（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2506号民事判决书。

2．案由：物权保护纠纷。

3．诉讼双方
原告孙某。
委托代理人曾军、许文静，福建嘉铠律师事务所律师
被告张某、张某2、张某3。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市海沧区人民法院
独任代理审判员：陈进杰。

6．审结时间：2014年8月9日。

(二)诉辩主张

原告孙某诉称，原告系厦门市思明区古城东路40、42、44号房屋所有权人。在厦门市国土资源与房产管理局将上述房屋产权退还原告之前，被告张某、张某2、张某3（以下统称为"被告"）将厦门市思明区某路42号房屋一楼（下称讼争房屋）出租给案外人陈某、郑某用于经营"香英水果店"；但在2012年4月1日厦门市国土资源与房产管理局将讼争房屋产权退还原告以后（退还产权时，厦门市国土资源与房产管理局有发文告知被告），被告仍收取了陈某、郑某2012年4月1日至2012年7月31日期间的租金。2012年8月1日，原告与郑某签订了房屋租赁合同，约定原告将讼争房屋出租给郑某，租金为每月1900元（人民币，下同）。原告认为，在厦门市国土资源与房产管理局将讼争房屋产权退还原告后，原告即对讼争房屋完整所有权，即享有占有、使用、收益和处分权利，被告无权支配讼争房屋，也无权收取讼争房屋租金，故被告应将讼争房屋返还原告，并返还其收取的2012年4月1日至2012年7月31日期间的租金，及支付按同期贷款利率标准计算的利息。现原告诉至法院，请求判令：一、被告将厦门市思明区某路42号房屋一楼返还原告；二、被告向原告返还厦门市思明区某路42号房屋一楼自2012年4月1日至2012年7月31日期间的租金收益7600元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2012年8月1日起计算至实际付清款项之日止）。

被告张某、张某2、张某3共同辩称，一、讼争房屋原系张某所在工作单位分配给张某的，被告居住至今已有三十年，并不清楚讼争房屋系公管房，并已投入了相关资金进行改造；在收到相关通知知道讼争房屋系侨房后，被告已按规定提交相关材料以便政府另行安置。根据厦国土房[2009]173号《厦门市已退代管房、信托房原承租户安置办法》规定，侨房安置程序为原住户和退管房业主就使用权清退有关问题协商一致后到公房管理中心签订《代管信托房使用权清退协议书》后，签订专用安置房租赁合同、办理户口迁移手续，并在办理入住手续之日起四个月内办理腾退退管房，原告未与被告协商，双方也未签订《代管信托房使用权清退协议书》，因此，退房条件尚未成就。被告并非不同意退还讼争房屋，而是因为政府对被告的另行安置尚在进行中，待安置完毕，被告即将讼争房屋返还原告。二、被告与陈某签订的承包经营协议于2009年9月30日到期终止，此后，讼争房屋实际由被告管理使用，故原告请求被告返还收取的租金收益，没有事实依据。

(三)事实和证据
经审理查明，被告张某系被告张某2父亲，被告张某2系被告张某3父亲。2010年10月8日，厦门市公房管理中心（甲方）与被告张某（乙方）签订一份《厦门市直管公有住宅租赁合同》，约定被告张某承租讼争房屋，租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该合同第十一条约定："租赁期间，租赁的房屋若因落实政策需归还业主的，本合同自动终止。合同终止后，乙方持本合同到房屋管理部门领取退管证明，办理停租相关手续，并可根据按落实政策的有关规定，申请退管安置房或保障性住房，甲方对乙方的装修费用不予补偿，亦不承担其他赔偿责任，且甲方不负责另行安置乙方。"2012年3月5日，厦门市国土资源与房产管理局出具厦国土房权籍[2012]7号《关于退还古城东路40-44、54号和南菜园角12-18号侨房产权的决定》文件，载明业主为孙东莱，继承人为原告，其中第一条内容为："从2012年4月1日起，退还古城东路40、42、44号房屋全幢（地籍列3段669-5号）产权，该房屋为混合结构，三层，建筑面积225平方米，房屋用途为住宅"。2012年6月19日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具厦国土房证第00926592号《厦门市土地房屋权证》，载明厦门市思明区古城东路40、42、44号房屋的权利人为孙某。后原告要求被告返还讼争房屋未果，诉至本院，提出如上所请。
另查明，一、2007年9月30日，陈某与被告张某签订《承包经营协议》，约定被告张某将讼争房屋的经营场所以及所有设施交由陈某承包经营使用，期限为2007年10月1日至2008年9月30日，每月承包费为1200元；后双方延长该合同期限一年至2009年9月30日。二、郑某提交至工商行政管理部门备案的《租赁合同书》，系郑某与被告张某于2007年11月28日所签，该《租赁合同书》约定被告张某将讼争房屋以月租金700元出租给郑某，租赁期间为2007年12月1日至2008年12月1日。三、2012年8月1日，原告与郑某（由陈某代签）签订《店面租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给郑某经营水果店，租赁期间为2012年8月1日至2013年7月31日，月租金为1900元，每年递增10%，在签订合同时郑某需支付1900元作为租赁押金。四、"厦门市思明区香英水果店"的工商个体户基本信息载明：经营者姓名为郑某；组成形式为个人经营；执照起始日为2007年12月10日，截止日为2015年12月9日；经营场所产权为租赁。五、拍摄于2013年8月19日的讼争房屋临街外观显示：讼争房屋上挂有"香英水果店"标牌及联系电话，标牌背景图为各类水果；店面摆放有茶叶和部分水果，陈某站立于店面门口。六、厦国土房[2009]173号《厦门市已退代管房、信托房原承租户安置办法》就厦门市代管房、信托房退管后原承租用户的安置问题进行规定，其中第五条规定了安置程序：原住户持房管部门出具的代管信托房退管证明等向厦门市公房管理中心领取《厦门市代管信托房退管住户安置申请表》，填写该申请表并附相关材料报厦门市公房管理中心；经厦门市公房管理中心初审、复审及公示后，对符合条件的原住户和退管房业主就使用权清退有关问题协商一致后到公房管理中心签订《代管信托房使用权清退协议书》并备案；原住户选房后与厦门市公房管理中心签订专用安置房租赁合同，办理户口迁移手续及入住手续，并在办理入住手续之日起四个月内办理腾退退管房，将退管房使用权全部归还业主。第七条规定："退管房业主已向法院申请使用权清退强制执行的，市国土房产局可提供安置房源供法院强制执行。"七、户主姓名为被告张某的家庭户口簿载明，被告张某于2002年5月8日将其户口移入讼争房屋，被告张某2、张某3于2012年4月20日因投靠亲属将其户口移入讼争房屋；至本案庭审辩论终结前，被告未与原告办理讼争房屋退还手续，未将讼争房屋交还原告管理。
上述事实，有《厦门市直管公有住宅租赁合同》、厦国土房权籍[2012]7号《关于退还古城东路40-44、54号和南菜园角12-18号侨房产权的决定》、厦国土房证第00926592号《厦门市土地房屋权证》、《承包经营协议》、《租赁合同书》、《店面租赁合同》、工商个体户基本信息、照片、厦国土房[2009]173号《厦门市已退代管房、信托房原承租户安置办法》、户口簿以及本案及（2013）海民初字第2505号庭审笔录予以证实，足以认定。

(四)判案理由
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为: 原告系台湾地区居民，本案为涉台物权保护纠纷，应当参照涉外案件处理。讼争房屋所在地为福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此，本院对本案享有管辖权。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条"不动产物权，适用不动产所在地法律"之规定，本案应当适用中华人民共和国法律。
本案中，原告系厦国土房证第00926592号《厦门市土地房屋权证》记载的权利人，则该产权证项下讼争房屋的所有权人为原告。原告作为本案讼争房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，依法对该房屋享有占用、使用、收益和处分的权利。被告虽与厦门市公房管理中心签订了《厦门市直管公有住宅租赁合同》租赁讼争房屋，但该租赁合同因租赁的房屋已落实政策归还业主而自动终止。然被告仍控制管理着讼争房屋，未将房屋交还原告自行管理，故原告要求被告将讼争房屋返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张讼争房屋不具备返还条件，但厦国土房[2009]173号《厦门市已退代管房、信托房原承租户安置办法》规定的退房程序并不能对抗房屋所有权人对房屋享有的法定权利，且该安置办法亦明确规定退管房业主向法院申请使用权清退强制执行的处理方法。因此，被告该抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于原告诉请被告返还其向陈某、郑某收取2012年4月1日至2012年7月31日期间讼争房屋租金收益7600元及利息，因本案审理的是物权保护项下返还原物纠纷，且原告所举证据也不足以证明被告于2012年4月1日至2012年7月31日期间就讼争房屋是否收取相关收益及收益的具体金额，应承担举证不能的法律后果，但原告可另行向讼争房屋的实际使用人主张占用费。

(五)定案结论
福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张某、张某2、张某3于本判决生效之日起四个月内将址于厦门市思明区某路42号房屋一楼返还原告孙某。
二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

(六)解说
本案是典型的物权保护纠纷。其中涉及地方政府规定与房屋所有权人对房屋享有的法定权利之冲突与解决，具有较强的理论和现实意义。
何谓物权？
我国《物权法》第二条第三款规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权。
从以上规定可以得知，物权是支配权物权是权利人直接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。本案中，原告孙某是厦门市思明区某路42号房屋一楼的所有权人，对该房屋拥有支配权。
物权是绝对权（对世权）物权的权利主体只有一个，权利人是特定的，义务人是不特定的第三人，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对权。原告孙某是厦门市思明区某路42号房屋一楼的所有权人，任何第三人不得侵犯其物权。
物权具有排他性。首先，物权的权利人可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权；其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存（最典型的就是一个物上不可以有两个所有权，但可以同时有一个所有权和几个抵押权并存），即"一物一权"。本案中，对讼争房屋占有之权利是排他的，未经所有权人孙某同意，任何第三人不得占有该讼争房屋。
物权具有优先效力。物权的优先效力，亦称为物权的优先权，是指同一标的物上有数个相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现。考察先后成立的物权之间及物权与债权之间的关系，物权的这种优先效力都是存在的。在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力。本案中，厦门市房管局将代管房退还给原告孙某后，孙某对该房屋即享有完整物权，这种物权的效力优于被告与厦门市公房管理中心签订的租赁合同即合同债权的效力，故该租赁合同自动终止，被告应返还房屋给原告孙某。
物权与地方政府规定。
本案中，厦门市房管局对侨房安置程序出台了《厦门市已退代管房、信托房原承租户安置办法》。该办法规定，侨房安置程序为原住户和退管房业主就使用权清退有关问题协商一致后到公房管理中心签订《代管信托房使用权清退协议书》后，签订专用安置房租赁合同、办理户口迁移手续，并在办理入住手续之日起四个月内办理腾退退管房。被告亦以上政府规定为借口，主张原告孙某未与之协商，双方也未签订《代管信托房使用权清退协议书》，因此，退房条件尚未成就。待政府对被告另行安置完毕，才能将讼争房屋返还原告。
原告孙某是讼争房屋的所有权人，对该房屋享有直接支配和排他的权力。被告主张讼争房屋不具备返还条件，但厦国土房[2009]173号《厦门市已退代管房、信托房原承租户安置办法》规定的退房程序并不能对抗房屋所有权人对房屋享有的法定权利，因为物权是法定的，具有对世性、排他性，正所谓"风能进，雨能进，国王不能进"，物权可以对抗一切不特定的人，政府规定也不能对抗物权人对物的支配和控制。况且该安置办法亦明确规定退管房业主向法院申请使用权清退强制执行的处理方法。故法院一审判决被告张某、张某2、张某3于该判决生效之日起四个月内将址于厦门市思明区某路42号房屋一楼返还原告孙某。
（陈进杰、王长安）