总占地面积院墙以内）鱼塘一个（面积18亩）及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，不准搞污染环境及地下水源的项目，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。四、乙方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电等设施，如确需改动或扩增设备，应事先征得甲方书面同意后，方可实施。对有关设施进行改动或扩增设备时，如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况予以协助，所需费用由乙方承担。否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。......九、租赁期限从2008年10月1日起至2019年1月30日止。十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，年租金52 000元，由乙方于每年的10月1日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金。......甲方：邢某（签名），乙方：刘某（签名），合同签订日期：2008年9月5日。合同附件内容为：地上建筑物、构筑物、附着物情况交接表  传达室 电机房 榨油厂房 西边房子6套 猪圈5排 鸡舍2套 仓库一套 厕所3间 办公室2排 楼房一栋（3层） 汽油发电机一台 炉灶一套 壁挂空调4台 电扇10个 供水设施一套（潜水泵、水箱） 配电箱2个 交出人：邢某（签名） 交接人：刘某（签名） 2008年10月1日。合同签订后，被告刘某进行了相应的投资并在租赁的养殖场内进行家禽养殖。
另查明，涉案养殖场位于唐王渔场南部，系46亩的院落一处（其中合同签订后原告邢某收回了院内的7亩空地，租金相应减少15 000元，故实际年租金为37 000元）。养殖场院内主要分生活区和东、西两个养殖区，生活区主要是3层楼房一座和10间平房，东养殖区主要有养猪场和育雏室、鸭舍及饲料房、仓库，西养殖区主要有鸭舍、育雏室、仓库等。
2009年9月1日，经原告邢某同意，被告刘某将养殖场内的养猪场一处（猪舍5排共50间，管理房4间，场地一处）转包给大徐村村民徐某使用，转包费每年5 000元，转包期暂定3年，从2009年9月1日至2012年9月1日止。合同签订后，被告刘某和徐某履行了合同，在承包期内，因饮用水问题，双方发生了矛盾。2012年11月19日，刘某起诉徐某，要求解除转包合同、返还场地并赔偿损失。经审理，本院于2013年1月14日判决解除双方的转包合同、徐某返还养猪场并赔偿刘某损失834元。该判决生效后，徐某未自动履行判决，仍实际占用养猪场，刘某已申请强制执行，现仍在执行过程中。
2012年9月1日，被告刘某与案外人王某签订转租合同一份，约定将养猪场转包给王某使用，年租金为36 000元。转租合同签订后，因徐某仍实际占用养猪场，故转租合同没有实际履行。
2013年1月17日，原告邢某向被告刘某送达《解除养殖场租赁合同通知书》一份（以下简称解除合同通知书一），主要内容为，因被告刘某在原告邢某不知情的情况下，擅自转租养猪场，违反了合同约定，因此通知解除双方的租赁合同并要求被告刘某于10日内返还养殖场。
以上事实，由原告邢某提交的《养殖场租赁合同书》一份、转包合同书一份、承包经营合同书一份、（2012）历城民初字第3086号民事判决书一份、《解除养殖场租赁合同通知书》一份及原、被告的当庭陈述为证，足以认定。

3.一审判案理由
山东省济南市历城区人民法院经审理认为：原告邢某与被告刘某于2008年9月签订养殖场租赁合同后，双方均应诚信履约。合同履行过程中，原告邢某认为被告刘某的行为违反了合同约定，侵犯了其合法权益，故于2013年1月17日向被告刘某送达了解除合同通知书。本案的争议焦点是解除合同的效力即原告邢某是否有权解除合同的问题。首先，关于被告刘某拆除水塔的问题，原、被告签订的《养殖场租赁合同书》第四条约定，承租方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电灯设施，如确需改动或扩增设备，应事先征得出租方书面同意后，方可实施，否则承租方应恢复原状，并赔偿损失。因此，当水塔漏水影响楼房的居住使用时，被告刘某可要求原告邢某进行维修，也可自行进行维修，其未经原告邢某书面同意，自行将水塔予以拆除，违反了合同约定，但根据合同约定，被告刘某私自拆除水塔将产生损害赔偿责任问题，故原告邢某因此而主张解除合同并不符合合同的约定。其次，关于被告刘某再行转租的问题，原、被告签订的《养殖场租赁合同书》第三条约定，承租方不得擅自转租涉案土地的使用权，如需进行转租应征得出租方的书面同意，否则出租方有权收回土地使用权，终止合同。2009年9月1日，经原告邢某同意，被告刘某将养殖场内的养猪场转租给徐某使用，约定期限3年。到期后，被告刘某不同意徐某继续租用，拟将养猪场租赁给王某使用，并与王某签订了转租合同。该转租合同未经原告邢某书面同意，违反了合同约定，行为欠妥当，但本院认为，本案中，被告刘某虽拟将涉案养殖场内的养猪场另行转租给王某，且签订了转租协议，但因养猪场一直实际被徐某占用，转租合同至今一直未实际履行，不能认定被告刘某已实际转租了养猪场。转租合同不能实际履行，被告刘某应对案外人王某承担合同履行不能的责任。在养猪场仅系养殖场的一部分，该养猪场转租合同并未能实际履行，被告刘某仍自行使用养殖场且其在养殖场投资较大的情况下，本院认为原告邢某行使合同解除权并不符合合同约定，亦不符合法律规定。综上，原告邢某请求确认其解除合同合法有效并要求被告刘某返还养殖场不符合法律规定，本院不予支持。

4.一审定案结论
山东省济南市历城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邢某的诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告邢某负担。

1.上诉人诉称
我和刘某在2008年10月1日签订了养殖场的租赁合同书，第三条规定：刘某不得擅自转租本宗土地的使用权，如需转租，需征得我的书面同意，否则我有权收回土地的使用权，终止合同。即双方签订合同时，刘某明知转租土地需征得我书面同意，否则就收回养殖场，终止合同。双方约定的合同解除权并不以违约方给对方造成多大的损失为解除合同的要件，主要目的是限制承租方的转租行为。在2012年9月1日刘某与王某签订了转租合同，并未经过我的书面同意，已经违反了合同的约定，我行使了解除权，在2013年1月17日向刘某送达了解除合同的通知书二份，终止了合同，但一审法院却以刘某与王某的合同并未实际履行为由，对解除合同的效力不予认可是错误的，刘某与王某签订的转租合同未能履行，是由于存在的客观原因造成的，但刘某主观的意思表达是明确的，其同意转租给王某土地，且双方签定了租赁合同，因此我解除合同是正确的。在2013年1月17日我给刘某送达了二份解除合同通知书，一份是因为转租行为，另一份是因为在未经书面同意的情况下擅自将供水设施中的水箱私自处理掉，均严重违反了合同的约定，我解除合同并要求赔偿损失是于法有据的，一审法院对此事实未认清。请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。

2.被上诉人辩称
原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持。