（一）首部

1、判决书字号：山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第363号判决书。

2、案由：商品房销售合同

3、诉讼双方
原告（反诉被告）：张某。
委托代理人：张保生，京衡律师集团上海事务所律师。
委托代理人：增照栋，山东君诚仁和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：菏泽时代置业有限公司，住所地菏泽市金沙江路北昆明路东，组织机构代码78349698-8。
法定代表人：王立业，该公司总经理。
委托代理人：袁惠珍，山东高阳律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：山东省菏泽经济开发区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱秋英;审判员：李改勤;人民陪审员：翟福利。

6、审结时间：2013年9月10日。

（二）诉辩主张

1、原告（反诉被告）张某诉称，2012年12月9日，原告（反诉被告）张某和被告（反诉原告）时代置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告（反诉被告）张某购买被告（反诉原告）时代置业公司开发的时代·华侨城D2幢4单元02007号房，房款为477 578元，层高3米，原告（反诉被告）依约交付了房款，被告（反诉原告）在交房后出具商品房住宅质量保证书和使用说明书，其中住宅工程质量分户验收表显示室内净高符合要求。原告（反诉被告）在收房后发现室内净高在2.6米左右，加上楼板和地暖一般在0.15米左右，这样层高在2.75米左右，远远低于合同约定的标准，严重影响了原告（反诉被告）张某将来的居住和生活。原告（反诉被告）购买的房屋在空间高度上比合同约定减少约25厘米，占总层高的0.83左右，总价款为477 578元，因此按照比例房价应当减少近4万元，被告（反诉原告）时代置业公司应当承担违约责任。原告（反诉被告）多次找被告（反诉原告）协商，仅答应赔偿1万元。原告（反诉被告）诉至法院，要求被告（反诉原告）支付违约金4万元，并承担诉讼费用。

2、被告（反诉原告）时代置业公司辩称，1、原告（反诉被告）主张的层高2.75米与事实不符，涉案房屋严格按照设计施工建筑层高为2.8米。2、涉案房屋的建筑层高与签订合同的层高不符，系被告（反诉原告）重大误解造成的，被告（反诉原告）已经因此提起反诉，请求法院依法予以变更。3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的计算方式为空间比例的减少，而双方合同约定的房款计算方式是以建筑面积为基础的，与空间尺寸无关，原告（反诉被告）关于违约金的计算没有法律依据，请求法院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。

3、被告（反诉原告）时代置业公司反诉称，2012年12月9日，原告（反诉被告）张某和被告（反诉原告）签订商品房买卖合同时，因被告（反诉原告）工作人员失误，将房屋的层高约定为3米，被告（反诉原告）发现该失误后，多次与原告（反诉被告）协商变更合同，原告（反诉被告）一直不同意，并提起诉讼要求赔偿。双方签订商品房买卖合同时，已经办理了预售许可证，并已接近竣工，房屋实际层高2.8米是双方明知的，只是由于工作人员失误约定为3米，并非被告（反诉原告）的真实意思表示，存在重大误解，请求将层高变更为2.8米，并由原告（反诉被告）承担反诉费用。

4、原告（反诉被告）张某针对反诉辩称，第一、时代置业公司提出的反诉请求不符合反诉的规定，不应当按照反诉立案。第二、时代置业公司在反诉状中有很多与客观事实不符的地方，故意歪曲客观事实。第三、时代置业公司认为签订合同时存在重大误解是错误的，原告（反诉被告）认为公司属于故意欺诈，损害业主的利益，因现实中的商品房一般净高都在2.8米-2.9米之间，层高在3米左右，业主不可能知道购买的商品房与其他商品房有重大差异，开发商明知且不告知业主，属于故意欺诈，不属于重大误解，在交房后的质量保证书中仍然注明房屋高度为3米，这也说明公司一直欺诈消费者。

（三）事实和证据
山东省菏泽经济开发区人民法院经公开审理查明：2012年12月9日，原告（反诉被告）张某和被告（反诉原告）时代置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告（反诉被告）张某购买被告（反诉原告）时代置业公司开发的时代·华侨城D2幢4单元02007号房，层高3米，建筑面积为105.39平方米，每平方米4 531.53元，总金额为477 578元。原告（反诉被告）按照合同约定交付了全部房款，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了房屋，并出具商品房住宅质量保证书和使用说明书，其中建筑物结构类型也显示建筑层高为3米。但是原告（反诉被告）张某所购楼房的实际层高双方均认可是2.8米。
上述事实有下列证据证明：
1、商品房买卖合同，合同内容显示原告购买被告的商品房具体位置、面积、层高及价款等内容，原、被告在合同中所约定的房屋层高为3米。
2、原、被告在庭审中所作陈述，该陈述显示原、被告均认可被告所交付的房屋实际层高为2.8米。

（四）判案理由
山东省菏泽经济开发区人民法院经审理认为：关于反诉部分，本院认为，原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）时代置业公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。被告（反诉原告）时代置业公司反诉称，其在签订该合同时存在重大误解，要求变更关于房屋层高的约定，被告（反诉原告）时代置业公司作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人才，该房屋买卖合同又是其提供的合同文本，而且在庭审过程中被告（反诉原告）时代置业公司并没有提交其具有重大失误的证据，因此，被告（反诉原告）时代置业公司要求变更房屋层高的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于本诉部分，本院认为，对依法生效的合同双方当事人应当全面履行。原告（反诉被告）张某按照合同约定交付了房款，被告（反诉原告）时代置业公司应当向原告（反诉被告）张某交付符合合同约定的房屋。被告（反诉原告）时代置业公司向原告交付房屋的层高为2.8米，违反了合同约定，给原告（反诉被告）张某房屋的使用价值和生活造成了一定程度的影响，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"原告（反诉被告）张某要求支付违约金，但是双方就违约金数额和计算方法并没有约定，也没有相关法律规定，本院认为，应当按照原告（反诉被告）张某已付房款总额乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，因此被告（反诉原告）时代置业公司给付原告（反诉被告）张某违约金31 838.53元[477 578×（0.2×105.39/3×105.39）]。

（五）定案结论
山东省菏泽经济开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
1、被告（反诉原告）菏泽时代置业有限公司支付原告（反诉被告）张某违约金31 838.53元，限本判决生效后三日内履行完毕；
2、驳回原告（反诉被告）张某的其它诉讼请求；
3、驳回被告（反诉原告）菏泽时代置业有限公司的反诉请求。

（六）解说
依法成立的合同对合同双方均具有法律拘束力，被告作为出卖人负有向买受人交付符合合同约定的标的物的义务。不动产的交付标准如合同约定低于国家强制标准，则属无效条款，如高于国家强制标准，则应按照合同约定执行。出卖人违反了合同关于房屋层高的约定，应承担违约责任，合同未对违约金计算方式进行约定，出卖人应赔偿买受人因此所造成的损失。本案审理的难点在于损失数额如何确定。房屋空间的缩小致使物的使用价值受到影响，受影响的程度取决于空间缩水的程度。法官在裁量时为避免自由裁量权的滥用，应选择一种量化的、合乎社会大众接受的、有理有据的标准来决定损失的具体数额。探索这种路径的过程即是法官对如何适用法律、如何把握民法基本精神的再创造过程，徒法不足以自行，世界万象需要的是有弹性的法律和有智慧的司法者。买受人基于合同所约定的关于房屋的具体标准而支付了房屋对价，有权获得足额的空间高度，缩水部分的价款视为买受人的损失，本案以空间缩水的比例计算缩水部分的合同价款据此决定买受人损失数额，是较为精确、较为公平的裁量方法。
（朱秋英）