（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：广州市白云区人民法院(2013)穗云法民四初字第859号民事判决书
二审判决书：广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3740号民事判决书

2、案由
宅基地使用权纠纷

3、诉讼双方
原告：黄某，男。
委托代理人：梁小芳，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师
被告：吴某，女。
委托代理人：陈某，系被告配偶。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：广州市白云区人民法院
独任审判员：刘军、
二审法院：广州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：岳为群；代理审判员：柳玮玮、刘卉

6、审结时间
一审结案时间：2013年9月10日
二审结案时间：2013年11月29日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告黄某诉称：1994年3月，广州市白云区城镇建设开发公司同和分公司第九集资建房办公室拟建商住楼房一批，称可办理宅基地使用证，同时帮助办理入户广州城乡户口。原告黄某亲戚李某家保姆即被告吴某想入户广州，遂通过李某向原告提出由原告购买上述房屋，暂时将房屋登记在被告名下，等被告入户广州后再办理更名手续。原告基于与李某的亲属关系，加之身在日本，回国不易，遂同意如此。于是原告从日本将购置物业的款项汇给李某，再由李某将款项交给吴某用于购买上述房屋。支付购房款后，广州市白云区城镇建设开发公司同和分公司第九集资建房办公室向有关部门办理了手续，将所购房屋的宅基地使用权人登记为被告。后来被告决定不入户广州，但也未配合原告办理宅基地使用权更名手续。综上，原告认为购房款项系其全部支付，其只是帮助被告入户广州，因此原告才是被告所购房屋的权利人，且被告不配合原告办理更名手续，故提起诉讼，请求法院确认广州市白云区同和镇东平村东风花园D幢6层01房（下简称"讼争房屋"）权属为原告黄某所有。
被告吴某辩称：不同意原告黄某的诉讼请求，理由如下：讼争房屋系被告本人购买，归被告所有；原告出具的汇款单只证明原告与李某之间的经济往来；原、被告关系复杂、暧昧，常有经济往来。2、一审事实和证据
广州市白云区人民法院经公开审理查明：1994年3月8日，原告黄某从日本国东京都向李某汇出日元1000000元（折合人民币81735.3元，并指示李将此款给被告吴某购买房屋。同年3月23日，李某与被告吴某在中国银行广州市分行共同领取了上述汇款。当日，被告吴某又在上述银行领取了日元汇款110000元（折合人民币8676.21元）。同年3月30日，被告与广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司第九集资建房办公室签订《集资建房协议书》，购买位于广州市白云区同和镇东平村东风花园D幢6层01房（建筑面积61.12平方米，总价94448.7元）。同年6月17日，被告吴某在中国银行广州市分行领取了日元汇款60000元（折合人民币4934.46元）。同年8月3日，广州市白云区同和镇人民政府核发编号为穗同字第NO.0000681号的农村（墟镇）宅基地使用证，注明使用人为吴某，宅基地坐落于东平村凤凰桥自然村东凤花园D座601房。
另查明，原告黄某、被告吴某均不是讼争房屋所在地集体经济组织的成员。
上述事实，有公证书（购房合同）、富士银行汇款单、中国银行广州分行外汇兑换水单、汇入汇款证明书、农村（墟镇）宅基地使用证存根、证人李某的证言、当事人的陈述等证据证实。

3、一审判案理由
白云区法院经审理认为：不动产物权的取得行为应具备相应的法律依据。讼争房屋是农村宅基地房，只能分配给本集体经济组织的成员，不能向非集体经济组织成员的第三人转让或出售。被告的购房行为本已违反我国土地管理法律法规、政策，不能取得讼争房屋的物权。现原告再主张确认讼争房屋权属归其所有更属不当，本院不予支持。

4、一审定案结论
广州市白云区区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下:
驳回原告黄某的诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

吴某答辩称：不同意对方的上诉请求，对方没有出具直接的证明，汇款凭证证明两者之间的经济往来，不能证明对方以吴某名义购房的事实，黄某陈述的理由也不符合客观现实。吴某另提供一份判决书，可以证明双方一直都有经济来往且金额比房款所涉金额更大。

(四)二审事实和证据
广州市中级人民法院院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明，一、黄某二审陈述称其在一审庭后提交过2份补充证据，但一审法院认为原有证据已经足够证明事实，现当庭出示如下：第一组证据是吴某写给黄某的信件，告知黄某选房及房价，要求黄某补25万元日元，信中提及如果黄某后悔购买讼争房屋可以另行出售，这些证据证明黄某是实际购买人；第二组证据：一审证人李某的大舅写给黄某的信件，证明黄某有意购房，上述证据足以证实讼争房屋是黄某借用对方名义购买，实际产权人应该是黄某。被上诉人吴某代理人质证称：吴某原审未收到过黄某补充提交的证据，对信件的真实性需要庭后向当事人核实，但信件内容与购房无关，虽有吴某购房需要对方支持的内容，但并不能反映黄某所述的以吴某的名义购房解决吴某的户口问题。二、吴某二审当庭提交了一份浙江省长兴县人民法院（2013）湖长矿商初字第161号民事判决书复印件，拟证实黄某、吴某另有更大金额的经济纠纷。上诉人黄某称：该判决书没有原件，不清楚其真实性，且该判决书所涉事实与本案事实没有任何关联。

(五)二审判案理由
广州市中级人民法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"、第十七条第一款规定"不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明"。现讼争房屋为农村宅基地上盖房屋，涉案农村宅基地使用证载明使用人为吴某。黄某以其曾向吴某汇过三笔款项金额与房款金额相近、讼争房屋为其以吴某的名义购买为由，主张讼争房屋权属为其所有，因黄某提供的汇款凭证无法证实是所汇款项是支付购房房款，且其所举证据并不足以证实其以吴某名义购房、房屋产权仍归黄某所有的事实，现涉案宅基地使用证登记宅基地使用人为吴某。因此，黄某主张讼争房屋物权归其所有，没有事实和法律依据，原审法院驳回黄某原审诉请，并无不妥，本院予以维持。上诉人黄某的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。

(六)二审定案结论
广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
在现实中，有一部分非农村集体经济组织成员的主体通过某种方式取得了相关政府核发的宅基地使用权证。这种情况对宅基地使用权纠纷案件造成了一定困扰。在处理该类案件时，这种宅基地使用权的
效力如何认定就成为一个不可回避的问题。
宅基地使用权性质上属于用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定："宅基地使用权的取得、行使、使用土地管理法等法律和国家有关规定"。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定："农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超出省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合（乡）镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"
据此，宅基地使用权取得的主体条件可归纳为：申请宅基地的人通常只能为农村居民，而且仅为本集体经济组织，如果非本集体经济组织成员或者城镇居民，则一般不允许申请宅基地，但也存在一些特殊情况，如经过村民大会同意以及相关政府部门的严格批准后，某些
特殊的、非本村村民的其他人也可以申请获得宅基地。
需要指出的是，我国不同时期的法律政策对城镇居民是否能申请农村宅基地房有不同的规定，建国至1998年是城镇居民在农村获得宅基地建房的有限开放时期，1999年之前，城镇居民可以通过法定
程序申请农村宅基地，1999年至今是禁止时期。
在本案中，对于吴某所持有的宅基地使用权证效力，存在着截
然不同的看法：
第一种观点认为，国家土地管理法规禁止非农村集体经济组织成员取得宅基地使用权，而吴某购买案涉房屋时，其户籍系浙江农村户口，因此在任何历史时期都不具备取得案涉房屋所在地宅基地使用权的条件，因此行政机关向吴某核发宅基地使用证的行为有待商榷，不能认定该宅基地使用证具有物权效力，
第二种观点认为，法院与行政机关各自行使职权，不能替代。民事诉讼与行政诉讼各有管辖范围，亦不能交叉。本案的宅基地证系行政机关依职权审查后核发，即使存在错误，也只能由行政机关自行纠正或者利害关系人提起行政诉讼纠正。法院在民事诉讼中不宜主动审查行政机关作出某具体行政行为是否合法，更不能因此否定该具体行
政行为在民事诉讼中的效力。
对于上述观点，笔者作为该一审审判长，同意第二种观点，即本案二审法院的意见。但是，在实践中，行政机关此类错误层出不穷（例如房屋登记部门未进行实地勘察而将他人房产证房型、面积登记错误），而待其自行纠正或行政诉讼的过程又过于漫长，对民事诉讼造成较大的影响。由此看来，第一种观点也并非一无是处，至少可以保证判决结果与客观事实相符，符合我国追求客观事实的法律传统。最后，笔者建议，为维护社会公平正义，避免当事人处于行政、民事诉讼的长期负累，人民法院应当对于关联民事诉讼的行政诉讼案件加强
重视、加快审理。
（刘军）