（一）首部

1.判决书字号
一审：梁平县人民法院（2010）梁法民初字第104号民事判决。
再审一审：梁平县人民法院(2012)梁法民再初字第00006号民事判决。
二审：重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民终字第00451号。

2.案由
房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
上诉人（原审原告）：重庆市诺贝文具有限公司(以下简称诺贝文具公司)。
被上诉人（原审被告）：杨某。
被上诉人（原审被告）：毛某。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市梁平县县人民法院
合议庭组成人员：审判长：张中波；审判员唐昭、江黄代军
再审一审法院：重庆市梁平县县人民法院
合议庭组成人员：审判长：邓先富；审判员张奉钊、邹丽芹
二审法院：重庆市第二中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：夏川;审判员张世伟、代理审判员李遇贵。

6.审结时间
一审审结时间：2010年12月17日。
再审一审审结时间：2012年12月18日。
二审审结时间：2013年8月20日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原审原告诺贝文具公司将梁平县梁山镇镇龙村一组6间住房面积150.98平方米出售给原审被告杨某、毛某，原审被告明知房屋已被梁平县人民法院查封，且原审原告已将房产办理了抵押贷款。法律规定查封、抵押不得买卖，《房屋买卖协议》应属无效。请求确认《房屋买卖协议》无效；原审被告将房屋恢复原状，归还给原审原告。
原审被告杨某、毛某答辩并反诉称，《房屋买卖协议》合法有效；诺贝文具公司仍坚持《房屋买卖协议》无效，应承担缔约过失责任，返还原审被告购房款10000元，赔偿购房差价损失90588元、装修该房屋损失6730元、搬房费1000元。

2.一审事实和证据
重庆市梁平县人民法院经公开审理查明：诺贝文具公司在梁平县经济技术开发区有办公、住宅综合楼一幢、商用办公综合楼一幢、工业用房一幢，建筑面积共计2091.92平方米。2006年8月17日诺贝文具公司向重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款77万元，并以前述2091.92平方米房产办理抵押登记。2009年1月16日因重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉诺贝文具公司典当纠纷一案，梁平县人民法院对诺贝文具公司前述2091.92平方米房屋整体查封，查封裁定书于2009年1月20日送达诺贝文具公司。2009年1月21日诺贝文具公司与杨某、毛某签订《房屋买卖协议》，将办公综合楼左边住房6间，面积150.98平方米以136070.24元进行出售。签订协议当日杨某、毛某付给诺贝文具公司购房款1万元，诺贝文具公司将房屋钥匙交给杨某、毛某。
2008年12月24日，梁平县人民法院判决由诺贝文具公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。2009年11月21日重庆市第二中级法院判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款344416.30元及利息。判决生效后执行过程中，杨某、毛某2010年4月21日将购房余款126070.24元交至执行法院，讼争房屋的抵押债权已执行完毕；典当纠纷案件尚未执行完毕，查封裁定经一次续查封后因超期自动失效。
上述事实有《房屋买卖协议》、房权证308字第117151号房屋产权证、梁国用2003字第1327号土地使用证、梁平县人民法院（2009）梁民初字第69-1号民事裁定书、梁平县人民法院（2009）梁民初字第69号协助执行通知书、送达回证、重庆市第二中级法院（2009）渝二中法民终字第1552号民事判决书等证据证实，双方当事人均无异议。

3.原审判案理由
梁平县人民法院原审经审理认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务。而杨某、毛某并未取得抵押房屋的所有权，也未代替清偿全部债务使抵押权消灭，买卖抵押房屋的协议属效力待定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。未经法院许可，变卖已被法院查封的财产，违反了法律强制性规定，所签订的《房屋买卖协议》无效。反诉原告对自己的损失无充分证据证实，经法院释明仍不申请评估，无法确定其具体损失，待损失明确后可另行主张权利。

4.一审定案结论
梁平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第二项的规定，判决如下：
一、原审原告重庆市诺贝文具有限公司与原审被告杨某、毛某于2009年1月21日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、由原审原告重庆市诺贝文具有限公司在本判决生效后十日内返还原审被告杨某、毛某购房款10000元并承担从2009年1月21日起按同期银行贷款利率计算至清偿之日止的利息；
三、由原审被告杨某、毛某在收到原审原告的购房款及利息后三个月内返还原审原告重庆市诺贝文具有限公司位于梁平县梁山镇镇龙村的综合楼左边住房6间；
四、驳回原审原告其他诉讼请求和原审被告的反诉请求。

（三）再审诉辩主张
该判决发生法律效力后，梁平县人民法院发现本院生效判决确有错误，裁定进行再审。原审原告诺贝文具公司、原审被告杨某、毛某再审中仍然坚持原审诉辩主张。

（四）再审事实和证据
张克荣因变卖已被司法机关查封的财产，构成非法处置查封财产罪，梁平县人民法院2012年9月17日作出（2012）梁法刑初字第00178号刑事判决，判处张克荣有期徒刑一年一个月。该事实有梁平县人民法院（2012）梁法刑初字第00178号刑事判决书证实，双方当事人均无异议。

（五）再审判案理由
梁平县人民法院再审认为:《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违背法律的规定，房屋处于查封状态，仅对房屋的物权及过户存在障碍，不影响房屋买卖协议的效力。

（六）再审定案结论
梁平县人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：
一、撤销梁平县人民法院（2010）梁法民初字第104号判决；
二、驳回原审原告的诉讼请求。

（七）二审诉辩主张
再审宣判后，诺贝文具公司不服，持原审理由向重庆市第二中级人民法院提起上诉。

（八）二审事实和证据
双方当事人均未主张新的事实，亦未提交新的证据。

（九）二审判案理由
重庆市第二中级人民法院二审审理认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案购房户已将购房余款用于清偿抵押担保的债务导致抵押权消灭，因此该房屋买卖合同不因未经抵押权人同意而无效。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，属于管理性规范而非效力性规范。未经人民法院许可，合同当事人违反该规定的，仅仅发生不能依约实现房地产物权变动的效果，但并不导致合同无效。

（十）二审定案结论
重庆市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（十一）解说
当事人违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项规定擅自处分查封财产的，是否导致买卖合同无效，在司法实践中存在较大争议，最高人民法院相关司法解释的立场也数度发生变动。
最高人民法院[1997]经他字第 8 号《关于转卖人民法院查封房屋行为无效的复函》明确规定：擅自将其已被人民法院查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。该复函确定了绝对无效的原则。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（1998年7月18日起施行）第44条规定：被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。查封行为系公权力，对处分财产私权行为产生的影响仅针对擅自处分一方，而没有绝对地对相对方行为的效力予以否定；同时该司法解释亦规定了可以承担赔偿责任而非一概追回财产的法律效果，意味着人民法院可以根据实际情况，允许该财产的处分行为的效力得以维持，而采取责任人承担赔偿责任的方式维护债权人利益。该司法解释确立了相对无效的处理方式，即处分行为仅对申请执行人不产生效力，对被执行人与第三人之间则仍属有效。
最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年3月1日起实施）第二十一条规定：已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。该司法解直接规定了擅自办理抵押、转让手续的绝对无效，没有对其原因行为──抵押合同、买卖合同的效力作出规定。但是，最高人民法院执行办法官葛行军、范向阳对此解读认为，采纳绝对无效说可以充分保证查封财产的安全。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起施行）第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。该司法解释并没有直接规定处分查封财产的合同无效，但是规定了处分行为不能对抗申请执行人的法律效果。此时，人民法院可以依照职权或者根据申请执行人的请求，排除买受人对查封财产的妨碍，但若申请执行人放弃请求或者其债权通过交付其它财产后得以清偿的情况下，仍然坚持处分行为无效将无任何实质意义。最高人民法院执行办王飞鸿法官认为，被执行人就查封物所为的处分行为并非绝对无效，而只是相对无效，只是不得对抗申请执行人，在被执行人与处分行为的相对人之间仍属有效。
《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定："下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。"从第三十八条规定房地产不得转让的相关款项来看，对以出让方式取得土地使用权的不符合本法第三十九条规定的条件的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书等几类情况，司法实践中一般认为属于管理性规范而非效力性规范。采用类比方法，第三十八条中第（二）项规范的司法权查封的财产与其并列，应当认为是对当事人依法实现物权变动权利作出限制的管理性规范，而不是针对债权效力作出的效力性规范，亦即：违反该规定的，合同并不必然无效，但是未经人民法院许可，不能依照合同发生物权变动的法律效果，否则难以合理解释经法院许可时当事人处分查封财产的合同如何从无效转化为有效。物权法出台之后，已经确立合同效力和物权效力相区分的原则。可以认为司法查封限制的是物权变动的效力而与合同效力无涉。当事人不能以合同不能履行导致物权不能依约实现变动为由主张合同无效。
本案查封房屋的买受人已经向人民法院交付了查封财产的对价（剩余的绝大部分价款），实现了对抵押权的涤除，超出抵押债务之外的价款可用于清偿申请查封财产保全的债权人，虽然其金额不足以全部清偿债务，但还有剩余财产（已查封但不属于销售范围内的房屋）可供人民法院执行，足以清偿相应的债权，确认买卖合同有效对于债权人的权利并无实质性损害；而如果确认买卖合同无效，固然最大限度地保全了债权人的利益，但是买受人基于无效合同，将丧失基于合同所能够取得的履行利益。众所周知，本案当事人订立和履行合同正处于房屋价格大幅度上涨期间，原审判决确认合同无效后，即使评估确认损失的实际价值，也仅限于装修、参与缔约产生的损失，而房价上涨部分的履行利益基于无效合同将不能予以保护。出卖人则通过恶意否定合同效力取得了房价上涨的收益，明显违反诚实信用原则，如此对市场交易安全及交易秩序造成较大冲击，于善意买受人权利保护不利，造成合同当事人之间利益明显失衡，从利益衡量角度出发，有必要对合同的效力重新进行审视。
杨某、毛某在原审中提起反诉，请求履行合同办证义务，属于强制履行的请求权范畴。虽然该项诉讼请求已经撤回，但诺贝文具公司依约负有办理房屋产权证的义务属于非金钱债务，合同法第一百一十条第一款规定，法律或实施上不能履行的，权利人不得请求对方当事人履行非金钱债务。由于查封裁定已经不允许对查封财产办理产权转移登记，购房人虽享有请求办证的合同权利，但因面临法律上的障碍，亦不能得到法院支持。如此，一方面确认合同有效，维护善意买受人的合同利益；但另一方面通过履行不能阻却其主张查封财产登记过户的请求，该查封财产仍然可以作为可供执行的财产，足以保护申请查封债权人的利益，留下了被执行人承担赔偿责任、善意购买人支付价款等有效清偿债权、解除查封裁定的空间，将有利于纠纷的顺畅解决。
鼓励交易，创造财富是合同法的重要精神，对于合同效力的否定应当慎用，识别强制性规范中的效力性规范，应当根据该规范的性质、立法目的、调整范围、涉及公共利益和公共秩序的程度、权利的救济方式等因素决定法律行为的效力。本案判决在充分保护查封财产的静态安全，有效维护债权人合法权益的前提下，从法律法规强制性规定的分类出发，认定《城市房地产管理法》中司法查封财产不得转让的强制性规定属于管理性规范而非效力性规范。同时，从利益衡量的角度出发，结合社会环境、经济状况、价值观念等，对双方当事人的利害关系进行比较衡量，作出购房一方当事人权利应当予以保护的实质性判断；对于出卖方违反诚实信用原则主张处分查封财产合同无效不予支持。本案充分展现了司法尊重合同自由、保障交易秩序及交易安全，寻求民事纠纷当事人之间权利、义务的平衡，对于同类问题的处理有一定的参考和借鉴价值。
（徐家清、夏川）