（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：广东省花都区人民法院（2011）穗花法民三初字第241号。
二审判决书：广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3750号。

2、案由
相邻权纠纷

3、诉讼双方
原告：李某，女。
原告：梁某，男。
原告：刘某，女。
共同委托代理人马占福、宋立，均系广东经纶律师事务所律师。
被告：王某，男。
被告：贺某，女。
共同委托代理人龙开茂，广东裕信律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：花都区人民法院
合议庭组成人员：审判长：邵演杨；人民陪审员：毕小丹、伍妙琼
二审法院：广州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：蔡培娟；审判员：谭红玉、黄嵩

6、审结时间
一审结案时间：2012年9月12日
二审结案时间：2014年2月20日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告李某、梁某、刘某向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告王某、贺某向原告李某、刘某、梁某赔偿支付违章建筑导致损失49513.24元（其中房屋安全鉴定费3000元、维修预算书费用2000元、维修费用44513.24元）；2、被告王某、贺某排除妨害，自行拆除在广州市花都区华南路25号A座1206房阳台、天台及消防通道搭建的违法建筑物，并使上述物业恢复原状；3、本案的全部诉讼费用由被告王某、贺某负担。
被告王某、贺某在原审中答辩称：请求法院判决驳回原告李某、刘某、梁某全部诉讼请求。

2、一审事实和证据
李某是广州市花都区新华街华南路25号A座1105房的所有权人，该房屋由刘某、梁某居住。王某与贺某是夫妻关系，位于广州市花都区新华街华南路25号A座1206房登记的所有权人为王某。刘某房屋的楼上是王某、贺某房屋的平台。期间，刘某、梁某认为王某、贺某在其居住房屋的楼顶搭建违法建筑，造成房屋楼板出现裂缝、漏水，要求王某、贺某拆除违法建筑并赔偿损失，但遭到王某、贺某拒绝。因此，刘某、梁某向关部门投诉。
2007年9月6日，广州市城市管理综合执法支队花都大队向贺某发出穗综花告字[2007]2069号告知书，认为贺某存在以下违法事实：未办理合法手续，擅自于2003年在广州市花都区华南路25号A座东梯11楼天台搭建一间面积为60平方米的混合结构建筑，2007年又在该搭建物上搭一个20平方米的铁棚。
2007年9月11日，广州市城市管理综合执法支队花都大队向贺某发出穗综花处字[2007]2069号行政处罚决定书，认为贺某的上述违法事实违反《广州市城市规划条例》的相关规定，并作出责令限期拆除违法建筑物的行政处罚，要求当事人在接到决定书之日起十五日内自行拆除，逾期不履行，将依法强制拆除。
2010年3月4日，广州市城市管理综合执法支队花都大队向王某、贺某发出穗综花责字[2010新]00145号责令限期改正通知书，认为王某、贺某于2010年3月4日在广州市花都新华街华南路25号中山大楼东梯1206房阳台进行施工，未经规划部门审批擅自加建，违反了相关规定，应在2010年4月4日15时前自行拆除。后王某、贺某未自行拆除上述加建的建筑物，广州市城市管理综合执法支队花都大队因此予以强制拆除。
2010年12月29日，王某认为刘某、梁某的投诉导致其厨房及厕所天台的混凝土被城市管理部门拆除，并多次私自闯入王某家中拍照，严重侵犯隐私权利，导致其损失为由，向一审法院起诉要求刘某、梁某赔偿损失30000元。一审法院以（2011）穗花法民三字第60号立案受理，并于2011年3月11日作出（2011）穗花法民三字第60号民事判决，判决：驳回王某的诉讼请求。判决后，双方当事人均没有上诉，该判决已发生法律效力。
本案诉讼前，李某、梁某、刘某自行委托广州市稳固房屋鉴定有限公司进行房屋安全鉴定，支付了鉴定费3000元。同时委托广州市吉光工程造价咨询有限公司对1105房的漏水维修工程进行工程造价评估，评估结果为工程造价44513.24元，支付了评估费2000元。
原审期间，王某、贺某对李某、梁某、刘某自行委托房屋安全鉴定单位和评估机构进行鉴定和评估的结果表示不予确认。因此，李某、梁某、刘某向一审法院申请对广州市花都区新华街华南路25号A座1105房的损害进行鉴定。一审法院依法委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司对广州市花都区新华街华南路25号A座1105房是否受损害、损害的程度以及损害的原因进行鉴定。2011年10月14日，该司作出仲恒鉴字[2011]第0502号《房屋安全鉴定报告》。鉴定结论：根据《房屋完损等级评定标准》（城住字[84]第678号）之规定，评定1105房房屋为"基本完好房"。根据检查、检测结果分析，造成1105房渗漏迹象与1206房业主在原有露台（即1105房屋面）加建房屋行为有因果关系，其他所述损坏情况为1105房房屋自身的因素造成。为此，李某、梁某、刘某支付了鉴定费用4000元。
针对1105房的修复问题，一审法院根据李某、梁某、刘某的申请，依法委托广州华特建筑结构设计事务所对1105房顶楼面板漏水设计修复方案。2013年2月26日，该所出具广州市花都区新华街华南路25号A座1105房顶楼面板漏水修复方案。
一审法院根据李某、梁某、刘某的申请，依法委托广东明润工程造价咨询有限公司对修复方案的工程造价进行评估。2013年7月8日，该公司作出《工程造价鉴定报告》，鉴定结果为：根据广州华特建筑结构设计事务所的《修改方案》进行计算，广州市花都区新华街华南路25号A座1105房屋面《修改方案》的工程造价为29222.19元（含税）（大写：贰万玖仟贰佰贰拾贰元壹角玖分）。为此，李某、梁某、刘某支付了鉴定费用2000元。
在进行鉴定、评估之前，一审法院组织双方当事人对相关证据进行了质证，并组织当事人与相关鉴定、评估机构到涉案现场勘查。相关鉴定、评估机构出具鉴定报告初稿后，均送达双方当事人。期间，王某、贺某对报告的初稿均提出了异议，相关鉴定、评估公司对双方当事人的异议进行答复后出具正式的鉴定、评估结论。
原审庭审中，经质证，李某、梁某、刘某对《房屋安全鉴定报告》的天花板裂缝、墙体水平裂缝和局部空鼓和龟裂的表述有异议。王某、贺某对房屋安全鉴定报告、修复方案、修复方案工程的工程造价均提出异议，要求按原设计图纸修复以减轻当事人的费用；建议法院委托有资质的公司进行修复。

3、一审判案理由
花都区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。原告李某与被告王某、贺某是上下相邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。根据广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》证实：造成1105房渗漏迹象与1206房业主在原有露台（即1105房屋面）加建房屋行为有因果关系，其他所述损坏情况为1105房房屋自身的因素造成。鉴定、评估部门对原告李某、刘某、梁某和被告王某、贺某提出的异议，分别作出了书面回复函，对该解释和答复函，原告李某、刘某、梁某和被告王某、贺某均没有提供足够的证据反驳，故对鉴定、评估部门出具的鉴定意见，本院予以采信，该房屋安全鉴定意见可以作为本案定案依据。该房屋安全鉴定意见表明，造成1105房渗漏迹象与1206房业主在原有露台（即1105房屋面）加建房屋行为有因果关系，其他所述损坏情况为1105房房屋自身的因素造成。对此，被告王某、贺某应承担相应的法律责任。被告王某、贺某有义务对1105房漏水部位采取有效的防水防护措施，并处理1105房受渗漏影响的天花楼板裂缝。对于原告李某、刘某、梁某要求被告王某、贺某赔偿支付违章建筑导致的损失49513.24元的请求，因该费用的产生是原告李某、刘某、梁某自行委托房屋安全鉴定及评估机构进行鉴定和评估支付的费用，且修复方案工程造价的费用尚未发生，对原告李某、刘某、梁某的该项请求，本院不予支持。被告王某、贺某加建的建筑物属于违章建筑，已经行政主管部门作出处理决定并强制拆除。原告要求王某、贺某拆除在广州市花都区华南路25号A座1206房阳台、天台及消防通道搭建的违法建筑物的问题，不属于人民法院审查处理范围，本案不予调处，其可向相关行政主管部门反映处理。

4、一审定案结论
花都区人民法院综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、王某、贺某在判决生效之日起十五日内，聘请有资质的专业维修单位对广州市花都区新华街华南路25号A座1105房屋面楼顶板相应的漏水部位，采取有效的防水措施，并在维修完毕之后将施工破坏部分恢复原状，李某、刘某、梁某在王某、贺某进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务。维修费用及恢复原状的费用由王某、贺某支付；二、驳回李某、刘某、梁某的其他诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

李某、梁某、刘某不服原审判决，向广州市中级人民法院上诉上诉称：其一、李某、梁某、刘某所有的广州市花都区新华镇华南路25号A座1105房屋客厅和房间的漏渗、客厅天面板裂缝、墙体抹灰层的空鼓开裂与王某、贺某的违法加建行为有因果关系；二、李某、梁某、刘某自行委托的房屋安全鉴定报告及漏水维修预算书与法院委托的鉴定报告内容并不矛盾，由此产生的费用属于合理的救济费用，应由王某、贺某承担；三、现位于广州市花都区新华镇华南路25号A座的阳台、天台及消防通道上的违法建筑，是在广州市城市管理综合执法支队花都大队对王某、贺某拆除原违法建筑后王某、贺某重新搭建的新违法建筑物。针对王某、贺某蔑视行政执法，恶意侵犯李某、梁某、刘某及小区居民公共安全的情况，李某、梁某、刘某有权选择民事诉讼的途径要求王某、贺某自行拆除违法建筑物，以体现司法机关的最终权威性。综上，李某、梁某、刘某上诉请求：1、撤销广州市花都区(2011)穗花法民三初字第241号民事判决，改判王某、贺某对李某、梁某、刘某的广州市花都区新华镇华南路25号A座1105房屋客厅和房间的漏渗部位、客厅天面板裂缝部位、墙体抹灰层的空鼓开裂部位进行维修防水，恢复原状，并承担房屋安全鉴定费用3000元和维修预算书费用2000元；2、判决王某、贺某排除妨害，自行拆除在广州市花都区新华镇华南路25号A座的阳台、天台及消防通道搭建的违法建筑物，并使上述物业恢复原状；3、判决王某、贺某负担本案的全部诉讼费用。

王某、贺某共同答辩称：同意一审判决及一审认定的事实。李某、梁某、刘某在一审时没有提出第一、二项上诉请求，二审期间应不予处理。

(四)二审事实和证据
二审与一审查明事实一致。
二审另查明，一审法院自城管部门调取的规划图显示，涉案花都区新华街华南路25号A座12楼梯间北面墙与天台相接处设有两个入口，与该墙中心垂直位置延至天台北墙有一界墙，该界墙将12楼天台划分为两部分；自12楼梯间入1206房为厅，入门正对厨房，西北角为卫生间，梯间与天台相接处地基线与厅北面墙内墙线平齐。
二审过程中，双方一致确认，王某、贺某在2013年11月27日至30日期间曾自行拆除其在涉案12楼天台搭建的铁棚等构筑物，但未拆除其中的小房。王某、贺某确认，该小房在其购房时即已存在，在城管部门拆除王某、贺某搭建的违建时一并被拆除，后王某、贺某又再重建。
2013年12月31日，广州中院到涉案房屋现场勘查查明，王某、贺某尚未拆除的小房位于1206房西北角位置，现用作厨房，与该厨房相邻部分现用作储物间，厨房与部分储物间位置系占用天台所建，在王某、贺某所持房产证附图所载范围之外；12楼梯间与天台相接处为实墙，该墙中心线与1206房现客厅北墙中心线平齐，王某、贺某称该实墙在其购买1206房之前即已存在。

(五)二审判案理由
关于李某、梁某、刘某所主张的王某、贺某维修涉案花都区新华街华南路25号A座1105房客厅天面板裂缝部位、墙体抹灰层的空鼓开裂部位的处理问题。依据广州市仲恒鉴字【2011】第0502号《房屋安全鉴定报告》，造成1105房除渗漏迹象之外的其他损坏，包括客厅天面板裂缝、墙体抹灰层的空鼓开裂，为1105房自身因素所造成。该《房屋安全鉴定报告》已经双方当事人提出异议并经鉴定机构作出相应处理，李某、梁某、刘某并未提出相反证据推翻该鉴定结论，故一审法院采纳该鉴定结论并据此驳回李某、梁某、刘某要求王某、贺某维修客厅天面板裂缝、墙体抹灰层的空鼓开裂的诉讼请求并无不当，应予维持。
关于李某、梁某、刘某所主张的房屋安全鉴定费用3000元及维修预算书费用2000元的处理问题。其一，该两项费用系李某、梁某、刘某在提起本案诉讼之前就自行委托中介结构评定涉案房屋的现状而支出的费用，虽系李某、梁某、刘某为举证证明王某、贺某的侵权事实而支出，但与王某、贺某的侵权行为并无必然关联。其二，王某、贺某并不认可李某、梁某、刘某单方委托中介机构所作出的结论，且双方在本案一审期间均已申请一审法院委托相关中介机构对双方所争议的李某、梁某、刘某房屋损坏原因及修复费用作出鉴定，一审法院也已判决由王某、贺某负担因此而产生的鉴定费用18000元。因此，李某、梁某、刘某上诉要求王某、贺某承担房屋安全鉴定费用3000元及维修预算书费用2000元，理据不足，不予采纳。
关于李某、梁某、刘某所主张的王某、贺某拆除在涉案花都区新华街华南路25号A座1206房阳台、天台及消防通道搭建的违法建筑物的处理问题。本案系相邻关系纠纷，王某、贺某是否承担拆除搭建物的义务应当以王某、贺某的建造行为是否已实际妨碍或必将妨碍李某、梁某、刘某对其所有的涉案1105房的正常使用为依据。二审期间，双方均确认王某、贺某在涉案天台建造的搭建物尚有部分未拆除，其中包括现用作厨房的小房，王某、贺某确认该小房系在城管部门责令其拆除后再重建所得，并称该小房在其购买涉案1206房之前即已存在。而依据本院于2013年12月31日现场勘查查明的事实，李某、梁某、刘某所称王某、贺某在天台消防通道搭建的违法建筑物系指12楼梯间与天台相接处的围墙。经比对本院现场勘查查明的涉案房屋现状及一审法院自城管部门调取的涉案房屋规划图，现12楼梯间与天台相接处的实墙已将原规划图上所示12楼梯间入天台处入口封堵， 1206房现厨房及部分储物间位置已占用原规划图所示12楼部分梯间位置。作为1105房的合法使用人，李某、梁某、刘某占有使用1105房的权利应当合理延伸至正常通行于1105房与12楼天台之间。因1206房现厨房和部分储物间占用12楼天台及12楼梯间北面部分实墙封堵入天台入口，导致李某、梁某、刘某无法正常出入12楼天台，无论该厨房和部分储物间及用于围合储物间的1206房梯间北面实墙在王某、贺某购买1206房之前是否已实际存在，作为该厨房及部分储物间的实际使用人，王某、贺某均应就此向李某、梁某、刘某承担相应的排除妨碍的民事责任。因1206房现厨房系由王某、贺某在城管部门拆除其搭建的包括厨房在内的违建物之后重建所得，且王某、贺某事实上已在本案二审过程中自行对其重新搭建的违建物进行部分拆除，故李某、梁某、刘某上诉要求王某、贺某拆除剩余未拆除的部分违建物合法有据，原审判决驳回李某、梁某、刘某的该部分诉讼请求有失妥当，应予纠正。

(六)二审定案结论
广州市中级人民法院二审判决：一、维持广州市花都区人民法院（2011）穗花法民三初字第241号民事判决第一、二项及案件受理费负担部分；二、在判决书送达之日起三十日内，王某、贺某拆除在广州市花都区华南路25号A座1206房天台及消防通道搭建的违法建筑物。

（七）解说
长期以来，由于人们对城市规划、村镇规划、土地管理等方面的法律法规认识不够，法制意识薄弱，再加上我国处于经济转型时期，社会经济快速发展，法律法规相对滞后，以及有关行政管理部门的执法手段不健全，导致公民、法人在建筑过程中违章违法行为十分普遍，从而使违章房地产大量产生，成为城市建设中普遍存在也是屡禁不止的"城市病"之一，亦因此而导致了违法建设纠纷与违法建设引起的财产纠纷被起诉至法院。违法建设纠纷大多为邻里间通风、采光、通行等事宜，一般以妨碍他人日常生活权利行使为特征，而违法建设引起的财产纠纷则以租赁使用、合约终止、迁让、损害赔偿、分家析产等涉及经济内容为特征。
根据《城市规划法》的规定，任何单位和个人在城市的规划区内进行房屋及其附属物的建设，必须取得城市规划主管部门的建设用地许可证和建设工程规划许可证。所谓违法建设，是指违反《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。违法建设主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定"建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。"第六十八条规定"城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。"即《中华人民共和国城乡规划法》将处理违法搭建物的主体定位为违法搭建物所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门。
侵犯相邻权人合法权益的违法搭建物同样受制于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》的规制。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定"不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。"《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，"不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系"，第九十二条规定，"不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。"
从前述相关法律法规的规定来看，对于违法建设的处理，相关行政主管部门可以行使法定的行政处理权的名义介入，司法机关亦可以基于处理相邻关系民事纠纷的名义介入。而实践中，因立法规定上的界限不明，导致相关行政主管部门及司法机关权责的交叉，当事人因此而在寻求救济途径时亦无所适从。
根据《城乡规划法》和地方性的违建管理条例，规划行政主管部门是处理违建的责任主体，具备完善的配套机制、多部门调配的"合力"及低廉高效的处理手段。在违法建设对当事人权益造成损害时，虽然法律提供了行政和司法两种救济途径，但从处理的周期和效果来讲，相比司法程序，行政处理程序更具有优势。因此，对于违法建设的处理，应当遵循行政优先原则。在当事人以民事诉讼的名义寻求司法救济时，法院应当保持克制，尊重行政主管部门的处理决定权，积极引导当事人首先向相关行政主管部门举报、投诉，由行政主管部门对是否构成违法建设进行定性并作是否拆除的处理，这样可以避免大量纠纷涌向法院，增加了当事人和法院的负担。
法院尊重行政主管部门的处理决定权，但是这种尊重是建立在行政主管部门给当事人合法权益能够提供充分保护的基础上，否则，法院应当依照法律规定行使审判权，在违法建设对相邻权利人的影响足以使拆除成为必要和合理时，判决拆除违法建设，给因此而受损的当事人的合法权益提供救济。具体来讲，在符合以下条件时，法院可以通过民事诉讼程序对违法建设进行处理：其一，当事人已经向行政主管部门投诉或举报，行政主管部门已介入处理。行政主管部门的介入主要是指行政主管部门已接受投诉并向违法建设人发出整改通知，至于在违法建设人是否未在规定期限内进行整改及行政主管部门是否已据此进行强制处理则不影响行政主管部门已介入的事实的成立。其二，当事人的合法权益在行政主管部门介入之后仍不能得到充分保护。此种情形主要包括两种，一是违法建设人未在规定期限内进行整改，行政主管部门未对此进行行政处理，二是在行政主管部门已针对违法建设进行行政处理之后，违法建设人又实施了新的违法建设行为。针对此种情形，当事人即可要求行政主管部门重新或继续作出行政处理决定并实施或针对行政主管部门的不作为提起行政诉讼，又可以基于相邻关系提起民事诉讼寻求法律救济。
本案系原、被告因违法建筑物的使用而产生的相邻关系纠纷，涉及在违法建筑的拆除处理中民事审判权能否及如何行使的问题。
本案中，一审法院认为，原告要求被告拆除涉案违法建设不属于人民法院审查处理范围，故不予调处，建议原告向行政主管部门反映处理。本院基于民法上的相邻关系，在考量以下四个因素的基础上，改判被告拆除涉案违法建设：其一，被告的违法建设行为侵犯了原告的合法权益，使得拆除成为合理及必要。一方面，一审法院依法委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的鉴定结论显示，造成1105房渗漏迹象与1206房业主在原有露台（即1105房屋面）加建房屋行为有因果关系。另一方面，通过比对一审法院从城管部门调取的规划图及现场勘查结果，被告违法建设的厨房和部分储物间为占用了原告原本可自由进出的天台，影响了原告基于1105房所有权的行使而合理延伸的正常通行于正常通行于1105房与12楼天台之间的权利。其二，被告的违法建设行为已经行政主管部门的介入处理，但未被完全纠正。经原告的投诉举报，2007年9月6日广州市城市管理综合执法支队花都大队向被告发出告知书，确认被告擅自在广州市花都区华南路25号A座东梯11楼天台搭建建筑物的行为违法；2007年9月11日，又向被告发出了行政处罚决定书，要求限期拆除违法建筑物；2010年3月4日，广州市城市管理综合执法队花都大队向被告发出责令整改通知书，并于2010年4月4日进行了强制拆除，后被告又再次进行重建。其三，被告已意识到其建设行为的违法性，并在本案二审期间进行自我纠错，自行拆除大部分违法建设。综合本案来看，判决拆除违法搭建物也是对原告权益最充分的救济。
对于法院能否介入违法建设的处理并判决拆除，本案做出了肯定的答复，但并不因此意味着法院可以无条件介入违法建设的处理。法院介入判决拆除违法搭建物是对当事人权利救济的一个途径，但并非最好的途径。对于违法搭建物的处理，仍应该由行政主管部门作为责任主体，法院应当且仅仅应当在当事人穷尽其他救济途径的基础上，扮演"最后一道防线"的角色。
(谭红玉、杨银桃）