（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2012）彭法民初第02416号。
二审：重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民终字第00061号判决书。

2.案由：确认合同无效

3.诉讼双方
上诉人（原审被告）：黄某，女，汉族。
委托代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭水城镇统一建设开发实业总公司（以下简称彭水统建公司）。住所地：重庆市彭水土家族苗族自治县绍庆街道河堡街。
法定代表人：严久林，该公司总经理。
委托代理人：李庆毕，重庆绿荫律师事务所律师。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院。
审判组织：审判员：陈霞。
二审法院：重庆市第四中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：黄飞；审判员：何洪波；代理审判员：王宏。

6.审结时间：
一审审结时间：2012年11月15日
二审审结时间：2013年2月4日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告彭水统建公司诉称：2000年6月26日被告黄某与原告签订了房屋《转让协议》，约定原告坐落在彭水县原汉葭镇河堡立交桥下商场二楼桥墩7-9号面积320平方米房屋转让双方以30万元的转让价转让给被告。但该房屋产权没有进行依法登记领取权属证书，属于重庆市第四中级人民法院扣押财产。原告与被告签订的房屋《转让协议》违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，请求人民法院依法确认原告与被告于2000年6月26日签订的房屋《转让协议》无效，并由被告承担本案诉讼费用。
被告黄某辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》应当属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，原告据此主张合同无效的观点错误。综上，原告的诉讼理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
2000年6月26日原告彭水统建公司与被告黄某签订转让协议。该协议约定：一、为弥补乙方投资修建"彭水统建大厦"回报的不足，甲方特将坐落在立交桥下⑦1/2--⑨1/2轴的第二层桥下商场约320平方米的开发权和开发后的房屋所有权优惠转让给乙方。二、有偿转让金额为人民币30万元（大写叁拾万元），转让后在服从规划的前提下，由乙方自行确定选项进行开发建设。同年7月12日被告黄某向本县国土资源和房屋管理局申请办理房屋产权登记，该局为其颁发了2000字第30251053号房屋所有权证。后经付应蓉等人申请，重庆市国土资源和房屋管理局注销黄某持有的位于彭水县汉葭镇河堡社区[2000]字30251053号《房屋所有权证》。被告黄某申请复议，经过复议后，黄某又提起行政诉讼，通过一、二审，最终维持了彭水县国土资源和房屋管理局的《关于注销黄某房屋所有权证的决定》。
另查明，原告彭水统建公司因与重庆第九建筑工程公司拖欠工程款案，在判决后彭水统建公司未按判决履行，重庆第九建筑工程公司向重庆市第四中级人民法院申请执行。1999年12月5日重庆市第四中级人民法院作出（1999）渝四中法执字第61号民事裁定书，扣押彭水县城镇统一建设开发总公司和重庆金虹数据通信公司共同所有的彭水县城河堡商贸中心房屋门面13间及河堡立交桥下商场2楼桥墩7-10号约420平方米的开发、使用权，同时向本县国土局送达了协助执行通知书。到庭审终结时，原、被告均未提交解除该房屋扣押的法律文书。
上述事实有下列证据证明：
（1））原、被告的当庭陈述；
（2）转让协议；
（3）项目引资合作协议；
（4）彭水统建大厦引资建设合同；
（5）（1999）渝四中法执字第61号民事裁定书；
（6）（1999）渝四中法执字第61号协助执行通知书；
（7）彭水县国土资源和房屋管理局注销发（2005）2号关于注销黄某房屋产权证的决定书；
（8）渝国土房管复（2005）282号行政复议决定书；
（9）（2006）渝四中法行终字第12号行政判决书。

3.一审判案理由
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，应当无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项、第六项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利和未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中原告彭水县统建公司与被告黄某签订的转让协议所涉及房产，在签订该协议时原告彭水县统建公司未登记领取房屋权属证书，并且该房屋已被司法机关扣押，该转让协议违反了法律的强制性规定，应当无效。

4.一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项、第六项的规定判决：
原告彭水城镇统一建设开发实业总公司与被告黄某2000年6月26日签订的转让协议无效。
本案案件受理费80元（原告已预交），减半收取40元，由被告黄某负担。

（三）二审诉辩主张

黄某不服一审判决，提起上诉称：原判认定事实错误，采信证据不公。一审适用法律错误，本案中《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定应属于管理性强制规定，不属于效力性强制规定，不应作为本案中《转让协议》无效的法律依据。

被上诉人彭水统建公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院维持原判。

（四）二审事实和证据
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。

（五）二审判案理由
重庆市第四中级人民法院经审理认为，本案争议的焦点：彭水统建公司与黄某签订的《转让协议》是否无效。
首先，在彭水统建公司与黄某于2000年6月26日签订的《转让协议》之前，本院于1999年12月5日作出（1999）渝四中法执字第61号民事裁定对该转让协议中的房屋进行扣押，并同时向彭水苗族土家族自治县国土局送达了协助执行通知书；其次，2000年5月10日本院裁定"中止（1999）渝四中法民经初字第22号民事判决执行"，但并没有解除已经被本院扣押的裁定；第三，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，司法机关裁定查封或其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。该规定应当属于效力性强制性规定，黄某上诉主张属于管理性强制性规定的理由不成立。黄某的上事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄某负担。

（七）解说
1.认定效力性强制规定的考量因素
所谓效力性规范，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。区分效力性规范和取缔性规范的标准是： 第一，法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定；第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将会损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范；第三，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规范就不属于效力性规范，而是取缔性规范。在具体的案件中，认定某一强制性规定是何种规定时，还应当综合考量其他因素。
若确认了具体法律规范是强制性规范，则需要进一步分析其法律效果。也就是需要解释具体法律规范是否包含"合同无效"的法律效果，即所涉规范属于效力性强制性规范还是管理性强制性规范。此时，需要借助目的分析和利益衡量的工具。就具体的强制性规范而言，必须分析规范背后的立法意图，把握具体的立法目的，当然这种把握必须在主观解释和客观解释相结合的层面上进行。实际上，认定合同效力首先需要探究强制性规范的目的，分析具体强制性规范到底是对合同行为本身还是对管理事务加以规范，如果强制性规范针对的是合同履行的地点、时间等外部情节，而不是针对合同内容或合同目的，则不应轻易否定合同的效力，因为这些强制性规范属于秩序性规定，其目的旨在保障和维护交易秩序；如果强制性规范旨在禁止行为本身进而防止产生合同当事人所期望的法律后果，则合同原则上应被认定为无效。实际上英美国家也在一定程度上坚持这种目的分析理论，并且根据具体强制性规范的不同目的而区分合同的效力。在具体的利益衡量过程中，判断者首先必须从抽象的优先性角度去考虑，即把具体强制性规范所保护的利益和合同自由做抽象的比较，如果合同自由更值得维护，则即使构成对强制性规范的违反也不会影响合同的效力，该规范即为管理性规范，如果强制性规范所保护的利益更值得保护，则合同的效力应当被否定，即为效力性规范。
2.被法院裁定限制权力的房地产禁止转让的规定应为效力性强制规定
《城市房地产管理法》第三十八条第二款规定了房地产不得转让的情形："司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的......"笔者认为，该规定应为效力性强制规定，理由如下：
（1）若该合同有效并履行，必将损害社会公共利益
社会公共利益之范畴，不应只局限于经济利益，司法公信力与法律的尊严也应当包含其中。第三人之所以申请查封房产，是基于对法院查封效力的信任，即第三人有理由相信被法院查封的房屋具有稳定的执行期待性。若被查封的房屋不能被有效执行而使第三人的申请落空，势必损害第三人的经济利益与信赖利益，也无疑会损害法院的司法公信力与法律的尊严。若认定买卖被查封房屋的合同有效，将会对社会公共利益造成损害，依据"法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将会损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范"的结论，该规定应为效力性强制规定无疑。
（2）若该合同有效并履行，必将损害第三人利益
房屋被法院查封，涉及第三人之合法权益。若使合同有效继续履行，房屋过户至他人名下，必将使第三人的合法权益无法实现，损害其合法权益。依据"法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将会损害国家利益、社会公共利益或第三人利益的，该规范为效力性规范"的结论，该规定应为效力性强制规定。
（3）该规定的立法目的旨在禁止行为本身并防止产生合同当事人所期望的法律后果
该规定之所以禁止转让法院查封的房屋，是为了保证被查封的物品具有权利归属上的稳定性，以便保障申请执行人的利益，使法院的生效判决得以履行，维护法院的公信力和法律的尊严。而本案就是防止所涉房屋权属的转移，禁止转让查封的房屋，是为了防止产生合同当事人所期望的房屋所有权转移的法律后果，只有这样才能保证被查封的房屋能够顺利执行，与法院查封的目的相符。因此该项规定也符合效力性强制规定的特征。
（4）从利益衡量的角度考虑，该规定所保护的利益更值得保护
如果保护合同自由，准许买卖被查封的房屋将使法院采取限制措施的房屋无法执行，损害第三人利益，并有损法院的公信力和法律的尊严，而且为债务人逃避债务打开方便之门，有百害而无一利，断定利弊轻重，显然该强制性规定所保护的利益（即保证查封房屋权属的稳定性以便能够顺利执行法院的生效判决，保护第三人的合法权益）更值得保护，认定所涉规定为效力性强制规定并无不妥。
综上，《城市房地产管理法》第三十八条第二款禁止转让司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制的房地产的规定应为效力性强制规定，违反该规定所签订的合同应当被认定为无效。二审法院认定合同无效，判决驳回上诉，维持原判是正确的。
（黄飞、坚会新）