（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：重庆市梁平县人民法院(2013)梁法民初字第01071号判决书
二审判决书：重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民终字第01291号判决书

2.案由
房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告（反诉被告、被上诉人）：张某，女。
委托代理人：许云舟，重庆市梁平县中心法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告、上诉人）周某，男。
委托代理人：叶志平，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市梁平县人民法院
独任审判员：吕欢
二审法院：重庆市第二中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：姜长城；审判员：刘丽苹；代理审判员：毋向娟。

6.审结时间
一审审结时间：2013年6月5日。
二审审结时间：2013年10月14日。

（二）一审诉辩主张

1.原告张某诉称：原、被告系同组村民，因被告子女落户万州，被告要随子女生活，2007年11月24日，被告将其自有的两处房屋卖给了原告，被告在卖房当日将两处房屋的产权证书交予原告，后来被告又将其身份证复印件交予原告过户，现两处房屋有一处已经过户，另一处因房屋有垮塌需改建当时没有过户，后来由于被告的身份证过期而没有过户。现被告拒不协助原告办理该处房屋的产权变更手续，特起诉来院，请求贵院依法判令原、被告于2007年11月24日订立的房屋买卖合同有效，并要求被告协助原告办理上述房屋的产权变更手续。

2.被告周某辩称：原告所诉与事实不符，被告与第三人陈某系夫妻关系，自2006年起双方因感情不和，一直分居至今，本案争诉房屋属夫妻共有财产，被告无权处置该房屋，且被告亦从未处理过争诉房屋，2007年11月24日的房屋买卖合同应为无效合同，被告方没有义务协助原告过户，请求法院依法驳回原告方诉讼请求。

3.反诉原告周某反诉称：反诉原告周某与第三人陈某系夫妻关系，自2006年起双方因感情不和，一直分居至今，本案争诉房屋属夫妻共有财产，陈某未征得周某的同意，擅自处分争诉房屋，且反诉原告周某亦从未处理过争诉房屋，故2007年11月24日的房屋买卖合同应为无效合同。特反诉请求人民法院依法判令原、被告于2007年11月24日订立的房屋买卖合同为无效合同。

4.反诉被告张某辩称：反诉状中当事人没有第三人陈某，反诉的理由与事实不符，请求人民法院依法驳回反诉原告方的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向本院提交了如下证据：
1．房屋买卖契约一份，拟证明2007年11月24日，在周某、陈某、陈XX、田XX、李XX、周XX在场的情况下，原、被告订立房屋买卖合同的事实；
2．收条一份，拟证明原告在与被告订立房屋买卖合同后，向被告付款110000元的事实。
3．接收邵某（系原告张某丈夫）入户协议书，拟证明原告购买被告房屋时，袁驿镇袁驿村1组接收原告入户的事实；
4．梁平县袁驿镇袁驿村村民委员会证明，拟证明周某与周某2系同一人；
5．集体土地建设用地使用证、房屋所有权证，拟证明原、被告订立房屋买卖合同至今，集体土地建设用地使用证号为梁袁袁集建91字第0216号，房屋所有权证号为梁私元字第00501号的房屋，被告至今未协助原告办理相关产权变更手续；
6．房地证，拟证明原、被告订立房屋买卖合同后，房屋买卖契约上的房屋二处已经办理相关产权变更手续；
7．(2011)梁法民初字第01865号民事裁定书，拟证明2011年原告起诉被告，因证人在外务工无法出庭作证，特向法院申请撤诉；
8．证人李XX的当庭证词，拟证明原、被告在签订房屋买卖合同时，被告周某及周某妻子陈某均在场，被告周某卖契约上的两处房子是在自愿情况下的真实意思表示，且该买卖房屋契约是在原、被告议价成功后，由证人李昌敏执笔书写；
9．证人田XX的当庭证词，拟证明原、被告在签订房屋买卖合同时，被告周某及周某妻子陈某均在场，被告周某卖契约上的两处房子是其在自愿情况下的真实意思表示；
被告为支持其抗辩理由，向本院出示如下证据：
1．被告身份证，拟证明被告身份；
2．被告结婚证，拟证明周某与陈某系夫妻关系，双方于1968年10月6日登记结婚的事实；
3．申报登记凭证，拟证明土地使用者为被告周某；
反诉原告就其反诉请求，向本院提交了如下证据：
房屋买卖契约，拟证明周某不在场。
反诉被告无证据出示。
根据双方当事人的举证、质证和本院认证，并结合当事人的陈述，一审确认以下案件事实：
2007年11月24日，在陈某（系被告周某妻子）、田XX、陈XX、周XX、李XX、被告周某及原告张某在场的情况下，由李昌敏执笔书写房屋买卖契约，约定被告周某将户名为周某的位于梁平县袁驿镇袁驿村1组（原袁驿村2组）的房屋两处（房屋一处：共两间，用地面积104.1平方米，四至界限为东自墙接周中培、南自墙接石坎、西共墙接蒋应明、北自墙接杨友碧。房屋二处：两间，用地面积64平方米，东借徐XX的墙、南至川鄂公路界、西邻唐学龙的住宅、北至阳沟）以11万元（契约上载明为4万元）的价格卖予原告张某。原告张某在房屋买卖契约买房契约人栏签名，在场人田XX、周XX、陈XX在房屋买卖契约在场人栏签名，执笔人李XX在房屋买卖契约执笔人栏签名，陈某及被告周某默认陈XX（系被告周某内弟）在房屋买卖契约卖房契约栏为其签名。同时，在田XX、李XX、徐XX、张某、邵XX在场的情况下，梁平县袁驿镇袁驿村1组为原告张某办理接收入户手续（现原告张某户籍已经迁入梁平县袁驿镇袁驿村1组62号）。当日，原告张某付给被告周某房款7万元，陈良贵在收条上为周某签名。随后原告于2007年12月28日、2008年1月22日分别向被告方付款2万元，庭审中，被告方承认陈某收到原告房款11万元，原告张某亦承认其收到争议房屋的相关产权证书。现被告周某拒不协助原告办理契约约定的房屋一处（该房屋的集体土地建设用地使用证号为：梁袁袁集建91字第0216号，土地使用者为：周某2，房屋所有权证号为：梁私元字第00501号，所有权人：周某）的产权变更手续，特起诉来院请求法院依法判令原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同，并要求被告协助原告办理相关的产权变更手续。被告在诉讼中提起反诉，请求确认原、被告订立的房屋买卖合同无效。

（四）一审判案理由
原、被告争议房屋登记在被告周某名下，虽该争议房屋为被告周某家庭或夫妻共有财产，但被告周某代表其他家庭成员对家庭或夫妻共有财产进行处理的行为，对其家庭来说，系家式代理行为。被告周某与原告张某签定房屋买卖合同的行为，根据合同相对性理论，被告周某为适格的合同义务主体。因此，原告起诉被告周某，而没有起诉周某的其他家庭成员，符合法律规定，故本案的诉讼主体适格。
原、被告在订立房屋买卖合同的过程中，被告周某及其妻陈某均在场，被告周某将登记在周某名下的房屋卖予原告张某，原告张某有充分的理由相信其为夫妻双方共同意思表示。在原告及在场人在房屋买卖契约上签名后，被告周某默认其内弟陈XX在房屋买卖契约上签字，该默认签字的行为，原告张某有充分的理由相信被告周某是对其卖房行为的认可。原告张某分批清偿了事先约定的价款，被告周某也承认其妻陈某收到了约定的价款，该收款行为亦构成了被告周某对其卖房行为及陈良贵在契约上签字行为的追认。因此，原、被告订立的房屋买卖合同为有效合同。
原告张某按照合同约定履行了付款义务，双方虽未在合同中约定被告履行协助原告办理产权变更登记的义务，但被告周某也应根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定履行协助原告办理产权变更登记的义务。因此，对于原告张某要求被告周某履行协助办理房屋产权变更登记手续的请求，本院应予以支持。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第九十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，判决如下：
一、原告张某（反诉被告）与被告周某（反诉原告）于2007年11月24日签订的房屋买卖合同为有效合同。
二、被告周某（反诉原告）于本判决书生效后十日内协助原告张某（反诉被告）办理位于梁平县袁驿镇袁驿村1组的房屋（集体土地建设用地使用证号为：梁袁袁集建91字第0216号，房屋所有权证号为：梁私元字第00501号）的相关产权变更登记手续。
三、驳回反诉原告周某的反诉请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人周某（原审被告、原审反诉原告）诉称：（1）一审法院认定事实错误。一审法院认定在签订房屋买卖合同时周某在场错误，如果周某在场，合同上应该有周某本人的签名，但实际上合同上"周某"的签名是由他人即陈XX所签；另外，房屋买卖协议的在场人李XX、田XX出庭作证，只有李XX单独证实周某在场，该证言系孤证，且李XX系被上诉人女婿的亲戚，所作证词不客观；（2）一审适用法律错误。一审将夫妻双方共有房屋的处理适用家事代理权的规定错误；（3）一审法院程序违法，漏列当事人。本案诉争合同的标的物房屋系上诉人与陈某的夫妻共同财产，即使陈某要处置该财产，也要取得周某的同意，不然构成无权处分，即使陈某与张某签订的合同有效，上诉人也无义务协助张某办理过户登记，其违约责任应由陈某承担，与周某无关；（4）本案合同的标的物房屋是农村集体土地上的房屋，签订合同时，张某不是本集体经济组织的成员，现在张某虽是该集体经济组织的成员，但是张某在该村没有承包地，其落户该村没有合法性。请求二审法院依法撤销一审判决，改判确认陈某与张某于2007年11月24日签订的房屋买卖合同无效或将本案发回重审。
被上诉人张某（原审原告、原审反诉被告）答辩称：签订合同周某在场，由于他文化程度不高，让其内弟陈XX代为签名，签的是周某的名字，其他的在场人周XX是当时袁驿村二组（现是一组）的组长，田XX是周XX的前一任组长，执笔人李XX是当时的村会计，户口也是周后登办的，至所以周某现在反悔，是因为开发商说要买争议房子所在的地，涨价了。故上诉人的上诉理由均不成立，要求维持一审。

2.二审事实和证据
重庆市第二中级人民发院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。上诉人何仁明的辩护人当庭出示了梁平县虎城镇桐子村民委员会出具的《证明》一份，拟证实：何仁明家庭负债几万元，何仁明的父亲需要有人照料。出庭履行职务的检察人员认为该《证明》与对何仁明的定罪量刑无关。经查，辩护人出示的该份证据证实何仁明家庭的相关情况，但与对何仁明的定罪量刑无关，故对该份证据不予采纳。

3.二审判案理由
本案争议的焦点在于签订房屋买卖契约时，周某是否在场及周某与张某签订的房屋买卖契约是否违反法律、行政法规的强制性规定。周某否认签契约时本人在场，但签订契约时的在场人田继友及执笔人李XX出庭证实，当时上诉人周某在场，并且其妻陈某、陈某的弟弟陈XX也在场，故陈XX代周某签名的行为，应当是周某及其妻陈某的真实意思表示。本案诉争的房屋属于农村集体土地上的房屋，可以出卖给同一集体经济组织成员，虽然周某在将房屋出卖给张某时，张某与周某不属于同一集体经济组织成员，但至诉讼时，张某已经落户梁平县袁驿镇袁驿村1组，与周某属于同一集体经济组织，至于张某落户是否经过正当的程序，不是本案审查的范围。综上，周某与张某签订的房屋买卖契约是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。周某作为契约的相对方，作为本案的诉讼主体适格，在张某按照合同履行了支付购房款义务的情况下，周某也应当履行协助张某办理产权变更登记手续的义务。

4.二审定案结论
上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

（七）解说
1．家事代理权
家事代理权，是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利，即夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权。因此，只要属家事上的开支，夫妻任何一方都有家事方面的单独的处理权。进一步讲，也就是说夫妻一方在行使日常家事代理权时，无论对方对该代理行为知晓与否、追认与否，夫妻双方均应对该行为的法律后果承担连带责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条：婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该为家事代理行为法律条文的体现。其具体特征为：一是主体为丈夫或妻子一方；二是对象为夫妻共同财产；三是性质为对共同财产做一般的处理决定，如果丈夫或妻子在处理重大夫妻共同财产特别是不动产等作出涉及产权转让或放弃的决定时，则可能构成滥用代理权，滥用权利的一方应当承担相应的法律责任；
原、被告争议房屋登记在被告周某名下，该争议房屋为被告夫妻共有财产，被告周某代表其家庭成员对夫妻共有财产进行处理的行为不构成滥用代理权。具体体现在：
（1）原、被告在订立房屋买卖合同的过程中，被告周某及其妻陈某均在场，被告周某将登记在周某名下的房屋卖予原告张某，原告张某有充分的理由相信其为夫妻双方共同意思表示。
（2）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在原告及在场人在房屋买卖契约上签名后，被告周某默认其内弟陈XX在房屋买卖契约上签字，该默认签字的行为，原告张某有充分的理由相信被告周某是对其卖房行为的认可。
（3）原告张某分批清偿了事先约定的价款，被告周某也承认其妻陈某收到了约定的价款，该收款行为亦构成了被告周某对其卖房行为及陈良贵在契约上签字行为的追认。
因此，周某代表其家庭成员对夫妻共同财产进行处理的行为构成家事代理行为。
2.合同相对性
合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。合同相对性包括主体、责任、内容的相对性。在本案中周某妻子的弟弟陈XX代周某在契约上签字，周某默许其内弟的签字行为，表明是其真实意思表示。符合合同相对性原理中的主体相对性。作为契约的相对方，周某作为本案的诉讼主体适格。
原被告签订房屋买卖契约，是双方的真实意思表示。
3.集体土地房屋买卖
对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，应该认定买卖合同有效。本案中张某在一审法庭辩论结束前已经落户梁平县袁驿镇袁驿村1组，符合同一个集体经济组织的成员这一特性。
4.后合同义务
后合同义务，在理论上又称作"后契约义务"，是指合同终止后，当事人依照法律的规定，遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行的义务。后合同义务是与先合同义务相对而言的。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定："合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"
协助义务指在合同关系终止后，当事人一方基于诚实信用原则的要求，根据合同的性质、目的、交易习惯等，协助对方当事人为一定行为或不为一定行为。本案中原被告签订的房屋买卖契约为有效合同，在主合同履行后，被告也应当履行协助张某办理产权变更登记手续的义务。
（吕欢）