（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1092号判决书。
二审判决书：珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三终字第216号判决书。

2．案由
房屋租赁合同纠纷

3．诉讼双方
原告（上诉人）：杨某。
原告（上诉人）：张某1。
委托代理人：杨某，系张某1妻子。
被告（被上诉人）：珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光公司）。
法定代表人：张某2，该公司董事长。
委托代理人：马芳萍，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：王继宁，广东亚太时代律师事务所律师。

4．审级二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：珠海市香洲区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：石淼；代理审判员：陈荣；人民陪审员：林林丽。
二审法院：珠海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐艳红；代理审判员：王芳、牟宏微。

6．审结时间
一审审结时间：2012年8月15日。
二审审结时间：2013年7月9日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称
张某1于2007年7月19日与珠光公司签订了两份租赁合同，均约定："本合同租赁期满时，张某1在同等条件下，享有优先承租权。"合同签订之后，张某1便对合同项下两铺位进行装修，按约定经营"味正香"餐厅并及时向珠光公司支付租金等费用。合同到期前，张某1按合同约定向珠光公司提交了书面续租申请，言明行使合同约定的"优先承租权"。但是，珠光公司为了剥夺张某1的优先续租权以期达到另租他人之目的，提出苛刻条件，除要求在原合同基础上增加72.4％的租金外，还要求张某1更改经营项目，并在双方协商未果的情况下，在2010年2月6日将上述两铺位出租给珠海威丝曼服饰股份有限公司（以下简称威丝曼公司），严重侵害了张某1优先续租权。特诉至法院请求：判令珠光公司限期恢复涉案商铺原状，并在同等条件下与张某1续签房屋租赁合同。

2、被告辩称
珠光公司没有侵犯张某1的优先承租权。首先，租赁期满后珠光公司收回商铺并出租给他人是正当合法的；其次，张某1因不接受新的续约条件而不再享有该条件下的优先承租权。

（三）一审事实和证据
珠海市香洲区人民法院经公开审理查明：2007年7月19日，张某1（乙方）与珠光公司（甲方）签订两份《珠海国际大厦商业广场商铺租赁合同》，约定甲方将珠海市拱北国际商业广场首层27A、27B商铺租赁给乙方经营茶餐厅项目，租赁期至2010年2月28日止。合同还约定：本合同租赁期满时，在同等条件下，乙方有优先续约权。合同签订后，张某1与妻子杨某在租赁场地内经营珠海市拱北味正香中西茶餐厅。
租赁合同临近届满期间，双方多次互致函件协商续租事宜，但未达成一致意见。
2010年3月12日，珠光公司向张某1发出《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知》，珠光公司提出三个方案供张某1选择，要求张某1于2010年3月18日前给予书面回复，确认采纳哪一个方案，过期无效。三个方案是：1、张某1如继续经营餐饮，珠光公司提供非高层区的D-A商铺以优惠租金出租，但张某1须于2010年3月20日前撤离原铺位；2、如张某1不想在国际大厦经营，珠光公司同意将撤离原铺位时间推迟到2010年3月20日；3、由于原铺位位于高层区，考虑到此区人流量与消防安全的因素，珠光公司将该铺位原来的餐饮项目改为服装项目，张某1于2010年3月2日的来函明确表示愿意承租原铺位经营品牌服装，并同意租金每月166390元，现张某1若续租该铺位，请于2010年3月20日前与珠光公司签订合同，过期无效。合同主要条件为：经营范围为具有社会知名度的品牌服装；租赁期从合同签订之日至2012年3月31日；租金每月166390元，履约保证金332780元，项目转型保证金20万元，装修保证金5万元。
2010年3月18日18时，张某1以特快专递方式向珠光公司发出《致珠光公司的一封信》及《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知的回复》。其中回复内容为，"我曾多次表达过我方观点，现在向你方再一次重申：我方真心期盼大家能够在尊重事实的基础上，公平公正、实事求是的解决此事。"
另查明，2010年2月6日，珠光公司与威丝曼公司签订《租赁意向书》，约定珠光公司有意向威丝曼公司出租珠海市拱北国际商业广场首层27A铺位，合同约定租金标准为每月166390元，并约定在不侵犯张某1、杨某优先承租权的情况下，以该条件与威丝曼公司签订正式租赁合同。2010年11月5日，珠光公司与威丝曼公司签订正式租赁合同，约定将珠海市拱北国际商业广场首层27A铺位出租给威丝曼公司，每月应缴租金等费用166390元，履约保证金为332800元。
上述事实有下列证据证明：
（1）《珠海国际大厦商业广场商铺租赁合同》两份，证明合同签订情况、张某1有优先承租权。
（2）《租赁意向书》、《租赁合同》，证明珠光公司与威丝曼公司磋商租赁的情况。
（3）《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知》，证明珠光公司最终提出的三个方案。
（4）《致珠海经济特区珠光房产开发有限公司的一封信》、《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知的回复》，证明张某1、杨某的回复内容。
双方另提交了其他相关证据。

（四）一审判案理由
珠海市香洲区人民法院经审理认为：本案争议焦点在于：珠光公司在张某1、杨某租赁期限届满后是否有权对涉案商铺的经营项目予以调整，合同约定的续租同等条件除租赁价格外，是否包括了经营项目等其他条件。
珠光公司作为大型商场管理方，出于对整个商场经营战略考虑，在与商铺承租者租赁合同到期后，有权对商场各楼层间以及同一楼层各商铺间经营布局予以调整，因此，珠光公司在与张某1、杨某签订的两份合同租赁期限即将届满之时，确定珠海国际大厦商业广场27A商铺经营项目为服装，并与威丝曼公司签订《租赁意向书》，约定在不侵犯张某1、杨某优先承租权的情况下，与威丝曼公司签订正式租赁合同没有违反法律规定与合同约定。同时，珠光公司从商场经营档次考虑，将27A商铺经营范围确定为具有社会知名度的品牌服装，同时对租赁期限、租金金额、保证金金额予以调整均为珠光公司之自主经营行为，并不侵犯张某1、杨某权利。张某1、杨某作为商铺承租人在行使合同约定的同等条件下优先续约权时，需以不妨碍出租人即珠光公司自主经营权利为前提。另外，一份完整的租赁合同的内容，不仅包括租金金额，还应包括租赁期限、经营项目、违约责任等条款，因此，双方租赁合同中约定的同等条件应包括租金金额、经营项目等内容。
将珠光公司与威丝曼公司于2010年11月5日签订的租赁合同与珠光公司向张某1发出的《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知》中确定的租赁条件做一比较，除珠光公司通知张某1的租赁条件多出项目转型保证金一项外，其他条件一致。由于威丝曼服饰为具有一定社会知名度的服装品牌，其作为承租人不存在项目转型问题，自然珠光公司也不需要向其收取项目转型保证金，而张某1、杨某继续承租则存在由餐饮转型为服装的问题，因此，缴纳项目转型保证金并非珠光公司对张某1单独设限的条件。张某1、杨某若想续租涉案商铺，需以接受珠光公司通知中要求的条件为前提。
珠光公司在《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知》中载明，要求张某1于2010年3月18日前给予书面回复，确认采纳哪一个方案，过期无效。张某1及杨某除2010年3月18日向珠光公司发出的快递材料外，没有给珠光公司其他形式书面回复。张某1、杨某在《致珠光公司的一封信》中没有接受珠光公司续租条件的意思表示，在《关于27A/B商铺撤场续租方案选择的通知的回复》中也没有做出该意思表示，而珠光公司确定的张某1、杨某回复最后日期距离合同租赁期限届满之日已超过20日，因此，应视为张某1、杨某已放弃在同等条件下继续租赁涉案商铺的权利，则张某1、杨某基于该权利提出的请求珠光公司限期恢复涉案商铺原状、并在同等条件下与张某1、杨某续签房屋租赁合同没有事实与法律依据，应予驳回。

（五）一审定案结论
珠海市香洲区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：
驳回张某1、杨某的诉讼请求。
一审案件受理费人民币100元，由张某1、杨某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）诉称
同等条件，应当指租金价格、支付方式等，而不包括经营范围或者其他附加条件。如果包括其他条件，则可能出现极为不公平的现象，如第三方答应出租人将帮他解决工作问题，或者支付赞助费等，不能要求原承租人也帮出租人解决工作问题或者支付赞助费才视为同等条件。故应对原审判决予以撤销，支持张某1、杨某的一审诉请。
（2）被上诉人（原审被告）辩称
《物权法》第三十九条的规定：" 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。"因此，珠光公司对涉案商铺的用途依法享有决定权，优先承租权仅仅是赋予原承租人优先承租的权利，不可能吞并所有权人的固有权利。《合同法》第二百一十三条的规定："租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。"由此可见，租赁物的用途是租赁合同的重要内容，对租赁物用途达成一致是租赁合同成立的基础条件，只有在双方对租赁物用途达成一致的条件下才有进一步协商租金租期的必要，所以其排序也在租金和租期的前面。这是《合同法》充分尊重所有权人对租赁物用途的决定权的具体体现。原审判决符合《物权法》和《合同法》的上述规定，应予维持。

2.二审事实和证据
珠海市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
珠海市中级人民法院经审理认为：首先，珠光公司作为涉案商铺的业主，在租赁合同届满前，为获取更大的经营利益，有权将涉案商铺对外招租、与意向商户商谈租赁事宜。其次，同等条件，除指同等租金、支付方式、租期外，亦应包括租赁合同的主要内容之一--租赁物用途即具体到本案的经营项目。同时，珠光公司作为大型商铺的管理人，根据业态需要调整商铺经营布局，考虑在与原租赁合同到期后将涉案商铺的经营项目由餐饮经营调整为服装经营，是其行使自主经营权的表现。再次，对比威丝曼公司与珠光公司签订的租赁合同内容可知，威丝曼公司同样需要交纳同等金额的履约保证金和装修保证金。对于多出的项目转型保证金20万元，由于威丝曼公司本身即为具有一定社会知名度的服装公司，其不存在项目转型的问题；而张某1、杨某则须由餐饮转型为服装，由于张某1、杨某对服装经营并无经验，珠光公司据此要求张某1、杨某签订租赁合同需要缴纳项目转型保证金，符合情理，系珠光公司防范商业风险的合理表现，且该笔保证金在装修完毕并正式营业时退还，不属于故意设置续租障碍。
而张某1、杨某没有在答复期内作出同意任何一种方案的意思表示，应视为二人已经放弃了同等条件下继续租赁涉案商铺的权利，优先承租权即告消灭。故应对张某1、杨某的上诉主张不予支持。

4.二审定案结论
珠海市中级人民法院依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费100元，由张某1、杨某负担。

（七）解说
优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权目前并无法律明确规定，因此，租赁合同中的优先承租权在我国并非一种法定权利，当事人更多是通过合同加以约定。实践中当事人对优先承租权的约定，往往如同本案，仅简单的确定"同等条件"，而没有具体的解释。学理上认为同等条件是指优先承租权人承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。笔者认为具体应包括以下三方面的内容：第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。具体到本案，鉴于珠光公司作为大型商铺的管理人这一特殊性，其根据业态需要调整商铺经营布局，考虑在与原租赁合同到期后将涉案商铺的经营项目由餐饮经营调整为服装经营，是其行使自主经营权的表现，应认为经营项目或租赁用途应为同等条件之一。
（牟宏微）