1、判决书或裁定书字号：
一审：清远市清新区人民法院（2013）清新法民一初字第16号民事判决书
二审：广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第964号民事判决书

2、案由：申请执行人执行异议之诉

3、诉讼双方
上诉人（原审被告）：冯某，男。
被上诉人（原审原告）：毛某，女。
委托代理人：温桂明，系清远市清城区下廓法律服务所法律工作者。
原审第三人：黄某，男。
原审第三人：黄某2，女。
原审第三人：吴某，女。
原审第三人：温某，男。
原审第三人：陈某，女。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：广东省清远市清新区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邹志祥；审判员：莫彩云、易玉华。
二审法院：清远市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：苏永术；审判员：张廷青；代理审判员：郑家驹。

6、审结时间
一审审结时间：2013年9月11日。
二审审结时间：2014年5月7日。

1、一审诉辩主张
原告毛某起诉称，原告诉第三人黄某及黄某2民间借贷纠纷一案，贵院于2011年11月4日依法判决黄某于七日内支付本金68000元及从2011年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至还清之日止，黄某2对上述判决承担连带清偿责任。该案诉讼过程中，原告于2011年7月1日向贵院提出财产保全申请，请求查封黄某位于清新县太和镇向群社区居委会府前路17号清雅园B栋X房屋一套，后因案外人范某提出异议，2011年7月12日原告就此提出变更财产保全申请，改为查封涉案的第三人位于清新县太和镇石场路12号之一（首层、二层）房屋（以下简称争议房屋）。该案执行期间，被告就该房屋的查封提出执行异议，贵院根据被告的执行异议作出（2012）清新法执字第131-1号执行裁定书，裁定中止对涉案商铺的执行。根据《物权法》第九条的规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力"，因此，不动产物权的变更应以登记为准，但至今该商铺未办理房屋过户登记手续，产权依法登记在第三人黄某名下，贵院根据判决执行属于第三人的财产是完全符合法律规定的。而且，在2011年1月12日，被告与第三人签订《房屋转让合同》前，第三人已将房屋抵押给清新县农村信用合作联社，第三人在没有还清银行的借款、撤销抵押手续前，对该套房屋根本没有处分的权利，第三人在2011年1月12日擅自将房屋转让给被告的行为是无效的，（2012）清新法执字第131－1号执行裁定书以此为由裁定中止执行是错误的，为此，请求判令：1、依法撤销（2012）清新法执字第131-1号执行裁定书；二、确认我申请查封的争议房屋属于被执行人黄某所有，判决许可并恢复对争议房屋的继续执行。
被告冯某答辩称，一、争议房屋是答辩人在原告查封之前以合理的价格购买取得的，签订转让合同后，答辩人已付清转让款并实际对该房屋占有、使用、收益。由于答辩人属于善意、等价有偿取得房屋，因此应认定答辩人与原业主黄某、吴某在2011年1月12日签订的房屋转让合同合法有效。原告方是2011年7月15日申请法院查封争议房屋前，原业主黄某、吴某在2011年1月12日就以92万元的价格将该房屋转让给了答辩人，房屋转让合同是在中介方清远市清城区小市中颐房屋租赁中介服务部的居间下签订的。答辩人在2011年1月12日支付5万元，1月20日支付20万元，1月24日支付18万元，2月1日支付10万元，合共支付了53万元转让款给原业主黄某、吴某。签订转让合同，房屋交付使用后，答辩人代原业主缴交银行按揭款，2012年4月24日答辩人以代原业主黄某偿还该房屋的抵押借款422321.89元的方式付清了余下转让款，回赎了争议房屋的房产证、国土证，目前答辩人持有两个证件的原件。签订转让合同后，房屋已交由答辩人实际使用、收益（出租给案外人，租金由答辩人收取）。以上事实有房屋转让合同、还款单据等13份证据予以证明，且证据之间构成一个环环相扣的证据链条，可以互相印证，足以证明答辩人善意取得并实际占有争议房屋。二、房屋转让发生在法院查封之前，房屋没能办理过户的原因是由于原告在房屋转让后申请法院对争议房屋予以查封，答辩人对房屋没能办证到答辩人名下没有过错，答辩人购买争议房屋的利益应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，答辩人有权提出异议；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部或者部分价款并实际占有该财产，执行局作出的（2012）清新法执字第131－1号执行裁定书，事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人黄某、黄某2、吴某无答辩，亦无提交证据。
第三人温某述称，一、法院根据原告毛某的申请查封争议房屋符合法律规定；二、被告冯某与黄某、吴某签订《房屋转让合同书》之前，黄某已将争议房屋抵押到清新农村信用社借款，该房屋抵押在先，买卖在后，被告冯某不是一次性支付购房款给黄某，也没有到清新县房管局及国土所办理过户登记手续。该房屋成交价92万元，被告先期支付53万元，剩余部分冯某在2012年4月24日才代黄某向信用社归还贷款的本息共422321.89元，该转让合同违反了国家法律规定，应属无效合同。法院在审理冯某的执行异议当中，认定事实不清，作出的中止执行裁定书，损害了原告及本人的利益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院裁定中止对该房屋的执行，显然已违反了该法律的规定。为维护本人合法权益，请求法院撤销（2012）清新法执字第131－1号执行裁定书，继续查封拍卖该争议房屋。
第三人陈某述称，对双方争议的情况不了解，请求继续履行租赁合同，保障我继续承租的权利。

2、一审事实和证据
原审法院（2011）清新法民初字第917号民事判决确认黄某拖欠毛某借款本金68000元及相应利息，黄某2作为担保人对上述借款承担连带清偿责任。在上述案件诉讼期间，原审法院应毛某申请于2011年7月14日作出（2011）清新法民初字第917-1号民事裁定查封争议房屋，并于次日到房管部门办理了查封登记手续并予公告。
在执行过程中，案外人冯某于2012年9月29日就该争议房屋权属提出执行异议，请求解除对争议房屋的查封，异议事实和理由如下：2011年1月12日冯某经清远市清城区小市中颐房屋租赁中介服务部的居间，与黄某、吴某签订了《房屋转让合同》，以92万元的价格购买了争议房屋，并分别于2011年1月12日、1月20日、1月24日、2月1日支付50000元、200000元、180000元、100000元，合共530000元，之后每月对上述房屋向清新县农村信用合作联社支付供楼款。2012年4月24日，冯某一次性清偿尚欠抵押权人清新县农村信用合作联社的抵押借款本息422321.89元，并于2012年5月28日在清远市公证处办理了公证手续。至执行干警到现场时，才知因黄某欠债被原审法院于2011年7月15日查封。故请求解除对争议房屋的查封。
原审法院执行部门认为冯某异议成立，应当解除对争议房屋的查封，为此原审法院执行部门于2012年11月23日作出（2012）清新法执字第131-1号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。因毛某不服该执行异议裁定而提起本诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1、（2011）清新法民初字第917号民事裁定书、（2011）清新法民初字第917号民事判决、（2012）清新法执字第131－1号执行裁定书，拟证明原告诉争事实。
2、房屋转让合同书、收款收据、境内汇款申请书、取款存款回单、银行卡转账回单、存款转账提前还款单、还贷存折、存款账户转账结清贷款单、借款借据；、房屋租赁合同及租金存款单、房地产权证、国有土地使用证、公证书，上述证据拟证明第三人转卖争议房屋及被告付款事实。

3、一审判案理由
一、冯某是否付清全部款项，应以原审法院采取查封措施的时间即2011年7月15日为节点。案件中，合同总价款920000元，2011年7月15日查封之前冯某只支付了530000元，余款即抵押贷款的本息422321.89元系于2012年4月24日才付清，此时距原审法院采取查封已间隔九个月，与上述司法解释规定的查封前"第三人已经支付全部价款"规定的情形明显不符，故原审法院认为，冯某于原审法院查封后支付余款的行为不视为冯某已支付全部款项，不产生支付的法律效力。二、关于冯某对未办理过户登记是否存在过错的问题。冯某是明知对购买不动产需办理过户登记的，但冯某未按合同的约定履行，也未按合同第五条的规定，在合理的时间内到房管局提交转卖合同作备案登记，冯某应自行承担不过户的风险；其次，从付款过程看，按照合同的约定，冯某本应在合同签订后一个月内先付清抵押贷款并办理过户登记后，再将余款支付给卖方即黄某、吴某，但冯某违反合同约定，拖延一年多才付清余款，构成了消极履行。并且毛某及温某申请强制执行争议房屋在先，冯某支付422321.89元贷款在后，冯某的付款行为不应亦不能对抗司法机关的司法行为；第三、冯某未提交证据证明存在登记部门的原因、或其他客观障碍等不能归责于当事人的原因导致不能登记的情形。由此，原审法院认为，冯某对未办理过户登记存在过错。

4、一审定案结论
一、撤销（2012）清新法执字第131－1号执行裁定；二、确认清远市清新区太和镇石场路12号之一（首层、二层）房屋（房地产权证号：粤房地证字第C0593432号）属黄某所有，并准许对该房屋继续执行。

1、二审诉辩主张
上诉人冯某不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销（2013）清新法民一初字第16号民事判决。主要事实和理由是：一、上诉人购买的诉争房屋是合法取得，且已经付清购房款并实际占有涉案房屋，上诉人的合法权益应当受到保护。二、上诉人对于未办理过户登记不存在过错，一方面，上诉人与黄某、吴某口头达成协议，由上诉人按月还贷，待贷款还清后再办理房屋过户手续。上诉人与黄某、吴某之间已变更合同约定，不存在违约。另一方面，上诉人对毛某与黄某、吴某的诉争并不知情，因此上诉人并不存在过错。三、2010年9月19日黄某与吴某协议离婚时约定"房屋首层两卡铺面归黄某所有，二层住房归吴某所有"，黄某涉案债务时发生在黄某与吴某离婚之后，所以被上诉人毛某申请法院查封吴某二层房屋，损害了吴某的合法权益。四、上诉人与黄某约定用代其还清银行贷款方式支付剩余房款，上诉人在2012年2月1日累计付清53万给黄某、吴某后，属于黄某、吴某的应收房款已全部付清。
被上诉人毛某口头答辩称：原审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
第三人温某口头答辩称：原审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
第三人黄某、吴某、黄某2、陈某经本院传票传唤，未到庭参加案件诉讼，亦无提交书面答辩状。

2、二审事实和证据
二审查明的事实与一审相同。
二审法院另查明如下事实：上诉人冯某二审提交以下证据：第三人吴某、黄某所拟的《情况说明》，拟证明黄某、吴某收取房款53万后其余房款由冯某代为偿还房屋抵押贷款的方式支付，即黄某、吴某收取53万元已视为购房款支付完毕。由于该份《情况说明》的作出人黄某、吴某经传唤均未到庭，二审法院对该证据的真实性不予认可。

3、二审判案理由
关于上诉人在涉案房屋被依法查封时是否已经支付全部价款的问题。上诉人以代黄某偿还银行贷款40万元及利息的方式支付部分房款，双方仅对房款支付方式达成约定，不能视为上诉人已将购房款支付完毕。上诉人在涉案房屋被依法查封逾9个月后付清购房款，即法院对涉案房屋采取查封措施时，上诉人并未成就"第三人已经支付全部价款"的条件，此时涉案房屋既未完成过户登记手续，上诉人亦未付清购房款，本案并不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的规定》第十七条的情形，原审法院以（2011）清新法民初字第917-1号民事裁定对涉案房屋进行保全查封并无不当。
关于在查封后交清购房款能否对抗此前的司法查封行为的问题。查封效力在于禁止标的物转让，禁止设定权利负担。上诉人在涉案房屋被查封后交清购房款仅能产生债权的效果而不能产生涉案房屋物权变动的效果。。
至于原审法院在另案中对涉案房屋整体查封是否不当的问题。由于第三人黄某及吴某协议离婚后并未按协议进行房屋产权过户登记,涉案房屋的房地产权证仍登记为黄某所有的自建房屋，涉案房屋并未完成产权分割。第三人吴某在涉案房屋被查封过程中未提出异议，在本案中亦未提出答辩，原审法院在另案中对涉案房屋整体查封并无不当。

4、二审定案结论
二审法院认为上诉人冯某的上诉主张无理，对其上诉请求不予支持。并判决驳回上诉，维持原判。