1．判决书字号
一审：重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第04287号民事判决书；
二审：重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民终字第02273号民事判决书。

2．案由
房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：包某，男。
一、二审委托代理人包某2，女，1973年11月18日生，汉族（系原告包某的姐姐，特别授权。
被告（上诉人）：徐某，女，1966年3月1日生，汉族。
被告（上诉人）：刘某2，男，1966年9月28日生，汉族。
二被告（上诉人）一、二审委托代理人吴继祥，重庆红岩律师事务所律师（特别授权）。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市荣昌县人民法院
审判组织：代理审判员：钟永建。
二审法院：重庆市第五中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：蒋科；代理审判员：于利；代理审判员：黎明。

6.审结时间：
一审审结时间：2013年2月28日。
二审审结时间：2013年7月31日。

1.一审诉辩主张
原告包某诉称：2011年8月14日被告找到原告称要购买原告住房一套，并于同日签订房屋买卖合同约定房价：肆拾捌万捌仟元，定于次月付款。之后被告以种种借口拖延履行，时至今日经原告多次通知，被告仍未按约履行合同义务。被告已严重违约，请求法院依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，并由被告支付原告违约金50000元，本案诉讼费用、保全费由被告承担。
被告徐某、刘某2辩称：一、原告所诉与事实不符，被告并无违约行为。首先，并非被告找到原告要购房产，双方均是通过房屋中介公司居间达成买卖意愿，双方是按房屋中介公司制定的格式合同签订的《房地产买卖居间协议》，双方之间并无直接的联系途径。其次，被告并非故意拖延履行，实为中介公司无故撤离永川没有按照《房地产买卖居间协议》第五条第二项第4目约定代理被告向银行申请个人二手房商业按揭贷款手续，加之原告的房产证抵押在按揭银行，导致双方签订的《房地产买卖居间协议》无法顺利履行。再次，被告并非不愿意履行《房地产买卖居间协议》，确因被告并无原告的联系方式，加之房屋中介公司承包人及在永川的办公电话全部停机无法联络，被告无法与原告沟通以致无法履行合同，因此被告并无违约行为。二、被告诉求明显超过其实际的合理损失，依法不能得到法律支持。第一，被告已支付履约定金1000元，虽双方合同约定违约金50000元，但原告并未产生任何实际合理的损失。相反由于期间房屋价格适度上涨，原告房屋已产生了适度的增值成分，原告因合同未实际履行反而获得了收益，原告主张获赔过高的违约金50000元于法无据。第二，被告因合同无法履行实际产生了合理的损失，包括已付的1000元履约定金和期间房屋适当上涨所形成的合理预期损失，这些损失累计超过了约定的50000元违约金。三、本案所涉合同是三方主体，除原被告外，居间人有配合义务。本案合同居间人重庆大兴置业顾问有限公司地址位于重庆市江北区未来国际21楼，2010年9月10日至2015年9月10日居间人在永川雇佣人员并租用门面对外经营，后无故提前撤场，在永川未保留任何门面和人员，没有电话联系方式，致使本案买卖双方无从联系并完成履约手续。综上，被告并无违约行为，原告主张的违约金过分高于实际的合理损失，鉴于原告无法解除抵押，被告也无法办理银行按揭手续。同意解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，并请求法院驳回原告对被告主张50000元违约金的诉讼请求。

2.一审事实和依据
重庆市荣昌县人民法院经公开审理后查明：2011年8月14日原、被告双方在居间人重庆大业兴置业顾问有限公司的居间服务下，原告包某作为房屋卖方，被告徐某作为卖方，签订了《房地产买卖居间协议》，重庆大业兴置业顾问有限公司作为该协议经纪方在协议上盖章。协议约定原告将其所有的位于重庆市永川区红河中路139号10幢3-6-3号住房一套出售与被告，房屋售价488000元。协议第二条第一款第3目约定："该房屋处于抵押状态，买方同意在卖方向银行还款之日，买方出资贰拾万元帮卖方还款解押"。协议第五条第二款第二项第2目约定，买方须于签订本协议书后卖方向银行还款之日交付贰拾万元（200000元）予卖方；协议第五条第二款第二项第3目约定，买卖双方申请该房屋产权转移登记，见房交所出具的权属转移登记受理单后，买方支付捌万元（80000元）予卖方；协议第五条第二款第二项第4目约定，买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计贰拾万零捌仟元（208000元）支付卖方第二部分房款，买卖双方须积极配合经纪方于2011年10月5日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交与经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的合法证件。如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金的方式支付给卖方。协议还约定买卖双方任何一方违约，应向另一方支付50000元违约金，若违约方根本违约，守约方有权解除本协议。
协议签订后，被告于当日向原告支付了1000元履约定金。之后被告未按照协议约定向原告支付购房款，也未与原告就合同履行等事项进行联系。2012年4月8日原告按照原、被告双方买卖合同上载明的被告徐某的通讯地址向被告徐某发出了《关于包某与徐某房屋买卖合同相关事宜的催办函》，催促被告及时履行合同义务，该催办函没有收件人签收。2012年4月25日原告按照被告徐某之夫刘某2所在的永川仙龙镇张家中学向二被告再次发出《关于包某与徐某房屋买卖合同相关事宜的催办函》，催促被告履行合同义务，该催办函投递后，被告仍未履行合同义务。2012年10月原告向重庆市永川区人民法院申请诉前财产保全，永川法院于2012年10月10日以（2012）永民保字第00061号民事裁定书对徐某在重庆市农村商业银行永川支行开发区分理处的账户存款51000元予以冻结。2012年10月20日，原告包某以徐某、刘某2为被告向永川区人民法院提起民事诉讼。2012年10月21日，刘某2约请包某就双方房屋买卖合同事项进行商谈。商谈中，刘某2称合同是其妻子徐某同原告及居间人签订，因居间人未能为其办理二手房商业按揭贷款，且自己的房屋也未能出售，故没有足够资金购房，要求减少违约金以解决双方纠纷。后双方未能达成一致意见。
本案审理过程中，原告自愿减少5000元违约金。

3.一审判案理由
重庆市荣昌县人民法院经审理认为：原告包某、被告徐某在居间人的居间服务下，就房屋买卖经协商达成一致，房屋买卖合同依法成立，具备法律效力，原、被告双方均应履行合同约定的义务。按照合同第二条第一款第3目及第五条第二款第二项第2目的约定，被告应首先支付200000元购房款予原告以帮助原告在银行还款解押，取出房产证。对支付该200000元购房款的时间，合同约定为"卖方（注：原告）在银行还款之日"。对该约定，原告解释为2011年9月5日、6日，因原告每月在银行支付贷款本息的时间均为5日、6日，而被告称该约定不明确。本院认为原、被告对该笔首付款的具体支付时间虽有争议，但合同对被告有首先向原告支付200000元首付款的义务及该款最迟应当在2011年10月5日前付清的约定是明确的。合同依法成立生效后，被告不但未向原告支付该笔首付款，且之后的款项均未支付。后经原告催促其履行合同，被告直至本案审理过程中仍未履行向原告支付购房款的义务，被告违约事实清楚，且本案审理过程中，被告对解除合同无异议。综上本院对原告要求解除其与被告徐某签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。
对原告要求被告徐某、刘某2支付违约金的诉讼请求，因本案原告以徐某、刘某2夫妻关系存续期间徐某所负债务，向徐某、刘某2夫妻主张，刘某2对此未提异议。且2012年10月21日刘某2约请包某就双方房屋买卖合同事项进行商谈过程中，刘某2陈述其知道其妻子徐某同原告签订合同事宜。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定："债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理"，故原告该项请求符合合同约定和法律规定，本院予以主张。
对被告称因无原告联系方式，故无法履行合同的理由，因原、被告间的合同上明确载明有原告的通讯联系地址，故被告该抗辩理由与事实不符，本院不予采信。关于被告称永川房屋在期间有适度上涨，原告不但没有损失，反而有收益的理由。因一个地区不同位置的房屋在一时间段内处于不同的涨跌变化中，原告出售房屋价格的涨跌变化，同案件审理过程中原告称若合同履行原告新购房屋的涨跌变化，二者无法进行对比评判。且房屋未能出售，原告的特定需求不能得到实现。故被告该理由不能成立，不予采信。对被告称合同约定的违约金过分高于因合同未能履行给原告造成的损失，要求对违约金予以减少的请求，因违约金除具有补偿性外，还兼具惩罚性；其次，本案合同未履行的责任在被告，且被告不履行合同的时间跨度达到一年以上，期间经原告催办，被告仍拒绝履行，其违约性质严重；第三，合同约定的违约金占合同标的额的比例低；第四、针对被告该项要求，原告对抗理由为，合同若得到履行，原告可新购房屋以实现特殊需求和利益最大化。即使不新购房屋，原告收入的288000元现金（房款）按照民间借贷即中国人民银行同期贷款利率的4倍，计算至本案开庭审理时的利息有80000元以上，该项预期利益大于合同约定的50000元违约金。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。按照此项规定，四倍银行同类贷款利率的民间借贷利率受法律保护。故原告上述预期利益的对抗理由具备法律依据。综上，被告要求减少违约金的证据不充分，该抗辩理由不能成立。但在本案审理过程中，原告自愿对违约金金额进行了调整，本院综合本案被告违约性质及原告自愿调整违约金情况，对原告要求被告支付违约金的请求，主张45000元。对被告称居间人应当作为本案第三人，本案实际是居间人违约的理由。因居间人仅是向委托人报告订立合同的信息，提供订立合同的媒介服务。本案在居间人的服务下，原、被告之间已成立房屋买卖合同，该房屋买卖合同的相对方为本案的原、被告，合同约定的权利义务应由原、被告享有和履行，而本案原告以房屋买卖合同起诉被告。且合同成立后居间人仅是接受被告委托为其办理二手房商业贷款。被告同居间人之间的委托关系、居间服务关系是另一法律关系，本案中不作处理。

4.一审定案结论
重庆市荣昌县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条及相关法律的规定，判决如下：一、解除原告包某与被告徐某于2011年8月4日签订的房地产买卖合同；二、被告徐某、刘某2在本判决生效后三日内支付原告包某45000元违约金，品迭被告已经支付的1000元定金，二被告还应支付44000元；三、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费，减半收取为525元，财产保全费520元，合计1045元由被告徐某、刘某2承担（该款原告已预交，被告在履行上述付款义务时一并支付原告）。

徐某、刘某2上诉理由：1、一审法院认定上诉人应主动联系被上诉人付款不合情理，认定2011年10月5日前上诉人未向被上诉人支付首付款是违约行为实属错误。2、本案合同至今未能履行的责任系居间人搬离永川无法联系导致，并不在上诉人。3、一审判决不应以被上诉人有预期利益为由支持被上诉人莫须有的实际损失，被上诉人的房屋已经增值，不存在损失，不应主张违约金50000元。4、上诉人因合同无法履行实际产生的损失包括已付的1000元履约定金和期间房屋价格上涨形成的合理的预期损失，这些损失累计完全超过约定的违约金50000元。5、本案系因居间人不履行义务导致的纠纷，应依法追加居间人参加诉讼。

包某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。