1．判决书字号
一审判决书：重庆市北碚区人民法院（2013）碚法民初字第00227号判决书。
二审判决书：重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第04928号判决书。

2．案由
房屋租赁合同纠纷

3．诉讼双方：
原告（上诉人）：重庆永达实业（集团）有限公司。
法定代表人张某，该公司董事长。
委托代理人罗明果，重庆向前律师事务所律师。
委托代理人王某，该公司总经理。
被告（被上诉人）：重庆百货大楼股份有限公司。
法定代表人刘某，该公司董事长。
委托代理人陈某，男，该公司法律顾问。
委托代理人王某2，男，该公司法律顾问（仅代理一审）。

4.审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：重庆市北碚区人民法院。
独任庭：审判员：赵红媚。
二审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：付永雄；审判员：师玉婷；代理审判员：陈娟。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年8月19日。
二审审结时间：2013年12月4日。

1．一审诉辩主张
原告重庆永达实业（集团）有限公司(以下简称"永达公司")诉称：2009年6月，原告永达公司与被告重庆百货大楼股份有限公司（"重庆百货公司"）签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市北碚区双柏路99号"永达·缙云峰景"正一层的房屋租赁给被告经营超市，租赁期限为十五年。该合同第四条约定被告自开业之日起第25个自然月的前十个工作日向原告缴纳首季度租金和物管费，同时原告提前向被告出具同等金额的租金及物管费发票以后被告在每季度初的前10个工作日支付当季度租金给原告等内容。第八条约定被告未按照本合同约定的时间（法定节假日除外）向原告支付租金，除应及时补交外，每逾期一天，还应按到期应付而未付金额的万分之五支付原告滞纳金，以此类推；除原告原因外，被告逾期超过30日还未补交足租金，原告有权解除本合同，并由被告赔偿原告经济损失。合同签订后，原告于2009年9月1日将上述物业交付给被告使用，根据合同约定原告应于2012年3月2日开始计收租金。被告应当在2012年3月的前10个工作日（3月14日前）向原告支付第一期租金，但被告到2012年5月3日才向原告支付，逾期50天；应当在2012年6月14日前支付第二期租金，被告到2012年7月26日才向原告支付，逾期42天；应当在2012年9月14日前支付第三期的租金，但被告到2012年10月8日才向原告支付，逾期24天；应在2012年12月14日前支付第四期租金，被告到2013年1月7日才向原告支付，逾期24天。综上所述，被告因多次违反合同约定逾期向原告支付租金，原告除有权根据合同约定要求被告支付违约金外，还有权解除合同。故原告起诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付逾期付款违约金5781元；2、解除原被告双方于2009年6月签订的位于重庆市北碚区双柏路99号"永达·缙云峰景"正一层商业用房的《房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告负担。
被告重庆百货公司辩称：按照原被告签订的《商业用房租赁合同》约定，在各期租金支付时间到来时，原告应提前向被告出具同等金额的租金发票。以提示被告付款，被告收到原告发票后再行完成支付。但实际情况是，每次付款时间到来时，原告均未按合同约定提前向被告提供租金发票，而是在被告多次催促后才将发票邮寄给被告，并在被告多次告知收件地址发生变化的情况下仍按原地址寄送，导致送达时间大大延误。按照合同约定，租赁房屋于2012年3月2日开始计收租金，被告在每个租金支付周期开始后的前10个工作日向原告支付租金。第一次支付租金的时间应为2012年3月2日至3月15日，原告应在3月2日前向被告提供租赁发票，但原告实际开票时间为3月23日，交邮时间为4月13日，被告完成付款时间为5月3日。第二次租金支付时间为2012年6月4日至6月15日，原告应在6月4日前向被告提供租赁发票，但原告实际开票时间为6月6日，交邮时间为7月9日。重百公司完成付款的时间为7月26日。第三次租金支付时间应为2012年9月3日至9月14日，原告应在9月3日前向被告提供租赁发票，但原告实际开票时间为9月6日，交邮时间为9月14日。被告完成付款时间为10月8日。据此，付款逾期系由原告未能按照合同约定提前向被告提供发票所致，责任应由原告承担，原告不能再要求被告承担逾期付款滞纳金；同样，自原告发票交邮之日起计算，不考虑快递在途时间，地址错误延误时间以及应扣除的休息日、法定节假日等，被告每次完成付款的时间也未超过30天，原告要求解除合同的主张也不成立。综上，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据
重庆市北碚区人民法院经审理查明：2009年6月，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：一、租赁范围：1、重庆市北碚区双柏路99号"永达·缙云峰景"正一层套内面积约1971㎡作综合超市的商业用房。......二、租赁期限及租赁房屋的交接：1、乙方超市最终租赁面积为：正一层套内面积约1971㎡。本合同房屋租赁期为十五年，起租时间从接房后第183天开始计算，交房时间为2009年7月30日。......三、房屋定金、租金、物管费标准：房屋租金及物管费（按套内计算，单位：元/㎡·月），第1年至2年，免租金与物管费；第3年租金14元；第4年至第6年，租金17.5元；第7年至9年，租金19.5元；第10年至12年，租金21.5元；第13年至15年，租金23.5元，物管费每年均为3元。四、租金及物管费的支付时间和方式。1、房屋租金及物管费：（1）乙方自开业之日起的第贰拾伍个自然月的前拾个工作日内向甲方缴纳首季度租金及物管费，同时甲方提前向乙方出具同等金额的租金及物管费发票；以后乙方在每季度初的前拾个工作日内支付当季度租金给甲方，同时甲方提前向乙方出具同等金额的租金及物管发票，乙方将租金及物管费支付到甲方的开户银行帐户上。2、开户单位、开户行及开户行帐号：开户单位：重庆永达实业（集团）有限公司；开户行：工行重庆朝阳支行，开户行帐号：28129200024360。......七、变更和解除本合同的条件及合同终止后的处理：（一）在租赁期限内，甲乙双方可依下列情形变更或解除合同（本合同另有约定的除外）：1、经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部租赁房屋；2、因不可抗力因素（如地震、水灾、火灾等）致使合同无法继续履行。（二）本合同约定的其他条款。......八、违约责任：......2、乙方没有按照本合同约定的时间（法定节假日除外）向甲方支付租金，除应及时补交外，每逾期一天，还应按到期应付而未付金额的万分之五支付给甲方滞纳金，以此类推；除甲方原因外，乙方逾期超过30天还未补交足租金，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方直接经济损失。......4、本合同租赁期内，甲乙双方不得单方变更租金、租期以及无故解除本合同，否则视为单方违约，由违约方向守约方赔偿100万元（壹佰万元整）作为违约金，同时守约方有权解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。原被告双方还签订了《重百超市北碚城南店交房标准》，对租赁房屋的交房标准进行了约定。合同签订后，原告于2009年9月1日将上述房屋交付给重百公司，租期从2009年9月1日后的183天起开始计算。
2009年11月18日，原告取得了租赁合同涉及的房屋永达·缙云峰景正一层房屋产权证，产权证号为：107房地证2009年字第63691号，坐落重庆市北碚区双柏路77号，建筑面积2169.10㎡，套内建筑面积1966.55㎡。
2011年7月14日，被告向原告发出《重庆百货大楼股份有限公司关于调整〈房屋租赁合同〉租金的复函》，该复函载明，原告于2011年6月15日《关于要求变更〈房屋租赁合同〉根据市场行情合理上调租金的函》被告已收悉，被告认为该函件有违双方在《房屋租赁合同》中"在租赁期间，任何一方不得单方面改变合同的租金和租期"的规定，因此，被告不同意调整双方之间于2009年6月签订的《房屋租赁合同》的任何条款。
另查明，2012年3月23日，原告开据2012年3月2日至2012年6月1日的租金发票共3张，每张金额为27531.7元；并于2012年4月13日，将发票快递给被告。被告于2012年5月3日支付原告82595元。
2012年6月6日，原告开据2012年6月2日至2012年9月1日的租金发票共3张，每张金额为27531.7元；并于2012年7月9日，将发票快递给被告。被告于2012年7月26日支付原告82595.1元。
2012年9月6日，原告开据2012年9月2日至2012年12月1日的租金发票共3张，每张金额为27531.7元；并于2012年9月14日，将发票快递给被告。被告于2012年10月8日支付原告82595元。
2012年12月7日，原告开据2012年12月2日至2013年3月1日的租金发票共3张，每张金额为27531.7元；并于2012年12月28日，将发票快递给被告。被告于2013年1月7日支付原告82595.1元。

3．一审判案理由
原被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方的争议焦点为被告是否迟延履行支付租金的义务，原告是否有权解除合同。在本案审理过程中，原被告双方均确认租金起算时间为2012年3月2日。而按合同约定被告应于自然月的前10个工作日内向原告支付租金。一审法院认为2012年3月作为自然月前10个工作日应从2012年3月1日起计10个工作日，即2012年3月14日前。而双方合同同时约定原告应提前向的告出具租金发票。《合同法》第六十七条规定："当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。"本案中原告具有先履行义务，即向被告出具租金发票，后被告才向原告支付租金。原告未履行出具发票的义务，被告有权行使抗辩权，拒绝履行支付租金义务。被告虽未在约定的期限内履行支付租金的义务，但系合法行使抗辩权，未构成违约。
对于原告是否有权以被告迟延支付租金为由解除合同的问题。依据原被告双方签订的合同约定合同解除的条件为：除原告原因外，被告逾期超过30日还未补足租金。本案中，被告迟延履行支付租金的义务，系因原告原因而行使先履行抗辩权，未构成违约。故原告不享有解除合同的权利。
综上，被告未在约定期限内支付租金，系履行先履行抗辩权，不构成违约。原告要求被告支付逾期付款违约金及解除合同的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

4．一审定案结论
重庆市北碚区人民法院于2013年8月19日作出（2013）碚法民初字第00227号民事判决：驳回原告重庆永达实业（集团）有限公司的诉讼请求。

上诉人（原审原告）诉称：《房屋租赁合同》对上诉人出具发票和被上诉人支付租金的顺序约定不明确，对合同条款可以有不同理解，被上诉人逾期支付租金存在违约，重庆百货公司逾期支付租金达到了合同约定的解除条件。重庆百货公司应当按照合同约定的时间履行支付租金的义务，重庆百货公司客观上有逾期支付租金的违约行为，应承担违约责任。

被上诉人（原审被告）辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。