1.判决书字号
一审判决书：（2007）碚法民初字第2571号
再审一审判决书：(2013)碚法民再初字第00002号
再审二审判决书：（2013）渝一中法民终字第04302号

2.案由：物业管理合同

3.诉讼双方
上诉人（一审原告）：重庆市合川区名人丽都小区业主委员会。
被上诉人（一审被告）：重庆市庆源物业管理有限公司等。

4.审级：再审

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市北碚区人民法院
审判员：郑洪明
再审一审法院：重庆市北碚区人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘隽；人民陪审员：谭学谱；人民陪审员：刘万忠。
再审二审法院：重庆市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：包颖；审判员：曹亮、杜伟。

6.审结时间
一审审结时间：2007年9月12日。
再审一审审结时间：2013年8月15日。
再审二审审结时间：2014年2月10日。

1.一审诉辩主张
重庆市合川区名人丽都小区业主委员会（以下简称名人丽都业主委员会）在一审中诉称：名人丽都小区从第一家业主入住起，自2006年11月3日止，从来没有依法召开过业主大会，但是，自2006年1月4日起，13个被告未经业主大会和业主代表大会选举，擅自以该小区业委会名义，与庆源物管公司于2006年1月4日签订《物业管理服务合同》，上调物业管理费。请求确认该《物业管理服务合同》无效。
被告庆源物管公司辩称：被告庆源物管公司与前名人丽都小区业主委员会签订的《名人丽都小区物业服务合同》依法成立，合法有效，且即将履行完毕，要求驳回原告的诉讼请求。
被告胡某、陈某、夏某、李某、庞某辩称：原业主委员会依法成立，签订的《名人丽都小区物业服务合同》合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。
被告蒋某、冯某、张某1、何某、吴某、杨某、张某2、周某未作答辩。

2.一审事实和证据
被告庆源物业公司原名系名人丽都小区的前期物业管理公司，受建设单位重庆中东房地产开发公司的委托对名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费每月0.20元/㎡。2005年6月18日，"名人丽都"小区在合川区国土资源和房屋管理局的指导下,召开了首次业主大会，选举胡某、陈某、夏某、李某、庞某、蒋某、冯某、张某1、何某、吴某、杨某、张某2、周某等13人组成业主委员会。名人丽都业主委员会成立后，于2005年7月18日向合川区国土资源和房屋管理局提出了备案申请，合川区国土资源和房屋管理局给予了备案登记。同时名人丽都业主委员会代表业主大会聘请了庆源物管公司对小区进行物业管理服务，并于2006年1月4日签订了《名人丽都小区物业服务合同》，合同期限为2005年10月1日起至2007年9月30日止，物业服务费每月0.37元/㎡。2006年11月，"名人丽都"小区主任于2007年7月24日向合川区国土资源和房屋管理局变更了备案登记。新的业主委员会认为前业主委员无权与庆源物管公司签订的《名人丽都小区物业服务合同》，起诉要求确认合同无效。

3.一审判案理由
重庆市北碚区人民法院一审认为，《名人丽都小区物业服务合同》由庆源物管公司及名人丽都业主委员会的负责人签字并加盖有效单位印章，该合同依法成立，且不违反法律强制性规定，对双方当事人均应产生法律效力，名人丽都小区的业主应当受该合同的约束。该合同的效力自始有效，不因合同双方当事人的内部组织机构的变动而失效，故名人丽都业主委员会请求确认该合同无效的理由不足，该院不予支持。

4.一审定案结论
重庆市北碚区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定判决：
驳回原告合川市名人丽都小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费40元，由合川市名人丽都小区业主委员会负责。

1.再审一审审诉辩主张
重庆市人民检察院第一分院抗诉称：一、庆源物管公司及前业主委员会成员胡某、陈某等均未将选聘庆源物管公司对名人丽都小区进行物业服务经过了小区内全体业主所持投票权2/3以上同意作为证明对象，法庭亦未将其作为审理内容。二、《收费决议》表决方式不符合业主（代表）大会表决规范，不能作为业主大会选聘庆源物管公司的决定。

2.再审一审事实和证据
重庆市北碚区人民法院经审理查明，2006年1月签订的《名人丽都小区物业服务合同》于2007年9月30日合同到期后，名人丽都小区并未召开业主大会选聘和解聘物业服务企业，而是仍由庆源物管公司继续履行合同。2012年1月至2013年6月18个月期间，庆源物管公司应向名人丽都小区业主收取物管费899 146.28元（135007.4*0.37*18个月），实收889 393.73元，占比98.9%。对一审法院认定的其余事实和证据予以确认。

3.再审一审判案理由
重庆市北碚区人民法院经审理认为，名人丽都小区选聘和解聘物业服务企业，应由全体业主共同决定，虽然2006年1月签订的《名人丽都小区物业服务合同》是被申诉人庆源物管公司与名人丽都第一届业主委员会签订的，该合同属表见代理合同，该合同是合法有效的。2006年11月名人丽都小区成立第二届业主委员会（即申诉人名名人丽都小区业主委员会），申诉人名人丽都业主委员会如果认定前业主委员会与被申诉人庆源物管公司签订的物管合同无效，应当召开业主大会表决，选聘和解聘物管公司，但至2007年9月30日物管合同到期后。名人丽都小区并未召开业主大会选聘和解聘物业服务企业，而是由庆源物管公司实际履行合同至今，庆源物管公司以书面形式征求全体业主意见，同意继续履行合同的业主户数占64.6%，所占面积比为62.6%，均超过50%，且缴纳物管费金额占应收金额的比为98.9%，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，2006年1月签订的《名人丽都小区物业服务合同》得到了大多数业主的同意认可，该合同是有效的，且仍继续履行中，抗诉机关以《重庆市物业管理条例》（2003年9月1日实施）第十二条第三款规定：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出指定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。该条规定第四款规定认定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。庆源物管公司与第一届业主委员大会签订的物管公司来经过全体业主2/3以上通过，从而无效，但是该合同系表见代理合同，是真实有效的。在申诉人名人丽都业主委员会（第二届）成立后，如认为该合同无效，应召开业主大会选聘和解聘物业服务企业，但至今来召开业主大会，原物管合同履行至今，且按照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，大多数业主同意继续履行合同。抗诉机关的抗诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4.再审一审审定案结论
重庆市北碚区人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：
维持本院（2007）碚法民初字第2571号民事判决。
案件受理费40元，由申诉人重庆市合川区名人丽都小区业主委员会负担。